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Acte public chez le notaire:
Inscription au registre foncier: 0
Honoraires d'avocat: 0
Droits de mutation ou TVA: 0
Actes juridiques documentés: 0
*Simulation basée sur des coûts moyens, le coût total peut varier.
Ces informations fournies ici sont sujettes à des erreurs et ne font partie d’aucun contrat. L'offre peut être modifiée ou retirée sans préavis. Les prix n'incluent pas les frais d'achat
Vous avez trouvé un logement qui vous plaît et son prix correspond à votre budget. Le calcul suivant semble simple : combien vous avez épargné, combien vous pouvez financer et quelle mensualité de crédit vous pouvez assumer.
Mais il existe un montant qu'il ne faut surtout pas laisser pour la fin : les frais liés à l'achat immobilier en Espagne.
Acheter un logement à €250 000 ne signifie pas que le coût total de l'opération sera exactement de €250 000. Selon qu'il s'agit d'un logement neuf ou ancien, la communauté autonome où se situe le bien et les caractéristiques de l'opération, différents impôts et frais devront être ajoutés.
C'est justement là que de nombreux acheteurs commettent une erreur : ils construisent leur budget uniquement à partir du prix affiché du logement.
Dans ce guide, nous allons vous expliquer quels frais prévoir, lesquels varient selon le type de logement et pourquoi il n'existe pas un pourcentage unique valable pour tous les achats immobiliers en Espagne.
Et si vous préférez passer directement de la théorie aux chiffres, utilisez notre outil gratuit :
Calculer les frais d'achat d'un bien immobilier en Espagne
Indiquez le prix du logement, précisez s'il s'agit d'un bien neuf ou ancien, sélectionnez la communauté autonome et obtenez une estimation des principaux frais liés à l'acquisition.
C'est l'une des questions les plus fréquentes avant un achat immobilier en Espagne, et aussi l'une de celles qui nécessitent le plus de prudence.
On trouve souvent des estimations situant les taxes et frais d'achat autour de 10 % du prix, voire davantage. Cette règle peut servir de première référence, mais elle ne doit pas être utilisée comme budget définitif pour votre acquisition.
Le coût réel dépend de plusieurs variables.
Parmi les principales :
Si vous comparez deux logements à €250 000, ne partez donc pas du principe qu'ils nécessiteront exactement le même apport supplémentaire.
Le prix d'achat est seulement le point de départ. Pour organiser correctement votre budget, vous devez connaître le coût approximatif de l'opération dans son ensemble.
Les impôts représentent généralement la dépense la plus importante, mais ils ne sont pas le seul élément à prévoir.
Une acquisition immobilière peut impliquer des taxes, des frais de notaire, des frais de registre foncier, des frais de gestion administrative et, en cas de financement, certains frais liés au crédit.
Voyons-les séparément afin de comprendre ce que vous payez et pourquoi.
La première grande différence apparaît ici : l'achat d'un logement neuf n'est pas imposé de la même manière que celui d'un logement ancien.
Il est donc essentiel d'identifier correctement la nature de l'opération avant d'effectuer le calcul.
Lors de l'achat d'un logement ancien, l'un des principaux impôts payés par l'acquéreur est l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP).
Il est impossible de donner un pourcentage unique valable pour toute l'Espagne : le taux applicable dépend de la communauté autonome et certains acheteurs peuvent bénéficier de taux réduits ou d'avantages fiscaux.
Deux personnes achetant des logements au même prix dans deux régions différentes peuvent donc payer des montants d'impôt différents.
Des différences peuvent également exister au sein d'une même communauté autonome lorsqu'un acheteur remplit les conditions nécessaires pour bénéficier d'un taux réduit.
C'est pourquoi notre calculateur vous demande dans quelle région se situe le logement.
Lorsqu'un logement neuf est acheté directement auprès du promoteur, la fiscalité est différente.
En règle générale, l'achat d'un logement neuf est soumis à la TVA espagnole (IVA), ainsi qu'à l'Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) applicable à l'acquisition.
Pour un logement neuf soumis au taux général d'habitation, la TVA est actuellement de 10 % du prix d'achat. L'AJD dépend quant à lui de la communauté autonome et des caractéristiques de l'opération.
Cette différence entre logement neuf et ancien est essentielle pour déterminer le budget réel nécessaire.
Ne comparez donc pas uniquement :
“Ce logement coûte €280 000 et celui-ci €290 000.”
La question la plus utile est :
“Quel montant total faudra-t-il approximativement prévoir pour finaliser chacune de ces deux acquisitions ?”
C'est cette seconde approche qui offre une vision beaucoup plus réaliste du budget.
