Mennyi pénzre van szükséged ahhoz, hogy lakást vásárolj Spanyolországban? Minimális saját tőke, jelzáloghitel és a bankok által figyelembe vett legfontosabb szempontok

Az egyik leggyakoribb kérdés, amikor valaki lakáskeresésbe kezd Spanyolországban, a következő:

„Mennyi pénzre van valójában szükségem a vásárláshoz?”

Sokan használnak jelzáloghitel-kalkulátort abban a hitben, hogy a bank a tranzakció 100%-át finanszírozza… és itt jön a meglepetés.

A valóság az, hogy a legtöbb esetben a bankok nem finanszírozzák a lakás teljes árát. A jelzáloghitel által nem fedezett összeg mellett figyelembe kell venni a vásárlással járó adókat és költségeket is.

Ebben a cikkben világosan elmagyarázzuk:

• mennyi pénzt kell általában saját forrásból biztosítanod,
• mely profilú ügyfelek számára könnyebb jelzálogkölcsönt szerezni,
• mit vizsgál valójában a bank,
• és mely tényezők segíthetnek abban, hogy kedvezőbb finanszírozási feltételeket kapj.

A cél az, hogy még a vásárlás megkezdése előtt megértsd, hogyan működik a jelzáloghitel Spanyolországban, és így nagyobb biztonsággal tudd megtervezni a tranzakciót.

1. Mennyit finanszíroz általában egy bank Spanyolországban?

Általános szabályként a spanyol bankok általában körülbelül a következő összegeket finanszíroznak:

Spanyolországban lakóhellyel rendelkezők esetében:

• a vételár vagy a becsült érték (a kettő közül az alacsonyabb) 80%-át az elsődleges lakóhely esetében,
• második lakás vagy befektetési célú ingatlan esetében pedig ennél alacsonyabb százalékokat.

Ez azt jelenti, hogy a vevőnek általában a következőket kell biztosítania:

• az ingatlan árának fennmaradó 20%-át,
• valamint az adókat és a vásárlási költségeket.

Nem rezidensek esetében:

• az adásvételi ár vagy a becsült érték (a kettő közül az alacsonyabb) 70%-át az elsődleges lakóhely esetében,

Ez azt jelenti, hogy a vevőnek általában a következőket kell előteremtenie:

• az ingatlan árának 20–30%-át,
• plusz az adók és a vásárlási költségek.

És itt van az egyik legfontosabb szempont, amelyet sok vásárló nem ismer:

A vásárlási költségeket általában NEM finanszírozzák

Az előleg mellett számolnod kell a következőkre is:

• adókra,
• közjegyzői díjak,
• bejegyzési díj,
• ügyintézési költségek,
• értékbecslés,
• és egyéb kapcsolódó költségek.

Összességében ezek a költségek általában körülbelül:

• a vételár további 10–13%-át, attól függően, hogy:
  • az ingatlan új vagy használt-e,
  • az autonóm közösségtől,
  • valamint a vevő profiljától.

Gyakorlati példa

Tegyük fel, hogy egy ingatlan ára:

• 250 000 €

A bank a következő összeget finanszírozhatná:

• körülbelül 200 000 €-t (80%) a rezidensek számára.
• kb. 175 000 € (70%) nem rezidensek számára

A vevőnek a következő összeget kellene előteremtenie:

• 50 000 € vagy 75 000 €, attól függően, hogy rezidens-e vagy sem.
• plusz körülbelül 25 000–32 000 € becsült költségek.

Eredmény:

Egy 250 000 €-s lakás megvásárlásához körülbelül a következő összegeket kell megtakarítania:

75 000 € és 82 000 € között kell megtakarítanod, ha spanyolországi rezidens vagy.

100 000 € és 112 000 € között, ha nem spanyol állampolgár.

2. Vannak-e 90%-os vagy akár 95%-os jelzáloghitelek?

Igen, vannak ilyenek.
De nem ez a szokásos.

Egyes bankok akár a következőket is kínálhatják:

• 90%-os finanszírozást,
• sőt, egyes esetekben akár 95%-hoz közeli finanszírozást is,

különösen akkor, ha a vevő pénzügyi helyzete nagyon stabil.

