Kuinka paljon rahaa tarvitset asunnon ostamiseen Espanjassa? Vähimmäisomavastuu, asuntolaina ja pankkien tarkastelemat avaintekijät

Yksi yleisimmistä kysymyksistä, kun joku alkaa etsiä asuntoa Espanjasta, on tämä:

”Kuinka paljon rahaa tarvitsen oikeasti asunnon ostamiseen?”

Monet käyttävät asuntolainalaskuria olettaen, että pankki rahoittaa kaupan 100-prosenttisesti… ja siinä tulee yllätys.

Todellisuudessa pankit eivät useimmissa tapauksissa rahoita asunnon koko hintaa. Asuntolainan kattamattoman osan lisäksi on otettava huomioon myös ostoon liittyvät verot ja kulut.

Tässä artikkelissa selitämme selkeästi:

• kuinka paljon rahaa sinun yleensä täytyy itse rahoittaa,
• millaisilla hakijoilla on helpointa saada asuntolainaa,
• mitä pankki todella arvioi,
• ja mitkä tekijät voivat auttaa sinua saamaan paremmat rahoitusehdot.

Tavoitteena on, että ymmärrät, miten asuntolaina toimii Espanjassa ennen ostoprosessin aloittamista, jotta voit suunnitella kaupan varmemmin.

1. Kuinka paljon pankki yleensä rahoittaa Espanjassa?

Yleensä espanjalaiset pankit myöntävät rahoitusta suunnilleen seuraavasti:

Espanjassa asuville:

• 80 % kauppa- tai arviointiarvosta (pienempi näistä kahdesta) pääasialliselle asunnolle,
• ja pienempiä prosenttiosuuksia toiselle asunnolle tai sijoitusasunnolle.

Tämä tarkoittaa, että ostajan on yleensä maksettava:

• jäljelle jäävän 20 % asunnon hinnasta,
• sekä verot ja ostokustannukset.

Ulkomailla asuvien osalta:

• 70 % kauppahinnasta tai arvioidusta arvosta (kumpi tahansa on pienempi) pääasiallisena asuntona käytettävälle asunnolle,

Tämä tarkoittaa, että ostajan on yleensä maksettava:

• 20–30 % asunnon hinnasta,
• lisäksi verot ja ostokustannukset.

Ja tässä on yksi tärkeimmistä seikoista, jota monet ostajat eivät tiedä:

Ostokustannuksia ei yleensä rahoiteta

Alkumaksun lisäksi sinun on varauduttava seuraaviin:

• verot,
• notaarin palkkiot,
• rekisteröintimaksut,
• hallinnolliset kulut,
• arviointikustannukset,
• ja muut asiaan liittyvät kustannukset.

Yhteensä nämä kulut ovat yleensä noin:

• 10–13 % ostohinnasta, riippuen siitä,
  • onko asunto uusi vai käytetty,
  • autonomisesta alueesta,
  • ja ostajan profiilista.

Käytännön esimerkki

Oletetaan, että asunnon hinta on:

• 250 000 €

Pankki voisi rahoittaa:

• noin 200 000 € (80 %) maassa asuville.
• noin 175 000 € (70 %) ulkomaalaisille

Ostajan olisi maksettava:

• 50 000 € tai 75 000 €, riippuen siitä, onko hän asukas vai ei.
• lisäksi noin 25 000–32 000 € arvioituja kuluja.

Tulos:

250 000 euron asunnon ostamiseksi sinun on ehkä säästettävä noin:

75 000 € ja 82 000 €, jos olet Espanjan asukas.

100 000–112 000 €, jos et ole Espanjan asukas.

2. Onko olemassa 90 %:n tai jopa 95 %:n asuntolainoja?

Kyllä on.
Ne eivät kuitenkaan ole yleisiä.

Jotkut pankit voivat tarjota:

• 90 %:n rahoituksen,
• ja jopa yksittäisissä tapauksissa lähes 95 %:n rahoituksen,

varsinkin jos ostajalla on erittäin vakaa taloudellinen tilanne.

