Quanto denaro serve per acquistare una casa in Spagna? Anticipo minimo, mutuo e criteri di valutazione delle banche

Una delle domande più frequenti quando si inizia a cercare casa in Spagna è questa:

«Di quanti soldi ho davvero bisogno per acquistare una casa?»

Molte persone utilizzano un calcolatore di mutuo pensando che la banca finanzierà il 100% dell’operazione… ed è qui che arriva la sorpresa.

La realtà è che, nella maggior parte dei casi, le banche non finanziano l’intero prezzo dell’immobile. Oltre all’importo non coperto dal mutuo, bisogna tenere conto anche delle tasse e delle spese associate all’acquisto.

In questo articolo ti spieghiamo in modo chiaro:

• quanto denaro devi normalmente versare di tasca tua,
• quali sono i profili che hanno più facilità a ottenere un mutuo,
• cosa valuta realmente la banca,
• e quali fattori possono aiutarti a ottenere condizioni di finanziamento più vantaggiose.

L’obiettivo è farti capire come funziona un mutuo in Spagna prima di avviare l’acquisto, in modo che tu possa pianificare l’operazione con maggiore sicurezza.

1. Quanto finanzia normalmente una banca in Spagna?

Di norma, le banche in Spagna finanziano approssimativamente:

Per i residenti in Spagna:

• l’80% del valore di compravendita o della perizia (il minore dei due) per la prima casa,
• e percentuali inferiori per la seconda casa o gli investimenti immobiliari.

Ciò significa che l’acquirente deve normalmente versare:

• il restante 20% del prezzo dell’immobile,
• più le imposte e le spese di acquisto.

Per i non residenti:

• il 70% del valore di compravendita o di stima (il minore dei due) per la residenza abituale,

Ciò significa che l’acquirente deve normalmente versare:

• tra il 20% e il 30% del prezzo dell'immobile,
• più le imposte e le spese di acquisto.

Ed ecco uno dei punti più importanti che molti acquirenti non conoscono:

le spese di acquisto di norma NON vengono finanziate

Oltre all’acconto, devi mettere in conto:

• tasse,
• spese notarili,
• spese di registrazione,
• spese amministrative,
• perizia,
• e altri costi associati.

Nel complesso, tali spese rappresentano solitamente circa:

• tra il 10% e il 13% in più rispetto al prezzo di acquisto, a seconda di:
  • se l’immobile è nuovo o di seconda mano,
  • della regione autonoma,
  • e dal profilo dell’acquirente.

Esempio pratico

Ipotizziamo un immobile del valore di:

• 250.000 €

La banca potrebbe finanziare:

• circa 200.000 € (80%) per i residenti.
• circa 175.000 € (70%) per i non residenti

L’acquirente dovrebbe versare:

• 50.000 € o 75.000 €, a seconda che sia residente o meno.
• più circa 25.000–32.000 € di spese approssimative.

Risultato:

Per acquistare un immobile del valore di 250.000 €, potresti dover risparmiare approssimativamente tra:

75.000 € e 82.000 € se sei residente in Spagna.

da 100.000 € a 112.000 € se sei non residente.

2. Esistono mutui al 90% o addirittura al 95%?

Sì, esistono.
Ma non sono la norma.

Alcune banche possono arrivare a offrire:

• finanziamenti al 90%,
• e persino, in casi specifici, percentuali vicine al 95%,

soprattutto se l’acquirente presenta un profilo finanziario molto solido.

Normalmente ciò si verifica in situazioni quali:

• acquirenti giovani con redditi elevati,
• dipendenti pubblici,
• professionisti con una situazione lavorativa molto stabile,
• clienti con un forte legame con la banca,
• oppure immobili specifici che la banca stessa intende commercializzare.

Tuttavia, anche in caso di finanziamento elevato:

le spese di acquisto di norma rimangono a carico dell’acquirente.

3. Non è la stessa cosa acquistare un'abitazione principale, una seconda casa o un immobile a scopo di investimento

La percentuale di finanziamento varia notevolmente a seconda della destinazione d’uso dell’immobile.

3.1. Abitazione principale

È il caso in cui le banche tendono a offrire:

• condizioni migliori,
• un finanziamento più elevato,
• e tassi di interesse più competitivi.

È qui che di solito si trovano:

• mutui all'80%,
• e persino percentuali superiori per i profili con elevata solvibilità.

3.2. Seconda casa

Se acquisti una casa per le vacanze o una seconda casa:

• la banca di solito si assume un rischio maggiore,
• e di norma riduce la percentuale finanziata.

In molti casi:

• il finanziamento si aggira intorno al 60%–70%.

3.3. Immobile a scopo di investimento

Quando l’obiettivo è:

• affittare,
• investire,
• o acquistare come bene patrimoniale,

le banche tendono ad essere ancora più caute.

In questi casi valutano in particolare:

• solvibilità,
• stabilità finanziaria,
• patrimonio,
• e la capacità di assumersi rischi.

4. Perché le banche richiedono un versamento iniziale?

Molte persone pensano:

«Se riesco a pagare una rata mensile, perché non mi finanziano il 100%?»

La risposta è semplice:
la banca vuole assicurarsi che l’acquirente disponga di:

• capacità di risparmio,
• stabilità finanziaria,
• e un margine economico per far fronte agli imprevisti.

Risparmiare un acconto dimostra:

• disciplina finanziaria,
• minore rischio,
• e una maggiore capacità di far fronte a un mutuo a lungo termine.

5. Il rapporto di indebitamento: uno dei fattori più importanti

Uno dei concetti più importanti analizzati dalla banca è il:

rapporto di indebitamento.

Si tratta della percentuale del tuo reddito mensile destinata al pagamento dei debiti:

• mutuo,
• prestiti,
• finanziamenti,
• carte di credito,
• ecc.

Regola generale

Le banche ritengono generalmente che sia salutare che:

la rata mensile complessiva non superi approssimativamente il 30%–35% del reddito netto.

Ad esempio:

• reddito netto mensile: 3.000 €
• rata massima consigliata:
  • circa 1.000 €

Più basso è questo rapporto:

• maggiore sarà la valutazione del tuo profilo.

6. Quali profili vengono solitamente valutati meglio dalle banche?

Sebbene ogni istituto abbia i propri criteri, ci sono profili che di norma ispirano maggiore fiducia.

6.1. Lavoratori dipendenti

I profili più apprezzati sono solitamente:

• contratto a tempo indeterminato,
• stabilità lavorativa,
• anzianità di servizio superiore a 2–3 anni,
• reddito stabile,
• e buona retribuzione.

6.2. Lavoratori autonomi

Anche i lavoratori autonomi possono ottenere mutui molto vantaggiosi, ma di norma la banca richiede:

• maggiore stabilità,
• redditi costanti,
• dichiarazioni dei redditi solide,
• e un'attività consolidata.

Di norma viene richiesto:

• almeno 2–3 anni di attività,
• e redditi stabili nel tempo.

6.3. Professioni particolarmente apprezzate

Esistono determinati profili professionali che tendono ad essere particolarmente apprezzati:

• funzionari pubblici,
• medici,
• piloti,
• ingegneri,
• dirigenti,
• professionisti del settore tecnologico,
• o dipendenti di grandi multinazionali.

Perché?
Perché vengono spesso associati a:

• stabilità,
• redditi elevati,
• e un minor rischio di insolvenza.

7. Anche l’età influisce sul mutuo

L’età dell’acquirente incide su:

• la durata massima,
• e, in alcuni casi, sull’approvazione.

In linea di massima:

• più giovane è l'acquirente,
• tanto più lungo è il periodo di ammortamento che può ottenere.

Molte banche cercano di far sì che il mutuo sia estinto prima di determinate età, ad esempio:

• 70–75 anni.

Ciò significa che:

• una persona di 30 anni può ottenere durate molto più lunghe rispetto a una di 55 anni.

8. Avere garanti o proprietà immobiliari è d’aiuto

Esistono fattori che possono rafforzare notevolmente un'operazione ipotecaria.

Ad esempio:

• fornire garanti,
• possedere immobili aggiuntivi,
• disporre di risparmi consistenti,
• o disporre di un patrimonio pregresso.

Tutto ciò riduce il rischio per la banca.

9. Cosa succede se possiedi già un immobile già pagato o parzialmente ipotecato?

Si tratta di un caso molto comune.

Molti acquirenti:

• possiedono già un immobile,
• hanno già estinto gran parte del mutuo,
• oppure dispongono già di un patrimonio immobiliare.

E questo di solito aiuta molto.

Perché?
Perché la banca ritiene che:

• esiste già un’esperienza finanziaria,
• capacità di pagamento,
• e un patrimonio consolidato.

Soprattutto se:

• il mutuo precedente è in fase avanzata,
• oppure l’immobile è già stato pagato.

10. La perizia è fondamentale: la banca eroga il finanziamento sul valore più basso

Prima di concedere un mutuo, la banca richiede solitamente una perizia ufficiale dell’immobile.

La perizia è una valutazione effettuata da un perito abilitato e indipendente, che stima il valore di mercato dell’immobile in quel momento. Per calcolarlo, tiene conto di fattori quali l’ubicazione, lo stato dell’immobile, la metratura, l’età, le caratteristiche dell’immobile e i prezzi di vendita recenti di immobili simili nella zona.

È importante comprendere che il valore di perizia non coincide sempre con il prezzo di acquisto. È possibile acquistare un immobile a un prezzo superiore o inferiore a quello che il perito ritiene sia il suo reale valore di mercato.

Ed è proprio qui che sta il punto:

la banca di solito concede il finanziamento sul valore minore tra:

• prezzo di vendita,
• o valore di stima.

Esempio:

• acquisti un immobile per 250.000 €
• ma la perizia ne stabilisce il valore a 230.000 €

La banca probabilmente calcolerà la percentuale sulla base di:

• 230.000 €.

E questo significa che dovrai versare una somma aggiuntiva.

11. Quali documenti richiedono solitamente le banche?

Sebbene possa variare a seconda dell’istituto e del profilo, di norma richiedono:

Per i lavoratori dipendenti

• Carta d’identità o NIE,
• buste paga,
• contratto di lavoro,
• storia lavorativa,
• dichiarazione dei redditi,
• estratti conto bancari.

Per i lavoratori autonomi

• dichiarazioni trimestrali,
• dichiarazione dei redditi,
• riepilogo annuale IVA,
• movimenti bancari,
• e documentazione relativa all'attività.

12. La storia bancaria è molto importante

Non conta solo quanto guadagni.
Conta anche:

come gestisci il tuo denaro.

Le banche valutano molto positivamente:

• l'assenza di insolvenze,
• non figurare nell’ASNEF,
• la stabilità dei conti,
• e una buona gestione finanziaria.

Al contrario:

• frequenti scoperti,
• ritardi,
• finanziamenti eccessivi,
• o movimenti instabili

possono compromettere gravemente l’operazione.

13. Perché un mutuo può essere rifiutato?

Le cause più comuni sono solitamente:

• elevato indebitamento,
• reddito insufficiente,
• instabilità lavorativa,
• mancanza di risparmi,
• storia creditizia negativa,
• o documentazione incompleta.

Ecco perché è così importante preparare bene l’operazione prima di richiedere un finanziamento.

14. Confrontare diverse banche può fare una grande differenza

Uno degli errori più comuni è rivolgersi esclusivamente alla:

• la propria banca di fiducia.

Ogni istituto:

• ha politiche diverse,
• profili di clientela preferiti diversi,
• e condizioni variabili.

Confrontare diverse banche può aiutarti a:

• ottenere maggiori finanziamenti,
• migliorare il tasso di interesse,
• ridurre i vincoli,
• e trovare un'operazione più adatta al tuo profilo.

15. Esempi reali di profili ipotecari

Caso 1: giovane coppia di lavoratori dipendenti

• 32 e 34 anni
• contratti a tempo indeterminato
• reddito complessivo: 4.500 €
• risparmi accumulati: 85.000 €

Profilo molto apprezzato per:

• abitazione principale,
• finanziamento vicino all’80%,
• e buone condizioni ipotecarie.

Caso 2: lavoratore autonomo con reddito elevato ma variabile

• 5 anni di attività
• redditi elevati
• redditi irregolari a seconda dell’anno

Potrebbe essere necessario:

• ulteriore documentazione,
• maggiori risparmi,
• e un'analisi più approfondita.

Caso 3: acquirente con immobile già pagato

• patrimonio immobiliare preesistente,
• basso livello di indebitamento,
• esperienza finanziaria.

Di solito trasmette grande sicurezza alla banca e migliora le possibilità di approvazione.

16. Conclusione: l’acquisto di un immobile inizia molto prima della firma del mutuo

Ottenere un buon mutuo non dipende solo dal prezzo dell’immobile.

Dipende da:

• dal tuo profilo finanziario,
• dalla tua capacità di risparmio,
• dalla tua stabilità,
• e da come prepari l'intera operazione.

Capire di quanto denaro hai bisogno e cosa valuta realmente la banca ti consentirà di:

• evitare sorprese,
• calcolare meglio il tuo budget,
• e cercare casa con maggiore tranquillità.

Noi di Gestalihome aiutiamo i nostri clienti non solo a trovare casa, ma anche a comprendere l’intero processo di acquisto e finanziamento, affinché possano prendere decisioni più sicure e realistiche sin dal primo momento.

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