Ez általában olyan helyzetekben fordul elő, mint például:

• magas jövedelmű fiatal vásárlók,
• közalkalmazottak,
• nagyon stabil szakmai háttérrel rendelkezők,
• a bankkal szoros kapcsolatban álló ügyfelek,
• vagy olyan konkrét ingatlanok esetében, amelyeket maga a bank szeretne értékesíteni.

Ennek ellenére, még magas finanszírozás esetén is:

a vásárlási költségek általában továbbra is a vevőt terhelik.

3. Nem ugyanaz a helyzet az elsődleges lakás, a második lakás vagy a befektetési célú ingatlan vásárlása esetén

A finanszírozás mértéke jelentősen változik az ingatlan rendeltetésétől függően.

3.1. Fő lakás

Ez az az eset, amikor a bankok általában:

• kedvezőbb feltételeket,
• nagyobb finanszírozást,
• és versenyképesebb kamatlábakat.

Itt találhatók általában:

• 80%-os jelzáloghiteleket,
• sőt, nagyon jó hitelképességű ügyfelek esetében ennél magasabb arányú hiteleket is.

3.2. Második lakás

Ha üdülőingatlant vagy második lakást vásárol:

• a bank általában nagyobb kockázatot vállal,
• és általában csökkenti a finanszírozott százalékot.

Sok esetben:

• a finanszírozás mértéke 60–70% körül mozog.

3.3. Befektetési célú ingatlan

Ha a cél:

• bérbeadás,
• befektetés,
• vagy vagyonkénti megvásárlás,

a bankok általában még konzervatívabbak.

Ilyenkor különösen a következőket vizsgálják:

• fizetőképességet,
• a pénzügyi stabilitást,
• vagyont,
• és a kockázatvállalási képességet.

4. Miért kérnek a bankok kezdőtőkét?

Sokan így gondolkodnak:

„Ha képes vagyok fizetni a havi törlesztőrészletet, miért nem finanszírozzák a teljes összeget?”

A válasz egyszerű:
a bank biztosra akar menni, hogy a vevő rendelkezik:

• megtakarítási képességgel,
• pénzügyi stabilitással,
• és anyagi tartaléka van váratlan eseményekre.

A kezdőbetét megtakarítása a következőket bizonyítja:

• pénzügyi fegyelmet,
• alacsonyabb kockázatot,
• valamint nagyobb képességet a hosszú távú jelzáloghitel-törlesztésre.

5. Az adósságarány: az egyik legfontosabb tényező

Az egyik legfontosabb fogalom, amelyet a bank elemzi, a következő:

adósságarány.

Ez a havi jövedelmednek az adósságok törlesztésére fordított százalékos aránya:

• jelzáloghitel,
• hitelek,
• finanszírozás,
• hitelkártyák,
• stb.

Általános szabály

A bankok általában akkor tartják egészségesnek a helyzetet, ha:

a havi teljes törlesztőrészlet ne haladja meg a nettó jövedelem körülbelül 30–35%-át.

Például:

• havi nettó jövedelem: 3 000 €
• ajánlott maximális törlesztőrészlet:
  • kb. 1 000 €

Minél alacsonyabb ez az arány:

• annál kedvezőbb lesz a profilod értékelése.

6. Milyen profilokat értékelnek általában jobban a bankok?

Bár minden banknak megvannak a saját kritériumai, vannak olyan profilok, amelyek általában nagyobb bizalmat keltenek.

6.1. Alkalmazottak

A legjobban értékelt profilok általában a következők:

• határozatlan idejű munkaszerződés,
• munkahelyi stabilitás,
• 2–3 évnél hosszabb munkaviszony,
• stabil jövedelem,
• és jó fizetés.

6.2. Önfoglalkoztatók

Az önfoglalkoztatók is nagyon kedvező jelzáloghiteleket kaphatnak, de általában a bank a következőket követeli meg:

• nagyobb stabilitást,
• állandó jövedelmet,
• megbízható adóbevallásokat,
• valamint bejáratott vállalkozást.

Általában a következőket kérik:

• legalább 2–3 évnyi tevékenységet,
• valamint hosszú távon stabil jövedelmet.