Tämä tapahtuu yleensä esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

• nuoret ostajat, joilla on korkeat tulot,
• virkamiehet,
• erittäin vakaassa ammatillisessa asemassa olevat,
• asiakkaat, joilla on vahvat siteet pankkiin,
• tai tiettyjä asuntoja, joita pankki itse haluaa myydä.

Silti, vaikka rahoitus olisi suuri:

ostokustannukset jäävät yleensä ostajan vastuulle.

3. Pääasiallisen asunnon, vapaa-ajan asunnon tai sijoitusasunnon ostaminen ei ole sama asia

Rahoitusosuus vaihtelee huomattavasti asunnon käyttötarkoituksen mukaan.

3.1. Pääasiallinen asunto

Tässä tilanteessa pankit tarjoavat yleensä:

• parempia ehtoja,
• enemmän rahoitusta
• ja kilpailukykyisimmät korot.

Tässä tapauksessa tarjolla on yleensä:

• 80 %:n asuntolainat,
• ja jopa tätä korkeammat lainanantoprosentit erittäin luottokelpoisille asiakkaille.

3.2. Toinen asunto

Jos ostat loma-asunnon tai toisen asunnon:

• pankki ottaa yleensä suuremman riskin,
• ja yleensä alentaa rahoitusosuutta.

Monissa tapauksissa:

• rahoitusosuus on noin 60–70 %.

3.3. Sijoitusasunto

Kun tavoitteena on:

• vuokraus,
• sijoittaa
• tai ostaa omaisuuseränä,

pankit ovat yleensä vieläkin varovaisempia.

Tällöin ne tarkastelevat erityisesti:

• maksukykyä,
• taloudellista vakautta,
• omaisuus,
• ja riskinkantokykyä.

4. Miksi pankit vaativat alkupääomaa?

Monet ihmiset ajattelevat:

”Jos pystyn maksamaan kuukausierän, miksi pankki ei rahoita koko summaa 100-prosenttisesti?”

Vastaus on yksinkertainen:
pankki haluaa varmistaa, että ostajalla on:

• säästämiskykyä,
• taloudellinen vakaus,
• ja taloudellista liikkumavaraa odottamattomien tilanteiden varalle.

Alkumaksun säästäminen osoittaa:

• taloudellista kurinalaisuutta,
• pienemmän riskin,
• ja paremman kyvyn selviytyä pitkäaikaisesta asuntolainasta.

5. Velkaantumisaste: yksi tärkeimmistä tekijöistä

Yksi tärkeimmistä käsitteistä, joita pankki analysoi, on:

velkaantumisaste.

Se on se osuus kuukausituloistasi, jonka käytät velkojen maksamiseen:

• asuntolaina,
• lainat,
• rahoitus,
• luottokortit,
• jne.

Yleissääntö

Pankit pitävät yleensä terveenä tilannetta, jossa:

kuukausittainen kokonaismaksu ei ylitä noin 30–35 % nettotuloista.

Esimerkki:

• kuukausittainen nettotulo: 3 000 €
• suositeltu enimmäismaksu:
  • noin 1 000 €

Mitä alhaisempi tämä suhde on,

• sitä paremmin profiilisi arvioidaan.

6. Millaisia profiileja pankit yleensä arvostavat eniten?

Vaikka jokaisella pankilla on omat kriteerinsä, on olemassa profiileja, jotka yleensä herättävät enemmän luottamusta.

6.1. Palkansaajat

Arvostetuimpia profiileja ovat yleensä:

• toistaiseksi voimassa oleva työsopimus,
• työsuhteen vakaus,
• yli 2–3 vuoden työkokemus,
• vakaat tulot,
• ja hyvät palkat.

6.2. Itsenäiset ammatinharjoittajat

Myös itsenäiset ammatinharjoittajat voivat saada erittäin hyviä asuntolainoja, mutta yleensä pankki vaatii:

• enemmän vakautta,
• säännöllisiä tuloja,
• vankat veroilmoitukset,
• sekä vakiintunutta liiketoimintaa.

Yleensä vaaditaan:

• vähintään 2–3 vuoden liiketoimintaa,
• sekä pitkällä aikavälillä vakaat tulot.

