Сколько денег нужно, чтобы купить недвижимость в Испании? Первоначальный взнос, ипотека и требования банков

Один из самых распространённых вопросов, который возникает у тех, кто начинает искать недвижимость в Испании:

«Сколько денег мне на самом деле нужно для покупки недвижимости?»

Многие пользуются ипотечным калькулятором, предполагая, что банк профинансирует 100% стоимости покупки… и именно здесь их часто ждёт сюрприз.

На практике в большинстве случаев банки не финансируют полную стоимость недвижимости. Помимо суммы, которую не покрывает ипотека, необходимо также учитывать налоги и другие расходы, связанные с покупкой.

В этой статье мы подробно и понятно расскажем:

• какую сумму собственных средств обычно необходимо внести,
• каким клиентам проще получить ипотеку,
• что именно анализирует банк,
• и какие факторы могут помочь получить более выгодные условия финансирования.

Наша цель — помочь вам понять, как работает ипотечное кредитование в Испании, ещё до начала покупки, чтобы вы могли более уверенно спланировать сделку.

1. Какую часть стоимости недвижимости обычно финансируют банки в Испании?

Как правило, банки в Испании финансируют примерно:

Для резидентов Испании:

• до 80% от стоимости покупки или оценочной стоимости недвижимости (в расчёт принимается меньшая из двух сумм) при покупке основного жилья,
• и меньший процент при покупке второго жилья или недвижимости для инвестиций.

Это означает, что покупателю обычно необходимо самостоятельно оплатить:

• оставшиеся 20% стоимости недвижимости,
• а также налоги и другие расходы, связанные с покупкой.

Для нерезидентов:

• до 70% от стоимости покупки или оценочной стоимости недвижимости (в расчёт принимается меньшая из двух сумм).

Это означает, что покупателю обычно необходимо самостоятельно оплатить:

• от 20% до 30% стоимости недвижимости,
• а также налоги и другие расходы, связанные с покупкой.

И здесь важно учитывать один из ключевых моментов, о котором многие покупатели не знают:

Расходы, связанные с покупкой недвижимости, обычно НЕ финансируются банком

Помимо первоначального взноса необходимо учитывать:

• налоги,
• нотариальные расходы,
• расходы на регистрацию,
• административные расходы,
• оценку недвижимости,
• и другие сопутствующие расходы.

В общей сложности эти расходы обычно составляют примерно:

• дополнительно 10–13% от стоимости покупки в зависимости от:
  • того, покупаете ли вы новостройку или вторичную недвижимость,
  • автономного сообщества, в котором находится объект,
  • и профиля покупателя.

Практический пример

Предположим, стоимость недвижимости составляет:

• 250 000 €

Банк может профинансировать:

• примерно 200 000 € (80%) для резидентов.
• примерно 175 000 € (70%) для нерезидентов.

Покупателю потребуется внести собственными средствами:

• 50 000 € или 75 000 € в зависимости от того, является он резидентом или нерезидентом.
• плюс примерно 25 000–32 000 € дополнительных расходов.

Итого:

Для покупки недвижимости стоимостью 250 000 € вам может потребоваться накопить примерно:

75 000–82 000 €, если вы являетесь резидентом Испании.

100 000–112 000 €, если вы являетесь нерезидентом.

2. Существуют ли ипотечные кредиты на 90% или даже 95% стоимости недвижимости?

Да, существуют.
Но это скорее исключение, чем правило.

Некоторые банки могут предложить:

• финансирование до 90%,
• а в отдельных случаях даже около 95%,

особенно если покупатель имеет очень сильный финансовый профиль.

Обычно это возможно в таких случаях, как:

• молодые покупатели с высокими доходами,
• государственные служащие,
• специалисты с очень стабильным трудоустройством,
• клиенты с тесными и долгосрочными отношениями с банком,
• или при покупке определённых объектов недвижимости, которые сам банк заинтересован реализовать.

Однако даже при высоком проценте финансирования:

расходы, связанные с покупкой недвижимости, обычно по-прежнему оплачивает покупатель.

3. Основное жильё, второй дом и инвестиционная недвижимость — это не одно и то же

Процент финансирования существенно зависит от того, для каких целей приобретается недвижимость.

3.1. Основное место жительства

В этом случае банки обычно предлагают:

• более выгодные условия,
• более высокий процент финансирования,
• и более конкурентоспособные процентные ставки.

Именно здесь чаще всего встречаются:

• ипотечные кредиты до 80%,
• а для особенно платёжеспособных клиентов — иногда и более высокий процент финансирования.

3.2. Второе жильё

Если вы приобретаете недвижимость для отдыха или в качестве второго жилья:

• банк обычно оценивает такую сделку как более рискованную,
• и поэтому снижает процент финансирования.

Во многих случаях:

• финансирование составляет около 60–70%.