6.3. Különösen nagyra értékelt szakmák

Vannak bizonyos szakmai profilok, amelyeket általában különösen nagyra értékelnek:

• közalkalmazottak,
• orvosok,
• pilóták,
• mérnökök,
• vezetők,
• technológiai szakemberek,
• vagy nagy multinacionális vállalatok alkalmazottai.

Miért?
Mert ezeket a pozíciókat általában a következő tulajdonságokkal társítják:

• stabilitással,
• magas jövedelemmel,
• és alacsonyabb nemfizetési kockázat.

7. A vásárló életkora is befolyásolja a jelzáloghitel feltételeit

A vevő életkora hatással van:

• a maximális futamidőre,
• és egyes esetekben a hitel jóváhagyására is.

Általános szabály:

• minél fiatalabb a vevő,
• annál hosszabb futamidőt kaphat.

Sok bank arra törekszik, hogy a jelzáloghitel egy bizonyos életkor előtt legyen visszafizetve, például:

• 70–75 éves korig.

Ez azt jelenti, hogy:

• egy 30 éves személy sokkal hosszabb futamidőhöz juthat, mint egy 55 éves.

8. Segít, ha vannak kezesek vagy ingatlanok

Vannak olyan tényezők, amelyek jelentősen megerősíthetik egy jelzáloghitel-ügyletet.

Például:

• kezesek felmutatása,
• további ingatlanok birtoklása,
• jelentős megtakarítások rendelkezésre állása,
• vagy meglévő vagyon rendelkezésre állása.

Mindez csökkenti a bank kockázatát.

9. Mi történik, ha már van egy kifizetett vagy részben jelzáloggal terhelt lakásod?

Ez egy nagyon gyakori eset.

Sok vásárló:

• már rendelkeznek lakással,
• a jelzáloghitelük nagy részét már visszafizették,
• vagy már rendelkeznek ingatlanvagyonnal.

És ez általában nagy segítséget jelent.

Miért?
Mert a bank úgy értelmezi, hogy:

• már rendelkeznek pénzügyi tapasztalattal,
• fizetőképességük van,
• és konszolidált vagyonuk van.

Különösen akkor, ha:

• a korábbi jelzáloghitel már jócskán lejárt,
• vagy a lakás már kifizetve van.

10. Az értékbecslés kulcsfontosságú: a bank a kisebb érték alapján nyújt finanszírozást

A jelzáloghitel megadását megelőzően a bank általában hivatalos ingatlanértékelést követel meg.

Az értékbecslés egy hitelesített és független értékbecslő által elvégzett értékelés, amely megbecsüli az ingatlan aktuális piaci értékét. Ennek kiszámításához olyan tényezőket vesz figyelembe, mint a helyszín, az ingatlan állapota, a négyzetméter, a kor, az ingatlan jellemzői, valamint a környéken található hasonló ingatlanok legutóbbi eladási árai.

Fontos megérteni, hogy az értékbecslés eredménye nem mindig egyezik meg a vételárral. Lehet, hogy magasabb vagy alacsonyabb áron vásárolsz egy ingatlant, mint amennyit az értékbecslő a piaci értékének tart.

És itt van a lényeg:

a bank általában a következő két érték közül az alacsonyabbat veszi alapul a finanszírozáshoz:

• a vételár,
• vagy a becsült érték.

Példa:

• 250 000 euróért vásárolsz egy lakást,
• de a becsült érték 230 000 €

A bank valószínűleg a következő összeg alapján fogja kiszámítani a százalékot:

• 230 000 €-ra.

Ez pedig azt jelenti, hogy több pénzt kell hozzáadnod.

11. Milyen dokumentumokat szoktak kérni a bankok?

Bár ez a pénzintézettől és az ügyfél profiljától függően változhat, általában a következőket kérik:

Foglalkoztatottak esetében

• személyi igazolvány vagy NIE,
• bérjegyzékek,
• munkaszerződés,
• munkaviszony-igazolás,
• jövedelembevallás,
• banki kivonatok.

Önálló vállalkozók számára

• negyedéves bevallások,
• jövedelemadó-bevallás,
• éves áfa-összefoglaló,
• banki tranzakciók,
• és tevékenységi dokumentáció.

