L'achat d'une maison en Espagne attire de plus en plus d'investisseurs et de familles françaises, séduits par un climat ensoleillé, des prix souvent inférieurs à certaines régions de France, une forte demande locative internationale, et d'excellentes connexions aériennes. Bonne nouvelle : en tant que Français, vous pouvez acheter en Espagne, même en tant que non-résident, à condition d'obtenir un NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) pour finaliser la transaction chez le notaire et effectuer les démarches fiscales et bancaires.

Dans ce guide, découvrez toutes les étapes essentielles pour acheter sereinement : documents nécessaires, démarches notariales, coûts et impôts (neuf vs. ancien), options de financement pour non-résidents, points réglementaires à surveiller, ainsi que les erreurs à éviter pour maximiser votre investissement immobilier en Espagne.

Les 7 grandes étapes d’un achat réussi

1) Cadrer votre projet

Clarifiez vos objectifs : résidence secondaire, retraite, investissement locatif (courte, moyenne ou longue durée). Définissez la zone (côte méditerranéenne comme la Costa Blanca ou la Costa del Sol, grande ville comme Valence, Madrid ou Barcelone, ou îles). Fixez un budget global : prix, frais et taxes d’acquisition, ameublement, éventuels travaux et coussin de sécurité.

2) Obtenir votre NIE

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est indispensable pour finaliser un achat immobilier en Espagne : ouverture de compte bancaire, signature notariée, paiement des taxes.
Même s’il n’est pas obligatoire au moment de la réservation d’un bien, il est fortement recommandé de l’obtenir le plus tôt possible afin d’éviter tout retard dans la transaction.
Il peut être demandé directement en Espagne ou auprès d’un consulat d’Espagne en France.

3) Cibler vos critères de recherche

Avant de vous lancer, définissez clairement ce que vous recherchez : type de bien (appartement, villa, maison de ville), localisation, proximité de la mer, budget, ou encore services souhaités (piscine, sécurité, espaces communs).
Il est essentiel de vérifier si vos critères correspondent à la réalité du marché. Cette étape vous évitera des déceptions et vous permettra de concentrer vos recherches sur les biens qui répondent vraiment à vos besoins.

4) Visiter (sur place ou à distance)

Les visites virtuelles sont utiles pour présélectionner des biens. Mais avant même de visiter, nous recommandons toujours de faire une visio-appel avec vous : cela permet de nous voir, de partager notre écran et de vous expliquer l’itinéraire que nous allons suivre.
Ainsi, vous savez exactement comment se déroulera le processus et vous évitez les mauvaises surprises ou de fausses attentes.
Lors des visites sur place, contrôlez orientation, luminosité, voisinage, distance réelle plage/commerces/transports, nuisances potentielles, qualité des finitions et parties communes.

5) Réservation et due diligence

Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous convient, vous pouvez le réserver en versant des arrhes. Cela permet de le bloquer et d’éviter qu’il soit vendu à quelqu’un d’autre.
Parallèlement, votre conseiller juridique effectue toutes les vérifications nécessaires : titre de propriété, absence de dettes, situation urbanistique, et pour le neuf, conformité des licences et garanties.
Cette étape est essentielle car elle vous apporte la sécurité et la tranquillité d’esprit avant de passer chez le notaire.

6) Financement (si besoin)

Si vous avez besoin d’un prêt, sachez que les banques espagnoles accordent généralement aux non-résidents un financement de 60 à 70 % de la valeur du bien. Les conditions dépendent de votre profil, de la durée du crédit (souvent entre 20 et 25 ans) et du type de taux choisi (fixe, variable ou mixte).
Pour constituer le dossier, il faudra préparer : justificatifs de revenus, avis d’imposition, relevés bancaires et, parfois, une évaluation officielle du bien.
Bien anticiper cette étape vous permet de savoir exactement quel budget vous pouvez engager et d’avancer plus sereinement dans votre projet.

7) Notaire et remise des clés

La dernière étape est la plus gratifiante : la signature de l’escritura (acte notarié). C’est à ce moment que vous réglez les taxes, que le bien est inscrit au registre foncier et que vous recevez officiellement les clés.
Ensuite, il faut mettre en place les assurances, transférer ou ouvrir les contrats d’électricité, d’eau et d’internet, et, si vous souhaitez louer, vérifier les règles locales (licence touristique ou encadrement éventuel).
À partir de là, vous pouvez profiter pleinement de votre nouveau logement en Espagne, en toute tranquillité.

Combien coûtent les frais pour acheter une maison ou un appartement en Espagne ?

