Kolik peněz potřebujete na koupi nemovitosti ve Španělsku? Minimální vlastní vklad, hypotéka a klíčové faktory, na které se banky zaměřují

Jednou z nejčastějších otázek, které si lidé kladou, když začínají hledat bydlení ve Španělsku, je tato:

„Kolik peněz vlastně potřebuji na koupi?“

Mnoho lidí používá hypoteční kalkulačku v domnění, že banka financuje 100 % transakce… a pak přichází překvapení.

Skutečností je, že ve většině případů banky nefinancují celou cenu nemovitosti. Kromě částky, kterou hypotéka nepokrývá, je třeba počítat také s daněmi a náklady spojenými s koupí.

V tomto článku vám jasně vysvětlíme:

• kolik peněz musíte obvykle vložit z vlastních prostředků,
• jaké profily mají větší šanci na získání hypotéky,
• co banka ve skutečnosti posuzuje,
• a jaké faktory vám mohou pomoci získat lepší podmínky financování.

Cílem je, abyste před zahájením koupě pochopili, jak funguje hypotéka ve Španělsku, a mohli tak celou transakci naplánovat s větší jistotou.

1. Kolik peněz obvykle banka ve Španělsku financuje?

Obecně platí, že banky ve Španělsku obvykle financují přibližně:

Pro osoby s trvalým pobytem ve Španělsku:

• 80 % kupní ceny nebo odhadní hodnoty (podle toho, která z těchto částek je nižší) v případě hlavního bydliště,
• a nižší procentní podíly v případě druhého bydliště nebo investice.

To znamená, že kupující musí obvykle uhradit:

• zbývajících 20 % ceny nemovitosti,
• plus daně a náklady spojené s koupí.

Pro nerezidenty:

• 70 % z kupní ceny nebo odhadní hodnoty (podle toho, která z těchto částek je nižší) v případě hlavního bydliště,

To znamená, že kupující musí obvykle uhradit:

• mezi 20 % a 30 % z ceny nemovitosti,
• plus daně a náklady spojené s koupí.

A zde je jeden z nejdůležitějších bodů, o kterém mnoho kupujících neví:

Náklady spojené s koupí se obvykle NEfinancují

Kromě zálohy musíte počítat s:

• daně,
• notářské poplatky,
• zápis do rejstříku,
• poplatky za vyřízení,
• ocenění,
• a další související náklady.

Celkově tyto výdaje obvykle představují přibližně:

• mezi 10 % a 13 % navíc k kupní ceně, v závislosti na tom,
  • toho, zda se jedná o novou nebo použitou nemovitost,
  • autonomní oblasti,
  • a profilu kupujícího.

Praktický příklad

Předpokládejme nemovitost v hodnotě:

• 250 000 €

Banka by mohla financovat:

• přibližně 200 000 € (80 %) pro rezidenty.
• přibližně 175 000 € (70 %) pro nerezidenty

Kupující by musel přispět:

• 50 000 € nebo 75 000 €, v závislosti na tom, zda je rezidentem či nikoli.
• plus přibližně 25 000–32 000 € na náklady.

Výsledek:

Chcete-li koupit nemovitost za 250 000 €, budete pravděpodobně muset našetřit přibližně:

75 000 € a 82 000 €, pokud jste rezidentem ve Španělsku.

100 000 € a 112 000 €, pokud nejste rezidentem.

2. Existují hypotéky na 90 % nebo dokonce na 95 %?

Ano, existují.
Nejsou však běžné.

Některé banky mohou nabídnout:

• financování ve výši 90 %,
• a v ojedinělých případech dokonce až téměř 95 %,

zejména pokud má kupující velmi solidní finanční profil.

Obvykle k tomu dochází v situacích, jako jsou:

• mladí kupující s vysokými příjmy,
• státní úředníci,
• velmi stabilní profesní profily,
• zákazníci s úzkými vazbami na banku,
• nebo konkrétní nemovitosti, které chce banka sama prodat.

I přesto, a to i v případě vysokého financování:

náklady na koupi obvykle stále hradí kupující.

3. Není totéž koupit hlavní bydliště, rekreační nemovitost nebo investiční objekt

Procento financování se výrazně liší v závislosti na účelu využití nemovitosti.

3.1. Hlavní bydliště

V tomto případě banky obvykle nabízejí:

• lepší podmínky,
• vyšší financování,
• a konkurenceschopnější úrokové sazby.

Právě zde obvykle najdeme:

• hypotéky ve výši 80 %,
• a u velmi bonitních žadatelů dokonce i vyšší.

3.2. Druhé bydlení

Pokud si pořizujete rekreační nemovitost nebo druhé bydliště:

• banka obvykle přebírá větší riziko
• a obvykle snižuje procento financování.

V mnoha případech:

• se financování pohybuje kolem 60 %–70 %.

3.3. Nemovitost pro investiční účely

Pokud je cílem:

• pronajímat,
• investovat,
• nebo koupit jako majetkovou položku,

banky bývají ještě konzervativnější.

Zde analyzují zejména:

• platební schopnost,
• finanční stabilitu,
• majetkovou situaci,
• a schopnost nést rizika.

4. Proč banky požadují počáteční vklad?

Mnoho lidí si říká:

„Když dokážu splácet měsíční splátku, proč mi nefinancují 100 %?“

Odpověď je jednoduchá:
banka si chce ověřit, zda kupující má:

• schopnost spořit,
• finanční stabilitu,
• a finanční rezervu pro případ nepředvídaných událostí.

Naspoření zálohy dokazuje:

• finanční disciplínu,
• nižší riziko,
• a větší schopnost zvládnout dlouhodobou hypotéku.

5. Míra zadluženosti: jeden z nejdůležitějších faktorů

Jedním z nejdůležitějších pojmů, které banka analyzuje, je:

míra zadluženosti.

Jedná se o procentní podíl tvých měsíčních příjmů, který vynakládáš na splácení dluhů:

• hypotéky,
• půjčky,
• financování,
• kreditní karty,
• atd.

Obecné pravidlo

Banky obvykle považují za zdravé, aby:

celková měsíční splátka nepřesáhla přibližně 30 %–35 % čistého příjmu.

Například:

• měsíční čistý příjem: 3 000 €
• doporučená maximální splátka:
  • přibližně 1 000 €

Čím nižší bude tento poměr,

• tím lépe bude váš profil hodnocen.

6. Jaké profily banky obvykle hodnotí nejlépe?

Ačkoli má každá banka svá vlastní kritéria, existují profily, které obvykle vzbuzují větší důvěru.

6.1. Zaměstnanci

Nejlépe hodnocené profily jsou obvykle:

• smlouva na dobu neurčitou,
• stálost zaměstnání,
• délka pracovního poměru delší než 2–3 roky,
• stabilní příjem,
• a dobré mzdy.

6.2. Osoby samostatně výdělečně činné

I osoby samostatně výdělečně činné mohou získat velmi výhodné hypotéky, ale banka obvykle vyžaduje:

• větší stabilitu,
• stálé příjmy,
• důvěryhodná daňová přiznání,
• a dlouhodobou podnikatelskou činnost.

Obvykle se vyžaduje:

• alespoň 2–3 roky podnikání,
• a dlouhodobě stabilní příjmy.

6.3. Obzvláště ceněné profese

Existují určité profesní profily, které bývají obzvláště dobře hodnoceny:

• státní úředníci,
• lékaři,
• piloti,
• inženýři,
• manažeři,
• odborníci v oblasti technologií,
• nebo zaměstnanci velkých nadnárodních společností.

Proč?
Protože se s nimi obvykle spojuje:

• stabilitou,
• vysokými příjmy,
• a nižšímu riziku nesplácení.

7. Věk také ovlivňuje hypotéku

Věk kupujícího ovlivňuje:

• na maximální dobu splácení,
• a v některých případech i na schválení.

Obecně platí:

• čím je kupující mladší,
• tím delší dobu splácení může získat.

Mnoho bank se snaží, aby byla hypotéka splacena před dosažením určitého věku, například:

• 70–75 let.

To znamená, že:

• 30letý člověk může získat mnohem delší splátkové období než 55letý.

8. Pomoc v podobě ručitelů nebo nemovitostí

Existují faktory, které mohou výrazně posílit hypoteční transakci.

Například:

• zajištění ručitelů,
• vlastnit další nemovitosti,
• disponovat vysokými úsporami,
• nebo mít již nashromážděný majetek.

To vše snižuje riziko pro banku.

9. Co se stane, pokud již máte splacenou nemovitost nebo nemovitost částečně zatíženou hypotékou?

Jedná se o velmi běžný případ.

Mnoho kupujících:

• již vlastní nemovitost,
• splatili velkou část své hypotéky,
• nebo již disponují nemovitostním majetkem.

A to obvykle velmi pomáhá.

Proč?
Protože banka to vykládá tak, že:

• již mají finanční zkušenosti,
• schopnost splácet
• a konsolidovaný majetek.

Zejména pokud:

• předchozí hypotéka je již značně splacena,
• nebo je nemovitost již splacena.

10. Odhad je klíčový: banka poskytuje úvěr na základě nižší hodnoty

Před poskytnutím hypotéky banka obvykle vyžaduje oficiální ocenění nemovitosti.

Ocenění je posouzení provedené certifikovaným a nezávislým odhadcem, který odhaduje aktuální tržní hodnotu nemovitosti. Při výpočtu zohledňuje faktory, jako je poloha, stav nemovitosti, rozloha, stáří, vlastnosti nemovitosti a ceny nedávných prodejů podobných nemovitostí v dané oblasti.