6.3. Erityisen arvostetut ammatit

Tietyt ammattiprofiilit ovat yleensä erityisen arvostettuja:

• virkamiehet,
• lääkärit,
• lentäjät,
• insinöörit,
• johtajat,
• teknologia-alan ammattilaiset,
• tai suurten monikansallisten yritysten työntekijät.

Miksi?
Koska heihin liitetään usein:

• vakauteen,
• korkeisiin tuloihin,
• ja pienempään maksuhäiriöriskiin.

7. Ikä vaikuttaa myös asuntolainaan

Ostajan ikä vaikuttaa:

• lainakauden enimmäispituuteen,
• ja joissakin tapauksissa lainan hyväksymiseen.

Yleensä pätee sääntö:

• mitä nuorempi ostaja on,
• sitä pidemmän laina-ajan hän voi saada.

Monet pankit pyrkivät siihen, että asuntolaina on maksettu pois ennen tiettyjä ikärajoja, esimerkiksi:

• 70–75 vuotta.

Tämä tarkoittaa, että:

• 30-vuotias voi saada huomattavasti pidemmän laina-ajan kuin 55-vuotias.

8. Takaajien tai kiinteistöjen omistaminen auttaa

On tekijöitä, jotka voivat vahvistaa asuntolainaa huomattavasti.

Esimerkiksi:

• takaajien hankkiminen,
• lisäomaisuuden omistaminen,
• suuret säästöt,
• tai aiemman oman pääoman olemassaolo.

Kaikki nämä seikat vähentävät pankin riskiä.

9. Entä jos sinulla on jo kokonaan maksettu tai osittain kiinnitetty asunto?

Tämä on hyvin yleinen tilanne.

Monilla ostajilla:

• omistavat jo asunnon,
• ovat maksaneet suuren osan asuntolainastaan,
• tai heillä on jo aiempaa kiinteistöomaisuutta.

Ja se auttaa yleensä paljon.

Miksi?
Koska pankki tulkitsee, että:

• asiakkaalla on jo taloudellista kokemusta,
• maksukykyä
• ja vakiintunut varallisuus.

Erityisesti jos:

• aiempi asuntolaina on jo pitkälle maksettu,
• tai asunto on jo maksettu kokonaan.

10. Arviointi on avainasemassa: pankki myöntää rahoitusta alhaisimman arvon perusteella

Ennen asuntolainan myöntämistä pankki vaatii yleensä asunnon virallisen arvioinnin.

Arviointi on hyväksytyn ja riippumattoman arvioijan suorittama arvio, jossa määritetään kiinteistön senhetkinen markkina-arvo. Sen laskemisessa otetaan huomioon tekijöitä kuten sijainti, asunnon kunto, neliömäärä, ikä, kiinteistön ominaisuudet sekä vastaavien asuntojen viimeaikaiset myyntihinnat alueella.

On tärkeää ymmärtää, että arvioitu arvo ei aina vastaa ostohintaa. Voit ostaa asunnon hintaan, joka on korkeampi tai matalampi kuin se, minkä arvioija katsoo sen todellisen markkina-arvon olevan.

Ja tässä on avainasia:

pankki myöntää yleensä rahoitusta pienemmän arvon perusteella seuraavista:

• kauppahinta,
• tai arvioitu arvo.

Esimerkki:

• ostat asunnon hintaan 250 000 €
• mutta arvioitu arvo on 230 000 €

Pankki laskee prosenttiosuuden todennäköisesti seuraavasta summasta:

• 230 000 €.

Tämä tarkoittaa, että joudut maksamaan lisää omia varoja.

11. Mitä asiakirjoja pankit yleensä pyytävät?

Vaikka vaatimukset voivat vaihdella pankin ja hakijan profiilin mukaan, yleensä pyydetään seuraavia asiakirjoja:

Palkansaajilta

• henkilötodistus (DNI) tai ulkomaalaisnumero (NIE),
• palkkakuitit,
• työsopimus,
• työhistoria,
• veroilmoitus,
• pankkitiliotteet.

Itsenäisille ammatinharjoittajille

• neljännesvuosittaiset veroilmoitukset,
• tuloveroilmoitus,
• vuosittainen arvonlisäveroyhteenveto,
• pankkitapahtumat,
• ja liiketoimintaa koskevat asiakirjat.