Logement neuf (obra nueva)

• TVA (IVA) : 10 % du prix d’achat pour tout logement neuf vendu par un promoteur.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) : 1,5 % pour les non-résidents (et 0,1 % pour les résidents en Espagne).
• Frais de notaire, registre, catastro, gestoria : variables, mais rarement supérieurs à 1,5 % du prix.
• Autres coûts : traduction assermentée, ouverture de compte, ameublement.
  En Communauté valencienne, comptez env. 13 % tout compris pour un achat neuf.

Logement ancien (revente)

• ITP (taxe de transmission patrimoniale) : 10 % en Communauté Valencienne ; 11 % si le bien dépasse 1 000 000 €.
• AJD : uniquement en cas d’hypothèque (sur le prêt) — 1,5 % pour non-résidents (et 0,1 % pour résidents). Pas d’AJD si achat au comptant.
• Frais de notaire, registre, catastro, gestoria : variables, mais rarement > 1,5 % du prix.
• Autres coûts : diagnostics, éventuels travaux, honoraires d’accompagnement.
  En Communauté valencienne, le total “tout compris” est ≈ 13 % si vous financez par hypothèque (≈ 11,5 % sans hypothèque).

➡️ En résumé : neuf et ancien ont des coûts d’achat proches ; la différence tient surtout à la structure des taxes (TVA vs ITP) et aux démarches : l’AJD du neuf s’applique à l’acte, alors qu’en ancien elle ne s’applique qu’à l’hypothèque.

Où acheter une maison ou un appartement en Espagne selon votre profil ?

Costa Blanca (Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Torrevieja, Orihuela Costa, Benissa, Moraira, Jávea)

• Excellent équilibre prix / qualité de vie, avec un coût d’achat inférieur à la Costa del Sol
• Plus de 300 jours de soleil par an et climat doux toute l’année
• Deux aéroports internationaux : Alicante et Valence, avec liaisons directes vers toute l’Europe
• Connexion rapide avec Madrid grâce à l’AVE (train à grande vitesse)
• Large choix de programmes neufs (efficacité énergétique A/B)
• Zones premium comme Benissa, Moraira et Jávea : villas de prestige avec vues mer spectaculaires
  👉 La Costa Blanca est aujourd’hui la région la plus recherchée par les acheteurs étrangers, parfaite pour une résidence secondaire, un investissement locatif rentable ou une revente future.

Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona…)

• Destination à image premium et très connue à l’international
• Marché liquide mais avec un ticket d’entrée plus élevé
  👉 Intéressante pour les profils patrimoniaux, mais moins attractive en rapport prix / rentabilité que la Costa Blanca.

Grandes villes (Valence, Madrid, Barcelone)

• Marchés devenus saturés et très réglementés (surtout sur la location touristique)
• Forte demande mais prix élevés et concurrence importante

Îles (Baléares, Canaries)

• Demande touristique très solide et cadre de vie exclusif
• Mais contraintes importantes : coûts d’entrée élevés et règles spécifiques à chaque île
• Ici, l’avantage et l’inconvénient sont les mêmes : ce sont des îles, attractives mais avec leurs propres limites.

Immobilier en Espagne : acheter neuf ou ancien ?

Les avantages du neuf pour un acheteur non-résident

• Garanties constructeur (structure, équipements) et conformité aux normes énergétiques récentes.
• Moins de frais imprévus : pas de gros travaux ni de rénovation à prévoir les premières années.
• Forte attractivité locative, surtout en zone côtière (terrasses, piscine, climatisation, modernité).
• Un processus d’achat plus simple et plus prévisible, idéal pour les étrangers.

Quand l’ancien peut être intéressant

• Prix d’achat parfois plus bas qu’un logement neuf.
• Potentiel de création de valeur via une rénovation bien pensée (design, efficacité énergétique).
• Demande toutefois une bonne gestion des coûts, des délais et une équipe de travaux fiable.
• Attention : à partir de 2030, une nouvelle réglementation obligera les logements anciens à être rénovés pour obtenir un certificat énergétique minimal, ce qui impliquera des coûts supplémentaires.

Investissement locatif en Espagne : courte, moyenne ou longue durée ?

Location courte durée (moins de 11 jours)

• Revenus très élevés en haute saison estivale.
• Réservée principalement au tourisme.
• ⚠️ Licence obligatoire selon la nouvelle réglementation.
  👉 Idéale en été sur la Costa Blanca, où la demande touristique internationale est très forte.

Location moyenne durée (11 à 90 jours)

• Cible : télétravailleurs, retraités d’hiver, missions professionnelles.
• Moins de contraintes réglementaires que la courte durée.
• Permet d’assurer une bonne occupation en basse saison.
  👉 La Costa Blanca, avec son climat doux toute l’année, attire de nombreux Européens pendant l’hiver.

Location longue durée (plus de 90 jours)

• Revenus stables et vacance faible.
• Plus courante dans les grandes villes (Madrid, Valence, Barcelone).
• Rentabilité souvent plus basse que sur la côte.

