Πόσα χρήματα χρειάζεσαι για να αγοράσεις κατοικία στην Ισπανία; Ελάχιστη προκαταβολή, στεγαστικό δάνειο και κριτήρια που λαμβάνουν υπόψη οι τράπεζες

Μία από τις πιο συνηθισμένες απορίες όταν κάποιος αρχίζει να ψάχνει για κατοικία στην Ισπανία είναι η εξής:

«Πόσα χρήματα χρειάζομαι πραγματικά για να αγοράσω;»

Πολλοί χρησιμοποιούν έναν υπολογιστή στεγαστικών δανείων νομίζοντας ότι η τράπεζα θα χρηματοδοτήσει το 100% της συναλλαγής… και εκεί έρχεται η έκπληξη.

Η πραγματικότητα είναι ότι, στις περισσότερες περιπτώσεις, οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν το πλήρες ποσό της κατοικίας. Εκτός από το ποσό που δεν καλύπτει το στεγαστικό δάνειο, πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη οι φόροι και τα έξοδα που σχετίζονται με την αγορά.

Σε αυτό το άρθρο σας εξηγούμε με σαφήνεια:

• πόσα χρήματα πρέπει συνήθως να συνεισφέρετε,
• ποια προφίλ έχουν μεγαλύτερη ευκολία στην εξασφάλιση στεγαστικού δανείου,
• τι εξετάζει πραγματικά η τράπεζα,
• και ποιοι παράγοντες μπορούν να σας βοηθήσουν να εξασφαλίσετε καλύτερους όρους χρηματοδότησης.

Στόχος είναι να κατανοήσεις πώς λειτουργεί ένα στεγαστικό δάνειο στην Ισπανία πριν ξεκινήσεις την αγορά και να μπορέσεις να προγραμματίσεις τη συναλλαγή με μεγαλύτερη σιγουριά.

1. Πόσα χρήματα χρηματοδοτεί συνήθως μια τράπεζα στην Ισπανία;

Κατά γενικό κανόνα, οι τράπεζες στην Ισπανία χρηματοδοτούν περίπου:

Για κατοίκους της Ισπανίας:

• το 80% της αξίας πώλησης ή της εκτίμησης (το χαμηλότερο από τα δύο) για την κύρια κατοικία,
• και χαμηλότερα ποσοστά για δεύτερη κατοικία ή επενδυτική αγορά.

Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει συνήθως να καταβάλει:

• το υπόλοιπο 20% της τιμής της κατοικίας,
• συν τους φόρους και τα έξοδα αγοράς.

Για μη κατοίκους:

• το 70% της αξίας πώλησης ή της εκτίμησης (το χαμηλότερο από τα δύο) για την κύρια κατοικία,

Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει συνήθως να καταβάλει:

• μεταξύ 20% και 30% της τιμής της κατοικίας,
• συν τους φόρους και τα έξοδα αγοράς.

Και εδώ βρίσκεται ένα από τα πιο σημαντικά σημεία που πολλοί αγοραστές δεν γνωρίζουν:

Τα έξοδα αγοράς συνήθως ΔΕΝ χρηματοδοτούνται

Εκτός από την προκαταβολή, πρέπει να υπολογίσεις:

• φόρους,
• συμβολαιογράφου,
• έξοδα καταχώρησης,
• έξοδα διαμεσολάβησης,
• εκτίμηση,
• και άλλα συναφή έξοδα.

Συνολικά, τα έξοδα αυτά συνήθως ανέρχονται περίπου σε:

• μεταξύ 10% και 13% επιπλέον της τιμής αγοράς, ανάλογα με:
  • του αν η κατοικία είναι καινούργια ή μεταχειρισμένη,
  • της αυτόνομης κοινότητας,
  • και το προφίλ του αγοραστή.

Πρακτικό παράδειγμα

Ας υποθέσουμε μια κατοικία αξίας:

• 250.000 €

Η τράπεζα θα μπορούσε να χρηματοδοτήσει:

• περίπου 200.000 € (80%) για κατοίκους.
• περίπου 175.000 € (70%) για μη κατοίκους

Ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλει:

• 50.000 € ή 75.000 €, ανάλογα με το αν είναι κάτοικος ή όχι.
• συν περίπου 25.000–32.000 € για τα εκτιμώμενα έξοδα.