L'acte authentique constitue une étape essentielle du processus d'achat immobilier en Espagne.
Les tarifs notariaux sont réglementés et le montant définitif dépend notamment de la valeur et des caractéristiques de l'opération. La répartition de certains frais peut également dépendre de ce qui a été convenu entre les parties et des règles légales applicables.
Il vaut donc mieux éviter de considérer les frais de notaire comme un pourcentage fixe identique pour toutes les acquisitions.
L'essentiel pour l'acquéreur est d'intégrer cette dépense dans son budget et de vérifier les montants qui lui correspondent dans son opération.
Après la signature de la vente, l'acte peut être inscrit au Registre de la Propriété espagnol.
Cette inscription permet de faire apparaître officiellement le changement de propriétaire et entraîne des frais d'enregistrement soumis à des tarifs réglementés.
Ces frais peuvent sembler faibles par rapport aux impôts, mais ils font partie du coût global à prévoir.
L'une des erreurs les plus fréquentes consiste à calculer correctement l'impôt principal et à oublier d'additionner les autres dépenses.
Individuellement, elles peuvent paraître limitées. Ensemble, elles peuvent devenir significatives.
Dans certaines opérations, une gestoría peut intervenir pour traiter les documents, organiser le paiement des impôts ou effectuer d'autres formalités liées à la vente.
Ces services n'ont pas un tarif réglementé unique et leur coût peut donc varier.
Il faut également distinguer les frais de gestion liés à la vente elle-même de ceux découlant exclusivement de la mise en place du crédit immobilier.
Si vous financez votre achat avec un prêt immobilier, une distinction supplémentaire est importante.
Acheter un logement et souscrire un crédit immobilier sont deux opérations liées, mais ce ne sont pas exactement la même opération.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi espagnole 5/2019, la répartition de certains frais liés à la formalisation du prêt immobilier a changé. La banque assume généralement plusieurs frais liés au prêt lui-même, tandis que l'emprunteur prend normalement en charge l'expertise du bien ainsi que les autres frais qui lui incombent selon les conditions contractuelles.
Cela ne signifie pas que la banque paie les taxes et frais correspondant à l'achat du logement.
Cette différence est essentielle, car un financement bancaire ne supprime pas les principaux frais liés à l'acquisition.
Lorsque vous demandez un crédit immobilier, une expertise du logement réalisée par une société agréée est généralement nécessaire.
Elle permet de déterminer la valeur du bien qui servira de garantie au financement.
Ce coût lié au crédit immobilier est normalement à la charge de l'emprunteur.
C'est souvent une question bien plus pertinente que de demander simplement combien coûte le logement.
Imaginez que vous ayez fixé un budget maximal de €300 000.
Cela signifie-t-il que vous pouvez rechercher des logements jusqu'à €300 000 ?
Pas nécessairement.
Si ces €300 000 représentent tout le capital disponible pour l'opération, vous devrez réserver une partie de cette somme pour les impôts et les autres frais.
Si vous avez également besoin d'un crédit immobilier, vous devez distinguer trois montants :
Cette distinction est particulièrement importante pour les acheteurs qui se situent près de la limite de leur budget.
Un logement peut sembler parfaitement accessible au regard de son prix et ne plus l'être une fois les taxes et frais ajoutés.
Mieux vaut le découvrir avant de verser une réservation que lorsque l'opération est déjà bien avancée.
Supposons que vous envisagiez d'acheter un bien immobilier au prix de €250 000.
L'erreur serait de penser :
“Je dois organiser un achat de €250 000.”
Il faut plutôt penser :
“Je dois organiser un achat dont le prix est de €250 000, auquel s'ajoutent les taxes et frais applicables à mon cas.”
Pour établir une estimation, il faudrait au minimum savoir s'il s'agit d'un logement neuf ou ancien et dans quelle communauté autonome il se trouve.
Si un crédit intervient également, les conditions de financement et les frais restant à la charge de l'acheteur devront être intégrés à l'analyse.
C'est précisément pour cela que nous avons créé notre calculateur.
Vous n'avez pas besoin d'effectuer tous ces calculs manuellement pour obtenir une première estimation.
Indiquez le prix du logement et calculez maintenant vos frais d'achat.
Une partie importante de la fiscalité immobilière dépend d'impôts dont les règles diffèrent d'une communauté autonome à l'autre.
L'exemple le plus clair est l'ITP applicable aux logements anciens.
Le taux général peut varier selon la région, tout comme les taux réduits, exonérations ou conditions spécifiques liées à l'usage du logement ou à la situation personnelle de l'acheteur.