12. A banki előzmények nagyon fontosak

Nem csak az számít, hogy mennyit keresel.
Az is számít:

hogyan kezeled a pénzedet.

A bankok nagyon pozitívan értékelik, ha:

• ha nincsenek késedelmes fizetéseid,
• hogy nem szerepel az ASNEF-listán,
• a számlák stabilitása,
• és a jó pénzügyi gazdálkodást.

Ezzel szemben:

• gyakori folyószámlahiány,
• fizetési késedelmek,
• túlzott finanszírozás,
• vagy ingadozó mozgások

jelentősen ronthatják a tranzakciót.

13. Miért utasíthatják el a jelzáloghitel-kérelmet?

A leggyakoribb okok általában a következők:

• magas eladósodottság,
• elégtelen jövedelem,
• munkahelyi bizonytalanság,
• megtakarítás hiánya,
• negatív pénzügyi előzmények,
• vagy hiányos dokumentáció.

Éppen ezért olyan fontos, hogy a finanszírozás igénylése előtt alaposan felkészüljünk a tranzakcióra.

14. Több bank összehasonlítása nagy különbséget jelenthet

Az egyik leggyakoribb hiba, ha kizárólag a

• a szokásos bankhoz fordulni.

Minden pénzintézet:

• különböző irányelvekkel rendelkezik,
• eltérő preferált ügyfélprofilokkal rendelkezik,
• és változó feltételei vannak.

Több bank összehasonlítása segíthet abban, hogy:

• több finanszírozáshoz jusson,
• jobb kamatlábat kapj,
• a kötöttségek csökkentésében,
• és megtalálni a profilodnak leginkább megfelelő hitelt.

15. Valós példák jelzáloghitel-profilokra

1. eset: fiatal, fizetésből élő pár

• 32 és 34 évesek
• határozatlan idejű munkaszerződés
• közös jövedelem: 4 500 €
• összegyűjtött megtakarítás: 85 000 €

Kiválóan megfelelő profil:

• állandó lakás,
• 80%-hoz közeli finanszírozás,
• és kedvező jelzálogkondíciók.

2. eset: magas, de változó jövedelmű önfoglalkoztató

• 5 évnyi tevékenység
• magas jövedelem
• az évtől függően változó jövedelem

Lehetséges, hogy szüksége lesz:

• további dokumentációra,
• több megtakarításra,
• valamint részletesebb elemzésre.

3. eset: olyan vevő, akinek már kifizetett ingatlanja van

• meglévő ingatlanvagyon,
• alacsony adósságszint,
• pénzügyi tapasztalat.

Ez általában nagy bizalmat kelt a bankban, és javítja a hiteljóváhagyás esélyeit.

16. Következtetés: a lakásvásárlás jóval a jelzáloghitel aláírása előtt kezdődik

Egy jó jelzáloghitel megszerzése nem csak a lakás árától függ.

A következőktől függ:

• a pénzügyi profiljától,
• a megtakarítási képességedtől,
• a stabilitásodtól,
• és attól, hogyan készülsz fel az egész ügyletre.

Ha tisztában vagy azzal, hogy mennyi pénzt kell befektetned, és hogy a bank valójában mit vizsgál, akkor:

• elkerülni a meglepetéseket,
• jobban megtervezd a költségvetésedet,
• és nyugodtabban keresni lakást.

A Gestalihome-nál nemcsak abban segítünk ügyfeleinknek, hogy lakást találjanak, hanem abban is, hogy megértsék a vásárlás és a finanszírozás teljes folyamatát, így már az első pillanattól kezdve biztosabb és reálisabb döntéseket hozhassanak.

Ha az útmutató elolvasása után szeretnéd, hogy egy szakértő megvizsgálja az ügyedet és segítsen a finanszírozás megszerzésében, a Gestalihome-on keresztül igénybe veheted az idealista jelzálog-bróker szolgáltatását is. Egy tanácsadó elemzi a profilodat, és tárgyalásokat folytat különböző pénzintézetekkel, hogy megtalálja a szükségleteidnek leginkább megfelelő jelzáloghitel-konstrukciót.