Αποτέλεσμα:

Για να αγοράσεις μια κατοικία αξίας 250.000 €, θα χρειαστεί να αποταμιεύσεις περίπου:

75.000 € και 82.000 €, αν είστε κάτοικος της Ισπανίας.

100.000 € και 112.000 €, αν δεν είστε κάτοικος της Ισπανίας.

2. Υπάρχουν στεγαστικά δάνεια με κάλυψη 90% ή ακόμα και 95%;

Ναι, υπάρχουν.
Ωστόσο, δεν αποτελούν τον κανόνα.

Ορισμένες τράπεζες μπορεί να προσφέρουν:

• χρηματοδότηση έως το 90%,
• και ακόμη και σε μεμονωμένες περιπτώσεις ποσοστό κοντά στο 95%,

ειδικά αν ο αγοραστής παρουσιάζει ένα πολύ σταθερό οικονομικό προφίλ.

Συνήθως αυτό συμβαίνει σε περιπτώσεις όπως:

• νέοι αγοραστές με υψηλά εισοδήματα,
• δημόσιοι υπάλληλοι,
• επαγγελματίες με πολύ σταθερή θέση,
• πελάτες με στενή σχέση με την τράπεζα,
• ή συγκεκριμένα ακίνητα που η ίδια η τράπεζα επιθυμεί να διαθέσει στην αγορά.

Παρόλα αυτά, ακόμη και με υψηλή χρηματοδότηση:

τα έξοδα αγοράς συνήθως εξακολουθούν να βαρύνουν τον αγοραστή.

3. Δεν είναι το ίδιο να αγοράζεις κύρια κατοικία, δεύτερη κατοικία ή επενδυτικό ακίνητο

Το ποσοστό χρηματοδότησης διαφέρει σημαντικά ανάλογα με τη χρήση της κατοικίας.

3.1. Κύρια κατοικία

Σε αυτή την περίπτωση, οι τράπεζες συνήθως προσφέρουν:

• καλύτερους όρους,
• μεγαλύτερη χρηματοδότηση,
• και πιο ανταγωνιστικά επιτόκια.

Εδώ συνήθως συναντάμε:

• στεγαστικά δάνεια ύψους 80%,
• και ακόμη υψηλότερα ποσοστά σε περιπτώσεις με πολύ υψηλή πιστοληπτική ικανότητα.

3.2. Δεύτερη κατοικία

Εάν αγοράσετε μια εξοχική κατοικία ή δεύτερη κατοικία:

• η τράπεζα συνήθως αναλαμβάνει μεγαλύτερο κίνδυνο,
• και συνήθως μειώνει το ποσοστό χρηματοδότησης.

Σε πολλές περιπτώσεις:

• η χρηματοδότηση κυμαίνεται γύρω στο 60%–70%.

3.3. Κατοικία για επενδυτικούς σκοπούς

Όταν ο στόχος είναι:

• η ενοικίαση,
• να επενδύσουμε,
• ή αγορά ως περιουσιακό στοιχείο,

οι τράπεζες τείνουν να είναι ακόμη πιο συντηρητικές.

Σε αυτή την περίπτωση εξετάζουν ειδικά:

• τη φερεγγυότητα,
• τη χρηματοοικονομική σταθερότητα,
• το ενεργητικό,
• και την ικανότητα ανάληψης κινδύνων.

4. Γιατί οι τράπεζες ζητούν αρχική κατάθεση;

Πολλοί άνθρωποι σκέφτονται:

«Αν μπορώ να πληρώνω μια μηνιαία δόση, γιατί δεν μου χρηματοδοτούν το 100%;»

Η απάντηση είναι απλή:
η τράπεζα θέλει να βεβαιωθεί ότι ο αγοραστής διαθέτει:

• ικανότητα αποταμίευσης,
• οικονομική σταθερότητα,
• και οικονομικό περιθώριο για απρόβλεπτα γεγονότα.

Η αποταμίευση μιας προκαταβολής αποδεικνύει:

• οικονομική πειθαρχία,
• μικρότερο κίνδυνο,
• και μεγαλύτερη ικανότητα να αντεπεξέλθει κανείς σε μια μακροπρόθεσμη υποθήκη.

5. Ο δείκτης χρέωσης: ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες

Μία από τις σημαντικότερες έννοιες που εξετάζει η τράπεζα είναι ο:

δείκτης χρέωσης.