L'AJD lié à l'acquisition d'un logement neuf peut également varier entre communautés autonomes.
Un bon calculateur de frais d'achat ne doit donc pas se limiter à demander uniquement le prix du bien.
Il doit aussi connaître certaines caractéristiques supplémentaires de l'opération.
Un étranger peut parfaitement acheter un logement en Espagne, mais sa situation fiscale et administrative peut nécessiter certaines vérifications ou démarches supplémentaires.
Être résident ou non-résident ne signifie pas automatiquement que tous les frais d'achat seront différents. La situation personnelle de l'acquéreur peut toutefois influencer certaines formalités et obligations.
Si vous achetez depuis l'étranger, il est donc préférable de ne pas baser une décision représentant plusieurs centaines de milliers d'euros uniquement sur une estimation en ligne.
Le calculateur est très utile pour planifier et comparer plusieurs scénarios. Lorsque vous aurez choisi un logement précis et que vous souhaiterez avancer, vérifiez les montants définitifs applicables à votre situation.
Une autre erreur courante consiste à calculer uniquement les frais nécessaires pour signer la vente et à oublier que devenir propriétaire entraîne également d'autres dépenses.
Elles ne font pas toutes partie des frais d'acquisition au sens strict, mais elles doivent être intégrées à votre planification financière.
Par exemple :
Disposer du capital nécessaire pour acheter et pouvoir assumer confortablement le logement après l'acquisition sont deux choses différentes.
Une bonne planification doit prendre les deux en compte.
Il ne serait pas pertinent de répondre simplement “l'un” ou “l'autre”. Cela dépend de la communauté autonome, du prix, de la fiscalité applicable et de la situation de l'acquéreur.
Ce que l'on peut affirmer, c'est que la structure fiscale est différente.
En règle générale :
Lorsque vous comparez un logement neuf avec un bien ancien, ne comparez donc pas uniquement les prix affichés.
Calculez le coût total estimé de chaque acquisition puis comparez-les.
Cette différence peut vous aider à prendre une décision beaucoup mieux informée.
Nous avons créé le calculateur GestaliHome précisément pour simplifier cette première étape de planification.
L'outil vous demande certaines des informations ayant le plus d'impact sur le calcul :
À partir de ces informations, l'outil estime différents frais liés à l'achat, notamment les impôts et autres dépenses habituelles.
L'objectif n'est pas de remplacer un calcul fiscal définitif ni un conseil professionnel lorsque celui-ci est nécessaire.
L'objectif est beaucoup plus pratique à ce stade :
vous permettre de savoir, avant d'avancer, quel budget approximatif prévoir pour acheter le logement que vous envisagez.
Calculer maintenant mes frais d'achat immobilier
Dire “prévoyez 10 % supplémentaires” peut être pratique pour une estimation rapide, mais ne remplace pas un calcul adapté à l'opération.
Si les impôts changent selon la région et le type de logement, utiliser toujours le même pourcentage peut entraîner des écarts importants.
Ce n'est pas parce que la banque assume certains frais liés au crédit qu'elle prend en charge les impôts et dépenses liés à l'achat du logement.
Séparez clairement les deux catégories dès le départ.
Si votre budget est limité, conservez toujours une marge pour les frais supplémentaires.
Trouver le logement idéal à €300 000 n'est pas suffisant si €300 000 représentent tout le capital disponible et que vous n'avez pas encore inclus les taxes et frais.
La recherche immobilière commence souvent par les photos, la localisation, la superficie, la terrasse, la vue ou le nombre de chambres.
Mais une bonne acquisition commence également par une question moins séduisante et pourtant beaucoup plus importante :
combien cet achat va-t-il réellement me coûter ?
Le savoir dès le départ vous permet de rechercher des biens dans un budget plus réaliste, de mieux comparer les différentes options et d'éviter les mauvaises surprises une fois que vous êtes déjà attaché à un logement.
GestaliHome a créé un outil pour vous aider précisément à ce moment de votre projet.
Indiquez le prix du logement, sélectionnez les principales caractéristiques de l'opération et obtenez une estimation des principaux frais.
→ Calculer mes frais d'achat immobilier
Le calculateur fournit une estimation indicative basée sur les informations saisies et sur des coûts de référence. Les montants définitifs peuvent varier selon les caractéristiques de l'opération, la réglementation applicable et la situation de l'acquéreur. Avant de finaliser une acquisition, vérifiez les montants définitifs correspondant à votre situation.
N'hésitez pas à nous contacter à tout moment. Pendant les heures ouvrables, nous répondons dans les 30 minutes.
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