Έξοδα κατά την αγορά κατοικίας στην Ισπανία: φόροι και έξοδα για αλλοδαπούς

Ένας σαφής και πρακτικός οδηγός

Η αγορά κατοικίας στην Ισπανία από αλλοδαπούς ή μη μόνιμους κατοίκους γίνεται όλο και πιο συνηθισμένη. Το κλίμα, η ποιότητα ζωής και οι τιμές, οι οποίες σε πολλές περιοχές εξακολουθούν να είναι πιο ελκυστικές από ό,τι σε άλλες χώρες, καθιστούν την Ισπανία έναν από τους αγαπημένους προορισμούς για επενδύσεις ή για την απόκτηση δεύτερης κατοικίας. Ωστόσο, πριν ενθουσιαστείτε με μια βίλα στην Κόστα Μπλάνκα ή ένα διαμέρισμα δίπλα στη θάλασσα, υπάρχει ένα θεμελιώδες ερώτημα:

Πόσα θα πληρώσετε πραγματικά εκτός από την τιμή αγοράς;

Σε αυτό το άρθρο σας εξηγούμε με σαφή και απλό τρόπο όλα τα έξοδα που συνεπάγεται η αγορά κατοικίας στην Ισπανία, ποιοι φόροι ισχύουν, ποια συμβολαιογραφικά και διοικητικά έξοδα πρέπει να λάβετε υπόψη και πώς να υπολογίσετε έναν ρεαλιστικό προϋπολογισμό αν αγοράζετε από το εξωτερικό.

1. Σκοπός αυτού του άρθρου: να μάθετε πόσα θα πληρώσετε πραγματικά

Αν αναζητάτε πληροφορίες σχετικά με:

• τα έξοδα κατά την αγορά κατοικίας στην Ισπανία

• τους φόρους κατά την αγορά κατοικίας στην Ισπανία

• πόσο κοστίζει η αγορά ακινήτου στην Ισπανία

• κόστος αγοράς για αλλοδαπούς στην Ισπανία

αυτό που πραγματικά θέλετε να μάθετε δεν είναι φορολογική θεωρία, αλλά σαφείς απαντήσεις σε ερωτήσεις όπως:

Ποιοι φόροι ισχύουν στην περίπτωσή σας.
Ποιο ποσοστό αντιπροσωπεύουν επί της τιμής αγοράς.
Ποια άλλα υποχρεωτικά έξοδα θα έχετε: συμβολαιογράφος, κτηματολόγιο, διαχειριστική εταιρεία, δικηγόρος κ.λπ.
Αν υπάρχουν διαφορές μεταξύ κατοίκων και μη κατοίκων.
Πόσα χρήματα πρέπει να διαθέσετε επιπλέον της αξίας της κατοικίας.

Στην GestaliHome συνεργαζόμαστε καθημερινά με διεθνείς αγοραστές. Μία από τις πιο συχνές ερωτήσεις είναι:

«Αν αγοράσω μια κατοικία αξίας 250.000 €, πόσα χρήματα χρειάζομαι πραγματικά συνολικά;»

Αυτό ακριβώς θα εξηγήσουμε.

2. Τι είδους κατοικία αγοράζετε: κλειδί για τον υπολογισμό των φόρων και των εξόδων

Το πρώτο βήμα για τον υπολογισμό του κόστους αγοράς μιας κατοικίας στην Ισπανία είναι να γνωρίζετε τι είδους ακίνητο πρόκειται να αποκτήσετε:

Μια καινούργια κατοικία απευθείας από τον κατασκευαστή.
Ή μια μεταχειρισμένη κατοικία από ιδιώτη ιδιοκτήτη.

Αυτό είναι θεμελιώδες, καθώς οι φόροι διαφέρουν εντελώς ανάλογα με τον τύπο της κατοικίας.

2.1. Αγορά καινούργιας κατοικίας: ΦΠΑ + AJD

Εάν αγοράσετε μια καινούργια κατοικία στην Ισπανία, συνήθως θα πληρώσετε δύο βασικούς φόρους:

ΦΠΑ κατοικίας

Ο ΦΠΑ που ισχύει για τις καινούργιες κατοικίες είναι γενικά 10 % επί της τιμής αγοράς.