Πρόκειται για το ποσοστό των μηνιαίων εισοδημάτων σου που διατίθεται για την αποπληρωμή χρεών:

• υποθήκη,
• δάνεια,
• χρηματοδοτήσεις,
• πιστωτικές κάρτες,
• κ.λπ.

Γενικός κανόνας

Οι τράπεζες συνήθως θεωρούν υγιές το εξής:

η συνολική μηνιαία δόση να μην υπερβαίνει περίπου το 30%–35% του καθαρού εισοδήματος.

Για παράδειγμα:

• καθαρό μηνιαίο εισόδημα: 3.000 €
• μέγιστη συνιστώμενη δόση:
  • περίπου 1.000 €

Όσο χαμηλότερος είναι αυτός ο λόγος:

• τόσο καλύτερη θα είναι η αξιολόγηση του προφίλ σας.

6. Ποια προφίλ εκτιμούν συνήθως περισσότερο οι τράπεζες;

Αν και κάθε τράπεζα έχει τα δικά της κριτήρια, υπάρχουν προφίλ που συνήθως εμπνέουν μεγαλύτερη εμπιστοσύνη.

6.1. Μισθωτοί

Τα προφίλ που εκτιμώνται περισσότερο είναι συνήθως:

• άοριστης διάρκειας σύμβαση εργασίας,
• εργασιακή σταθερότητα,
• αρχαιότητα άνω των 2–3 ετών,
• σταθερό εισόδημα,
• και καλές αποδοχές.

6.2. Αυτοαπασχολούμενοι

Οι αυτοαπασχολούμενοι μπορούν επίσης να εξασφαλίσουν πολύ καλές υποθήκες, αλλά συνήθως η τράπεζα απαιτεί:

• μεγαλύτερη σταθερότητα,
• σταθερά εισοδήματα,
• αξιόπιστες φορολογικές δηλώσεις,
• και μια εδραιωμένη δραστηριότητα.

Συνήθως ζητούν:

• τουλάχιστον 2–3 χρόνια δραστηριότητας,
• και σταθερά εισοδήματα στο πέρασμα του χρόνου.

6.3. Επαγγέλματα που εκτιμώνται ιδιαίτερα

Υπάρχουν ορισμένα επαγγελματικά προφίλ που συνήθως εκτιμώνται ιδιαίτερα:

• δημόσιοι υπάλληλοι,
• γιατροί,
• πιλότοι,
• μηχανικοί,
• στελέχη,
• επαγγελματίες του τεχνολογικού τομέα,
• ή υπάλληλοι μεγάλων πολυεθνικών εταιρειών.

Γιατί;
Επειδή συνήθως συνδέονται με:

• σταθερότητα,
• υψηλά εισοδήματα,
• και μικρότερο κίνδυνο αθέτησης πληρωμών.

7. Η ηλικία επηρεάζει επίσης την υποθήκη

Η ηλικία του αγοραστή επηρεάζει:

• στη μέγιστη διάρκεια,
• και, σε ορισμένες περιπτώσεις, στην έγκριση.

Κατά γενικό κανόνα:

• όσο νεότερος είναι ο αγοραστής,
• τόσο μεγαλύτερη διάρκεια μπορεί να εξασφαλίσει.

Πολλές τράπεζες επιδιώκουν η υποθήκη να έχει αποπληρωθεί πριν από συγκεκριμένες ηλικίες, για παράδειγμα:

• 70–75 ετών.

Αυτό σημαίνει ότι:

• ένα άτομο 30 ετών μπορεί να έχει πρόσβαση σε πολύ μεγαλύτερες διάρκειες από κάποιον 55 ετών.

8. Η ύπαρξη εγγυητών ή ακινήτων βοηθά

Υπάρχουν παράγοντες που μπορούν να ενισχύσουν σημαντικά μια υποθήκη.

Για παράδειγμα:

• η παρουσία εγγυητών,
• η κατοχή επιπλέον ακινήτων,
• η ύπαρξη υψηλών αποταμιεύσεων,
• ή η ύπαρξη προηγούμενου ενεργητικού.

Όλα αυτά μειώνουν τον κίνδυνο για την τράπεζα.

9. Τι συμβαίνει αν διαθέτεις ήδη κατοικία που έχει εξοφληθεί ή είναι μερικώς υποθηκευμένη;

Αυτή είναι μια πολύ συνηθισμένη περίπτωση.

