Descubra nuestra
Guía para comprar
Nuestra calculadora virtual te permite estimar todos los costes relacionados con la compra de tu propiedad. Esta herramienta te ayuda a preparar financieramente la compra de tu nueva vivienda, asegurando que no haya sorpresas en el proceso. Los gastos estimados son principalmente basado en el calculo del ITP o IVA, Notario, Registro, Catastro, Gestoría, AJD entre otros.
Escritura pública en la notaría:
Inscripción en el registro de la propiedad: 0
HONORARIOS DE LA GESTORÍA: 0
transfer Tax or VAT: 0
Actos jurídicos documentados: 0
*Simulación basada en costos promedio, el costo total puede variar.
Esta información que se proporciona aquí está sujeta a errores y no forma parte de ningún contrato. La oferta se puede cambiar o retirar sin previo aviso. Los precios no incluyen los costes de compra
Has encontrado una vivienda que te gusta y el precio encaja con tu presupuesto. El siguiente cálculo parece sencillo: cuánto dinero tienes ahorrado, cuánto puedes financiar y qué cuota hipotecaria puedes asumir.
Pero hay una cifra que no deberías dejar para el final: los gastos al comprar una casa.
Porque comprar una vivienda por 250.000 € no significa que el coste total de la operación sea exactamente de 250.000 €. Dependiendo de si compras una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma donde se encuentre y de las características de la operación, tendrás que afrontar diferentes impuestos y gastos asociados a la compraventa.
Y aquí es donde muchos compradores cometen un error: hacen números únicamente con el precio anunciado de la vivienda.
Para evitarlo, en esta guía vamos a explicarte qué gastos debes tener en cuenta, cuáles cambian según el tipo de vivienda y por qué no existe un único porcentaje válido para todos los compradores.
Y si lo que quieres es pasar directamente de la teoría a los números, puedes utilizar nuestra herramienta gratuita:
Calcular los gastos al comprar una casa
Introduce el precio de la propiedad, indica si se trata de obra nueva o segunda mano, selecciona la comunidad autónoma y obtendrás una estimación de los principales costes asociados a la compra.
Es una de las preguntas más frecuentes antes de comprar vivienda en España y también una de las que más cuidado requiere al responder.
Es habitual encontrar referencias que sitúan los gastos e impuestos de compra alrededor del 10 % o incluso por encima de ese porcentaje. Puede servir como primera orientación, pero no deberías utilizar una regla general como presupuesto definitivo para tu compra.
El coste real depende de diferentes variables.
Entre las más importantes están:
Por eso, si estás comparando dos viviendas de 250.000 €, no debes asumir automáticamente que ambas requerirán exactamente el mismo desembolso adicional.
El precio de compra es el punto de partida. Lo importante para organizar tus finanzas es conocer el coste aproximado de la operación completa.
Los impuestos suelen representar la partida más importante, pero no son el único concepto que debes contemplar.
En una compraventa pueden intervenir impuestos, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y, si existe financiación, determinados costes relacionados con la hipoteca.
Vamos a separarlos para que puedas entender qué estás pagando y por qué.
La primera gran diferencia aparece aquí: comprar una vivienda nueva no tiene la misma tributación que comprar una vivienda de segunda mano.
Es importante identificar correctamente el tipo de operación antes de realizar cualquier cálculo.
En la compra de una vivienda de segunda mano, uno de los principales impuestos que debe tener en cuenta el comprador es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Y aquí aparece una de las razones por las que no tiene sentido dar un único porcentaje para toda España: el tipo aplicable depende de la comunidad autónoma y pueden existir tipos reducidos o beneficios fiscales en determinados supuestos.
Por tanto, dos compradores que adquieran viviendas por el mismo precio en comunidades autónomas diferentes pueden terminar pagando cantidades distintas en impuestos.
También pueden existir diferencias entre compradores dentro de una misma comunidad si alguno cumple las condiciones establecidas para acogerse a un tipo reducido.
Por eso nuestra calculadora te pregunta dónde se encuentra la vivienda antes de realizar la estimación.
En una vivienda nueva adquirida al promotor, la fiscalidad cambia.
Con carácter general, la adquisición de vivienda nueva está sujeta a IVA y también debe tenerse en cuenta el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) correspondiente a la compraventa cuando resulte aplicable.
Para vivienda nueva sujeta al tipo general de vivienda, el IVA es actualmente del 10 % del precio de compra. El AJD, por su parte, depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación.
Esta diferencia entre obra nueva y segunda mano es fundamental para calcular correctamente cuánto dinero necesitas.
No deberías comparar únicamente:
“Esta vivienda cuesta 280.000 € y esta otra 290.000 €.”