Je důležité si uvědomit, že hodnota stanovená v odhadu se ne vždy shoduje s kupní cenou. Nemovitost můžete koupit za částku vyšší nebo nižší, než je hodnota, kterou odhadce považuje za její skutečnou tržní hodnotu.

A v tom spočívá klíč:

banka obvykle poskytuje úvěr na nižší z těchto dvou částek:

• kupní cena,
• nebo odhadní hodnota.

Příklad:

• koupíte si byt za 250 000 €
• ale odhadní cena činí 230 000 €

Banka pravděpodobně vypočítá procento z:

• 230 000 €.

A to znamená, že budete muset doplácet.

11. Jaké doklady banky obvykle vyžadují?

Ačkoli se to může lišit podle banky a profilu žadatele, obvykle požadují:

U zaměstnanců

• občanský průkaz nebo číslo NIE,
• výplatní pásky,
• pracovní smlouvu,
• výpis z evidence zaměstnání,
• daňové přiznání,
• bankovní výpisy.

Pro osoby samostatně výdělečně činné

• čtvrtletní přiznání,
• daňové přiznání,
• roční přehled DPH,
• bankovní pohyby,
• a doklady o podnikatelské činnosti.

12. Bankovní historie má velký význam

Nejde jen o to, kolik vyděláváš.
Důležité je také:

jak spravujete své peníze.

Banky velmi kladně hodnotí:

• že nemáte žádné nesplacené dluhy,
• že nejsi veden v registru ASNEF,
• stabilitu na účtech,
• a dobré hospodaření s financemi.

Naopak:

• časté přečerpání účtu,
• zpoždění,
• nadměrné financování,
• nebo nestabilní pohyby

mohou transakci značně poškodit.

13. Proč může být žádost o hypotéku zamítnuta?

Mezi nejčastější důvody patří:

• vysoké zadlužení,
• nedostatečné příjmy,
• nestabilní zaměstnání,
• nedostatek úspor,
• negativní finanční historie,
• nebo neúplná dokumentace.

Proto je tak důležité si vše dobře připravit ještě před podáním žádosti o financování.

14. Porovnání několika bank může znamenat velký rozdíl

Jednou z nejčastějších chyb je obrátit se pouze na:

• svoji obvyklou bankou.

Každá banka:

• má odlišné zásady,
• odlišné preferované profily klientů
• a proměnlivé podmínky.

Porovnání několika bank vám může pomoci:

• získat více finančních prostředků,
• získat lepší úrokovou sazbu,
• snížit počet závazků,
• a najít úvěr, který lépe odpovídá vašemu profilu.

15. Skutečné příklady hypotečních profilů

Případ 1: mladý pár s příjmem ze zaměstnání

• 32 a 34 let
• smlouvy na dobu neurčitou
• společný příjem: 4 500 €
• naspořené prostředky: 85 000 €

Velmi příznivý profil pro:

• hlavní bydliště,
• financování přibližně 80 %,
• a výhodných hypotečních podmínek.

Případ 2: osoba samostatně výdělečně činná s vysokými, ale proměnlivými příjmy

• 5 let podnikání
• vysoké příjmy
• nepravidelné příjmy v závislosti na daném roce

Pravděpodobně bude potřebovat:

• více dokladů,
• větší úspory,
• a podrobnější analýzu.

Případ 3: kupující s již splacenou nemovitostí

• předchozí nemovitostní majetek,
• nízká zadluženost,
• finanční zkušenosti.

To obvykle vyvolává u banky pocit jistoty a zvyšuje šance na schválení úvěru.

16. Závěr: nákup nemovitosti začíná dlouho před podpisem hypotéky

Získání výhodné hypotéky nezávisí pouze na ceně nemovitosti.

Záleží na:

• vašem finančním profilu,
• vaší schopnosti spořit,
• vaší stabilitě,
• a na tom, jak celou transakci připravíte.

Pochopení toho, kolik peněz musíte vložit a co banka skutečně posuzuje, vám umožní:

• vyhnout se překvapením,
• lépe si naplánovat rozpočet,
• a hledat bydlení s větší jistotou.

V Gestalihome pomáháme našim klientům nejen najít bydlení, ale také porozumět celému procesu koupě a financování, aby mohli od samého začátku činit jistější a realističtější rozhodnutí.

Pokud si po přečtení tohoto průvodce přejete, aby váš případ posoudil odborník a pomohl vám získat financování, můžete také prostřednictvím Gestalihome využít služby hypotečního makléře společnosti idealista. Poradce vyhodnotí váš profil a bude jednat s různými finančními institucemi, aby pro vás našel hypotéku, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám.