Скільки грошей потрібно, щоб придбати житло в Іспанії? Мінімальний власний внесок, іпотека та ключові критерії, на які звертають увагу банки

Одне з найпоширеніших запитань, яке виникає, коли хтось починає шукати житло в Іспанії, звучить так:

«Скільки грошей мені насправді потрібно для купівлі?»

Багато людей користуються іпотечним калькулятором, вважаючи, що банк профінансує 100% операції… і тут настає несподіванка.

Насправді в більшості випадків банки не фінансують повну вартість житла. Окрім суми, яку не покриває іпотека, також слід враховувати податки та витрати, пов’язані з купівлею.

У цій статті ми чітко пояснимо:

• яку суму зазвичай потрібно внести самостійно,
• яким категоріям людей найлегше отримати іпотеку,
• що насправді аналізує банк,
• та які фактори можуть допомогти вам отримати кращі умови фінансування.

Мета полягає в тому, щоб ви зрозуміли, як працює іпотека в Іспанії, перш ніж розпочинати купівлю, і могли впевненіше планувати цю операцію.

1. Скільки зазвичай фінансує банк в Іспанії?

Як правило, банки в Іспанії зазвичай надають фінансування приблизно:

Для резидентів Іспанії:

• 80 % від вартості купівлі-продажу або оціночної вартості (залежно від того, яка з них менша) для основного житла,
• а також менші відсотки для другої нерухомості або інвестицій.

Це означає, що покупець зазвичай повинен внести:

• решту 20 % від ціни житла,
• а також податки та витрати, пов’язані з купівлею.

Для нерезидентів:

• 70 % від вартості купівлі-продажу або оціночної вартості (залежно від того, яка з них менша) для основного житла,

Це означає, що покупець зазвичай повинен внести:

• від 20% до 30% від вартості житла,
• плюс податки та витрати на купівлю.

І ось один із найважливіших моментів, про який багато покупців не знають:

Витрати на купівлю, як правило, НЕ фінансуються

Окрім початкового внеску, вам слід врахувати:

• податки,
• нотаріальні витрати,
• реєстрацію,
• послуги агента з оформлення документів,
• оцінку,
• та інші супутні витрати.

У сукупності ці витрати зазвичай становлять приблизно:

• від 10% до 13% від ціни купівлі, залежно від того,
  • чи є житло новим чи вживаним,
  • автономної області,
  • та профілю покупця.

Практичний приклад

Припустимо, що вартість житла становить:

• 250 000 євро

Банк міг би надати фінансування:

• приблизно 200 000 євро (80 %) для резидентів.
• приблизно 175 000 € (70 %) для нерезидентів

Покупець повинен буде внести:

• 50 000 євро або 75 000 євро, залежно від того, чи є він резидентом чи ні.
• плюс приблизно 25 000–32 000 євро на покриття витрат.

Підсумок:

Щоб придбати житло вартістю 250 000 €, вам, ймовірно, доведеться заощадити приблизно від:

75 000 євро та 82 000 євро, якщо ви є резидентом Іспанії.

від 100 000 євро до 112 000 євро, якщо ви нерезидент.

2. Чи існують іпотеки на 90 % або навіть на 95 %?

Так, існують.
Але це не є нормою.

Деякі банки можуть запропонувати:

• фінансування на 90 %,
• а в окремих випадках — навіть близько 95 %,

особливо якщо покупець має дуже надійний фінансовий профіль.

Зазвичай це трапляється в таких ситуаціях, як:

• молоді покупці з високим рівнем доходів,
• державні службовці,
• дуже стабільні професійні профілі,
• клієнти з тісними зв’язками з банком,
• або конкретні об’єкти нерухомості, які сам банк хоче реалізувати.

Проте, навіть за умови значного фінансування:

витрати на купівлю, як правило, все одно несе покупець.

3. Купівля основного житла, другої резиденції чи об’єкта для інвестування — це не одне й те саме

Відсоток фінансування значно змінюється залежно від призначення житла.

3.1. Основне житло

У цьому випадку банки зазвичай пропонують:

• кращі умови,
• більший обсяг фінансування,
• та більш конкурентоспроможні процентні ставки.

Саме тут зазвичай можна знайти:

• іпотечні кредити на 80 %,
• а для клієнтів з високою кредитоспроможністю — навіть вище.

3.2. Друге житло

Якщо ви купуєте житло для відпочинку або друге житло:

• банк зазвичай бере на себе більший ризик,
• і зазвичай знижує відсоток фінансування.

У багатьох випадках:

• фінансування становить приблизно 60–70 %.

3.3. Житло для інвестицій

Коли метою є:

• здавати в оренду,
• інвестувати,
• або придбання як актив у складі майна,

банки, як правило, ставляться до цього ще більш консервативно.

У цьому випадку вони особливо аналізують:

• платоспроможність,
• фінансову стабільність,
• капітал,
• та здатність брати на себе ризики.

4. Чому банки вимагають початкового внеску?

Багато людей думають:

«Якщо я можу сплачувати щомісячний внесок, чому мені не надають 100% фінансування?»

Відповідь проста:
банк хоче переконатися, що покупець має:

• здатність заощаджувати,
• фінансову стабільність,
• та фінансовий запас на випадок непередбачених обставин.

Накопичення початкового внеску свідчить про:

• фінансову дисципліну,
• менший ризик,
• та більшу здатність справлятися з довгостроковим іпотечним кредитом.

5. Коефіцієнт заборгованості: один із найважливіших факторів

Одним із найважливіших показників, який аналізує банк, є:

коефіцієнт заборгованості.

Це відсоток від вашого щомісячного доходу, який ви витрачаєте на погашення боргів:

• іпотеку,
• позики,
• кредитування,
• кредитні картки,
• тощо.

Загальне правило

Банки зазвичай вважають за доцільне, щоб:

загальна щомісячна виплата не перевищувала приблизно 30–35 % чистого доходу.

Наприклад:

• чистий щомісячний дохід: 3 000 €
• рекомендований максимальний розмір платежу:
  • приблизно 1 000 євро

Чим нижчим буде цей показник,

• тим вищим буде рейтинг вашого профілю.

6. Які профілі зазвичай краще оцінюють банки?

Хоча кожна фінансова установа має свої критерії, є профілі, які зазвичай викликають більшу довіру.

6.1. Наймані працівники

Найбільш цінуються, як правило, такі профілі:

• безстроковий трудовий договір,
• стабільність роботи,
• стаж роботи понад 2–3 роки,
• стабільний дохід,
• та висока заробітна плата.

6.2. Самозайняті особи

Самозайняті особи також можуть отримати дуже вигідні іпотечні кредити, але зазвичай банк вимагає:

• більшої стабільності,
• постійні доходи,
• переконливі податкові декларації,
• та усталену діяльність.

Зазвичай вимагають:

• щонайменше 2–3 роки діяльності,
• та стабільні доходи протягом тривалого часу.

6.3. Професії, що особливо цінуються

Існують певні професійні профілі, які, як правило, особливо високо цінуються:

• державні службовці,
• лікарі,
• пілоти,
• інженери,
• керівники,
• фахівці у сфері технологій,
• або співробітники великих транснаціональних корпорацій.

Чому?
Тому що їх зазвичай асоціюють із:

• стабільністю,
• високим доходом,
• та меншим ризиком непогашення.

7. Вік також впливає на іпотеку

Вік покупця впливає на:

• максимальний термін,
• а в деяких випадках — на рішення про затвердження.

Як правило:

• чим молодший покупець,
• тим довший термін він може отримати.

Багато банків прагнуть, щоб іпотечний кредит був повністю погашений до досягнення певного віку, наприклад:

• 70–75 років.

Це означає, що:

• 30-річна людина може отримати набагато довший термін погашення, ніж 55-річна.

8. Наявність поручителів або нерухомості є перевагою

Існують фактори, які можуть значно полегшити оформлення іпотеки.

Наприклад:

• наявність поручителів,
• наявність додаткової нерухомості,
• наявність значних заощаджень,
• або наявність попереднього власного капіталу.

Все це знижує ризик для банку.

9. Що робити, якщо у вас вже є повністю оплачене житло або житло, частково обтяжене іпотекою?

Це дуже поширений випадок.

Багато покупців:

• вже мають житло,
• погасили значну частину іпотеки,
• або мають у власності нерухомість.

І це, як правило, дуже допомагає.

Чому?
Тому що банк вважає, що:

• вже є фінансовий досвід,
• платоспроможність,
• та стабільний капітал.

Особливо якщо:

• попередня іпотека вже значною мірою погашена,
• або житло вже повністю виплачено.

10. Оцінка нерухомості має ключове значення: банк надає кредит на основі найнижчої вартості

Перед наданням іпотеки банк зазвичай вимагає офіційної оцінки нерухомості.

Оцінка — це оцінка, проведена сертифікованим та незалежним оцінювачем, який визначає ринкову вартість нерухомості на даний момент. Для її розрахунку враховуються такі фактори, як місце розташування, стан житла, площа, вік, характеристики нерухомості та ціни нещодавніх продажів подібних об’єктів у цьому районі.

Важливо розуміти, що оціночна вартість не завжди збігається з ціною купівлі. Ви можете придбати житло за суму, вищу або нижчу за ту, яку оцінювач вважає його реальною ринковою вартістю.

І ось у чому суть:

банк зазвичай надає кредит на суму, що дорівнює меншій з таких величин:

• ціни купівлі-продажу,
• або оціночної вартості.

Приклад:

• ви купуєте житло за 250 000 євро,
• але оціночна вартість становить 230 000 євро

Банк, ймовірно, розраховуватиме відсоток від:

• 230 000 євро.

А це означає, що вам доведеться внести додаткові кошти.

11. Які документи зазвичай вимагають банки?

Хоча це може залежати від фінансової установи та профілю клієнта, зазвичай вимагають:

Для найманих працівників

• паспорт або NIE,
• розрахункові листки,
• трудовий договір,
• виписка з реєстру трудової діяльності,
• декларація про доходи,
• виписки з банківських рахунків.

Для самозайнятих осіб

• квартальні декларації,
• декларація про доходи,
• річний звіт з ПДВ,
• банківські виписки,
• та документація про діяльність.

12. Банківська історія має велике значення

Важливо не тільки те, скільки ви заробляєте.
Важливо також:

як ти розпоряджаєшся своїми грошима.

Банки дуже позитивно оцінюють:

• відсутність прострочених платежів,
• відсутність записів у базі ASNEF,
• стабільність на рахунках,
• та раціональне управління фінансами.

Навпаки:

• часті овердрафти,
• прострочення,
• надмірне фінансування,
• або нестабільні фінансові операції

можуть значно зашкодити операції.

13. Чому можуть відмовити в іпотеці?

Найпоширенішими причинами зазвичай є:

• високий рівень заборгованості,
• недостатній дохід,
• нестабільність зайнятості,
• відсутність заощаджень,
• негативна фінансова історія,
• або невідповідність документів.

Саме тому так важливо ретельно підготуватися до операції перед тим, як подавати заявку на фінансування.

14. Порівняння пропозицій кількох банків може мати велике значення

Однією з найпоширеніших помилок є звернення виключно до:

• своїм звичайним банком.

Кожна фінансова установа:

• має свою політику,
• різні пріоритетні профілі клієнтів,
• та різні умови.

Порівняння кількох банків може допомогти вам:

• отримати більше фінансування,
• отримати кращу процентну ставку,
• зменшити кількість зобов’язань,
• та знайти пропозицію, яка найкраще відповідає вашому профілю.

15. Реальні приклади іпотечних профілів

Випадок 1: молода пара, яка працює за наймом

• 32 та 34 роки
• безстрокові трудові договори
• сукупний дохід: 4 500 €
• накопичені заощадження: 85 000 €

Профіль, що дуже добре оцінюється для:

• придбання постійного житла,
• фінансування на рівні близько 80 %,
• та вигідні умови іпотеки.

Випадок 2: самозайнята особа з високим, але мінливим доходом

• 5 років діяльності
• високі доходи
• нерегулярні доходи залежно від року

Можливо, знадобиться:

• більше документів,
• більше заощаджень,
• та більш детальний аналіз.

Випадок 3: покупець, який вже повністю сплатив вартість житла

• наявність нерухомості,
• невисокий рівень заборгованості,
• фінансовий досвід.

Зазвичай це вселяє у банк велику впевненість і підвищує шанси на схвалення кредиту.

16. Висновок: процес купівлі житла починається задовго до підписання іпотечного договору

Отримання вигідної іпотеки залежить не лише від ціни житла.

Це залежить від:

• вашого фінансового профілю,
• вашої здатності заощаджувати,
• вашої стабільності,
• та від того, як ви підготуєте всю операцію.

Розуміння того, скільки коштів вам потрібно внести та що насправді аналізує банк, дозволить вам:

• уникнути несподіванок,
• краще розрахувати свій бюджет,
• та спокійніше шукати житло.

У Gestalihome ми допомагаємо нашим клієнтам не лише знайти житло, а й розібратися в усьому процесі купівлі та фінансування, щоб вони могли з самого початку приймати більш впевнені та реалістичні рішення.

Якщо після прочитання цього посібника ви хочете, щоб фахівець розглянув ваш випадок і допоміг отримати фінансування, ви також можете скористатися послугами іпотечного брокера idealista через Gestalihome. Консультант проаналізує ваш профіль і проведе переговори з різними фінансовими установами, щоб підібрати іпотеку, яка найкраще відповідатиме вашим потребам.