Υπάρχουν ορισμένες ειδικές περιπτώσεις με μειωμένο ΦΠΑ στο 4 %, όπως ορισμένες κατοικίες κοινωνικής στέγασης, αν και συνήθως δεν ισχύει για διεθνείς αγοραστές σε παράκτιες περιοχές.

AJD — Φόρος επί των Νομικών Πράξεων

Ο AJD είναι ένας περιφερειακός φόρος που επιβάλλεται επί της συμβολαιογραφικής πράξης για τις νέες κατοικίες.

Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 0,5% και 1,5%, ανάλογα με την αυτόνομη κοινότητα.

Σε περιοχές όπως η Κοινότητα της Βαλένθια, το συνήθης ποσοστό κυμαίνεται μεταξύ 1% και 1,5%.

Ενδεικτικό παράδειγμα για μια καινούργια κατοικία αξίας 250.000 €

ΦΠΑ 10 %: 25.000 €
AJD 1,5 %: 3.750 €

Περίπου συνολικό ποσό φόρων: 28.750 €

Σε αυτό θα πρέπει να προστεθούν και άλλα επιπλέον έξοδα, τα οποία θα εξετάσουμε παρακάτω.

2.2. Αγορά μεταχειρισμένης κατοικίας: Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ITP) αντί ΦΠΑ

Εάν η κατοικία δεν είναι καινούργια, δεν θα πληρώσετε ΦΠΑ, αλλά έναν άλλο φόρο:

ITP — Φόρος μεταβίβασης περιουσίας

Ο φόρος αυτός επιβάλλεται στην αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών.

Κάθε αυτόνομη περιφέρεια καθορίζει το δικό της ποσοστό.

Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 6 % και 10 % της τιμής αγοράς.

Στην Αυτόνομη Κοινότητα της Βαλένθια, για παράδειγμα, ο γενικός συντελεστής κυμαίνεται συνήθως γύρω στο 10 %, εκτός από ορισμένες ειδικές εκπτώσεις ή μειώσεις.

Ενδεικτικό παράδειγμα για μια μεταχειρισμένη κατοικία αξίας 250.000 €

ITP 10 %: 25.000 €

Σε αυτή την περίπτωση δεν θα πληρώσετε ΦΠΑ ούτε AJD, εκτός από πολύ συγκεκριμένες περιπτώσεις.

3. Άλλα έξοδα κατά την αγορά κατοικίας στην Ισπανία

Εκτός από τους φόρους, υπάρχουν και άλλα σημαντικά έξοδα που πρέπει να λάβετε υπόψη. Ορισμένα είναι υποχρεωτικά και άλλα συνιστώνται ιδιαίτερα. Συνολικά, συνήθως αντιπροσωπεύουν ένα επιπλέον ποσοστό μεταξύ 2 % και 4 % επί της τιμής αγοράς.

3.1. Έξοδα συμβολαιογράφου

Οι αμοιβές των συμβολαιογράφων στην Ισπανία ρυθμίζονται επίσημα και εξαρτώνται από διάφορους παράγοντες:

Την τιμή της κατοικίας.
Τον αριθμό των σελίδων της συμβολαιογραφικής πράξης.
Την ύπαρξη υποθήκης.
Την πρόσθετη τεκμηρίωση.

Ενδεικτικά:

Συμβόλαιο πώλησης χωρίς υποθήκη: μεταξύ 600 € και 1.000 €.
Εάν υπάρχει υποθήκη, θα συντάσσεται δεύτερο συμβόλαιο με παρόμοιο ή ελαφρώς χαμηλότερο κόστος.

Αν και επί του παρόντος οι τράπεζες αναλαμβάνουν μέρος των εξόδων της υποθήκης, ο αγοραστής εξακολουθεί να πληρώνει την κύρια πράξη πώλησης και ορισμένα συμβολαιογραφικά αντίγραφα.

3.2. Κτηματολόγιο

Μόλις υπογραφεί η συμβολαιογραφική πράξη, η κατοικία πρέπει να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο.

