Hvor mange penge skal man have for at købe en bolig i Spanien? Minimumsindskud, boliglån og de vigtigste faktorer, som bankerne lægger vægt på

Et af de mest almindelige spørgsmål, når man begynder at lede efter en bolig i Spanien, er dette:

”Hvor mange penge skal jeg egentlig bruge for at købe?”

Mange bruger en boliglånsberegner i den tro, at banken vil finansiere 100 % af købet… og så kommer overraskelsen.

Virkeligheden er, at bankerne i de fleste tilfælde ikke finansierer hele boligprisen. Ud over det beløb, som boliglånet ikke dækker, skal man også tage højde for skatter og omkostninger forbundet med købet.

I denne artikel forklarer vi dig klart og tydeligt:

• hvor meget du normalt skal lægge selv,
• hvilke profiler der har nemmest ved at få et boliglån,
• hvad banken rent faktisk vurderer,
• og hvilke faktorer der kan hjælpe dig med at opnå bedre finansieringsvilkår.

Målet er, at du forstår, hvordan et boliglån fungerer i Spanien, inden du går i gang med købet, så du kan planlægge transaktionen med større sikkerhed.

1. Hvor meget finansierer en bank normalt i Spanien?

Som hovedregel yder bankerne i Spanien typisk finansiering på ca.:

For personer bosiddende i Spanien:

• 80 % af købsprisen eller vurderingsværdien (den laveste af de to) for en primær bolig,
• og lavere procentdele til fritidsboliger eller investeringer.

Det betyder, at køberen normalt skal bidrage med:

• de resterende 20 % af boligprisen,
• plus skatter og købsomkostninger.

For ikke-bosiddende:

• 70 % af købsprisen eller vurderingsværdien (den laveste af de to) for en primær bolig,

Det betyder, at køberen normalt skal bidrage med:

• mellem 20 % og 30 % af boligprisen,
• plus skatter og købsomkostninger.

Og her er et af de vigtigste punkter, som mange købere ikke kender til:

Købsomkostningerne finansieres normalt IKKE

Ud over udbetalingen skal du regne med:

• skatter,
• notaromkostninger,
• registreringsafgift,
• administrationsgebyr,
• vurdering,
• og andre tilknyttede omkostninger.

Samlet set udgør disse udgifter normalt ca.:

• mellem 10 % og 13 % oven i købsprisen, afhængigt af:
  • om boligen er ny eller brugt,
  • den autonome region,
  • og køberens profil.

Praktisk eksempel

Lad os antage en bolig til:

• 250.000 €

Banken kunne finansiere:

• ca. 200.000 € (80 %) for fastboende.
• ca. 175.000 € (70 %) for ikke-bosiddende

Køberen skal selv bidrage med:

• 50.000 € eller 75.000 €, afhængigt af om vedkommende er bosiddende eller ej.
• plus ca. 25.000–32.000 € i omkostninger.

Resultat:

For at købe en bolig til 250.000 € skal du muligvis spare mellem ca.:

75.000 € og 82.000 €, hvis du er bosiddende i Spanien.

100.000 € og 112.000 €, hvis du ikke er bosiddende i Spanien.

2. Findes der realkreditlån på 90 % eller endda 95 %?

Ja, det findes.
Men det er ikke normen.

Nogle banker kan tilbyde:

• finansiering på 90 %,
• og i enkelte tilfælde endda tæt på 95 %,

især hvis køberen har en meget solid økonomisk profil.

Normalt sker dette i situationer som:

• unge købere med høje indtægter,
• embedsmænd,
• meget stabile erhvervsprofiler,
• kunder med tæt tilknytning til banken,
• eller bestemte boliger, som banken selv ønsker at sælge.

Alligevel, selv med en høj finansieringsgrad:

er det normalt stadig køberen, der skal afholde købsomkostningerne.

3. Det er ikke det samme at købe en primær bolig, en sommerbolig eller en investeringsbolig

Finansieringsprocenten varierer meget afhængigt af boligens anvendelse.

3.1. Primær bolig

Det er i dette tilfælde, at bankerne normalt tilbyder:

• bedre vilkår,
• større finansiering,
• og mere konkurrencedygtige rentesatser.

Det er her, vi normalt finder:

• boliglån på 80 %,
• og endda endnu højere belåningsgrader for meget kreditværdige kunder.

3.2. Anden bolig

Hvis du køber en feriebolig eller en sekundær bolig:

• påtager banken sig som regel en større risiko,
• og sænker normalt den finansierede andel.

I mange tilfælde:

• ligger finansieringen på omkring 60–70 %.