La comparación más útil es:
“¿Cuál será aproximadamente el desembolso total necesario para completar cada una de las dos operaciones?”
Esa segunda pregunta te da una visión mucho más realista de tu presupuesto.
La escritura pública es una parte fundamental del proceso de compraventa de una vivienda.
Los aranceles notariales están regulados y el importe final depende de las características y cuantía de la operación, entre otros factores. Además, el reparto de determinados gastos de la escritura puede depender de lo pactado entre las partes y de lo establecido legalmente en ausencia de pacto.
Por este motivo, es mejor evitar el error de considerar la notaría como un porcentaje fijo e idéntico en cualquier compraventa.
Lo importante desde el punto de vista del comprador es incluir este concepto dentro de la planificación económica y comprobar qué costes concretos le corresponden en su operación.
Después de formalizar la compraventa, la escritura puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La inscripción permite que el cambio de titularidad quede reflejado registralmente y genera sus correspondientes gastos registrales, sujetos igualmente a arancel.
Puede parecer una partida pequeña cuando se compara con los impuestos, pero forma parte del coste global que debes contemplar.
Uno de los errores más frecuentes al preparar el presupuesto de una compra es calcular correctamente el impuesto principal y olvidarse de acumular el resto de gastos.
Individualmente pueden parecer menores. Sumados, dejan de ser irrelevantes.
En determinadas operaciones también puede intervenir una gestoría encargada de tramitar documentación, gestionar la liquidación de impuestos o realizar otros trámites relacionados con la compraventa.
La gestoría no tiene un arancel único como sucede con determinados servicios regulados, por lo que su coste puede variar.
Además, conviene diferenciar entre los gastos de gestoría correspondientes a la propia compraventa y los gastos derivados exclusivamente de la formalización de una hipoteca, porque no necesariamente corresponden a la misma parte.
Si vas a financiar la adquisición mediante una hipoteca, hay otro punto importante que debes entender.
Comprar una vivienda y contratar una hipoteca son dos operaciones relacionadas, pero no son exactamente la misma operación.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario cambió. Actualmente, el banco asume determinados costes de formalización de la hipoteca, como los correspondientes a notaría, registro, impuestos y gestoría del préstamo, mientras que el cliente asume la tasación de la vivienda y, en su caso, otros conceptos que procedan según las condiciones contratadas.
Esto no significa que el banco pague los impuestos y gastos correspondientes a la compraventa de la vivienda.
La distinción es importante porque de lo contrario podrías pensar que financiar una vivienda elimina buena parte de los costes de adquisición cuando no es así.
Si solicitas financiación hipotecaria, normalmente será necesario disponer de una tasación de la vivienda realizada por una sociedad de tasación homologada.
Su finalidad es determinar el valor del inmueble que servirá como garantía de la financiación.
Este es uno de los gastos asociados a la hipoteca que corresponde normalmente al cliente.
Esta es probablemente una pregunta más útil que preguntarse simplemente cuánto cuesta una vivienda.
Imagina que has fijado un presupuesto máximo de 300.000 €.
¿Significa eso que puedes buscar viviendas de hasta 300.000 €?
No necesariamente.
Si esos 300.000 € representan todo el capital disponible para realizar la operación, tendrás que reservar parte del dinero para afrontar los impuestos y demás gastos que correspondan.
Y si necesitas una hipoteca, también debes diferenciar tres cifras:
Esta diferencia es especialmente importante para compradores que se encuentran cerca del límite de su presupuesto.
Una vivienda puede encajar perfectamente por precio y dejar de hacerlo cuando incorporas impuestos y gastos.
Es mejor descubrirlo antes de reservar que cuando la operación ya está avanzada.
Supongamos que estás estudiando comprar una propiedad cuyo precio es de 250.000 €.
El error sería pensar:
“Tengo que organizar una compra de 250.000 €.”
En realidad, deberías pensar:
“Tengo que organizar una compra cuyo precio es de 250.000 €, más los impuestos y gastos asociados que correspondan a mi caso.”
Para realizar una estimación necesitaríamos saber, como mínimo, si esos 250.000 € corresponden a una vivienda nueva o de segunda mano y en qué comunidad autónoma está situada.
Si además existe financiación, habría que incorporar al análisis las condiciones de la hipoteca y los gastos que correspondan al comprador.
Precisamente por eso hemos creado una calculadora.
No necesitas hacer todos estos cálculos manualmente para obtener una primera estimación.
Introduce el precio de la vivienda y calcula ahora tus gastos de compra.
Porque una parte muy importante de la fiscalidad relacionada con la compra de vivienda está vinculada a impuestos cuya regulación presenta diferencias autonómicas.
El ejemplo más claro es el ITP en vivienda de segunda mano.
