De câtă bani ai nevoie pentru a cumpăra o locuință în Spania? Avansul minim, creditul ipotecar și criteriile pe care le iau în considerare băncile

Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care și le pune cineva când începe să-și caute o locuință în Spania este următoarea:

„De cât bani am nevoie, de fapt, pentru a cumpăra o locuință?”

Mulți oameni folosesc un calculator ipotecar, crezând că banca va finanța 100% din tranzacție… și aici apare surpriza.

Realitatea este că, în majoritatea cazurilor, băncile nu finanțează prețul integral al locuinței. Pe lângă suma care nu este acoperită de creditul ipotecar, trebuie să se țină cont și de impozitele și cheltuielile asociate achiziției.

În acest articol îți explicăm în mod clar:

• cât de mult trebuie să contribuiți, de obicei,
• ce profiluri au mai multe șanse să obțină un credit ipotecar,
• ce analizează de fapt banca,
• și ce factori te pot ajuta să obții condiții mai bune de finanțare.

Scopul este ca tu să înțelegi cum funcționează un credit ipotecar în Spania înainte de a începe procesul de cumpărare și să poți planifica tranzacția cu mai multă siguranță.

1. Cât finanțează de obicei o bancă în Spania?

În general, băncile din Spania finanțează aproximativ:

Pentru rezidenții din Spania:

• 80% din valoarea de vânzare sau de evaluare (cea mai mică dintre cele două) pentru locuința principală,
• și procente mai mici pentru a doua locuință sau investiții.

Aceasta înseamnă că, de obicei, cumpărătorul trebuie să contribuie cu:

• restul de 20% din prețul locuinței,
• plus impozitele și cheltuielile de achiziție.

Pentru nerezidenți:

• 70% din valoarea de vânzare sau de evaluare (cea mai mică dintre cele două) pentru locuința principală,

Asta înseamnă că, de obicei, cumpărătorul trebuie să achite:

• între 20% și 30% din prețul locuinței,
• plus impozitele și cheltuielile de achiziție.

Iată unul dintre cele mai importante aspecte pe care mulți cumpărători nu le cunosc:

Cheltuielile de achiziție, de obicei, NU sunt finanțate

Pe lângă avans, trebuie să ții cont de:

• taxe,
• notar,
• înregistrare,
• servicii de administrare,
• evaluare,
• și alte costuri asociate.

În total, aceste cheltuieli reprezintă de obicei aproximativ:

• între 10% și 13% în plus față de prețul de achiziție, în funcție de:
  • faptului dacă locuința este nouă sau second-hand,
  • regiunea autonomă,
  • și profilul cumpărătorului.

Exemplu practic

Să presupunem o locuință de:

• 250.000 €

Banca ar putea finanța:

• aproximativ 200.000 € (80%) pentru rezidenți.
• aproximativ 175.000 € (70%) pentru nerezidenți

Cumpărătorul ar trebui să contribuie cu:

• 50.000 € sau 75.000 €, în funcție de faptul dacă este rezident sau nu.
• plus aproximativ 25.000–32.000 € pentru cheltuieli estimate.

Rezultat:

Pentru a cumpăra o locuință de 250.000 €, ar trebui să economisești aproximativ între:

75.000 € și 82.000 €, dacă ești rezident în Spania.

100.000 € și 112.000 €, dacă sunteți nerezident.

2. Există credite ipotecare de 90% sau chiar de 95%?

Da, există.
Dar nu sunt regula.

Unele bănci pot oferi:

• finanțare de 90%,
• și chiar, în cazuri izolate, aproape de 95%,

mai ales dacă cumpărătorul prezintă un profil financiar foarte solid.

De obicei, acest lucru se întâmplă în situații precum:

• cumpărători tineri cu venituri mari,
• funcționari publici,
• profesioniști cu o situație foarte stabilă,
• clienți cu o legătură strânsă cu banca,
• sau locuințe specifice pe care banca însăși dorește să le comercializeze.

Cu toate acestea, chiar și în cazul unei finanțări ridicate:

cheltuielile de achiziție rămân, de obicei, în sarcina cumpărătorului.

3. Nu este același lucru să cumperi o locuință de uz propriu, o a doua reședință sau o investiție

Procentul de finanțare variază foarte mult în funcție de destinația locuinței.

3.1. Locuința principală

Acesta este scenariul în care băncile oferă de obicei:

• condiții mai bune,
• finanțare mai mare,
• și rate ale dobânzii mai competitive.

Aici găsim, de obicei:

• credite ipotecare de 80%,
• și chiar procente mai mari în cazul profilurilor cu solvabilitate foarte bună.

3.2. Reședință secundară

Dacă achiziționați o locuință de vacanță sau o a doua locuință:

• banca își asumă de obicei un risc mai mare,
• și, de obicei, reduce procentul finanțat.

În multe cazuri:

• finanțarea se situează în jurul valorii de 60%–70%.

3.3. Locuință pentru investiții

Când obiectivul este:

• închirierea,
• a investi,
• sau achiziționarea ca activ patrimonial,

băncile tind să fie și mai conservatoare.

În acest caz, ele analizează în special:

• solvabilitatea,
• stabilitatea financiară,
• patrimoniul,
• și capacitatea de a-și asuma riscuri.

4. De ce solicită băncile o contribuție inițială?

Mulți oameni se întreabă:

„Dacă pot plăti o rată lunară, de ce nu îmi finanțează 100%?”

Răspunsul este simplu:
banca vrea să se asigure că cumpărătorul are:

• capacitate de economisire,
• stabilitate financiară,
• și o marjă economică pentru situații neprevăzute.

Economisirea unui avans demonstrează:

• disciplină financiară,
• un risc mai mic,
• și o capacitate mai mare de a face față unui credit ipotecar pe termen lung.

5. Rata de îndatorare: unul dintre cei mai importanți factori

Unul dintre cele mai importante concepte analizate de bancă este:

rata de îndatorare.

Este procentul din veniturile tale lunare pe care îl aloci plății datoriilor:

• ipotecă,
• împrumuturi,
• finanțare,
• carduri de credit,
• etc.

Regula generală

Băncile consideră, de obicei, că este sănătos ca:

rata lunară totală să nu depășească aproximativ 30%–35% din veniturile nete.

De exemplu:

• venituri nete lunare: 3.000 €
• rata maximă recomandată:
  • aproximativ 1.000 €

Cu cât acest raport este mai mic:

• cu atât profilul tău va fi mai bine evaluat.

6. Ce tipuri de profiluri sunt de obicei mai bine evaluate de bănci?

Deși fiecare instituție are propriile criterii, există profiluri care, de obicei, inspiră mai multă încredere.

6.1. Salariați

Cele mai apreciate profiluri sunt, de obicei:

• contract pe durată nedeterminată,
• stabilitate profesională,
• vechime mai mare de 2–3 ani,
• venituri stabile,
• și salarii bune.

6.2. Lucrătorii independenți

Și lucrătorii independenți pot obține credite ipotecare foarte avantajoase, dar, de obicei, banca solicită:

• mai multă stabilitate,
• venituri constante,
• declarații fiscale solide,
• și o activitate consolidată.

De obicei, se solicită:

• cel puțin 2–3 ani de activitate,
• și venituri stabile în timp.

6.3. Profesiile deosebit de apreciate

Există anumite profiluri profesionale care sunt de obicei deosebit de apreciate:

• funcționari publici,
• medici,
• piloți,
• ingineri,
• directori,
• specialiști în domeniul tehnologic,
• sau angajați ai marilor multinaționale.

De ce?
Pentru că sunt adesea asociați cu:

• stabilitate,
• venituri ridicate,
• și un risc mai mic de neplată.

7. Vârsta influențează, de asemenea, ipoteca

Vârsta cumpărătorului afectează:

• durata maximă a creditului,
• și, în unele cazuri, asupra aprobării.

Ca regulă generală:

• cu cât cumpărătorul este mai tânăr,
• cu atât poate obține o durată mai lungă.

Multe bănci încearcă ca ipoteca să fie achitată înainte de atingerea anumitor vârste, de exemplu:

• 70–75 de ani.

Asta înseamnă că:

• o persoană de 30 de ani poate beneficia de perioade de rambursare mult mai lungi decât cineva de 55 de ani.

8. Este util să aveți garanți sau proprietăți

Există factori care pot consolida semnificativ o operațiune ipotecară.

De exemplu:

• prezentarea unor garanți,
• deținerea de proprietăți suplimentare,
• a dispune de economii substanțiale,
• sau a dispune de un patrimoniu anterior.

Toate acestea reduc riscul pentru bancă.

9. Ce se întâmplă dacă ai deja o locuință achitată sau parțial ipotecată?

Acesta este un caz foarte frecvent.

Mulți cumpărători:

• dețin deja o locuință,
• au achitat o mare parte din ipotecă,
• sau dispun de un patrimoniu imobiliar anterior.

Iar acest lucru ajută de obicei foarte mult.

De ce?
Pentru că banca interpretează că:

• există deja experiență financiară,
• capacitate de plată,
• și un patrimoniu consolidat.

Mai ales dacă:

• ipoteca anterioară este aproape achitată,
• sau locuința este deja achitată.

10. Evaluarea este esențială: banca acordă finanțarea pe baza valorii celei mai mici

Înainte de a acorda un credit ipotecar, banca solicită de obicei o evaluare oficială a locuinței.

Evaluarea este o estimare realizată de un evaluator autorizat și independent, care estimează valoarea de piață a imobilului la momentul respectiv. Pentru a o calcula, acesta ia în considerare factori precum locația, starea locuinței, suprafața, vechimea, caracteristicile imobilului și prețurile de vânzare recente ale unor locuințe similare din zonă.

