1. Новостройки

a) Готовая к заселению недвижимость ("ключи в руки")

Этот тип недвижимости полностью построен и готов к передаче владельцу. Структура платежей обычно выглядит следующим образом:

• Резервирование – первый платеж в размере от 3 000 до 10 000 евро для бронирования объекта, обычно через банковский перевод.
• Договор купли-продажи – платеж в размере от 10% до 30% от общей стоимости недвижимости, который производится банковским переводом или через SEPA, примерно через 2–4 недели после резервирования.
• Подписание нотариального акта и передача ключей – оставшаяся сумма оплачивается при подписании нотариального акта, обычно номинальным банковским чеком или переводом через Банк Испании.
• Если подписание нотариального акта задерживается более чем на 3 месяца, застройщики могут потребовать более высокий платеж на этапе подписания договора (обычно около 50%).

b) Недвижимость в процессе строительства

Если строительство уже началось, платежи обычно распределяются следующим образом:

• Резервирование – от 3 000 до 10 000 евро.
• Договор купли-продажи – в течение первого месяца после резервирования оплачивается 10%–30% от стоимости недвижимости.
• Платежи в процессе строительства – могут быть разделены на несколько этапов до момента оплаты 50% стоимости объекта.
• Окончательный платеж у нотариуса – оставшаяся сумма оплачивается при подписании нотариального акта, номинальным банковским чеком или переводом через Банк Испании.

c) Недвижимость на стадии предпродажи, ожидающая разрешения на строительство

Такой случай возникает, когда все документы уже поданы в мэрию, но застройщик ожидает получения разрешения на строительство. Большая часть проекта уже утверждена, но возможны изменения, поэтому в схему оплаты добавляется этап предварительного резервирования.

• Предварительное резервирование – первый платеж, обычно 3 000 евро, который, как правило, подлежит возврату.
• Договор задатка или опционный договор – подписывается после получения разрешения на строительство. С этого момента платежи следуют той же структуре, что и в случае недвижимости в процессе строительства.
• Начало строительства – по мере возведения объекта платежи вносятся по частям.
• Передача ключей и подписание нотариального акта – финальный платеж осуществляется у нотариуса по тем же принципам, что и выше.

d) Самостоятельное строительство (автопромоция)

При этом варианте покупатель сначала приобретает земельный участок, а затем оплачивает строительство дома. Платежи обычно производятся поэтапно по мере завершения работ, и возможна банковская финансовая поддержка.

• Покупка участка – должна быть полностью оплачена сразу.
• Платежи строительной компании – сначала оплачивается предварительный проект и оформление документов для получения разрешения на строительство. После получения разрешения платежи производятся по мере продвижения работ, с сертификацией каждого этапа строительства.
• Окончательный платеж – последняя сумма выплачивается после завершения строительства и получения сертификата пригодности жилья, обычно при подписании нотариального акта. Эта сумма, как правило, невелика, так как чаще всего остается от 5% до 10% от общей стоимости.

2. Вторичная недвижимость

Покупка жилья на вторичном рынке имеет несколько другую схему платежей:

• Резервирование – внесение первоначального платежа, обычно около 3 000 евро, чтобы снять объект с продажи. Если у продавца есть все необходимые документы, можно сразу перейти к подписанию договора задатка.
• Договор задатка (contrato de arras) – вносится сумма в размере примерно 10% от полной стоимости недвижимости, через несколько дней после резервирования, после получения выписки из реестра недвижимости и других важных документов.
• Подписание нотариального акта – обычно осуществляется в течение максимум 3 месяцев, если стороны не договорились об ином сроке. В этот момент выплачивается оставшаяся сумма, как правило, номинальным банковским чеком или переводом через Банк Испании.

Важные моменты, которые следует учитывать

• Если на объекте недвижимости имеются задолженности или ипотека, для их погашения перед продажей могут быть произведены два платежа: один в банк на сумму долга, а другой продавцу на оставшуюся разницу.
• Если продавец является нерезидентом, может быть удержано 3% от суммы сделки в счет возможных налоговых обязательств.
• Налог на недвижимость (IBI) и сборы за вывоз мусора обычно делятся пропорционально между продавцом и покупателем в зависимости от времени владения объектом в течение налогового года.

Наиболее распространенные способы оплаты при покупке недвижимости в Испании

Основные способы оплаты включают:

• Банковский перевод – наиболее распространенный вариант, особенно через Банк Испании для крупных сделок.
• Перевод SEPA – стандартная форма платежа в зоне евро, которая обрабатывается быстро и автоматически.
• Банковский перевод через Банк Испании (OMF – Orden de Movimiento de Fondos) – позволяет перевести средства в тот же день, если перевод оформлен в установленное время.
• Номинальный банковский чек – гарантирует наличие средств и широко используется при подписании нотариального акта. Он должен быть номинальным и выписанным испанским банком, что обеспечивает мгновенную транзакцию.
• Оплата картой – используется реже из-за ограничений на сумму транзакции и банковских комиссий. Некоторые застройщики предлагают этот способ при бронировании недвижимости, обычно для сумм менее 10 000 евро.

Каждая сделка может различаться в зависимости от продавца (физическое или юридическое лицо, резидент или нерезидент), финансового учреждения и стоимости недвижимости. Перед завершением покупки рекомендуется проконсультироваться с профессионалами.

Gestalihome сотрудничает с различными банками, предлагающими выгодные условия для международных переводов, что позволяет клиентам значительно экономить на комиссиях и других сопутствующих расходах.