3.3. Bolig til investering

Når målet er:

• at udleje,
• at investere,
• eller at købe som formueaktiv,

er bankerne som regel endnu mere forsigtige.

Her lægger de især vægt på:

• solvens,
• finansiel stabilitet,
• formue,
• og evnen til at påtage sig risici.

4. Hvorfor kræver bankerne et indskud?

Mange mennesker tænker:

”Hvis jeg kan betale en månedlig ydelse, hvorfor finansierer de så ikke 100 %?”

Svaret er simpelt:
Banken vil sikre sig, at køberen har:

• evne til at spare op,
• finansiel stabilitet,
• og økonomisk råderum i tilfælde af uforudsete udgifter.

At spare op til en udbetaling viser:

• finansiel disciplin,
• mindre risiko,
• og større evne til at klare et langfristet realkreditlån.

5. Gældsgraden: en af de vigtigste faktorer

Et af de vigtigste begreber, som banken analyserer, er:

gældsgraden.

Det er den procentdel af din månedlige indkomst, som du bruger på at afdrage på gæld:

• boliglån,
• lån,
• finansiering,
• kreditkort,
• osv.

Generel regel

Bankerne anser det normalt for sundt, at:

den samlede månedlige ydelse ikke overstiger ca. 30–35 % af nettoindkomsten.

For eksempel:

• månedlig nettoindkomst: 3.000 €
• anbefalet maksimalt afdrag:
  • ca. 1.000 €

Jo lavere dette forholdstal er,

• jo bedre vil din profil blive vurderet.

6. Hvilke profiler vurderer bankerne normalt bedst?

Selvom hver bank har sine egne kriterier, er der profiler, der normalt skaber større tillid.

6.1. Ansatte

De mest værdsatte profiler er typisk:

• fast ansættelseskontrakt,
• jobstabilitet,
• ansættelsestid på over 2–3 år,
• stabil indkomst,
• og gode lønninger.

6.2. Selvstændige

Selvstændige kan også få meget gode realkreditlån, men normalt kræver banken:

• større stabilitet,
• konstant indkomst,
• solide selvangivelser,
• og en veletableret virksomhed.

Normalt kræver de:

• mindst 2–3 års virksomhed,
• og stabile indtægter over tid.

6.3. Erhverv, der vægtes særligt højt

Der er visse erhvervsprofiler, der ofte værdsættes særligt højt:

• embedsmænd,
• læger,
• piloter,
• ingeniører,
• ledere,
• teknologiske profiler,
• eller medarbejdere i store multinationale virksomheder.

Hvorfor?
Fordi de ofte forbindes med:

• stabilitet,
• høje indtægter,
• og lavere risiko for misligholdelse.

7. Alderen har også indflydelse på boliglånet

Køberens alder har indflydelse på:

• den maksimale løbetid,
• og i nogle tilfælde på godkendelsen.

Som hovedregel gælder:

• jo yngre køberen er,
• jo længere løbetid kan vedkommende få.

Mange banker forsøger at sikre, at realkreditlånet er afdraget inden en bestemt alder, for eksempel:

• 70–75 år.

Det betyder, at:

• en 30-årig kan få langt længere løbetider end en 55-årig.

8. Det hjælper at have kautionister eller ejendomme

Der er faktorer, der i høj grad kan styrke en realkreditlånsaftale.

For eksempel:

• at stille med kautionister,
• at have yderligere ejendomme,
• at have store opsparinger,
• eller at have eksisterende formue.

Alt dette mindsker risikoen for banken.

9. Hvad sker der, hvis du allerede har en bolig, der er fuldt udbetalt eller delvist belånt?

Dette er en meget almindelig situation.

Mange købere:

• har allerede en bolig,
• har afdraget en stor del af deres lån,
• eller har allerede en ejendom i deres formue.

Og det hjælper som regel meget.

Hvorfor?
Fordi banken tolker det således:

• der allerede er finansiel erfaring,
• betalingskapacitet
• og en konsolideret formue.

Især hvis:

• det tidligere realkreditlån er langt fremskredet,
• eller boligen allerede er afbetalt.

10. Vurderingen er afgørende: Banken yder finansiering på grundlag af den laveste værdi

Inden banken bevilger et realkreditlån, kræver den som regel en officiel vurdering af boligen.

Vurderingen er en værdiansættelse foretaget af en godkendt og uafhængig takstmand, der estimerer ejendommens markedsværdi på det pågældende tidspunkt. For at beregne denne tager takstmanden højde for faktorer som beliggenhed, boligens stand, areal, alder, ejendommens egenskaber samt de seneste salgspriser for lignende boliger i området.

