Qu’est-ce qu’un contrat d’arrhes pénitentiaires ?

Le contrat d’arrhes pénitentiaires (arras penitenciales en espagnol) est la formule la plus répandue dans les transactions immobilières en Espagne. Il est régi par l’article 1454 du Code civil espagnol et permet à l’une ou l’autre des parties de se désister du contrat, à condition d’assumer les conséquences financières prévues.

Si l’acheteur renonce à la vente, il perd la somme versée au titre des arrhes. Si le vendeur se désiste, il doit restituer le double de ce qu’il a reçu. Ce type de contrat protège les deux parties tout en leur laissant une certaine marge de manœuvre.

Que doit contenir un contrat d’arrhes pénitentiaires ?

Pour qu’il soit valable et protège efficacement les deux parties, un contrat d’arrhes pénitentiaires doit comporter les éléments suivants :

• Identification des parties : Coordonnées complètes de l’acheteur et du vendeur

• Description du bien : Adresse, référence cadastrale et caractéristiques principales

• Prix de vente : Montant total du bien, somme versée en arrhes, et calendrier des paiements restants

• Délai pour signer l’acte notarié : Date limite pour formaliser la vente chez le notaire

• Conditions de désistement et pénalités : Clauses précisant les conséquences en cas de rupture par l’une des parties

• Répartition des frais : Détermination de qui prend en charge les frais de notaire, les impôts et autres coûts liés à l’opération. En Espagne, l’acheteur prend en charge la majorité des frais, sauf la plus-value municipale (plusvalía), qui reste à la charge du vendeur. Les taxes comme l’IBI (taxe foncière) et les ordures ménagères sont réparties au prorata en fonction de la date de vente.

Avant de rédiger ce contrat, il est indispensable de demander une note simple (extrait du registre foncier espagnol) ainsi que d'autres documents afin de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire du bien.

Une fois le contrat d’arrhes signé, on peut avancer vers la finalisation du dossier et organiser la signature de l’acte de vente (escritura pública) chez le notaire.

Documents à vérifier entre la signature des arrhes et l’acte de vente

Voici les éléments à contrôler après la signature du contrat d’arrhes et avant de finaliser la vente :

• Certificat de performance énergétique

• Permis de première ou deuxième occupation, ou certificat d’habitabilité

• Justificatifs des paiements à jour (IBI, taxes sur les déchets, charges de copropriété)

• Situation hypothécaire ou absence de dettes liées au bien

• Titre de propriété du vendeur

• Ajustement de la retenue d’impôt si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne

Le contrat d’arrhes pénitentiaires est l’outil juridique le plus utilisé dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Il encadre clairement la transaction et prévoit des mesures concrètes en cas de désistement de l’une des parties. Selon que le bien soit neuf, en construction ou ancien, les documents à fournir peuvent varier. C’est pourquoi il est fortement recommandé de s’entourer de professionnels pour garantir une transaction sereine, fiable et sans mauvaises surprises.