Utgifter ved kjøp av bolig i Spania: skatter og kostnader for utlendinger

En oversiktlig og praktisk veiledning

Det blir stadig vanligere å kjøpe bolig i Spania som utlending eller ikke-bosatt. Klimaet, livskvaliteten og prisene, som i mange områder fortsatt er mer attraktive enn i andre land, gjør Spania til et av de mest populære reisemålene for å investere eller kjøpe en fritidsbolig. Men før du forelsker deg i en villa på Costa Blanca eller en leilighet ved sjøen, er det et viktig spørsmål du må stille deg:

Hvor mye kommer du egentlig til å betale i tillegg til kjøpesummen?

I denne artikkelen forklarer vi på en klar og enkel måte alle utgiftene ved kjøp av bolig i Spania, hvilke skatter som gjelder, hvilke notariats- og administrasjonskostnader du må ta hensyn til, og hvordan du beregner et realistisk budsjett hvis du kjøper fra utlandet.

1. Formålet med denne artikkelen: å finne ut hvor mye du faktisk kommer til å betale

Hvis du leter etter informasjon om:

• utgifter ved kjøp av bolig i Spania

• skatter ved kjøp av bolig i Spania

• hvor mye det koster å kjøpe en eiendom i Spania

• kjøpskostnader for utlendinger i Spania

er det du egentlig vil vite ikke skatteteori, men klare svar på spørsmål som:

Hvilke skatter gjelder i ditt tilfelle.
Hvilken prosentandel utgjør de av kjøpesummen.
Hvilke andre obligatoriske utgifter du vil ha: notarius, tinglysing, administrasjonsbyrå, advokat osv.
Om det er forskjeller mellom innbyggere og ikke-innbyggere.
Hvor mye penger du må sette av i tillegg til boligens verdi.

Hos GestaliHome jobber vi daglig med internasjonale kjøpere. Et av de vanligste spørsmålene er:

«Hvis jeg kjøper en bolig for 250 000 €, hvor mye penger trenger jeg egentlig totalt?»

Det er akkurat det vi skal forklare.

2. Hvilken type bolig du kjøper: avgjørende for å beregne skatter og utgifter

Det første trinnet for å beregne kostnadene ved å kjøpe en bolig i Spania er å vite hvilken type eiendom du skal kjøpe:

En nybygget bolig kjøpt direkte fra utbyggeren.
Eller en bruktbolig fra en privat eier.

Dette er avgjørende, fordi skattene varierer helt avhengig av boligtypen.

2.1. Kjøp av nybolig: MVA + AJD

Hvis du kjøper en nybolig i Spania, vil du vanligvis betale to hovedskatter:

MVA på bolig

MVA-satsen for nye boliger er vanligvis 10 % av kjøpesummen.

Det finnes noen spesielle tilfeller med redusert merverdiavgift på 4 %, som for eksempel visse typer sosialboliger, men dette gjelder vanligvis ikke for internasjonale kjøpere i kystområder.

AJD — dokumentavgift

AJD er en regional skatt som pålegges ved notarialskjøtet for nye boliger.

Den varierer normalt mellom 0,5 % og 1,5 %, avhengig av den autonome regionen.

I områder som Valencia ligger den vanlige satsen vanligvis mellom 1 % og 1,5 %.

Veiledende eksempel for en ny bolig til 250 000 €

MVA 10 %: 25 000 €
AJD 1,5 %: 3 750 €

Omtrentlig skattetotal: 28 750 €

I tillegg kommer andre utgifter som vi skal se nærmere på senere.

2.2. Kjøp av bruktbolig: ITP i stedet for merverdiavgift

Hvis boligen ikke er ny, betaler du ikke merverdiavgift, men en annen skatt:

ITP — Eiendomsoverføringsskatt

Denne skatten pålegges ved kjøp av brukte boliger.

Hver autonom region fastsetter sin egen sats.

Den ligger vanligvis mellom 6 % og 10 % av kjøpesummen.

I Valencia-regionen ligger for eksempel den generelle satsen vanligvis rundt 10 %, med unntak av visse rabatter eller spesielle reduksjoner.

Veiledende eksempel for en brukt bolig til 250 000 €

ITP 10 %: 25 000 €

I dette tilfellet betaler du verken merverdiavgift eller dokumentavgift, med unntak av svært spesielle situasjoner.

3. Andre utgifter ved kjøp av bolig i Spania

I tillegg til skatter er det andre viktige utgifter du må ta hensyn til. Noen er obligatoriske, mens andre er sterkt anbefalt. Samlet utgjør disse vanligvis mellom 2 % og 4 % i tillegg til kjøpesummen.

3.1. Notariatskostnader

Notariatshonorarene i Spania er offisielt regulert og avhenger av flere faktorer:

Boligens pris.
Antall sider i skjøtet.
Eventuelt boliglån.
Tilleggsdokumentasjon.

Veiledende priser:

Kjøpekontrakt uten pantelån: mellom 600 € og 1 000 €.
Hvis det foreligger et pantelån, vil det være en ekstra skjøte med en tilsvarende eller noe lavere kostnad.

Selv om bankene i dag dekker en del av boliglånsutgiftene, må kjøperen fortsatt betale for hovedskjøtet og visse notarielle kopier.

3.2. Eiendomsregisteret

Når skjøtet er signert, må boligen registreres i eiendomsregisteret.

Denne kostnaden er også regulert og ligger vanligvis mellom 300 € og 600 € for en standardbolig.

3.3. Forretningsbyrå og administrativ håndtering

Hvis du kjøper med boliglån, vil det vanligvis være et forvaltningsbyrå som tar seg av følgende:

Betale skatter.
Registrere skjøtet.
Koordinere dokumentasjonen med banken.

Kostnaden ligger vanligvis mellom 300 € og 500 €.

Mange internasjonale kjøpere benytter seg også av denne tjenesten selv om de ikke har boliglån, for å forenkle hele den administrative prosessen.

3.4. Honorarer til advokat eller eiendomsrådgiver

Å kjøpe bolig i et annet land innebærer betydelige juridiske og administrative forskjeller. Derfor anbefales det på det sterkeste å benytte seg av:

En advokat som er spesialisert på eiendomsrett,
eller
Et eiendomsmeglerfirma som tilbyr helhetlige tjenester.

Honorarene kan variere:

Advokat: mellom 1 % og 1,5 % av kjøpesummen eller et fast honorar.
Komplett eiendomsmeglingstjeneste: avhengig av modellen kan dette være inkludert eller delvis belastes kjøperen.

Hos GestaliHome følger vi den internasjonale kjøperen gjennom hele prosessen: forhåndsreservasjon, forhåndskontrakt, juridisk gjennomgang, NIE, åpning av bankkonto og koordinering med notarius.

3.5. Takst av boligen hvis det foreligger pantelån

Hvis du søker om boliglån i Spania, vil banken kreve en offisiell takst på boligen.

Kostnaden varierer vanligvis mellom 300 € og 600 €.

Verdivurderingen gjør det mulig for banken å fastsette finansieringsprosenten. For ikke-bosatte kjøpere utgjør finansieringen vanligvis mellom 60 % og 70 % av kjøpesummen eller takstverdien.

3.6. Oversettelser og dokumentasjon

Mange internasjonale kjøpere trenger:

Notarisert oversettelse av finansiell eller skattemessig dokumentasjon.
Fullmakter fra notarius publicus dersom de ikke kan reise til Spania.
Innhenting av NIE.
Offisielle attester.

Disse utgiftene er vanligvis relativt lave, men det er lurt å inkludere dem i det totale budsjettet.

4. Hvor mye koster egentlig kjøpsutgiftene?

La oss se på to vanlige eksempler:

4.1. Bruktbolig uten pantelån — 250 000 €

Skatter

ITP 10 %: 25 000 €

Andre omtrentlige utgifter

Notarius: 800 €
Tinglysning: 400 €
Administrasjonsbyrå eller rådgivning: 400–800 €
Advokat eller valgfri helhetstjeneste: 2 500 €

Omtrentlig totalbeløp

Mellom 26 200 € og 26 500 €

Det vil si rundt 10,5 %–11 % i tillegg til prisen.

4.2. Ny bolig med boliglån — 250 000 €

Skatter

MVA 10 %: 25 000 €
AJD 1,5 %: 3 750 €

Andre omtrentlige utgifter

Notarius: 800 €
Tinglysning: 400–600 €
Takst: 400 €
Administrasjonsbyrå: 400–500 €

Omtrentlig totalbeløp

Mellom 31 000 € og 32 000 €

Det vil si omtrent 12–13 % ekstra.

5. Forskjeller mellom bosatte og ikke-bosatte

De viktigste kjøpsavgiftene endres ikke avhengig av om man er utlending eller ikke-bosatt.

Imidlertid endres aspekter som:

Boliglån

Spanske banker tilbyr vanligvis:

Opptil 80 % for skattemessige innbyggere i Spania.
Mellom 60 % og 70 % for ikke-innbyggere.

Etterfølgende skatter

Det finnes også etterfølgende skatter knyttet til:

Skatt for ikke-skattemessig bosatte.
Eventuell utleie av boligen.
Formueskatt i visse tilfeller.

6. Andre oppstartskostnader som ofte blir glemt

I tillegg til skatter og administrative kostnader er det andre viktige utgifter:

Oppkobling av strøm, vann og gass i nye boliger.
Endring av navn på strøm-, vann- og gassavtaler.
Boligforsikring.
Møbler og utstyr.
Små oppussinger eller innredning.

7. Kort oppsummering: hvilken tilleggsprosent du bør regne med

Bruktbolig uten pantelån

Regn med omtrent 10–12 % ekstra.

Nybolig med boliglån

Regn med omtrent 12–14 % ekstra.

8. Hvordan kan GestaliHome hjelpe deg?

Hos GestaliHome samarbeider vi med internasjonale kjøpere fra ulike land som ønsker å kjøpe bolig i Spania, spesielt på Costa Blanca og i Valencia-regionen.

Vi hjelper deg med:

Detaljert beregning av alle utgifter.
Innhenting av NIE.
Åpning av bankkonto.
Juridisk gjennomgang av eiendommen.
Fullstendig koordinering av transaksjonen.
Veiledning gjennom hele prosessen.

9. Konklusjon: Før du kjøper, må du beregne de reelle totale kostnadene

Å kjøpe bolig i Spania kan være en utmerket investering, en ideell fritidsbolig eller et fremtidig hjem ved havet. Men det er avgjørende:

Ikke bare se på den oppgitte prisen.
Å kjenne til alle skatter og tilknyttede utgifter.
Å planlegge det totale budsjettet riktig.

Hvis du vurderer å kjøpe en bolig og ønsker å vite nøyaktig hvor mye hele transaksjonen vil koste, kan vi i GestaliHome hjelpe deg med å beregne alle utgiftene og følge deg gjennom hvert trinn i kjøpsprosessen i Spania.