Stratégie gagnante sur la Costa Blanca

• Courte durée en haute saison (touristes).
• Moyenne durée le reste de l’année (séjours de travail à distance et retraités d’hiver).
  
• Cette combinaison permet de maximiser la rentabilité tout en respectant la réglementation en vigueur.

Quels documents préparer pour acheter un bien immobilier en Espagne (non-résident) ?

Pour constituer un dossier complet et faciliter votre achat en Espagne, voici la check-list essentielle :

• NIE (obligatoire).
• Passeport en cours de validité.
• Compte bancaire espagnol (fortement recommandé).
• Justificatifs de revenus : bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires récents.
• Évaluation bancaire si vous sollicitez un financement.
• Assurance habitation et responsabilité civile.
• Preuve d’adresse et autres documents spécifiques que la banque pourrait demander.

Financement pour non-résidents

• Les banques espagnoles financent en général 60 à 70 % du prix du bien.
• Prévoir donc un apport de 30 à 40 %.
• Durée des prêts : souvent 20 à 25 ans.
• Conditions variables selon votre profil et la politique de chaque banque.

👉 Avec ces documents prêts à l’avance, vous gagnez du temps et mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement en Espagne.

Quels frais et impôts payer après l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Après l’acquisition, il faut prévoir plusieurs dépenses récurrentes :

• IBI (Impôt foncier municipal, équivalent de la taxe foncière en France).
• Taxe des ordures ménagères (basuras).
• Charges de copropriété (si le bien se situe dans une résidence avec piscine, ascenseur, jardin…).
• Assurance habitation et entretien courant (climatisation, électroménager, piscine, jardin…).
• Suministros : électricité, eau, internet.
• Impôt sur le revenu des non-résidents si vous ne déclarez pas vos revenus fiscaux en Espagne.

💶 En pratique : en tenant compte d’une consommation moyenne (eau, électricité), des charges de copropriété et de l’ensemble des impôts et taxes, le coût annuel se situe autour de 2 500 € pour un propriétaire étranger.

Acheter en Espagne : les 7 erreurs à éviter absolument

Acheter un bien en Espagne peut sembler simple, mais il existe des pièges fréquents. Avec GestaliHome, vous évitez ces erreurs et sécurisez chaque étape de votre projet :

1. Réserver trop vite sans vérification complète (titres, charges, licences, urbanisme).
2. Ignorer la réglementation locale sur la location touristique (licences, zones limitées).
3. Payer trop cher pour la “vue mer” sans calculer la rentabilité réelle.
4. Sous-estimer les charges et l’entretien (copropriété, piscine, climatisation).
5. Oublier la basse saison sans stratégie de location moyenne durée (11–90 jours).
6. Ne pas anticiper les délais administratifs (NIE, banque, notaire).
7. Signer sans accompagnement professionnel.

 FAQ — Réponses rapides

Un Français peut-il acheter en Espagne sans être résident ?
👉 Oui. Il suffit d’obtenir un NIE et de suivre les étapes notariales et fiscales habituelles.

Quels impôts à l’achat d’un logement neuf ?
👉 En Communauté Valencienne, comptez ≈ 13 % tout compris : TVA 10 % + AJD 1,5 % (non-résidents ; 0,1 % si résident en Espagne) + frais de notaire/registre/catastro/gestoria (≈ 1,5 %).

Et pour un logement ancien ?
👉 En Communauté Valencienne, comptez ≈ 13 % tout compris : ITP 10 % + frais de notaire/registre/catastro/gestoria (≈ 1,5 %) + AJD sur l’hypothèque (≈ 1,5 % si vous financez). (Sans hypothèque, le total réel est plutôt ~ 11,5 %.)

Quel apport prévoir si je finance ?
👉 Les banques espagnoles financent généralement 60–70 % du prix. Prévoir donc un apport de 30–40 %.

La location touristique est-elle toujours possible ?
👉 Cela dépend de la communauté autonome et de la municipalité. Une licence est obligatoire pour les séjours de moins de 11 jours, et certaines zones peuvent être limitées.

Conclusion : méthode et alignement objectifs–zone–produit

Acheter en Espagne en tant que Français est accessible et sûr dès lors que vous suivez une méthode : définir vos objectifs, choisir la zone qui les sert (puis le produit qui s’y aligne), vérifier la documentation et chiffrer les coûts avec prudence.
Pour un excellent rapport prix / qualité de vie / demande locative, la Costa Blanca s’impose comme une valeur sûre pour la plupart des profils (résidence secondaire ou investissement locatif), tout en gardant la Costa del Sol pour le segment premium et les grandes villes pour la stabilité en longue durée.

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