Quanto dinheiro é necessário para comprar uma casa em Espanha? Entrada mínima, hipoteca e aspetos que os bancos têm em conta

Uma das dúvidas mais comuns quando alguém começa a procurar uma casa em Espanha é esta:

«De quanto dinheiro preciso realmente para comprar?»

Muitas pessoas utilizam uma calculadora de hipotecas pensando que o banco vai financiar 100% da transação… e é aí que surge a surpresa.

A realidade é que, na maioria dos casos, os bancos não financiam o preço total da casa. Para além do montante que a hipoteca não cobre, também é preciso ter em conta os impostos e as despesas associadas à compra.

Neste artigo, explicamos-lhe de forma clara:

• quanto dinheiro deve normalmente contribuir,
• quais são os perfis que têm mais facilidade em obter uma hipoteca,
• o que o banco analisa realmente,
• e que fatores podem ajudar-te a obter melhores condições de financiamento.

O objetivo é que compreendas como funciona um crédito hipotecário em Espanha antes de dar início à compra e possas planear a transação com mais segurança.

1. Quanto é que um banco financia normalmente em Espanha?

Regra geral, os bancos em Espanha costumam financiar aproximadamente:

Para residentes em Espanha:

• 80 % do valor de compra ou da avaliação (o menor dos dois) para a habitação habitual,
• e percentagens inferiores para segunda habitação ou investimento.

Isso significa que o comprador deve normalmente contribuir com:

• os restantes 20% do preço da habitação,
• além dos impostos e despesas de compra.

Para não residentes:

• 70% do valor de compra ou da avaliação (o menor dos dois) para a residência habitual,

Isso significa que o comprador deve normalmente contribuir com:

• entre 20% e 30% do preço da habitação,
• mais os impostos e despesas de compra.

E eis um dos pontos mais importantes que muitos compradores desconhecem:

As despesas de compra normalmente NÃO são financiadas

Para além do adiantamento, deve contar com:

• impostos,
• notário,
• registo,
• serviços de gestão,
• avaliação,
• e outros custos associados.

No total, essas despesas representam normalmente cerca de:

• entre 10% e 13% adicionais sobre o preço de compra, dependendo de:
  • se a habitação for nova ou usada,
  • da região autónoma,
  • e do perfil do comprador.

Exemplo prático

Suponhamos um imóvel no valor de:

• 250 000 €

O banco poderia financiar:

• aproximadamente 200 000 € (80 %) para residentes.
• aproximadamente 175 000 € (70 %) para não residentes

O comprador teria de contribuir com:

• 50 000 € ou 75 000 €, dependendo de ser residente ou não.
• mais cerca de 25 000–32 000 € de despesas estimadas.

Resultado:

Para comprar uma habitação de 250 000 €, poderá ter de poupar aproximadamente entre:

75 000 € e 82 000 €, se for residente em Espanha.

100 000 € e 112 000 €, se for não residente.

2. Existem hipotecas a 90% ou mesmo a 95%?

Sim, existem.
Mas não são a regra.

Alguns bancos podem chegar a oferecer:

• financiamento de 90%,
• e até casos pontuais próximos dos 95%,

especialmente se o comprador apresentar um perfil financeiro muito sólido.

Normalmente, isto acontece em situações como:

• compradores jovens com rendimentos elevados,
• funcionários públicos,
• perfis profissionais muito estáveis,
• clientes com forte vínculo bancário,
• ou imóveis específicos que o próprio banco pretende comercializar.

Mesmo assim, mesmo com um financiamento elevado:

as despesas de compra continuam normalmente a ser suportadas pelo comprador.

3. Não é a mesma coisa comprar uma habitação habitual, uma segunda residência ou um imóvel de investimento

A percentagem de financiamento varia muito consoante a finalidade do imóvel.

3.1. Residência habitual

É o cenário em que os bancos costumam oferecer:

• melhores condições,
• maior financiamento,
• e taxas de juro mais competitivas.

É aqui que normalmente encontramos:

• hipotecas de 80 %,
• e até mesmo casos superiores em perfis com elevada solvabilidade.

3.2. Segunda residência

Se comprar uma casa de férias ou uma segunda residência:

• o banco costuma assumir um risco maior,
• e, normalmente, reduz a percentagem financiada.

Em muitos casos:

• o financiamento situa-se entre os 60% e os 70%.

