Cheltuieli legate de achiziționarea unei locuințe în Spania: impozite și costuri pentru străini

Ghid clar și practic

Achiziționarea unei locuințe în Spania de către străini sau nerezidenți este din ce în ce mai frecventă. Clima, calitatea vieții și prețurile, care în multe zone rămân mai atractive decât în alte țări, fac din Spania una dintre destinațiile preferate pentru a investi sau a achiziționa o a doua reședință. Dar înainte de a te îndrăgosti de o vilă pe Costa Blanca sau de un apartament lângă mare, există o întrebare fundamentală:

Cât vei plăti de fapt, pe lângă prețul de achiziție?

În acest articol îți explicăm într-un mod clar și simplu toate cheltuielile legate de achiziționarea unei locuințe în Spania, ce impozite se aplică, ce costuri notariale și administrative trebuie să iei în considerare și cum să calculezi un buget realist dacă achiziționezi din străinătate.

1. Obiectivul acestui articol: să afli cât vei plăti de fapt

Dacă cauți informații despre:

• cheltuielile legate de achiziționarea unei locuințe în Spania

• impozitele la cumpărarea unei case în Spania

• cât costă achiziționarea unei proprietăți în Spania

• costurile de achiziție pentru străini în Spania

ceea ce doriți cu adevărat să aflați nu este teoria fiscală, ci răspunsuri clare la întrebări precum:

Ce impozite se aplică în cazul tău.
Ce procent reprezintă acestea din prețul de achiziție.
Ce alte cheltuieli obligatorii vei avea: notar, registru, agenție de administrare, avocat etc.
Dacă există diferențe între rezidenți și nerezidenți.
Câți bani trebuie să pui deoparte în plus față de valoarea locuinței.

La GestaliHome lucrăm zilnic cu cumpărători internaționali. Una dintre cele mai frecvente întrebări este:

„Dacă cumpăr o locuință cu 250.000 €, de cât bani am nevoie, de fapt, în total?”

Exact asta vom explica.

2. Ce tip de locuință cumpărați: element cheie pentru calcularea impozitelor și cheltuielilor

Primul pas pentru a calcula costurile achiziționării unei locuințe în Spania este să știi ce tip de proprietate urmează să achiziționezi:

O locuință nouă, achiziționată direct de la dezvoltator.
Sau o locuință la mâna a doua, de la un proprietar privat.

Acest lucru este esențial, deoarece impozitele variază complet în funcție de tipul de locuință.

2.1. Achiziționarea unei locuințe noi: TVA + AJD

Dacă achiziționezi o locuință nouă în Spania, de obicei vei plăti două impozite principale:

TVA pentru locuință

TVA-ul aplicabil locuințelor noi este, în general, de 10 % din prețul de achiziție.

Există câteva cazuri speciale în care TVA-ul este redus la 4 %, cum ar fi anumite locuințe sociale, deși acest lucru nu se aplică de obicei cumpărătorilor internaționali din zonele de coastă.

AJD — Impozitul pe actele juridice documentate

AJD este o taxă regională care se aplică asupra actului notarial de proprietate pentru locuințele noi.

De obicei, acesta variază între 0,5 % și 1,5 %, în funcție de comunitatea autonomă.

În zone precum Comunitatea Valenciană, procentul obișnuit se situează de obicei între 1 % și 1,5 %.

Exemplu orientativ pentru o locuință nouă în valoare de 250.000 €

TVA 10 %: 25.000 €
AJD 1,5 %: 3.750 €

Totalul aproximativ al impozitelor: 28.750 €

La aceasta se vor adăuga alte cheltuieli suplimentare pe care le vom vedea mai târziu.

2.2. Achiziționarea unei locuințe la mâna a doua: ITP în locul TVA-ului

Dacă locuința nu este nouă, nu veți plăti TVA, ci un alt impozit:

ITP — Impozitul pe transferul de proprietate

Această taxă se aplică la achiziționarea locuințelor second-hand.

Fiecare comunitate autonomă își stabilește propriul procent.

De obicei, acesta variază între 6 % și 10 % din prețul de achiziție.

În Comunitatea Valenciană, de exemplu, cota generală se situează de obicei în jurul valorii de 10 %, cu excepția anumitor scutiri sau reduceri speciale.

Exemplu orientativ pentru o locuință second-hand în valoare de 250.000 €

ITP 10 %: 25.000 €

În acest caz, nu vei plăti TVA sau AJD, cu excepția unor situații foarte specifice.

3. Alte cheltuieli la cumpărarea unei locuințe în Spania

Pe lângă impozite, există și alte cheltuieli importante de care trebuie să ții cont. Unele sunt obligatorii, iar altele sunt foarte recomandate. În total, acestea reprezintă, de obicei, între 2 % și 4 % în plus față de prețul de achiziție.

3.1. Cheltuieli notariale

Onorariile notariale în Spania sunt reglementate oficial și depind de mai mulți factori:

Prețul locuinței.
Numărul de pagini ale actului de proprietate.
Existența unui credit ipotecar.
Documentație suplimentară.

Orientativ:

Actul de vânzare-cumpărare fără ipotecă: între 600 € și 1.000 €.
Dacă există o ipotecă, va fi întocmit un al doilea act cu un cost similar sau puțin mai mic.

Deși în prezent băncile își asumă o parte din costurile ipotecare, cumpărătorul continuă să plătească actul principal de vânzare-cumpărare și anumite copii notariale.

3.2. Registrul de proprietate

Odată semnat actul de vânzare-cumpărare, locuința trebuie înregistrată la Registrul de proprietate.

Acest cost este, de asemenea, reglementat și se situează, de obicei, între 300 € și 600 € pentru o locuință standard.

3.3. Servicii de consultanță și gestionare administrativă

Dacă achiziționezi locuința prin credit ipotecar, de obicei va interveni o firmă de servicii administrative care se va ocupa de:

Achitarea impozitelor.
Înregistrarea actului de vânzare-cumpărare.
Coordonarea documentației cu banca.

Costul obișnuit variază, de obicei, între 300 € și 500 €.

Mulți cumpărători internaționali apelează la acest serviciu chiar dacă nu au un credit ipotecar, pentru a simplifica întregul proces administrativ.

3.4. Onorariile avocatului sau ale consultantului imobiliar

Achiziționarea unei locuințe într-o altă țară implică diferențe juridice și administrative semnificative. De aceea, este foarte recomandabil să apelați la:

Un avocat specializat în drept imobiliar
sau
O agenție imobiliară care oferă servicii complete.

Onorariile pot varia:

Avocat: între 1 % și 1,5 % din prețul de cumpărare sau un tarif fix.
Servicii imobiliare complete: în funcție de model, acestea pot fi incluse sau pot fi suportate parțial de cumpărător.

La GestaliHome însoțim cumpărătorul internațional pe tot parcursul procesului: rezervare, contract de rezervare, verificare juridică, NIE, deschiderea unui cont bancar și coordonarea cu notarul.

3.5. Evaluarea imobilului în cazul existenței unui credit ipotecar

Dacă solicitați un credit ipotecar în Spania, banca va solicita o evaluare oficială a locuinței.

Costul variază de obicei între 300 € și 600 €.

Evaluarea permite băncii să stabilească procentul de finanțare. Pentru cumpărătorii nerezidenți, finanțarea se ridică, de obicei, la 60 %–70 % din valoarea de achiziție sau de evaluare.

3.6. Traduceri și documentație

Mulți cumpărători internaționali au nevoie de:

Traduceri autorizate ale documentelor financiare sau fiscale.
Procuri notariale, în cazul în care nu se pot deplasa personal.
Obținerea numărului de identitate de străin (NIE).
Certificate administrative.

Aceste cheltuieli sunt de obicei relativ reduse, dar este recomandabil să le includeți în bugetul total.

4. Cât costă de fapt cheltuielile de achiziție?

Să analizăm două exemple obișnuite:

4.1. Locuință la mâna a doua fără ipotecă — 250.000 €

Impozite

ITP 10 %: 25.000 €

Alte cheltuieli aproximative

Notar: 800 €
Înregistrare: 400 €
Agenție de servicii administrative sau consultanță: 400–800 €
Avocat sau serviciu integral opțional: 2.500 €

Total aproximativ

Între 26.200 € și 26.500 €

Adică, aproximativ 10,5 %–11 % în plus față de preț.

4.2. Locuință nouă cu credit ipotecar — 250.000 €

Impozite

TVA 10 %: 25.000 €
Taxă de înregistrare 1,5 %: 3.750 €

Alte cheltuieli aproximative

Notar: 800 €
Înregistrare: 400–600 €
Evaluare: 400 €
Servicii administrative: 400–500 €

Total aproximativ

Între 31.000 € și 32.000 €

Adică, aproximativ 12 %–13 % în plus.

5. Diferențe între rezidenți și nerezidenți

Principalele impozite la cumpărare nu se modifică în funcție de faptul că persoana este străină sau nerezidentă.

Cu toate acestea, se modifică aspecte precum:

Finanțarea ipotecară

Băncile spaniole oferă, de obicei:

Până la 80 % pentru rezidenții fiscali din Spania.
Între 60 % și 70 % pentru nerezidenți.

Impozite ulterioare

Există, de asemenea, impozite ulterioare legate de:

Impozitul pentru nerezidenți.
Eventuale chirii ale locuinței.
Impozitul pe avere în anumite cazuri.

6. Alte cheltuieli inițiale care sunt adesea uitate

Pe lângă impozite și costurile administrative, există și alte cheltuieli importante:

Conectarea la utilități în locuințele noi.
Schimbarea titularului contractelor de utilități.
Asigurarea locuinței.
Mobilier și echipamente.
Mici lucrări de renovare sau decorare.

7. Rezumat rapid: ce procent suplimentar trebuie să calculezi

Locuință la mâna a doua fără ipotecă

Calculează aproximativ între 10 % și 12 % în plus.

Locuință nouă cu ipotecă

Calculează aproximativ între 12 % și 14 % suplimentar.

8. Cum te poate ajuta GestaliHome?

La GestaliHome colaborăm cu cumpărători internaționali din diferite țări care doresc să achiziționeze o locuință în Spania, în special pe Costa Blanca și în Comunitatea Valenciană.

Vă ajutăm cu:

Calculul detaliat al tuturor cheltuielilor.
Obținerea numărului NIE.
Deschiderea unui cont bancar.
Verificarea juridică a proprietății.
Coordonarea completă a tranzacției.
Asistență pe tot parcursul procesului.

9. Concluzie: înainte de a cumpăra, calculează costul total real

Achiziționarea unei locuințe în Spania poate fi o investiție excelentă, o reședință secundară ideală sau un viitor cămin lângă mare. Dar este esențial:

Să nu te bazezi doar pe prețul afișat.
Să cunoști toate taxele și cheltuielile asociate.
Să planifici corect bugetul total.

Dacă te gândești să cumperi o locuință și vrei să știi exact cât va costa întreaga operațiune, la GestaliHome te putem ajuta să calculezi toate cheltuielile și te putem însoți la fiecare pas al procesului de cumpărare în Spania.