Comprar una casa en España seduce cada vez a más inversores y familias francesas: clima soleado, precios de entrada a menudo inferiores a ciertas zonas de Francia, fuerte demanda de alquiler internacional y excelentes conexiones aéreas. La buena noticia: un francés puede comprar en España sin ser residente, siempre que obtenga un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para firmar ante notario y realizar las gestiones fiscales y bancarias.

En esta guía encontrarás el recorrido completo: documentos, pasos notariales, costes e impuestos (obra nueva vs. segunda mano), financiación para no residentes, puntos clave de regulación y las errores frecuentes que se deben evitar para comprar con seguridad y optimizar tu inversión.

Las 7 grandes etapas de una compra exitosa

1) Definir tu proyecto

Aclara tus objetivos: segunda residencia, jubilación, inversión de alquiler (corta, media o larga estancia). Define la zona (costa mediterránea como la Costa Blanca o la Costa del Sol, grandes ciudades como Valencia, Madrid o Barcelona, o islas). Establece un presupuesto global: precio, impuestos y gastos de adquisición, mobiliario, posibles reformas y colchón de seguridad.

2) Obtener tu NIE

El NIE es indispensable para comprar: apertura de una cuenta bancaria española, firma ante notario, pago de impuestos. Se solicita en España o en un consulado de España en Francia. Anticípalo para no retrasar la transacción.

3) Seleccionar propiedades cualificadas

Fija criterios claros (tipo de inmueble, ubicación, eficiencia energética, servicios de la comunidad). En el caso de obra nueva, verifica licencias, garantías y solvencia del promotor. En la segunda mano, pide certificados, gastos de comunidad, obras recientes y normativa de la comunidad de vecinos.

4) Visitar (en persona o a distancia)

Las visitas virtuales ayudan a preseleccionar. En la visita física, comprueba orientación, luz natural, vecindario, distancia real a la playa/comercios/transporte, posibles ruidos, calidad de acabados y zonas comunes.

5) Reserva y due diligence

La reserva (arras) bloquea el inmueble. Tu asesor jurídico debe verificar el título de propiedad, cargas, situación urbanística y, en obra nueva, la validez de licencias y garantías. Este paso asegura la operación antes de pasar por notaría.

6) Financiación (si es necesaria)

Los bancos españoles conceden a no residentes hipotecas de entre 60–70 % del valor, según perfil, plazo (20–25 años habitualmente) y tipo de interés (fijo, variable o mixto). Prepara justificantes de ingresos, declaraciones fiscales, extractos bancarios y, si corresponde, la tasación de la vivienda.

7) Notario y entrega de llaves

Firma de la escritura, pago de impuestos, inscripción en el Registro de la Propiedad y entrega de llaves. Después, contratación de seguros, alta de suministros y, en caso de alquiler, cumplimiento de la normativa local (licencia o restricciones).

¿Cuánto cuesta realmente? (obra nueva vs. segunda mano)

Obra nueva (obra nueva)

• IVA: normalmente 10 % del precio de compra en vivienda nueva de promotor.

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): porcentaje autonómico que varía según la comunidad autónoma.

• Gastos de notario, registro y gestoría: montos variables en función del valor del inmueble y la complejidad de la escritura.

• Otros costes: abogado, traducción jurada, apertura de cuenta, mobiliario.

Segunda mano (reventa)

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): tipo fijado por la comunidad autónoma; puede variar según el precio.

• Notario, registro y gestoría: a tener en cuenta.

• Otros costes: certificados, reformas necesarias, honorarios de acompañamiento.

Buen consejo: pide un cálculo completo y personalizado antes de reservar, porque los porcentajes cambian según la comunidad y el tipo de vivienda.

¿Dónde comprar según tu perfil?

Costa Blanca (Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Torrevieja, Orihuela Costa)

Equilibrio entre precio/demanda/calidad de vida. Más de 300 días de sol al año, aeropuerto internacional en Alicante, fuerte demanda extranjera. Amplia oferta de obra nueva (eficiencia energética A/B), ideal para alquiler y reventa.

Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona…)

Imagen premium y mercado internacional muy profundo, con un precio de entrada más alto. Interesante para inversores patrimoniales que buscan prestigio y liquidez.