3.3. Imóvel para investimento

Quando o objetivo é:

• alugar,
• investir,
• ou comprar como ativo patrimonial,

os bancos tendem a ser ainda mais conservadores.

Neste caso, analisam especialmente:

• solvência,
• estabilidade financeira,
• património,
• e capacidade de assumir riscos.

4. Por que razão os bancos exigem um depósito inicial?

Muitas pessoas pensam:

«Se consigo pagar uma prestação mensal, porque é que não me financiam 100%?»

A resposta é simples:
o banco quer garantir que o comprador tem:

• capacidade de poupança,
• estabilidade financeira,
• e margem económica para fazer face a imprevistos.

Poupar para o adiantamento demonstra:

• disciplina financeira,
• menor risco,
• e maior capacidade para fazer face a uma hipoteca a longo prazo.

5. O rácio de endividamento: um dos fatores mais importantes

Um dos conceitos mais importantes analisados pelo banco é o:

rácio de endividamento.

É a percentagem do seu rendimento mensal que destina ao pagamento de dívidas:

• hipoteca,
• empréstimos,
• financiamentos,
• cartões de crédito,
• etc.

Regra geral

Os bancos costumam considerar saudável que:

a prestação mensal total não exceda aproximadamente 30%–35% do rendimento líquido.

Por exemplo:

• rendimento líquido mensal: 3 000 €
• prestação máxima recomendada:
  • aproximadamente 1 000 €

Quanto mais baixo for este rácio:

• melhor será a avaliação do teu perfil.

6. Que perfis costumam ser mais bem avaliados pelos bancos?

Embora cada instituição tenha os seus próprios critérios, há perfis que normalmente inspiram mais confiança.

6.1. Trabalhadores por conta de outrem

Os perfis mais valorizados costumam ser:

• contrato por tempo indeterminado,
• estabilidade profissional,
• antiguidade superior a 2–3 anos,
• rendimentos estáveis,
• e bons salários.

6.2. Trabalhadores independentes

Os trabalhadores independentes também podem obter hipotecas muito vantajosas, mas normalmente o banco exige:

• maior estabilidade,
• rendimentos constantes,
• declarações fiscais sólidas,
• e uma atividade consolidada.

O habitual é que exijam:

• pelo menos 2 a 3 anos de atividade,
• e rendimentos estáveis ao longo do tempo.

6.3. Profissões especialmente valorizadas

Existem determinados perfis profissionais que costumam ser especialmente valorizados:

• funcionários públicos,
• médicos,
• pilotos,
• engenheiros,
• gestores,
• profissionais da área tecnológica,
• ou funcionários de grandes multinacionais.

Porquê?
Porque costumam ser associados a:

• estabilidade,
• rendimentos elevados,
• e menor risco de incumprimento.

7. A idade também influencia o crédito hipotecário

A idade do comprador afeta:

• no prazo máximo,
• e, em alguns casos, na aprovação.

Regra geral:

• quanto mais jovem for o comprador,
• maior é o prazo que pode obter.

Muitos bancos procuram que a hipoteca esteja liquidada antes de determinadas idades, por exemplo:

• 70–75 anos.

Isso significa que:

• uma pessoa de 30 anos pode ter acesso a prazos muito mais longos do que alguém de 55 anos.

8. Ter fiadores ou imóveis ajuda

Existem fatores que podem reforçar significativamente uma operação hipotecária.

Por exemplo:

• apresentar fiadores,
• possuir imóveis adicionais,
• dispor de poupanças elevadas,
• ou dispor de património próprio.

Tudo isto reduz o risco para o banco.

9. O que acontece se já tiver uma habitação paga ou parcialmente hipotecada?

Este é um caso muito comum.

Muitos compradores:

• já têm uma casa,
• já amortizaram grande parte da sua hipoteca,
• ou dispõem de património imobiliário prévio.

E isso costuma ajudar bastante.

Porquê?
Porque o banco interpreta que:

• já existe experiência financeira,
• capacidade de pagamento,
• e património consolidado.

Especialmente se:

• a hipoteca anterior estiver bastante avançada,
• ou a habitação já estiver paga.

10. A avaliação é fundamental: o banco financia com base no valor mais baixo

Antes de conceder uma hipoteca, o banco costuma exigir uma avaliação oficial da habitação.

A avaliação é uma estimativa realizada por um avaliador credenciado e independente, que determina o valor de mercado do imóvel naquele momento. Para o calcular, tem em conta fatores como a localização, o estado do imóvel, a área útil, a antiguidade, as características do imóvel e o preço de vendas recentes de imóveis semelhantes na zona.