Det er vigtigt at forstå, at vurderingsværdien ikke altid svarer til købsprisen. Du kan købe en bolig til en pris, der er højere eller lavere end det, som vurderingsmanden anser for at være den reelle markedsværdi.

Og her ligger nøglen:

banken yder normalt finansiering baseret på den laveste værdi af følgende:

• købsprisen,
• eller vurderingsværdien.

Eksempel:

• du køber en bolig for 250.000 €
• men vurderingsværdien er 230.000 €

Banken vil sandsynligvis beregne procentdelen ud fra:

• 230.000 €.

Og det betyder, at du bliver nødt til at lægge flere penge til.

11. Hvilke dokumenter beder bankerne normalt om?

Selvom det kan variere afhængigt af banken og din profil, beder de normalt om:

For lønmodtagere

• ID-kort eller NIE,
• lønopgaver,
• ansættelseskontrakt,
• arbejdsforløb,
• selvangivelse,
• kontoudtog.

For selvstændige

• kvartalsopgørelser,
• selvangivelse,
• årligt momsopgørelse,
• banktransaktioner,
• og dokumentation for virksomhedsaktiviteter.

12. Din bankhistorik betyder meget

Det handler ikke kun om, hvor meget du tjener.
Det handler også om:

hvordan du forvalter dine penge.

Bankerne værdsætter følgende meget højt:

• at du ikke har misligholdte betalinger,
• at man ikke er registreret i ASNEF,
• stabilitet på kontiene,
• og god økonomisk forvaltning.

Derimod:

• hyppige overtræk,
• forsinkelser,
• overdreven finansiering,
• eller ustabile transaktioner

kan skade transaktionen betydeligt.

13. Hvorfor kan et boliglån blive afvist?

De mest almindelige årsager er som regel:

• høj gældsætning,
• utilstrækkelig indkomst,
• usikker ansættelsessituation,
• manglende opsparing,
• negativ kreditværdighed,
• eller ufuldstændig dokumentation.

Derfor er det så vigtigt at forberede sig grundigt, inden man ansøger om finansiering.

14. At sammenligne flere banker kan gøre en stor forskel

En af de mest almindelige fejl er udelukkende at henvende sig til:

• sin faste bank.

Hvert pengeinstitut:

• har forskellige politikker,
• forskellige foretrukne kundeprofiler
• og varierende vilkår.

At sammenligne flere banker kan hjælpe dig med at:

• få mere finansiering,
• få en bedre rente,
• begrænse bindende aftaler,
• og finde en løsning, der passer bedre til din profil.

15. Eksempler på reelle boliglånsprofiler

Eksempel 1: Ungt par med fast indkomst

• 32 og 34 år
• fastansættelseskontrakter
• samlet indkomst: 4.500 €
• akkumulerede opsparinger: 85.000 €

Meget attraktivt profil til:

• hovedbolig,
• finansiering på op til 80 %,
• og gode lånevilkår.

Eksempel 2: Selvstændig med høje, men varierende indtægter

• 5 års virksomhed
• høje indtægter
• uregelmæssige indtægter afhængigt af året

Du vil muligvis have brug for:

• mere dokumentation,
• større opsparing,
• og en mere detaljeret analyse.

Tilfælde 3: køber med allerede afbetalt bolig

• eksisterende ejendomsformue,
• lav gældsgrad,
• finansiel erfaring.

Dette giver som regel banken stor tillid og forbedrer chancerne for godkendelse.

16. Konklusion: Køb af bolig begynder længe før underskrivelsen af realkreditlånet

At få et godt realkreditlån afhænger ikke kun af boligprisen.

Det afhænger af:

• din økonomiske profil,
• din opsparingskapacitet,
• din stabilitet,
• og hvordan du forbereder hele processen.

Når du forstår, hvor mange penge du skal indskyde, og hvad banken rent faktisk vurderer, vil det give dig mulighed for at:

• undgå overraskelser,
• bedre at beregne dit budget,
• og at lede efter en bolig med større ro i sindet.

Hos Gestalihome hjælper vi vores kunder ikke kun med at finde en bolig, men også med at forstå hele købs- og finansieringsprocessen, så de kan træffe mere sikre og realistiske beslutninger fra første øjeblik.

Hvis du efter at have læst denne guide ønsker, at en specialist gennemgår din sag og hjælper dig med at skaffe finansiering, kan du også få adgang til idealistas boliglånsmægler-service via Gestalihome. En rådgiver vil analysere din profil og forhandle med forskellige pengeinstitutter for at finde det boliglån, der bedst passer til dine behov.