Czym jest umowa zadatku z prawem odstąpienia?

Umowa zadatku z prawem odstąpienia (arras penitenciales) to najpopularniejszy typ umowy przedwstępnej stosowany przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii. Reguluje ją artykuł 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego i daje obu stronom możliwość wycofania się z transakcji – pod warunkiem poniesienia określonych konsekwencji.

Jeśli to kupujący rezygnuje, traci wpłacony zadatek. Jeśli natomiast sprzedający odstępuje od umowy, musi zwrócić kupującemu podwójną wartość otrzymanego zadatku. Tego rodzaju umowa daje obu stronom elastyczność, ale też jasne zabezpieczenie na wypadek zmiany decyzji.

Co powinna zawierać umowa zadatku z prawem odstąpienia?

Aby umowa była ważna i chroniła obie strony, powinna zawierać następujące elementy:

• Dane stron: pełne dane osobowe kupującego i sprzedającego

• Opis nieruchomości: adres, numer referencyjny z katastru i najważniejsze cechy

• Cena zakupu: pełna wartość nieruchomości, wysokość zadatku oraz harmonogram płatności

• Termin podpisania aktu notarialnego: ostateczna data podpisania umowy kupna-sprzedaży przed notariuszem

• Warunki odstąpienia i kary umowne: jasno określone konsekwencje w przypadku rezygnacji jednej ze stron

• Koszty transakcji: kto ponosi koszty notarialne, podatki i inne opłaty. W Hiszpanii większość kosztów ponosi kupujący, z wyjątkiem podatku od wzrostu wartości nieruchomości (plusvalía), który opłaca sprzedający. Podatki lokalne, takie jak IBI (podatek od nieruchomości) i opłaty za wywóz śmieci, są zazwyczaj dzielone proporcjonalnie według daty sprzedaży.

Przed sporządzeniem umowy należy uzyskać "Nota Simple" (odpis z rejestru nieruchomości), aby potwierdzić, że sprzedający rzeczywiście jest właścicielem.

Po podpisaniu umowy zadatku można kontynuować kompletowanie dokumentacji i ustalić termin podpisania aktu notarialnego sprzedaży (escritura pública).

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed finalizacją zakupu?

Między podpisaniem umowy zadatku a finalizacją zakupu warto sprawdzić następujące dokumenty:

• Świadectwo charakterystyki energetycznej

• Licencja pierwszego lub drugiego zasiedlenia (lub zaświadczenie o zamieszkaniu)

• Dowody opłacenia podatków lokalnych (IBI), śmieci oraz opłat wspólnotowych

• Informacje o ewentualnych obciążeniach hipotecznych lub długach

• Akt własności sprzedającego

• Dodatkowe obowiązki podatkowe, jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii

Umowa zadatku z prawem odstąpienia to najczęściej stosowane narzędzie prawne przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Jasno definiuje warunki transakcji i chroni interesy obu stron, przewidując konkretne konsekwencje finansowe w przypadku wycofania się z umowy. Dokumentacja może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości — mieszkania w budowie, nowego lub z rynku wtórnego. Dlatego warto skorzystać z pomocy profesjonalistów, aby mieć pewność, że cały proces przebiegnie bezpiecznie i bez niespodzianek.