Wie viel Geld braucht man, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen? Mindestanzahlung, Hypothek und wichtige Kriterien, auf die die Banken achten

Eine der häufigsten Fragen, die sich jemand stellt, der in Spanien nach einer Wohnung sucht, lautet:

„Wie viel Geld brauche ich eigentlich für den Kauf?“

Viele Menschen nutzen einen Hypothekenrechner in der Annahme, dass die Bank 100 % des Kaufpreises finanzieren wird … und dann kommt die Überraschung.

Tatsächlich finanzieren Banken in den meisten Fällen nicht den gesamten Kaufpreis der Immobilie. Neben dem Betrag, der nicht durch die Hypothek abgedeckt ist, müssen auch Steuern und mit dem Kauf verbundene Kosten berücksichtigt werden.

In diesem Artikel erklären wir dir anschaulich:

• wie viel Eigenkapital du normalerweise aufbringen musst,
• welche Personengruppen am ehesten eine Hypothek erhalten,
• was die Bank tatsächlich prüft,
• und welche Faktoren dir helfen können, bessere Finanzierungsbedingungen zu erhalten.

Das Ziel ist, dass du verstehst, wie eine Hypothek in Spanien funktioniert, bevor du mit dem Kauf beginnst, und dass du die Transaktion sicherer planen kannst.

1. Wie viel finanziert eine Bank in Spanien normalerweise?

In der Regel finanzieren Banken in Spanien etwa:

Für in Spanien ansässige Personen:

• 80 % des Kaufpreises oder des Schätzwertes (je nachdem, welcher niedriger ist) für den Hauptwohnsitz,
• sowie geringere Prozentsätze für Zweitwohnsitze oder Investitionsobjekte.

Das bedeutet, dass der Käufer in der Regel folgende Eigenmittel aufbringen muss:

• die restlichen 20 % des Immobilienpreises,
• zuzüglich Steuern und Kaufnebenkosten.

Für Nichtansässige:

• 70 % des Kaufpreises oder des Schätzwertes (je nachdem, welcher niedriger ist) für den Hauptwohnsitz,

Das bedeutet, dass der Käufer in der Regel folgende Beträge aufbringen muss:

• zwischen 20 % und 30 % des Kaufpreises der Immobilie,
• zuzüglich Steuern und Kaufnebenkosten.

Und hier ist einer der wichtigsten Punkte, den viele Käufer nicht kennen:

Die Kaufnebenkosten werden in der Regel NICHT finanziert

Zusätzlich zur Anzahlung musst du mit folgenden Kosten rechnen:

• Steuern,
• Notarkosten,
• Grundbuchgebühren,
• Verwaltungsgebühren,
• Bewertung,
• sowie sonstige damit verbundene Kosten.

Insgesamt belaufen sich diese Kosten in der Regel auf etwa:

• zwischen 10 % und 13 % des Kaufpreises, abhängig davon,
  • ob es sich um eine Neubau- oder Gebrauchtimmobilie handelt,
  • der autonomen Region,
  • und dem Profil des Käufers.

Praxisbeispiel

Nehmen wir eine Immobilie mit einem Wert von:

• 250.000 €

Die Bank könnte finanzieren:

• etwa 200.000 € (80 %) für Gebietsansässige.
• ca. 175.000 € (70 %) für Nichtansässige

Der Käufer müsste selbst aufbringen:

• 50.000 € oder 75.000 €, je nachdem, ob er in Deutschland ansässig ist oder nicht.
• zuzüglich etwa 25.000–32.000 € an geschätzten Kosten.

Ergebnis:

Um eine Immobilie im Wert von 250.000 € zu kaufen, müsstest du ungefähr zwischen

75.000 € und 82.000 € ansparen, wenn Sie in Spanien ansässig sind.

100.000 € und 112.000 €, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind.

2. Gibt es Hypotheken mit einer Beleihungsquote von 90 % oder sogar 95 %?

Ja, die gibt es.
Aber sie sind nicht die Regel.

Einige Banken bieten unter Umständen Folgendes an:

• eine Finanzierung von 90 %,
• und in Einzelfällen sogar bis zu fast 95 %,

insbesondere wenn der Käufer ein sehr solides finanzielles Profil vorweisen kann.

Normalerweise ist dies in folgenden Situationen der Fall:

• junge Käufer mit hohem Einkommen,
• Beamte,
• sehr stabile berufliche Profile,
• Kunden mit enger Bindung an die Bank,
• oder bei bestimmten Immobilien, die die Bank selbst vermarkten möchte.

Dennoch, selbst bei einer hohen Finanzierung:

gehen die Kaufnebenkosten in der Regel weiterhin zu Lasten des Käufers.

3. Der Kauf eines Hauptwohnsitzes, einer Zweitwohnung oder einer Anlageimmobilie ist nicht dasselbe

Der Finanzierungsanteil hängt stark von der Nutzung der Immobilie ab.

3.1. Hauptwohnsitz

In diesem Fall bieten die Banken in der Regel:

• bessere Konditionen,
• höhere Finanzierungsbeträge
• sowie wettbewerbsfähigere Zinssätze.

Hier finden wir in der Regel:

• Hypotheken mit einer Beleihungsquote von 80 %,
• und bei sehr bonitätsstarken Kunden sogar noch höhere Beleihungsquoten.

3.2. Zweitwohnsitz

Wenn Sie eine Ferienimmobilie oder einen Zweitwohnsitz erwerben:

• geht die Bank in der Regel ein höheres Risiko ein,
• und senkt in der Regel den Finanzierungsanteil.

In vielen Fällen:

• liegt der Finanzierungsanteil bei etwa 60 %–70 %.

3.3. Immobilie als Kapitalanlage

Wenn das Ziel darin besteht:

• zu vermieten,
• zu investieren,
• oder der Kauf als Vermögensanlage,

sind die Banken in der Regel noch konservativer.

Hier prüfen sie insbesondere:

• Bonität,
• finanzielle Stabilität,
• Vermögen,
• sowie die Risikotragfähigkeit.

4. Warum verlangen Banken eine Anfangszahlung?

Viele Menschen denken:

„Wenn ich eine monatliche Rate bezahlen kann, warum finanzieren sie mir dann nicht 100 %?“

Die Antwort ist einfach:
Die Bank möchte sicherstellen, dass der Käufer über Folgendes verfügt:

• die Fähigkeit zum Sparen,
• finanzielle Stabilität,
• sowie finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ereignisse.

Das Ansparen einer Anzahlung zeugt von:

• finanzielle Disziplin,
• geringeres Risiko,
• sowie eine bessere Fähigkeit, eine langfristige Hypothek zu bewältigen.

5. Die Verschuldungsquote: einer der wichtigsten Faktoren

Eines der wichtigsten Kriterien, das die Bank prüft, ist die:

Verschuldungsquote.

Dies ist der Prozentsatz deines monatlichen Einkommens, den du für die Tilgung von Schulden verwendest:

• Hypothek,
• Kredite,
• Finanzierungen,
• Kreditkarten,
• usw.

Allgemeine Regel

Banken halten es in der Regel für sinnvoll, dass:

die monatliche Gesamtbelastung etwa 30 %–35 % des Nettoeinkommens nicht übersteigt.

Beispiel:

• monatliches Nettoeinkommen: 3.000 €
• empfohlene maximale Rate:
  • ca. 1.000 €

Je niedriger dieses Verhältnis ist,

• desto besser wird dein Profil bewertet.

6. Welche Profile werden von Banken in der Regel am besten bewertet?

Obwohl jedes Kreditinstitut seine eigenen Kriterien hat, gibt es Profile, die in der Regel mehr Vertrauen wecken.

6.1. Arbeitnehmer

Die am höchsten bewerteten Profile sind in der Regel:

• unbefristeter Arbeitsvertrag,
• berufliche Stabilität,
• Betriebszugehörigkeit von mehr als 2–3 Jahren,
• stabiles Einkommen,
• sowie gute Gehälter.

6.2. Selbstständige

Auch Selbstständige können sehr gute Hypotheken erhalten, doch in der Regel verlangt die Bank:

• mehr Stabilität,
• regelmäßige Einkünfte,
• solide Steuererklärungen,
• sowie eine etablierte Geschäftstätigkeit.

In der Regel wird Folgendes verlangt:

• mindestens 2–3 Jahre Geschäftstätigkeit,
• sowie langfristig stabile Einkünfte.

6.3. Besonders geschätzte Berufe

Es gibt bestimmte Berufsbilder, die in der Regel besonders hoch geschätzt werden:

• Beamte,
• Ärzte,
• Piloten,
• Ingenieure,
• Führungskräfte,
• Fachkräfte im Technologiebereich,
• oder Mitarbeiter großer multinationaler Konzerne.

Warum?
Weil sie oft mit folgenden Eigenschaften in Verbindung gebracht werden:

• Stabilität,
• hohe Einkommen,
• und einem geringeren Ausfallrisiko.

7. Auch das Alter spielt bei der Hypothek eine Rolle

Das Alter des Käufers wirkt sich aus auf:

• die maximale Laufzeit,
• und in einigen Fällen auf die Genehmigung.

Als Faustregel gilt:

• Je jünger der Käufer ist,
• desto länger kann die Laufzeit sein.

Viele Banken versuchen, die Hypothek vor Erreichen bestimmter Altersgrenzen abzuzahlen, zum Beispiel:

• 70–75 Jahre.

Das bedeutet:

• eine 30-jährige Person viel längere Laufzeiten in Anspruch nehmen kann als jemand, der 55 Jahre alt ist.

8. Bürgen oder Immobilien sind von Vorteil

Es gibt Faktoren, die ein Hypothekengeschäft erheblich stärken können.

Zum Beispiel:

• Bürgen vorweisen,
• zusätzliche Immobilien zu besitzen,
• über hohe Ersparnisse zu verfügen,
• oder über bereits vorhandenes Eigenkapital zu verfügen.

All dies verringert das Risiko für die Bank.

9. Was passiert, wenn du bereits eine abbezahlte oder teilweise mit einer Hypothek belastete Immobilie besitzt?

Das ist ein sehr häufiger Fall.

Viele Käufer:

• besitzen bereits eine Immobilie,
• haben einen Großteil ihrer Hypothek bereits getilgt,
• oder verfügen bereits über Immobilienvermögen.

Und das ist in der Regel sehr hilfreich.

Warum?
Weil die Bank davon ausgeht, dass:

• bereits finanzielle Erfahrung vorliegt,
• Zahlungsfähigkeit
• sowie ein gefestigtes Vermögen vorliegt.

Insbesondere wenn:

• die bisherige Hypothek bereits weit fortgeschritten ist,
• oder die Immobilie bereits abbezahlt ist.

10. Die Wertermittlung ist entscheidend: Die Bank finanziert den niedrigeren Wert

Vor der Gewährung einer Hypothek verlangt die Bank in der Regel ein offizielles Gutachten über die Immobilie.

Das Gutachten ist eine Bewertung durch einen zugelassenen und unabhängigen Gutachter, der den aktuellen Marktwert der Immobilie ermittelt. Bei der Berechnung berücksichtigt er Faktoren wie die Lage, den Zustand der Immobilie, die Quadratmeterzahl, das Alter, die Eigenschaften der Immobilie sowie die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung aus jüngster Zeit.

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Schätzwert nicht immer mit dem Kaufpreis übereinstimmt. Du kannst eine Immobilie zu einem höheren oder niedrigeren Preis kaufen, als der Gutachter als ihren tatsächlichen Marktwert ansieht.

Und genau darin liegt der springende Punkt:

Die Bank finanziert in der Regel den geringeren der beiden folgenden Werte:

• Kaufpreis,
• oder dem Schätzwert.

Beispiel:

• Sie kaufen eine Immobilie für 250.000 €
• , aber der Schätzwert liegt bei 230.000 €

Die Bank wird den Prozentsatz wahrscheinlich auf der Grundlage von:

• 230.000 €.

Und das bedeutet, dass du mehr Eigenkapital aufbringen musst.

11. Welche Unterlagen verlangen Banken in der Regel?

Auch wenn dies je nach Bank und Profil variieren kann, werden in der Regel folgende Unterlagen verlangt:

Für Arbeitnehmer

• Personalausweis oder NIE,
• Gehaltsabrechnungen,
• Arbeitsvertrag,
• Arbeitsverlauf,
• Einkommensteuererklärung,
• Kontoauszüge.

Für Selbstständige

• vierteljährliche Steuererklärungen,
• Einkommensteuererklärung,
• jährliche Umsatzsteuerübersicht,
• Bankbewegungen,
• sowie Unterlagen zur Geschäftstätigkeit.

12. Die Bankhistorie spielt eine große Rolle

Es kommt nicht nur darauf an, wie viel du verdienst.
Wichtig ist auch:

wie du mit deinem Geld umgehst.

Banken bewerten Folgendes sehr positiv:

• keine Zahlungsausfälle,
• keine Einträge bei ASNEF,
• Stabilität auf den Konten,
• sowie eine gute Finanzverwaltung.

Im Gegensatz dazu:

• häufige Überziehungen,
• Zahlungsverzögerungen,
• übermäßige Finanzierung,
• oder instabile Zahlungsströme

können das Geschäft erheblich beeinträchtigen.

13. Warum kann ein Hypothekenantrag abgelehnt werden?

Die häufigsten Gründe sind in der Regel:

• hohe Verschuldung,
• unzureichendes Einkommen,
• unsichere Beschäftigungssituation,
• fehlende Ersparnisse,
• eine negative Bonität,
• oder lückenhafte Unterlagen.

Deshalb ist es so wichtig, das Vorhaben gut vorzubereiten, bevor man eine Finanzierung beantragt.

14. Der Vergleich mehrerer Banken kann einen großen Unterschied machen

Einer der häufigsten Fehler ist es, sich ausschließlich an

• die Hausbank zu konsultieren.

Jedes Kreditinstitut:

• hat unterschiedliche Richtlinien,
• unterschiedliche Zielgruppen,
• und unterschiedliche Konditionen.

Ein Vergleich mehrerer Banken kann dir helfen,

• mehr Finanzmittel zu erhalten,
• den Zinssatz zu verbessern,
• Bindungen zu reduzieren,
• und ein Angebot zu finden, das besser zu Ihrem Profil passt.

15. Konkrete Beispiele für Hypothekenprofile

Fall 1: Junges Paar mit festem Einkommen

• 32 und 34 Jahre alt
• unbefristete Arbeitsverträge
• gemeinsames Einkommen: 4.500 €
• angespartes Vermögen: 85.000 €

Sehr gutes Profil für:

• Hauptwohnsitz,
• Finanzierung von ca. 80 %,
• sowie gute Hypothekenkonditionen.

Fall 2: Selbstständiger mit hohem, aber schwankendem Einkommen

• 5 Jahre Berufstätigkeit
• hohes Einkommen
• unregelmäßige Einkünfte je nach Jahr

Möglicherweise werden benötigt:

• mehr Unterlagen,
• mehr Ersparnisse,
• sowie eine detailliertere Analyse.

Fall 3: Käufer mit bereits abbezahltem Eigenheim

• vorhandenes Immobilienvermögen,
• geringe Verschuldung,
• Finanzielle Erfahrung.

Dies vermittelt der Bank in der Regel ein hohes Maß an Sicherheit und verbessert die Chancen auf eine Bewilligung.

16. Fazit: Der Kauf einer Immobilie beginnt schon lange vor der Unterzeichnung des Hypothekenvertrags

Eine gute Hypothek zu erhalten, hängt nicht nur vom Preis der Immobilie ab.

Es hängt ab von:

• deinem finanziellen Profil,
• deiner Sparfähigkeit,
• deiner Stabilität,
• und davon, wie du den gesamten Vorgang vorbereitest.

Wenn du verstehst, wie viel Geld du einbringen musst und was die Bank tatsächlich prüft, kannst du:

• Überraschungen zu vermeiden,
• dein Budget besser zu kalkulieren,
• und in aller Ruhe nach einer Immobilie zu suchen.

Bei Gestalihome helfen wir unseren Kunden nicht nur bei der Wohnungssuche, sondern erklären ihnen auch den gesamten Kauf- und Finanzierungsprozess, damit sie von Anfang an fundiertere und realistischere Entscheidungen treffen können.

Wenn du nach dem Lesen dieses Leitfadens möchtest, dass ein Spezialist deinen Fall prüft und dir bei der Finanzierung hilft, kannst du über Gestalihome auch den Hypothekenvermittlungsservice von idealista in Anspruch nehmen. Ein Berater wird dein Profil analysieren und mit verschiedenen Instituten verhandeln, um die Hypothek zu finden, die deinen Bedürfnissen am besten entspricht.