Este important să înțelegi că valoarea de evaluare nu coincide întotdeauna cu prețul de cumpărare. Poți cumpăra o locuință la un preț mai mare sau mai mic decât valoarea pe care evaluatorul o consideră a fi valoarea reală de piață a acesteia.

Și aici este cheia:

banca finanțează, de obicei, pe baza celei mai mici valori dintre:

• prețul de vânzare,
• sau valoarea de evaluare.

Exemplu:

• cumpărați o locuință cu 250.000 €
• , dar evaluarea se ridică la 230.000 €

Banca va calcula probabil procentul pe baza sumei de:

• 230.000 €.

Iar asta înseamnă că va trebui să contribui cu mai mulți bani.

11. Ce documente solicită de obicei băncile?

Deși poate varia în funcție de instituție și de profil, de obicei se solicită:

Pentru salariați

• carte de identitate sau NIE,
• fişe de salariu,
• contract de muncă,
• istoricul profesional,
• declarația de venit,
• extrase bancare.

Pentru lucrătorii independenți

• declarații trimestriale,
• declarația de venit,
• sinteza anuală a TVA-ului,
• mișcări bancare,
• și documentația privind activitatea.

12. Istoricul bancar contează foarte mult

Nu contează doar cât câștigi.
Contează și:

modul în care îți gestionezi banii.

Băncile apreciază foarte mult:

• lipsa restanțelor,
• faptul că nu figurezi în ASNEF,
• stabilitatea conturilor,
• și o bună gestionare financiară.

În schimb:

• descoperiri frecvente,
• întârzieri,
• finanțare excesivă,
• sau mișcări instabile

pot afecta grav operațiunea.

13. De ce poate fi respinsă o cerere de credit ipotecar?

Cele mai frecvente cauze sunt, de obicei:

• îndatorare ridicată,
• venituri insuficiente,
• instabilitatea locului de muncă,
• lipsa economiilor,
• istoricul financiar negativ,
• sau documentație incompletă.

De aceea este atât de important să pregătiți bine operațiunea înainte de a solicita finanțare.

14. Compararea mai multor bănci poate face o mare diferență

Una dintre cele mai frecvente greșeli este să te adresezi exclusiv:

• banca cu care colaborați de obicei.

Fiecare instituție:

• are politici diferite,
• profiluri preferate diferite,
• și condiții variabile.

Compararea mai multor bănci te poate ajuta să:

• obține mai multă finanțare,
• îmbunătăți rata dobânzii,
• a reduce condițiile de fidelizare,
• și să găsești o ofertă mai potrivită profilului tău.

15. Exemple reale de profiluri ipotecare

Cazul 1: cuplu tânăr de salariați

• 32 și 34 de ani
• contracte pe durată nedeterminată
• venituri comune: 4.500 €
• economii acumulate: 85.000 €

Profil foarte bine cotat pentru:

• locuință principală,
• finanțare de aproape 80%,
• și condiții ipotecare avantajoase.

Cazul 2: lucrător independent cu venituri mari, dar variabile

• 5 ani de activitate
• venituri ridicate
• venituri neregulate, în funcție de an

Este posibil să fie necesare:

• mai multe documente,
• mai multe economii,
• și o analiză mai detaliată.

Cazul 3: cumpărător cu locuință deja achitată

• un patrimoniu imobiliar preexistent,
• niveluri scăzute de îndatorare,
• experiență financiară.

De obicei, acest lucru inspiră multă încredere băncii și îmbunătățește șansele de aprobare.

16. Concluzie: achiziționarea unei locuințe începe cu mult înainte de semnarea contractului de credit ipotecar

Obținerea unui credit ipotecar avantajos nu depinde doar de prețul locuinței.

Depinde de:

• profilul tău financiar,
• capacității tale de a economisi,
• stabilității tale,
• și de modul în care pregătești întreaga operațiune.

Dacă înțelegi cât de mulți bani trebuie să contribui și ce analizează de fapt banca, vei putea:

• să eviți surprizele,
• să-ți calculezi mai bine bugetul,
• și să cauți o locuință cu mai multă liniște.

La Gestalihome îi ajutăm pe clienții noștri nu doar să găsească o locuință, ci și să înțeleagă întregul proces de cumpărare și finanțare, astfel încât să poată lua decizii mai sigure și mai realiste încă de la început.

Dacă, după ce ai citit acest ghid, dorești ca un specialist să-ți analizeze cazul și să te ajute să obții finanțare, poți accesa și serviciul de brokeraj ipotecar al idealista prin intermediul Gestalihome. Un consultant îți va analiza profilul și va negocia cu diferite instituții financiare pentru a găsi creditul ipotecar care se potrivește cel mai bine nevoilor tale.