Du har hittat en bostad du tycker om och priset passar din budget. Nästa beräkning verkar enkel: hur mycket du har sparat, hur mycket du kan låna och vilken bolånekostnad du klarar.

Men det finns en siffra du inte bör lämna till sist: kostnaderna utöver själva bostadspriset när du köper i Spanien.

Att köpa en bostad för €250 000 betyder inte att hela affären kostar exakt €250 000. Kostnaderna varierar beroende på om bostaden är nyproduktion eller begagnad, vilken autonom region den ligger i och hur köpet genomförs.

Många köpare gör misstaget att bara räkna med priset i bostadsannonsen.

I den här guiden förklarar vi vilka kostnader du behöver ta hänsyn till, hur de skiljer sig mellan olika typer av bostäder och varför det inte finns en enda procentsats som gäller för alla köp.

Vill du gå direkt till siffrorna kan du använda vårt kostnadsfria verktyg:

Beräkna kostnaderna för att köpa bostad i Spanien

Ange bostadens pris, välj nyproduktion eller begagnad bostad, välj autonom region och få en uppskattning av de viktigaste köp­kostnaderna.

Hur stora är kostnaderna när man köper bostad i Spanien?

Detta är en av de vanligaste frågorna inför ett bostadsköp i Spanien.

Man ser ofta generella riktlinjer på omkring 10% av priset eller mer. Det kan fungera som en första uppskattning, men ett generellt procenttal bör inte användas som slutlig budget.

Den verkliga kostnaden påverkas bland annat av:

• Bostadens pris.
• Nyproduktion eller begagnad bostad.
• Den autonoma regionen.
• Tillämpliga skatter.
• Eventuella reducerade skattesatser eller förmåner.
• Om köpet finansieras med bolån.
• Ytterligare professionella tjänster.

Två bostäder som båda kostar €250 000 behöver därför inte kräva samma mängd extra kapital.

Bostadspriset är bara utgångspunkten. För en realistisk budget behöver du uppskatta den totala kostnaden för hela köpet.

Vilka kostnader tillkommer vid bostadsköp i Spanien?

Skatter står normalt för den största delen av de extra kostnaderna, men det finns även andra utgifter.

Det kan bland annat handla om notarie, fastighetsregister, administrativa tjänster och vissa kostnader kopplade till bolån.

1. Skatter vid bostadsköp

Den viktigaste skillnaden är att nyproduktion beskattas annorlunda än begagnade bostäder.

Skatt vid köp av begagnad bostad

En av de viktigaste skatterna är ITP, överlåtelseskatt.

Skattesatsen varierar beroende på autonom region och i vissa fall kan reducerade nivåer eller skatteförmåner gälla.

Två bostäder med samma pris i olika delar av Spanien kan därför ge olika skatt.

Skatt vid köp av nyproduktion

Vid köp direkt från en byggherre gäller en annan skattestruktur.

Generellt betalas spansk moms, IVA, tillsammans med relevant AJD.

För vanlig nyproducerad bostad är IVA för närvarande 10% av köpeskillingen. AJD varierar beroende på region och situation.

2. Notariekostnader

Den offentliga köpehandlingen är en central del av bostadsköpet i Spanien.

Notarieavgifterna är reglerade men varierar beroende på bland annat transaktionens värde och egenskaper.

3. Registrering i fastighetsregistret

Efter köpet kan ägarbytet registreras i Registro de la Propiedad.

Registreringen medför avgifter enligt reglerade tariffer.

4. Administrativa kostnader

I vissa köp används en gestoría för att hantera dokument, skatter och andra administrativa moment.

Kostnaden kan variera.

5. Kostnader för bolån är inte samma sak som köp­kostnader

Om du använder bolån är detta en viktig skillnad.

Att köpa en bostad och att teckna ett bolån är två relaterade men separata transaktioner.

Efter införandet av den spanska lagen 5/2019 står banken för vissa kostnader kopplade till själva bolånet, medan kunden normalt betalar bostadens värdering och andra eventuella kostnader enligt villkoren.

Det betyder inte att banken betalar skatter och avgifter kopplade till själva bostadsköpet.

Värdering

Vid bolån krävs normalt en officiell värdering av bostaden.

Den används för att fastställa värdet på den säkerhet som banken finansierar.