Grandes ciudades (Valencia, Madrid, Barcelona)

Alquiler a largo plazo más estable y con alta liquidez. Regulación más estricta sobre el alquiler vacacional en algunos barrios. Valencia ofrece un atractivo equilibrio entre playa urbana y dinamismo económico.

Islas (Baleares, Canarias)

Demanda turística sólida, pero mayores costes y restricciones según isla o municipio. Es imprescindible verificar la normativa local para alquiler de corta estancia.

Obra nueva o segunda mano: cómo decidir

Ventajas de la obra nueva para no residentes

• Garantías (estructura e instalaciones), normas energéticas recientes, menos gastos de mantenimiento en los primeros años.

• Alta atractividad para alquiler (fotos, terrazas, piscina, aire acondicionado), sobre todo en zonas costeras.

• Proceso generalmente más previsible y sencillo.

Cuándo conviene la segunda mano

• Precio inicial más bajo, potencial de revalorización mediante reformas de calidad (diseño, eficiencia).

• Requiere un control realista de costes y plazos y un equipo de obras fiable.

Alquiler: ¿corta, media o larga estancia?

• Corta estancia (turístico): ingresos altos en temporada alta, pero con licencia/restricciones locales en muchas ciudades; gestión más intensiva.

• Media estancia (1–6 meses): teletrabajadores, jubilados de invierno, estancias profesionales; menos trabas legales y ocupación en invierno.

• Larga estancia: estabilidad del flujo de caja y menor vacancia, más común en capitales y ciudades universitarias.

Estrategia óptima en costa: alta temporada con alquiler turístico y el resto del año media estancia (invernada europea, teletrabajo).

Documentación y bancos (no residente)

• NIE (obligatorio).

• Pasaporte en vigor.

• Cuenta bancaria española (recomendable).

• Justificantes de ingresos (nóminas, declaraciones fiscales, extractos).

• Tasación bancaria si hay hipoteca.

• Seguro de hogar y responsabilidad civil.

• Comprobante de domicilio y, en su caso, documentos adicionales exigidos por el banco.

Financiación: normalmente se exige un aporte inicial del 30–40 %, ya que los bancos financian solo parte de la operación. Duraciones de 20–25 años y condiciones variables según perfil.

Gastos e impuestos después de la compra

• IBI (impuesto municipal), gastos de comunidad, seguro, mantenimiento (aire acondicionado, piscina, electrodomésticos).

• Ingresos por alquiler: tributan en España según tu residencia fiscal. Conviene consultar a un asesor fiscal para optimizar y evitar doble imposición.

Trampas a evitar (los 7 errores clásicos)

1. Reservar sin una due diligence completa (escritura, cargas, licencias, urbanismo).

2. Ignorar la regulación local sobre alquiler turístico.

3. Pagar de más por la “vista al mar” sin un modelo financiero realista.

4. Subestimar gastos de comunidad y mantenimiento (piscina, aire acondicionado).

5. Olvidar la temporada baja (sin estrategia de alquiler medio).

6. No prever los plazos administrativos (NIE, banco, notario).

7. Comprar sin un abogado o asesor especializado en operaciones de no residentes.

FAQ — Respuestas rápidas

¿Un francés puede comprar en España sin ser residente?

Sí. Basta con obtener un NIE y cumplir los trámites notariales y fiscales habituales.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?

IVA (10 %), AJD según comunidad autónoma, además de notario/registro/gestoría.

¿Y para una vivienda de segunda mano?

ITP (tipo autonómico) + notario/registro/gestoría, más posibles reformas.

¿Qué aportación hay que prever con hipoteca?

Generalmente entre 30–40 % del precio, ya que los bancos financian alrededor del 60–70 % a no residentes.

¿Es siempre posible alquilar turístico?

Depende del municipio. Hay que verificar la normativa local antes de comprar.

Método y alineación objetivos-zona-producto

Comprar en España siendo francés es accesible y seguro si se sigue un proceso claro, se verifica la documentación y se calculan los costes con prudencia. Para un equilibrio óptimo entre precio de entrada, demanda de alquiler y calidad de vida, la Costa Blanca sobresale como una apuesta sólida, sin excluir la Costa del Sol para perfiles premium o las grandes ciudades para alquiler estable.

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