Το κόστος αυτό είναι επίσης ρυθμισμένο και συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 300 € και 600 € για μια τυπική κατοικία.

3.3. Διαμεσολαβητική εταιρεία και διοικητική διαχείριση

Εάν αγοράζετε με υποθήκη, συνήθως θα εμπλακεί μια εταιρεία διαχείρισης που θα αναλάβει:

Την εκκαθάριση των φόρων.
Την καταχώριση της συμβολαιογραφικής πράξης.
Τον συντονισμό των εγγράφων με την τράπεζα.

Το συνηθισμένο κόστος κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 300 € και 500 €.

Πολλοί διεθνείς αγοραστές προσλαμβάνουν επίσης αυτή την υπηρεσία, ακόμη και αν δεν έχουν υποθήκη, για να απλοποιήσουν όλη τη διοικητική διαδικασία.

3.4. Αμοιβές δικηγόρου ή συμβούλου ακινήτων

Η αγορά κατοικίας σε άλλη χώρα συνεπάγεται σημαντικές νομικές και διοικητικές διαφορές. Για τον λόγο αυτό, συνιστάται ιδιαίτερα να απευθυνθείτε σε:

Έναν δικηγόρο ειδικευμένο στο ακίνητο δίκαιο,
ή
Ένα μεσιτικό γραφείο που προσφέρει ολοκληρωμένες υπηρεσίες.

Οι αμοιβές μπορεί να ποικίλλουν:

Δικηγόρος: μεταξύ 1% και 1,5% της τιμής αγοράς ή σταθερό ποσό.
Ολοκληρωμένες υπηρεσίες ακινήτων: ανάλογα με το μοντέλο, μπορεί να περιλαμβάνονται στην τιμή ή να επιβαρύνουν εν μέρει τον αγοραστή.

Στη GestaliHome συνοδεύουμε τον διεθνή αγοραστή καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας: κράτηση, σύμβαση προκαταβολής, νομικός έλεγχος, NIE, άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού και συντονισμός με το συμβολαιογραφείο.

3.5. Εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σε περίπτωση υποθήκης

Εάν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη στην Ισπανία, η τράπεζα θα απαιτήσει επίσημη εκτίμηση της αξίας της κατοικίας.

Το κόστος κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 300 € και 600 €.

Η εκτίμηση επιτρέπει στην τράπεζα να καθορίσει το ποσοστό χρηματοδότησης. Για τους μη κατοίκους αγοραστές, η χρηματοδότηση κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 60 % και 70 % της αξίας αγοράς ή της εκτίμησης.

3.6. Μεταφράσεις και έγγραφα

Πολλοί διεθνείς αγοραστές χρειάζονται:

Επικυρωμένες μεταφράσεις οικονομικών ή φορολογικών εγγράφων.
Πληρεξούσια από συμβολαιογράφο, εάν δεν μπορούν να μεταβούν αυτοπροσώπως.
Απόκτηση του αριθμού NIE.
Διοικητικά πιστοποιητικά.

Αυτά τα έξοδα είναι συνήθως σχετικά χαμηλά, αλλά είναι σκόπιμο να συμπεριληφθούν στον συνολικό προϋπολογισμό.

4. Πόσο κοστίζουν πραγματικά τα έξοδα αγοράς;

Ας δούμε δύο συνηθισμένα παραδείγματα:

4.1. Μεταχειρισμένη κατοικία χωρίς υποθήκη — 250.000 €

Φόροι

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ITP) 10 %: 25.000 €

Άλλα κατά προσέγγιση έξοδα

Συμβολαιογράφος: 800 €
Κτηματολόγιο: 400 €
Διαχειριστική εταιρεία ή συμβουλευτική υπηρεσία: 400–800 €
Δικηγόρος ή προαιρετική ολοκληρωμένη υπηρεσία: 2.500 €

Κατά προσέγγιση σύνολο

Μεταξύ 26.200 € και 26.500 €

Δηλαδή, περίπου 10,5 %–11 % επιπλέον επί της τιμής.