12. Pankkihistoria on erittäin tärkeä

Ei ole merkitystä vain sillä, kuinka paljon ansaitset.
Merkitystä on myös sillä,

miten hoidat raha-asioitasi.

Pankit arvostavat suuresti sitä,

• maksuhäiriöiden puuttumista,
• ASNEF-rekisterissä ei ole merkintöjä,
• tilien vakauden,
• ja hyvää taloudenhoitoa.

Sen sijaan:

• toistuvat tilinylitykset,
• maksuviivästykset,
• liiallinen rahoitus,
• tai epävakaat rahavirrat

voivat haitata toimintaa huomattavasti.

13. Miksi asuntolainahakemus voidaan hylätä?

Yleisimmät syyt ovat yleensä:

• korkea velkaantuneisuus,
• riittämättömät tulot,
• työpaikan epävarmuus,
• säästöjen puute,
• kielteinen luottotietohistoria,
• tai epäjohdonmukaiset asiakirjat.

Siksi on niin tärkeää valmistella asia huolellisesti ennen rahoituksen hakemista.

14. Useiden pankkien vertailu voi tehdä suuren eron

Yksi yleisimmistä virheistä on kääntyä ainoastaan

• omaa pankkiaan.

Jokaisella pankilla:

• on erilaiset toimintaperiaatteet,
• erilaiset suosikkiprofiilit,
• ja vaihtelevat ehdot.

Useiden pankkien vertailu voi auttaa sinua:

• saamaan enemmän rahoitusta,
• parantaa korkoa,
• vähentää sitoumuksia,
• ja löytää profiiliisi paremmin sopiva laina.

15. Todellisia esimerkkejä asuntolainaprofiileista

Tapaus 1: nuori palkansaajapari

• 32 ja 34 vuotta
• toistaiseksi voimassa olevat työsopimukset
• yhteiset tulot: 4 500 €
• kertyneet säästöt: 85 000 €

Erittäin hyvä profiili:

• pääasiallinen asunto,
• rahoitus noin 80 %,
• ja hyvät asuntolainan ehdot.

Tapaus 2: itsenäinen ammatinharjoittaja, jolla on korkeat mutta vaihtelevat tulot

• 5 vuotta yrittäjänä
• korkeat tulot
• vuosittain vaihtelevat tulot

Tarvitset mahdollisesti:

• lisää asiakirjoja,
• enemmän säästöjä,
• ja yksityiskohtaisempaa analyysia.

Tapaus 3: ostaja, jolla on jo maksettu asunto

• aiempaa kiinteistöomaisuutta,
• alhainen velkaantuneisuus,
• taloudellista kokemusta.

Tämä herättää yleensä pankissa luottamusta ja parantaa lainan hyväksymismahdollisuuksia.

16. Johtopäätös: asunnon ostaminen alkaa jo kauan ennen asuntolainan allekirjoittamista

Hyvän asuntolainan saaminen ei riipu pelkästään asunnon hinnasta.

Se riippuu:

• taloudellisesta profiilistasi,
• säästämiskykystäsi,
• vakauttasi,
• ja siitä, miten valmistelet koko prosessin.

Kun ymmärrät, kuinka paljon rahaa sinun on sijoitettava ja mitä pankki todella arvioi, voit:

• välttää yllätyksiä,
• laskea budjettisi paremmin,
• ja etsiä asuntoa rauhallisemmin.

Gestalihomessa autamme asiakkaitamme paitsi löytämään asunnon, myös ymmärtämään koko ostoprosessin ja rahoituksen, jotta he voivat tehdä varmempia ja realistisempia päätöksiä alusta alkaen.

Jos tämän oppaan lukemisen jälkeen haluat, että asiantuntija tutkii tilanteesi ja auttaa sinua rahoituksen hankkimisessa, voit myös käyttää idealistan asuntolainavälityspalvelua Gestalihomen kautta. Neuvonantaja analysoi profiilisi ja neuvottelee eri rahoituslaitosten kanssa löytääkseen tarpeisiisi parhaiten sopivan asuntolainan.