3.3. Инвестиционная недвижимость

Если цель покупки:

• сдача в аренду,
• инвестирование,
• или приобретение недвижимости как актива,

банки обычно придерживаются ещё более консервативного подхода.

В этом случае особое внимание уделяется:

• платёжеспособности,
• финансовой стабильности,
• имеющимся активам,
• и способности справляться с финансовыми рисками.

4. Почему банки требуют первоначальный взнос?

Многие задаются вопросом:

«Если я могу ежемесячно выплачивать ипотеку, почему банк не финансирует 100% стоимости?»

Ответ прост:
банк хочет убедиться, что покупатель обладает:

• способностью накапливать сбережения,
• финансовой стабильностью,
• и финансовым резервом на случай непредвиденных обстоятельств.

Наличие накоплений для первоначального взноса свидетельствует о:

• финансовой дисциплине,
• более низком риске,
• и большей способности обслуживать долгосрочный ипотечный кредит.

5. Уровень долговой нагрузки: один из важнейших факторов

Один из ключевых показателей, который анализирует банк:

уровень долговой нагрузки.

Это доля вашего ежемесячного дохода, которая направляется на погашение долгов:

• ипотеки,
• кредитов,
• рассрочек и другого финансирования,
• кредитных карт,
• и т. д.

Общее правило

Банки обычно считают приемлемым, если:

общая сумма ежемесячных платежей по долгам не превышает примерно 30–35% чистого дохода.

Например:

• чистый ежемесячный доход: 3 000 €
• рекомендуемый максимальный ежемесячный платёж:
  • примерно 1 000 €

Чем ниже этот показатель:

• тем выше банк обычно оценивает ваш финансовый профиль.

6. Какие профили клиентов банки оценивают наиболее положительно?

Хотя у каждого банка есть собственные критерии, некоторые категории клиентов обычно вызывают больше доверия.

6.1. Наёмные работники

Наиболее привлекательными для банков обычно считаются клиенты, у которых есть:

• бессрочный трудовой договор,
• стабильная занятость,
• стаж работы более 2–3 лет,
• стабильный доход,
• и хорошая заработная плата.

6.2. Самозанятые и предприниматели

Самозанятые и предприниматели также могут получить очень хорошие условия по ипотеке, однако банк обычно требует:

• более высокой стабильности,
• регулярных доходов,
• убедительной налоговой отчётности,
• и устойчивого, давно работающего бизнеса.

Как правило, банки хотят видеть:

• как минимум 2–3 года деятельности,
• и стабильные доходы в течение этого периода.

6.3. Профессии, которые банки особенно высоко оценивают

Некоторые профессиональные профили обычно оцениваются банками особенно положительно:

• государственные служащие,
• врачи,
• пилоты,
• инженеры,
• руководители,
• IT-специалисты и специалисты технологического сектора,
• а также сотрудники крупных международных компаний.

Почему?
Потому что такие профессии обычно ассоциируются с:

• стабильностью,
• высокими доходами,
• и меньшим риском невыполнения кредитных обязательств.

7. Возраст также влияет на условия ипотеки

Возраст покупателя влияет:

• на максимальный срок кредитования,
• и в некоторых случаях на одобрение ипотеки.

Как правило:

• чем моложе покупатель,
• тем на более длительный срок он может получить ипотеку.

Многие банки стремятся к тому, чтобы ипотека была полностью погашена до достижения заёмщиком определённого возраста, например:

• 70–75 лет.

Это означает, что:

• 30-летний покупатель может получить ипотеку на значительно более длительный срок, чем покупатель в возрасте 55 лет.

8. Поручители и наличие другой недвижимости могут помочь

Некоторые факторы могут значительно усилить ипотечную заявку.

Например:

• наличие поручителей,
• наличие дополнительной недвижимости,
• значительные сбережения,
• или наличие других активов.

Всё это снижает риски для банка.

9. Что происходит, если у вас уже есть полностью или частично выплаченная недвижимость?

Это очень распространённая ситуация.

Многие покупатели:

• уже владеют недвижимостью,
• погасили значительную часть существующей ипотеки,
• или уже имеют другие объекты недвижимости.

И это часто является большим преимуществом.

Почему?
Потому что банк видит в этом:

• опыт выполнения финансовых обязательств,
• платёжеспособность,
• и наличие сформированного капитала.

Особенно если:

• предыдущая ипотека уже в значительной степени погашена,
• или недвижимость полностью оплачена.

10. Оценка недвижимости имеет ключевое значение: банк рассчитывает финансирование исходя из меньшей стоимости

Перед выдачей ипотеки банк обычно требует провести официальную оценку недвижимости.

Оценку проводит аккредитованный независимый оценщик, который определяет рыночную стоимость недвижимости на текущий момент. При расчёте учитываются такие факторы, как местоположение, состояние объекта, площадь, возраст здания, характеристики недвижимости и цены недавних сделок с аналогичными объектами в этом районе.