4.2. Νέα κατοικία με υποθήκη — 250.000 €

Φόροι

ΦΠΑ 10 %: 25.000 €
Τέλη μεταβίβασης ακινήτων 1,5 %: 3.750 €

Άλλα κατά προσέγγιση έξοδα

Συμβολαιογράφος: 800 €
Κτηματολόγιο: 400–600 €
Εκτίμηση: 400 €
Διαμεσολαβητής: 400–500 €

Περίπου συνολικό ποσό

Μεταξύ 31.000 € και 32.000 €

Δηλαδή, περίπου 12 %–13 % επιπλέον.

5. Διαφορές μεταξύ κατοίκων και μη κατοίκων

Οι κύριοι φόροι αγοράς δεν διαφέρουν ανάλογα με το αν κάποιος είναι αλλοδαπός ή μη κάτοικος.

Ωστόσο, διαφέρουν ορισμένα στοιχεία, όπως:

Στεγαστική χρηματοδότηση

Οι ισπανικές τράπεζες συνήθως προσφέρουν:

Έως 80 % για φορολογικούς κατοίκους της Ισπανίας.
Μεταξύ 60 % και 70 % για μη κατοίκους.

Μεταγενέστερη φορολογία

Υπάρχουν επίσης μεταγενέστεροι φόροι που σχετίζονται με:

Φόρο για μη κατοίκους.
Πιθανές ενοικιάσεις της κατοικίας.
Φόρο περιουσίας σε ορισμένες περιπτώσεις.

6. Άλλα αρχικά έξοδα που συχνά ξεχνιούνται

Εκτός από τους φόρους και τα διοικητικά έξοδα, υπάρχουν και άλλα σημαντικά έξοδα:

Σύνδεση υπηρεσιών κοινής ωφέλειας σε καινούργιες κατοικίες.
Αλλαγή ονόματος στον λογαριασμό υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.
Ασφάλεια κατοικίας.
Έπιπλα και εξοπλισμός.
Μικρές ανακαινίσεις ή διακόσμηση.

7. Σύντομη περίληψη: ποιο επιπλέον ποσοστό πρέπει να υπολογίσετε

Μεταχειρισμένη κατοικία χωρίς υποθήκη

Υπολογίστε περίπου ένα επιπλέον ποσοστό μεταξύ 10 % και 12 %.

Νέα κατοικία με υποθήκη

Υπολογίστε περίπου 12% έως 14% επιπλέον.

8. Πώς μπορεί να σας βοηθήσει η GestaliHome;

Στην GestaliHome συνεργαζόμαστε με διεθνείς αγοραστές από διάφορες χώρες που επιθυμούν να αγοράσουν κατοικία στην Ισπανία, ειδικά στην Κόστα Μπλάνκα και στην Κοινότητα της Βαλένθια.

Σας βοηθάμε με:

Λεπτομερή υπολογισμό όλων των εξόδων.
Απόκτηση του αριθμού NIE.
Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού.
Νομικό έλεγχο του ακινήτου.
Πλήρη συντονισμό της συναλλαγής.
Συνοδεία καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας.

9. Συμπέρασμα: πριν αγοράσετε, υπολογίστε το πραγματικό συνολικό κόστος

Η αγορά κατοικίας στην Ισπανία μπορεί να αποτελέσει μια εξαιρετική επένδυση, μια ιδανική δεύτερη κατοικία ή ένα μελλοντικό σπίτι δίπλα στη θάλασσα. Ωστόσο, είναι θεμελιώδες:

Να μην εστιάζετε αποκλειστικά στην αναγραφόμενη τιμή.
Να γνωρίζετε όλους τους φόρους και τα συναφή έξοδα.
Να προγραμματίζετε σωστά τον συνολικό προϋπολογισμό.

Αν σκέφτεστε να αγοράσετε μια κατοικία και θέλετε να μάθετε ακριβώς πόσο θα κοστίσει η συνολική συναλλαγή, στη GestaliHome μπορούμε να σας βοηθήσουμε να υπολογίσετε όλα τα έξοδα και να σας συνοδεύσουμε σε κάθε βήμα της διαδικασίας αγοράς στην Ισπανία.