El contrato de arras penitenciales es un acuerdo fundamental en el proceso de compra de una vivienda en España. Su función principal es garantizar el compromiso entre comprador y vendedor, estableciendo unas condiciones claras para la transacción. En este artículo, exploraremos en detalle este tipo de contrato, la información que debe incluir y cómo varía en función de si la vivienda es de obra nueva en construcción, ya terminada o de segunda mano.

¿Qué es el contrato de arras penitenciales?

Las arras penitenciales son las más utilizadas en operaciones inmobiliarias. Se regulan por el artículo 1454 del Código Civil y permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada en concepto de arras; si el vendedor incumple, debe devolver el doble de lo recibido. Este tipo de contrato proporciona flexibilidad a ambas partes y ofrece seguridad jurídica en caso de desistimiento.

Información clave en un contrato de arras penitenciales

Para que el contrato de arras penitenciales tenga validez y proporcione seguridad a ambas partes, debe contener los siguientes elementos:

- Identificación de las partes: Datos completos del comprador y del vendedor.

- Descripción de la vivienda: Dirección, referencia catastral y características principales.

- Precio de compra: Importe total del inmueble y cantidad entregada en concepto de arras y fechas de las diferentes formas de pago.

- Plazo para la firma de la escritura pública: Fecha límite para formalizar la compraventa ante notario.

- Condiciones de desistimiento y penalizaciones: Consecuencias en caso de incumplimiento por parte de comprador o vendedor.

- Gastos asociados: Definir quién asume los gastos de notaría, impuestos y otros costes derivados de la operación. Los gastos de compra siempre los asume la parte compradora menos la plusvalía que corre a cuenta de la parte vendedora. Impuestos como el IBI y Basuras siempre son prorrateados para que cada una de las partes pague proporcionalmente la cantidad que le corresponde.

Para confeccionar un contrato de arras, se deberá haber solicitado una Nota simple del Registro de la Propiedad y otros documentos imprescindibles para verificar que el vendedor sea realmente quien dice ser.

Una vez se haya confeccionado el contrato de arras, se podrá continuar adelante con el objetivo de completar el expediente y firmar ante notario la escritura de compraventa.

La información que deberá ser revisada posteriormente a la firma de arras y antes de la escritura será la siguiente:

- Certificado energético

- Cédula de habitabilidad, Licencia de Primera o Segunda ocupación.

- Estar al corriente en los pagos de diferentes impuestos como el IBI, impuesto de basuras y gastos de comunidad

-Cargas de la propiedad

- Escritura de propiedad del vendedor

-Ampliar retención en función de si la parte vendedora es no residente en España.

El contrato de arras penitenciales es el más común en la compraventa de viviendas en España. Define los términos del acuerdo y protege los intereses de ambas partes, permitiendo que cualquiera de ellas pueda desistir con las consecuencias económicas establecidas. Dependiendo del tipo de inmueble y su estado, la documentación disponible variará, siendo más sencilla en viviendas en construcción y más detallada en viviendas terminadas o de segunda mano. Por ello, es fundamental contar con asesoramiento profesional para garantizar que todo se realice de manera segura y sin sorpresas.