Важно понимать, что оценочная стоимость не всегда совпадает с ценой покупки. Вы можете приобрести недвижимость по цене выше или ниже той стоимости, которую оценщик считает её реальной рыночной ценой.

И здесь заключается ключевой момент:

банк обычно рассчитывает финансирование исходя из меньшей из двух сумм:

• цены покупки,
• или оценочной стоимости.

Пример:

• вы покупаете недвижимость за 250 000 €
• но оценочная стоимость составляет 230 000 €

Банк, скорее всего, рассчитает процент финансирования исходя из:

• 230 000 €.

Это означает, что вам потребуется внести больше собственных средств.

11. Какие документы обычно запрашивают банки?

Требования могут различаться в зависимости от банка и профиля клиента, однако обычно запрашиваются:

Для наёмных работников

• DNI или NIE,
• расчётные листы по заработной плате,
• трудовой договор,
• подтверждение трудового стажа,
• налоговая декларация,
• банковские выписки.

Для самозанятых и предпринимателей

• квартальные налоговые декларации,
• декларация о доходах,
• годовая декларация по НДС,
• банковские выписки и движения по счетам,
• и документы, подтверждающие деятельность.

12. Банковская история имеет большое значение

Важно не только то, сколько вы зарабатываете.
Большое значение имеет и то:

как вы распоряжаетесь своими деньгами.

Банки очень положительно оценивают:

• отсутствие просроченных платежей,
• отсутствие в реестре ASNEF,
• стабильность банковских счетов,
• и грамотное управление финансами.

Напротив:

• регулярные овердрафты,
• задержки платежей,
• чрезмерная долговая нагрузка,
• или нестабильные движения по счетам

могут существенно ухудшить шансы на получение ипотеки.

13. Почему банк может отказать в ипотеке?

Наиболее распространённые причины:

• высокая долговая нагрузка,
• недостаточный доход,
• нестабильная занятость,
• недостаточные сбережения,
• негативная кредитная или финансовая история,
• или несоответствия в предоставленной документации.

Именно поэтому так важно хорошо подготовиться к сделке ещё до подачи заявки на финансирование.

14. Сравнение предложений нескольких банков может существенно изменить условия

Одна из самых распространённых ошибок — обращаться только:

• в свой основной банк.

У каждого банка:

• собственная кредитная политика,
• разные предпочтения относительно профиля клиентов,
• и разные условия.

Сравнение предложений нескольких банков может помочь вам:

• получить более высокий процент финансирования,
• добиться более выгодной процентной ставки,
• снизить требования по подключению дополнительных банковских продуктов,
• и найти вариант финансирования, который лучше соответствует вашему профилю.

15. Реальные примеры ипотечных профилей

Случай 1: молодая работающая пара

• 32 и 34 года
• бессрочные трудовые договоры
• совокупный доход: 4 500 €
• накопления: 85 000 €

Такой профиль обычно высоко оценивается банками для:

• покупки основного жилья,
• финансирования около 80%,
• и получения выгодных ипотечных условий.

Случай 2: предприниматель с высокими, но нестабильными доходами

• 5 лет деятельности
• высокие доходы
• доходы меняются из года в год

Скорее всего, потребуется:

• больше документов,
• больший объём собственных накоплений,
• и более подробный финансовый анализ.

Случай 3: покупатель, у которого уже есть полностью оплаченная недвижимость

• имеющиеся активы в недвижимости,
• низкий уровень задолженности,
• опыт выполнения финансовых обязательств.

Такой профиль обычно вызывает у банка высокий уровень доверия и повышает вероятность одобрения ипотеки.

16. Заключение: покупка недвижимости начинается задолго до подписания ипотечного договора

Получение хорошей ипотеки зависит не только от стоимости недвижимости.

Оно зависит от:

• вашего финансового профиля,
• вашей способности накапливать сбережения,
• вашей финансовой стабильности,
• и того, насколько хорошо вы подготовите всю сделку.

Понимание того, сколько собственных средств вам потребуется и что именно анализирует банк, позволит вам:

• избежать неприятных сюрпризов,
• точнее рассчитать бюджет,
• и искать недвижимость с большей уверенностью.

В Gestalihome мы помогаем нашим клиентам не только найти подходящую недвижимость, но и разобраться во всём процессе покупки и финансирования, чтобы они могли принимать более взвешенные и реалистичные решения с самого начала.

Если после прочтения этого руководства вы хотите, чтобы специалист проанализировал вашу ситуацию и помог подобрать финансирование, вы также можете воспользоваться услугой ипотечного брокера idealista через Gestalihome. Консультант проанализирует ваш профиль и проведёт переговоры с различными банками, чтобы подобрать ипотеку, которая наилучшим образом соответствует вашим потребностям.