Πολλοί αγοραστές:

• έχουν ήδη μια κατοικία,
• έχουν αποπληρώσει μεγάλο μέρος της υποθήκης τους,
• ή διαθέτουν προηγούμενο ακίνητο.

Και αυτό συνήθως βοηθάει πολύ.

Γιατί;
Επειδή η τράπεζα θεωρεί ότι:

• υπάρχει ήδη οικονομική εμπειρία,
• ικανότητα αποπληρωμής,
• και εδραιωμένη περιουσία.

Ειδικά αν:

• η προηγούμενη υποθήκη έχει προχωρήσει πολύ,
• ή η κατοικία έχει ήδη εξοφληθεί.

10. Η εκτίμηση είναι καθοριστική: η τράπεζα χρηματοδοτεί με βάση τη χαμηλότερη αξία

Πριν από τη χορήγηση ενυπόθηκου δανείου, η τράπεζα συνήθως απαιτεί επίσημη εκτίμηση της αξίας της κατοικίας.

Η εκτίμηση είναι μια αξιολόγηση που πραγματοποιείται από πιστοποιημένο και ανεξάρτητο εκτιμητή, ο οποίος υπολογίζει την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου. Για τον υπολογισμό αυτό, λαμβάνει υπόψη παράγοντες όπως η τοποθεσία, η κατάσταση της κατοικίας, τα τετραγωνικά μέτρα, η ηλικία, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και οι πρόσφατες τιμές πώλησης παρόμοιων κατοικιών στην περιοχή.

Είναι σημαντικό να κατανοήσεις ότι η αξία της εκτίμησης δεν συμπίπτει πάντα με την τιμή αγοράς. Μπορείς να αγοράσεις μια κατοικία για ποσό υψηλότερο ή χαμηλότερο από αυτό που ο εκτιμητής θεωρεί ότι αξίζει πραγματικά στην αγορά.

Και εδώ βρίσκεται το κλειδί:

η τράπεζα συνήθως χορηγεί δάνειο με βάση τη χαμηλότερη από τις δύο αξίες:

• τιμή πώλησης,
• ή την εκτιμητική αξία.

Παράδειγμα:

• αγοράζετε μια κατοικία αξίας 250.000 €
• αλλά η εκτίμηση ανέρχεται σε 230.000 €

Η τράπεζα πιθανότατα θα υπολογίσει το ποσοστό με βάση:

• 230.000 €.

Και αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να καταβάλετε επιπλέον χρήματα.

11. Ποια έγγραφα ζητούν συνήθως οι τράπεζες;

Αν και μπορεί να διαφέρει ανάλογα με το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα και το προφίλ, συνήθως ζητούν:

Για μισθωτούς

• Δελτίο ταυτότητας ή αριθμό αλλοδαπού (NIE),
• μισθοδοτικές καταστάσεις,
• σύμβαση εργασίας,
• αποδεικτικό εργασιακής πορείας,
• δήλωση εισοδήματος,
• τραπεζικά εκκαθαριστικά.

Για αυτοαπασχολούμενους

• τριμηνιαίες δηλώσεις,
• δήλωση εισοδήματος,
• ετήσια σύνοψη ΦΠΑ,
• τραπεζικές συναλλαγές,
• και δικαιολογητικά δραστηριότητας.

12. Το τραπεζικό ιστορικό έχει μεγάλη σημασία

Δεν έχει σημασία μόνο πόσα κερδίζεις.
Έχει επίσης σημασία:

το πώς διαχειρίζεσαι τα χρήματά σου.

Οι τράπεζες εκτιμούν ιδιαίτερα:

• να μην έχεις καθυστερήσεις πληρωμών,
• το να μην εμφανίζεσαι στο ASNEF,
• η σταθερότητα στους λογαριασμούς,
• και την ορθή οικονομική διαχείριση.

Αντίθετα:

• συχνές υπεραναλήψεις,
• καθυστερήσεις,
• υπερβολική χρηματοδότηση,
• ή ασταθείς κινήσεις

μπορούν να βλάψουν σημαντικά τη συναλλαγή.

13. Γιατί μπορεί να απορριφθεί μια υποθήκη;

Οι πιο συνηθισμένες αιτίες είναι συνήθως:

• υψηλό χρέος,
• ανεπαρκή εισοδήματα,
• εργασιακή αστάθεια,
• έλλειψη αποταμιεύσεων,
• αρνητικό χρηματοοικονομικό ιστορικό,
• ή ελλιπή δικαιολογητικά.

Γι' αυτό είναι τόσο σημαντικό να προετοιμάσετε καλά τη διαδικασία πριν υποβάλετε αίτηση χρηματοδότησης.

14. Η σύγκριση διαφόρων τραπεζών μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά

Ένα από τα πιο συνηθισμένα λάθη είναι να απευθύνεστε αποκλειστικά στη:

• τη συνήθη τράπεζά σας.

Κάθε τράπεζα:

• έχει διαφορετικές πολιτικές,
• διαφορετικά προτιμώμενα προφίλ,
• και μεταβλητούς όρους.

Η σύγκριση διαφόρων τραπεζών μπορεί να σας βοηθήσει να:

• να εξασφαλίσεις περισσότερη χρηματοδότηση,
• να βελτιώσεις το επιτόκιο,
• να μειώσετε τις δεσμεύσεις,
• και να βρεις μια λύση πιο κατάλληλη για το προφίλ σου.

15. Πραγματικά παραδείγματα προφίλ στεγαστικών δανείων

Περίπτωση 1: νεαρό ζευγάρι μισθωτών

• 32 και 34 ετών
• συμβάσεις αορίστου χρόνου
• συνολικά εισοδήματα: 4.500 €
• συνολικές αποταμιεύσεις: 85.000 €

Πολύ ευνοϊκό προφίλ για:

• κύρια κατοικία,
• χρηματοδότηση κοντά στο 80%,
• και ευνοϊκούς όρους στεγαστικού δανείου.

Περίπτωση 2: αυτοαπασχολούμενος με υψηλά αλλά μεταβλητά εισοδήματα

• 5 έτη δραστηριότητας
• υψηλά εισοδήματα
• ακανόνιστα εισοδήματα ανάλογα με το έτος

Πιθανόν θα χρειαστεί:

• περισσότερα δικαιολογητικά,
• περισσότερες αποταμιεύσεις,
• και πιο λεπτομερή ανάλυση.

Περίπτωση 3: αγοραστής με ήδη εξοφλημένη κατοικία

• προηγούμενη ακίνητη περιουσία,
• χαμηλά επίπεδα χρέους,
• οικονομική εμπειρία.

Συνήθως εμπνέει μεγάλη εμπιστοσύνη στην τράπεζα και βελτιώνει τις πιθανότητες έγκρισης.

16. Συμπέρασμα: η αγορά κατοικίας ξεκινά πολύ πριν από την υπογραφή της υποθήκης

Η εξασφάλιση ενός καλού στεγαστικού δανείου δεν εξαρτάται μόνο από την τιμή της κατοικίας.

Εξαρτάται από:

• το οικονομικό σου προφίλ,
• την ικανότητά σας να αποταμιεύετε,
• τη σταθερότητά σας,
• και από τον τρόπο με τον οποίο προετοιμάζετε όλη τη διαδικασία.

Αν καταλάβετε πόσα χρήματα πρέπει να καταβάλετε και τι εξετάζει πραγματικά η τράπεζα, θα μπορείτε:

• να αποφύγεις εκπλήξεις,
• να υπολογίσετε καλύτερα τον προϋπολογισμό σας,
• και να αναζητήσετε κατοικία με μεγαλύτερη ηρεμία.

Στη Gestalihome βοηθάμε τους πελάτες μας όχι μόνο να βρουν κατοικία, αλλά και να κατανοήσουν ολόκληρη τη διαδικασία αγοράς και χρηματοδότησης, ώστε να μπορούν να λαμβάνουν πιο ασφαλείς και ρεαλιστικές αποφάσεις από την πρώτη στιγμή.

Αν, αφού διαβάσετε αυτόν τον οδηγό, θέλετε ένας ειδικός να μελετήσει την περίπτωσή σας και να σας βοηθήσει να εξασφαλίσετε χρηματοδότηση, μπορείτε επίσης να έχετε πρόσβαση στην υπηρεσία μεσίτη στεγαστικών δανείων της idealista μέσω της Gestalihome. Ένας σύμβουλος θα αναλύσει το προφίλ σας και θα διαπραγματευτεί με διάφορους χρηματοπιστωτικούς φορείς για να βρει το στεγαστικό δάνειο που ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας.