Lakásvásárlással járó költségek Spanyolországban: adók és díjak külföldiek számára

Egyértelmű és gyakorlati útmutató

Egyre gyakoribb, hogy külföldiek vagy nem rezidensek vásárolnak ingatlant Spanyolországban. Az éghajlat, az életminőség és az árak – amelyek sok területen továbbra is vonzóbbak, mint más országokban – Spanyolországot az egyik legkedveltebb célponttá teszik befektetési célokra vagy második otthon vásárlására. De mielőtt beleszeretne egy villába a Costa Blancán vagy egy tengerparti lakásba, fel kell tennie egy alapvető kérdést:

Mennyit fog valójában fizetni a vételáron felül?

Ebben a cikkben világosan és egyszerűen elmagyarázzuk az ingatlanvásárlással járó összes költséget Spanyolországban, milyen adók vonatkoznak rá, milyen közjegyzői és adminisztratív költségekkel kell számolnod, és hogyan számolhatsz ki reális költségvetést, ha külföldről vásárolsz.

1. A cikk célja: megtudni, hogy valójában mennyit fogsz fizetni

Ha információt keresel a következőkről:

• a spanyolországi ingatlanvásárlás költségeiről

• az adók a spanyolországi lakásvásárláskor

• mennyibe kerül ingatlanvásárlás Spanyolországban

• a vásárlás költségei külföldiek számára Spanyolországban

akkor valójában nem adóelméletre vagy kíváncsi, hanem egyértelmű válaszokra olyan kérdésekre, mint:

Milyen adók vonatkoznak az Ön esetében?
Milyen százalékot képviselnek a vételárból?
Milyen egyéb kötelező költségekkel kell számolnia: közjegyző, ingatlan-nyilvántartás, ügyintéző, ügyvéd stb.
? Vannak-e különbségek a rezidensek és a nem rezidensek között?
Mennyi pénzt kell félretennie az ingatlan értékén felül?

A GestaliHome-nál nap mint nap dolgozunk nemzetközi vásárlókkal. Az egyik leggyakrabban feltett kérdés a következő:

„Ha 250 000 euróért veszek egy ingatlant, összesen mennyi pénzre van valójában szükségem?”

Pontosan ezt fogjuk elmagyarázni.

2. Milyen típusú ingatlant vásárol: kulcsfontosságú az adók és költségek kiszámításához

Az első lépés a spanyolországi ingatlanvásárlás költségeinek kiszámításához az, hogy tudd, milyen típusú ingatlant fogsz megvásárolni:

Új építésű lakást közvetlenül a fejlesztőtől.
Vagy használt lakást egy magánszemélytől.

Ez alapvető fontosságú, mert az adók az ingatlan típusától függően teljesen eltérőek.

2.1. Új lakás vásárlása: ÁFA + AJD

Ha új lakást vásárol Spanyolországban, általában két fő adót kell fizetnie:

Lakás áfája

Az új lakásokra általában a vételár 10%-a mértékű áfa vonatkozik.

Vannak olyan különleges esetek, amikor a HÉA 4%-ra csökken, például bizonyos szociális lakások esetében, bár ez általában nem vonatkozik a tengerparti területeken vásárló külföldi vevőkre.

AJD – okiratok után fizetendő adó

Az AJD egy autonóm közösségi adó, amelyet az új lakások közjegyzői okiratára vetnek ki.

Általában 0,5% és 1,5% között mozog, az autonóm közösségtől függően.

Olyan régiókban, mint a Valenciái Közösség, a szokásos mértéke általában 1% és 1,5% között mozog.

Példa egy 250 000 eurós új lakásra

10 %-os áfa: 25 000 €
AJD 1,5 %: 3 750 €

Az adók hozzávetőleges összege: 28 750 €

Ehhez még további költségek is hozzáadódnak, amelyeket később tárgyalunk.

2.2. Használt lakás vásárlása: ingatlanátadási adó (ITP) az áfa helyett

Ha a lakás nem új, akkor nem ÁFA-t, hanem egy másik adót kell fizetnie:

ITP — vagyonátruházási adó

Ez az adó a használt lakások vásárlására vonatkozik.

Minden autonóm közösség saját százalékot állapít meg.

Általában a vételár 6–10 %-a között mozog.

A Valenciái Autonóm Közösségben például az általános kulcs általában 10% körül mozog, kivéve bizonyos kedvezményeket vagy különleges csökkentéseket.

Példa egy 250 000 eurós használt lakásra

ITP 10 %: 25 000 €

Ebben az esetben – nagyon konkrét helyzetek kivételével – nem kell áfát és AJD-t fizetnie.

3. Egyéb költségek lakásvásárláskor Spanyolországban

Az adók mellett további fontos költségekkel is számolnia kell. Ezek közül néhány kötelező, mások pedig erősen ajánlottak. Összességében általában a vételár további 2–4%-át teszik ki.

3.1. Közjegyzői díjak

A közjegyzői díjak Spanyolországban hivatalosan szabályozottak, és több tényezőtől függenek:

A lakás ára.
Az okirat oldalszáma.
Jelzálog fennállása.
További dokumentáció.

Irányadóan:

Jelzálog nélküli adásvételi okirat: 600 és 1 000 euró között.
Ha jelzálog van, akkor egy második okiratot is ki kell állítani, amelynek költsége hasonló vagy valamivel alacsonyabb.

Bár jelenleg a bankok átvállalják a jelzálogköltségek egy részét, a vevő továbbra is fizeti a fő adásvételi okiratot és bizonyos közjegyzői másolatokat.

3.2. Ingatlan-nyilvántartás

Az okirat aláírását követően az ingatlant be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.

Ez a költség szintén szabályozott, és egy átlagos lakás esetében általában 300 € és 600 € között mozog.

3.3. Ügyintézés és adminisztratív teendők

Ha jelzáloghitel segítségével vásárol, általában egy ügyintéző iroda is közreműködik, amelynek feladata:

Az adók rendezése.
Az adásvételi szerződés bejegyzése.
A dokumentáció összehangolása a bankkal.

A szokásos költség általában 300 és 500 € között mozog.

Sok nemzetközi vásárló akkor is igénybe veszi ezt a szolgáltatást, ha nincs jelzáloghitelük, hogy egyszerűsítse az egész adminisztratív folyamatot.

3.4. Ügyvédi vagy ingatlan-tanácsadói díjak

Lakásvásárlás egy másik országban jelentős jogi és adminisztratív különbségekkel jár. Ezért nagyon ajánlott igénybe venni:

Egy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd,
vagy
Egy teljes körű szolgáltatást nyújtó ingatlanügynökség.

A díjak változhatnak:

Ügyvéd: a vételár 1–1,5%-a vagy átalánydíj.
Teljes körű ingatlanügynöki szolgáltatás: a modell függvényében a díj benne foglalt lehet, vagy részben a vevőre hárítható.

A GestaliHome-nál végigkísérjük a nemzetközi vevőt az egész folyamat során: foglalás, előszerződés, jogi átvizsgálás, NIE, bankszámla megnyitása és a közjegyzővel való egyeztetés.

3.5. Az ingatlan értékbecslése jelzáloghitel esetén

Ha Spanyolországban jelzálogkölcsönt igényel, a bank hivatalos ingatlanértékelést fog követelni.

A költség általában 300 és 600 euró között mozog.

Az értékbecslés alapján a bank meghatározza a finanszírozás mértékét. Nem rezidens vásárlók esetében a finanszírozás általában a vételár vagy az értékbecslés értékének 60–70%-át teszi ki.

3.6. Fordítások és dokumentáció

Számos nemzetközi vásárlónak szüksége van a következőkre:

A pénzügyi vagy adóügyi dokumentumok hiteles fordítására.
Közjegyzői meghatalmazásokra, ha személyesen nem tudnak megjelenni.
A NIE-szám megszerzésére.
Hivatalos igazolásokra.

Ezek a költségek általában viszonylag alacsonyak, de célszerű őket is beleszámítani a teljes költségvetésbe.

4. Mennyibe kerülnek valójában a vásárlási költségek?

Nézzünk meg két gyakori példát:

4.1. Jelzáloggal nem terhelt használt lakás — 250 000 €

Adók

ITP 10 %: 25 000 €

Egyéb hozzávetőleges költségek

Közjegyzői díj: 800 €
Bejegyzési díj: 400 €
Ügyintézői vagy tanácsadói díj: 400–800 €
Ügyvédi díj vagy opcionális átfogó szolgáltatás: 2 500 €

Becsült összeg

26 200 € és 26 500 € között

Vagyis az ár körülbelül 10,5 %–11 %-os felára.

4.2. Új lakás jelzáloggal — 250 000 €

Adók

10 %-os áfa: 25 000 €
1,5 %-os ingatlanátruházási illeték: 3 750 €

Egyéb hozzávetőleges költségek

Közjegyzői díj: 800 €
Ingatlan-nyilvántartási díj: 400–600 €
Értékbecslés: 400 €
Ügyintézési díj: 400–500 €

Körülbelüli összeg

31 000 € és 32 000 € között

Vagyis körülbelül 12–13 %-os többletköltség.

5. Különbségek a rezidensek és a nem rezidensek között

A legfontosabb vásárlási adók nem változnak attól függően, hogy az illető külföldi vagy nem rezidens.

Ugyanakkor változnak bizonyos szempontok, például:

Jelzáloghitel-finanszírozás

A spanyol bankok általában a következőket kínálják:

Akár 80%-ot a spanyol adóügyi rezidensek számára.
60% és 70% között a nem rezidensek számára.

Utólagos adózás

Vannak további adók is, amelyek a következőkre vonatkoznak:

Nem rezidensekre vonatkozó adó.
Az ingatlan esetleges bérbeadása.
Bizonyos esetekben vagyonadó.

6. Egyéb kezdeti költségek, amelyeket gyakran elfelejtenek

Az adók és az adminisztratív költségek mellett további jelentős kiadások is felmerülnek:

Új lakások közműbekötése.
A közműszolgáltatások tulajdonjogának átruházása.
Lakásbiztosítás.
Bútorok és felszerelés.
Kisebb felújítások vagy lakberendezés.

7. Rövid összefoglaló: milyen további százalékot kell számolnia

Jelzálog nélküli használt lakás

Körülbelül 10–12%-os többletköltséget számoljon.

Új lakás jelzáloggal

Számítson hozzá körülbelül 12–14%-os többletköltséget.

8. Hogyan segíthet Önnek a GestaliHome?

A GestaliHome-nál különböző országokból érkező nemzetközi vásárlókkal dolgozunk együtt, akik Spanyolországban, különösen a Costa Blanca és a Valenciai Közösség területén szeretnének ingatlant vásárolni.

Segítünk Önnek a következőkben:

Az összes költség részletes kiszámításában.
A NIE-szám megszerzésében.
Bankszámla megnyitásában.
Az ingatlan jogi átvilágításában.
A tranzakció teljes koordinálásában.
A folyamat során végig kísérjük Önt.

9. Következtetés: vásárlás előtt számolja ki a tényleges teljes költséget

Lakásvásárlás Spanyolországban kiváló befektetés, ideális második otthon vagy jövőbeli tengerparti otthon lehet. De elengedhetetlen:

Ne csak a hirdetett árat vegye figyelembe!
Ismerje meg az összes kapcsolódó adót és költséget!
Tervezze meg megfelelően a teljes költségvetést!

Ha ingatlanvásárlást fontolgat, és pontosan szeretné tudni, mennyibe fog kerülni a teljes tranzakció, a GestaliHome segít kiszámítani az összes költséget, és végigkíséri Önt a spanyolországi vásárlási folyamat minden lépésén.