Что такое договор задатка с правом отказа?

Договор задатка с правом отказа (arras penitenciales) — это наиболее часто используемый тип предварительного соглашения при купле-продаже недвижимости в Испании. Он регулируется статьёй 1454 Гражданского кодекса Испании и предоставляет обеим сторонам возможность отказаться от сделки — при условии выполнения финансовых обязательств.

Если отказывается покупатель, он теряет внесённый задаток. Если продавец нарушает договор, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере. Такой формат обеспечивает баланс между гибкостью и юридической защитой.

Что должно быть указано в договоре задатка?

Чтобы договор был действительным и защищал обе стороны, в нём должны быть прописаны следующие пункты:

• Идентификация сторон: Полные данные покупателя и продавца

• Описание объекта недвижимости: Адрес, кадастровый номер и основные характеристики

• Цена покупки: Общая стоимость объекта, сумма задатка и график последующих платежей

• Срок подписания нотариального акта: Крайний срок оформления сделки у нотариуса

• Условия отказа и санкции: Чёткие последствия при одностороннем отказе от сделки

• Распределение расходов: Кто оплачивает нотариуса, налоги и прочие издержки. В Испании все расходы по покупке обычно несёт покупатель, кроме налога на прирост капитала (plusvalía) — его оплачивает продавец. Местные налоги, такие как налог на недвижимость (IBI) и сбор за вывоз мусора, чаще всего делятся пропорционально между сторонами в зависимости от даты сделки.

Перед заключением договора необходимо получить "Nota Simple" (выписку из реестра собственности), а также убедиться, что продавец действительно является законным владельцем недвижимости.

После подписания договора задатка стороны могут приступить к подготовке полного пакета документов и согласовать дату подписания нотариального акта купли-продажи (escritura pública).

Что нужно проверить после подписания договора задатка и до оформления сделки у нотариуса?

До окончательного подписания сделки важно проверить следующие документы:

• Энергетический сертификат

• Сертификат о пригодности для проживания или лицензия на ввод в эксплуатацию

• Подтверждение оплаты всех налогов и коммунальных сборов (IBI, мусор, обслуживание)

• Отсутствие обременений, ипотек или долгов по объекту

• Право собственности продавца

• Возможные налоговые удержания, если продавец является нерезидентом Испании

Договор задатка с правом отказа — это самый популярный способ предварительно зафиксировать условия сделки при покупке недвижимости в Испании. Он защищает обе стороны, устанавливая чёткие финансовые последствия при нарушении договорённостей. В зависимости от типа объекта — новостройка, строящийся дом или вторичка — состав документации может меняться. Поэтому всегда стоит обратиться за профессиональной консультацией, чтобы избежать юридических рисков и неожиданностей.