No solo puede cambiar el tipo general entre territorios. También pueden existir tipos reducidos, bonificaciones o condiciones específicas en función de factores como el destino de la vivienda o determinadas circunstancias personales del comprador.
El AJD relacionado con la adquisición de obra nueva también puede presentar diferencias entre comunidades autónomas.
Por eso una buena calculadora de gastos no debería limitarse a preguntar únicamente cuánto cuesta la vivienda.
Necesita conocer al menos algunos datos adicionales de la operación.
Comprar una vivienda en España siendo extranjero es perfectamente posible, pero la situación fiscal y administrativa del comprador puede requerir comprobaciones adicionales.
Ser residente o no residente no significa automáticamente que todos los gastos de compraventa sean diferentes. Sin embargo, la situación personal del comprador puede influir en determinados trámites, obligaciones fiscales y circunstancias de la operación.
Por eso, si compras desde otro país, es recomendable no basar una decisión de cientos de miles de euros únicamente en una estimación online.
La calculadora es muy útil para planificar y comparar escenarios. Cuando tengas una vivienda concreta y vayas a avanzar con la operación, conviene verificar los importes y obligaciones aplicables a tu caso.
Hay otro error habitual: calcular los gastos necesarios para firmar y olvidar que convertirse en propietario también implica otros desembolsos.
No todos forman parte estrictamente de los gastos de compraventa, pero deberían estar presentes en tu planificación financiera.
Por ejemplo:
Una cosa es disponer del dinero necesario para comprar y otra diferente es poder mantener cómodamente la vivienda después de la compra.
Una planificación responsable debería contemplar ambas.
No conviene responder a esta pregunta con un simple “una” o “la otra”, porque dependerá de la comunidad autónoma, del precio, de la fiscalidad aplicable y de las circunstancias concretas del comprador.
Lo que sí podemos afirmar es que la estructura fiscal es diferente.
En términos generales:
Por eso, cuando estés comparando una vivienda nueva y otra de segunda mano, no deberías hacerlo únicamente por el precio anunciado.
Calcula el coste estimado de adquisición de ambas y después compara.
La diferencia puede ayudarte a tomar una decisión mucho mejor fundamentada.
Hemos creado la calculadora de GestaliHome precisamente para simplificar esta primera fase de planificación.
La herramienta te solicita algunos de los datos que más influyen en el cálculo:
A partir de estos datos, la herramienta genera una estimación de diferentes conceptos asociados a la compra, incluyendo impuestos y otros gastos habituales.
El objetivo no es sustituir una liquidación fiscal definitiva ni el asesoramiento profesional cuando sea necesario.
El objetivo es algo mucho más práctico en esta fase:
que puedas saber, antes de avanzar, qué presupuesto aproximado necesitas para comprar la vivienda que estás valorando.
Calcular ahora los gastos de compra de mi vivienda
Decir “reserva un 10 %” puede servir como referencia rápida, pero no sustituye un cálculo adaptado a la operación.
Si el impuesto cambia según la comunidad autónoma y según el tipo de vivienda, utilizar siempre el mismo porcentaje puede generar desviaciones importantes.
Que el banco asuma determinados gastos relacionados con la formalización de la hipoteca no significa que asuma los gastos e impuestos derivados de comprar la vivienda.
Separa ambos conceptos desde el principio.
Si dispones de un presupuesto cerrado, deja margen para los costes adicionales.
No tiene sentido encontrar la vivienda perfecta por 300.000 € si 300.000 € es exactamente todo el capital que puedes destinar a la operación y todavía no has tenido en cuenta los impuestos y gastos.
La búsqueda de una vivienda suele empezar mirando fotografías, ubicaciones, metros cuadrados, terrazas, vistas o número de dormitorios.
Pero una buena compra también empieza con una pregunta mucho menos emocionante y bastante más importante:
¿cuánto me va a costar realmente comprarla?
Saberlo desde el principio te permite buscar dentro de un presupuesto más realista, comparar mejor diferentes propiedades y evitar que aparezcan costes que no habías previsto cuando ya estás emocionalmente comprometido con una vivienda.
En GestaliHome hemos creado una herramienta para ayudarte precisamente en ese momento de la decisión.
Indica cuánto cuesta la vivienda, selecciona sus características básicas y obtén una estimación de los principales gastos asociados a la operación.
→ Calcular mis gastos al comprar una casa
La calculadora ofrece una estimación basada en los datos introducidos y costes de referencia. Los importes finales pueden variar según las características de la operación, la normativa aplicable y las circunstancias del comprador. Antes de formalizar una compraventa, verifica los importes definitivos correspondientes a tu caso.
No dude en contactarnos en cualquier momento que desee. En horario comercial, le responderemos en 30 minutos.
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