É importante compreender que o valor da avaliação nem sempre coincide com o preço de compra. Pode comprar uma habitação por um montante superior ou inferior ao que o avaliador considera que ela realmente vale no mercado.

E é aí que está a chave:

o banco normalmente concede o financiamento com base no menor valor entre:

• preço de compra e venda,
• ou valor de avaliação.

Exemplo:

• compra uma habitação por 250 000 €
• mas a avaliação dá 230 000 €

O banco provavelmente calculará a percentagem com base em:

• 230 000 €.

E isso significa que terá de contribuir com mais dinheiro.

11. Que documentação costumam pedir os bancos?

Embora possa variar consoante a instituição e o perfil, normalmente solicitam:

Para assalariados

• Bilhete de Identidade ou NIE,
• folhas de pagamento,
• contrato de trabalho,
• histórico profissional,
• declaração de rendimentos,
• extratos bancários.

Para trabalhadores independentes

• declarações trimestrais,
• declaração de rendimentos,
• resumo anual do IVA,
• movimentos bancários,
• e documentação relativa à atividade.

12. O histórico bancário é muito importante

Não importa apenas quanto ganhas.
Também importa:

a forma como gere o seu dinheiro.

Os bancos valorizam muito positivamente:

• não ter pagamentos em atraso,
• não constar na ASNEF,
• estabilidade nas contas,
• e uma boa gestão financeira.

Por outro lado:

• descobertos frequentes,
• atrasos,
• financiamento excessivo,
• ou movimentos instáveis

podem prejudicar significativamente a operação.

13. Por que razão podem recusar um crédito hipotecário?

As causas mais comuns costumam ser:

• endividamento elevado,
• rendimentos insuficientes,
• instabilidade profissional,
• falta de poupanças,
• histórico financeiro negativo,
• ou documentação inconsistente.

É por isso que é tão importante preparar bem o processo antes de solicitar um financiamento.

14. Comparar vários bancos pode fazer uma grande diferença

Um dos erros mais comuns é consultar apenas:

• o banco habitual.

Cada instituição:

• tem políticas diferentes,
• perfis preferenciais distintos,
• e condições variáveis.

Comparar vários bancos pode ajudar-te a:

• obter mais financiamento,
• melhorar a taxa de juro,
• reduzir as restrições,
• e encontrar uma operação mais adequada ao seu perfil.

15. Exemplos reais de perfis hipotecários

Caso 1: casal jovem de assalariados

• 32 e 34 anos
• contratos a tempo indeterminado
• rendimentos conjuntos: 4 500 €
• poupança acumulada: 85 000 €

Perfil muito bem avaliado para:

• habitação habitual,
• financiamento próximo dos 80%,
• e boas condições hipotecárias.

Caso 2: trabalhador independente com rendimentos elevados, mas variáveis

• 5 anos de atividade
• rendimentos elevados
• rendimentos irregulares consoante o ano

Provavelmente irá necessitar de:

• mais documentação,
• mais poupanças,
• e uma análise mais detalhada.

Caso 3: comprador com habitação já paga

• património imobiliário prévio,
• baixos níveis de endividamento,
• experiência financeira.

Costuma transmitir muita segurança ao banco e melhorar as hipóteses de aprovação.

16. Conclusão: a compra de uma habitação começa muito antes de assinar o contrato de crédito hipotecário

Conseguir uma boa hipoteca não depende apenas do preço da habitação.

Depende de:

• do teu perfil financeiro,
• da sua capacidade de poupança,
• da sua estabilidade,
• e da forma como prepara toda a operação.

Compreender quanto dinheiro precisa de contribuir e o que o banco analisa realmente permitirá-lhe:

• evitar surpresas,
• calcular melhor o teu orçamento,
• e procurar uma habitação com mais tranquilidade.

Na Gestalihome, ajudamos os nossos clientes não só a encontrar uma habitação, mas também a compreender todo o processo de compra e financiamento, para que possam tomar decisões mais seguras e realistas desde o primeiro momento.

Se, depois de ler este guia, quiser que um especialista analise o seu caso e o ajude a obter financiamento, também pode aceder ao serviço de corretor hipotecário da idealista através da Gestalihome. Um consultor analisará o seu perfil e negociará com várias instituições para encontrar a hipoteca que melhor se adapta às suas necessidades.