Hur mycket pengar behöver jag för att köpa bostad i Spanien?

Detta är ofta en mer användbar fråga än vad själva bostaden kostar.

Anta att din maximala budget är €300 000.

Kan du då söka efter bostäder upp till €300 000?

Inte nödvändigtvis.

Om €300 000 är allt kapital du har tillgängligt för köpet måste en del reserveras för skatt och övriga kostnader.

Om du använder bolån bör du skilja mellan:

• Bostadens pris.
• Beloppet som banken finansierar.
• Det egna kapital du behöver bidra med.

En bostad kan passa din budget utifrån priset men bli för dyr när skatter och avgifter läggs till.

Exempel: köpa en bostad för €250 000

Anta att du funderar på en bostad som kostar €250 000.

Misstaget är att tänka:

“Jag behöver planera ett köp på €250 000.”

Det är bättre att tänka:

“Bostaden kostar €250 000, och därutöver tillkommer de skatter och kostnader som gäller för min situation.”

För en första uppskattning behöver vi veta om det är nyproduktion eller begagnat samt vilken region bostaden ligger i.

Ange bostadspriset och beräkna dina kostnader.

Varför skiljer sig kostnaderna mellan olika delar av Spanien?

En stor del av skatterna styrs regionalt av de autonoma regionerna.

Det tydligaste exemplet är ITP för begagnade bostäder.

Både standardsatser och reducerade skattesatser kan variera.

Även AJD för nyproduktion kan skilja sig mellan regionerna.

Är kostnaderna annorlunda för utlänningar och icke-residenter?

Utländska köpare kan köpa bostad i Spanien, men deras administrativa och skattemässiga situation kan kräva vissa extra kontroller eller steg.

Att vara icke-resident innebär inte automatiskt att alla köp­kostnader blir annorlunda.

Använd kalkylatorn för att planera och jämföra olika scenarier. När du har valt en konkret bostad bör de slutliga beloppen verifieras.

Vilka kostnader glöms ofta bort?

• Flyttkostnader.
• Möbler och utrustning.
• Renovering och förbättringar.
• Anslutning eller ägarbyte av el och vatten.
• Hemförsäkring.
• Gemensamma avgifter.
• IBI och andra löpande skatter.
• Underhåll.

Att ha pengar för själva köpet och att därefter kunna äga bostaden bekvämt är två olika saker.

Nyproduktion eller begagnad bostad: vad har högre kostnader?

Det finns inget generellt svar.

Det vi kan konstatera är att skattestrukturen skiljer sig.

• Begagnad bostad: framför allt ITP.
• Nyproduktion: IVA och AJD.

Jämför därför inte bara utgångspriset utan den totala beräknade kostnaden.

Så använder du GestaliHomes kalkylator för köp­kostnader

• Ange bostadens pris.
• Välj nyproduktion eller begagnat.
• Välj autonom region.
• Ange om du är resident eller icke-resident.

Verktyget uppskattar skatter och andra vanliga kostnader.

Målet är att du redan innan du går vidare ska kunna uppskatta vilken total budget som krävs.

Beräkna mina köp­kostnader nu

3 misstag när du beräknar köp­kostnader

1. Att använda samma procent för varje bostadsköp

Att lägga på ungefär 10% kan fungera som en snabb riktlinje men ersätter inte en mer specifik kalkyl.

2. Att blanda ihop bolånekostnader och köp­kostnader

Att banken betalar vissa kostnader för själva bolånet betyder inte att den betalar skatter och avgifter för bostadsköpet.

3. Att använda hela budgeten till bostadens pris

Lämna alltid ekonomiskt utrymme för skatter och övriga kostnader.

Beräkna den verkliga kostnaden innan du väljer bostad

Bostadssökandet börjar ofta med bilder, område, storlek, terrass, utsikt eller antal sovrum.

Men ett bra köp börjar också med en mindre spännande och mycket viktigare fråga:

vad kommer det egentligen att kosta mig att köpa bostaden?

Om du vet det från början kan du söka inom en mer realistisk budget.

→ Beräkna mina kostnader vid bostadsköp

Kalkylatorn ger en vägledande uppskattning baserad på de uppgifter som anges och referenskostnader. Slutliga belopp kan variera beroende på transaktionen, gällande regler och köparens individuella omständigheter.