Asunnon ostoon liittyvät kulut Espanjassa: verot ja kustannukset ulkomaalaisille

Selkeä ja käytännöllinen opas

Asunnon ostaminen Espanjasta ulkomaalaisena tai ei-asukkaana on yhä yleisempää. Ilmasto, elämänlaatu ja hinnat, jotka monilla alueilla ovat edelleen houkuttelevampia kuin muissa maissa, tekevät Espanjasta yhden suosituimmista kohteista sijoittamiseen tai toisen asunnon hankkimiseen. Mutta ennen kuin ihastut huvilaan Costa Blancalla tai merenrantahuoneistoon, on yksi olennaisen tärkeä kysymys:

Kuinka paljon joudut todellisuudessa maksamaan ostohinnan lisäksi?

Tässä artikkelissa selitämme selkeästi ja yksinkertaisesti kaikki Espanjassa asunnon ostoon liittyvät kulut, mitkä verot tulevat kyseeseen, mitkä notaarin ja hallinnolliset kustannukset sinun on otettava huomioon ja miten laskea realistinen budjetti, jos ostat ulkomailta.

1. Tämän artikkelin tavoite: selvittää, kuinka paljon joudut todellisuudessa maksamaan

Jos etsit tietoa seuraavista aiheista:

• asunnon ostoon liittyvistä kuluista Espanjassa

• verot asunnon ostamisesta Espanjassa

• kuinka paljon asunnon ostaminen Espanjassa maksaa

• ulkomaalaisten ostokustannukset Espanjassa

se, mitä todella haluat tietää, ei ole veroteoriaa, vaan selkeitä vastauksia kysymyksiin kuten:

Mitkä verot koskevat sinua?
Kuinka suuren osuuden ne muodostavat ostohinnasta?
Mitä muita pakollisia kuluja sinulle tulee: notaarin palkkiot, kiinteistörekisteröinti, asiointipalvelut, asianajaja jne.
? Onko eroja asukkaiden ja ulkomaalaisten välillä?
Kuinka paljon rahaa sinun on varattava asunnon hinnan lisäksi?

Me GestaliHomessa työskentelemme päivittäin kansainvälisten ostajien kanssa. Yksi yleisimmistä kysymyksistä on:

”Jos ostan asunnon hintaan 250 000 €, kuinka paljon rahaa tarvitsen todellisuudessa yhteensä?”

Juuri tätä aiomme selittää.

2. Minkä tyyppisen asunnon ostat: avain verojen ja kulujen laskemiseen

Ensimmäinen askel asunnon ostokustannusten laskemisessa Espanjassa on selvittää, minkä tyyppisen kiinteistön aiot ostaa:

Uudisrakennuksen suoraan rakennuttajalta.
Vai käytetyn asunnon yksityiseltä omistajalta.

Tämä on olennaista, koska verot vaihtelevat täysin asunnon tyypin mukaan.

2.1. Uuden asunnon ostaminen: arvonlisävero + AJD

Jos ostat uuden asunnon Espanjassa, maksat yleensä kahta pääveroa:

Asunnon arvonlisävero

Uusiin asuntoihin sovellettava arvonlisävero on yleensä 10 % ostohinnasta.

On joitakin erityistapauksia, joissa arvonlisävero on alennettu 4 prosenttiin, kuten tietyissä sosiaalisissa asunnoissa, mutta tätä alennusta ei yleensä sovelleta kansainvälisiin ostajiin rannikkoalueilla.

AJD — asiakirjoihin perustuvat verot

AJD on alueellinen vero, jota peritään uusien asuntojen notaarin laatimasta kauppakirjasta.

Se on yleensä 0,5–1,5 %, alueesta riippuen.

Esimerkiksi Valencian autonomisella alueella veroprosentti on yleensä 1–1,5 %.

Suuntaa-antava esimerkki 250 000 euron uudesta asunnosta

ALV 10 %: 25 000 €
AJD 1,5 %: 3 750 €

Verot yhteensä noin: 28 750 €

Tähän on lisättävä muita kuluja, joita käsitellään myöhemmin.

2.2. Käytetyn asunnon ostaminen: kiinteistövero (ITP) arvonlisäveron sijaan

Jos asunto ei ole uusi, et maksa arvonlisäveroa vaan toisen veron:

ITP — omaisuuden siirtovero

Tämä vero koskee käytettyjen asuntojen ostamista.

Jokainen itsehallintoalue määrittelee oman verokantansa.

Yleensä se on 6–10 % ostohinnasta.

Esimerkiksi Valencian autonomisessa alueella yleinen verokanta on yleensä noin 10 %, ellei tiettyjä verohuojennuksia tai erityisalennuksia sovelleta.

Suuntaa-antava esimerkki 250 000 euron arvoisesta käytetystä asunnosta

ITP 10 %: 25 000 €

Tässä tapauksessa et maksa arvonlisäveroa (IVA) eikä asiakirjamaksua (AJD), paitsi hyvin erityisissä tilanteissa.

3. Muut kustannukset asunnon ostossa Espanjassa

Verojen lisäksi on muita tärkeitä kuluja, jotka sinun on otettava huomioon. Osa niistä on pakollisia ja osa erittäin suositeltavia. Yhteensä ne muodostavat yleensä 2–4 %:n lisäkustannuksen ostohinnasta.

3.1. Notaarikulut

Notaarin palkkiot ovat Espanjassa virallisesti säänneltyjä ja riippuvat useista tekijöistä:

Asunnon hinta.
Kauppakirjan sivumäärä.
Asuntolainan olemassaolo.
Lisäasiakirjat.

Suuntaa-antavasti:

Ostokirja ilman asuntolainaa: 600–1 000 €.
Jos asuntolaina on olemassa, laaditaan toinen kauppakirja, jonka hinta on samanlainen tai hieman alhaisempi.

Vaikka pankit nykyään kattavat osan asuntolainan kustannuksista, ostaja maksaa edelleen pääasiallisen kauppakirjan sekä tietyt notaarin laatimat kopiot.

3.2. Kiinteistörekisteri

Kun kauppakirja on allekirjoitettu, asunto on rekisteröitävä kiinteistörekisteriin.

Myös tämä kustannus on säännelty, ja se on yleensä 300–600 euroa tavanomaisen asunnon osalta.

3.3. Asiointipalvelut ja hallinnolliset toimenpiteet

Jos ostat asunnon asuntolainan avulla, asiaan liittyy yleensä asiointipalvelu, jonka tehtävänä on:

Verotuksen hoitamisesta.
Kauppakirjan rekisteröinnistä.
Asiakirjojen koordinoinnista pankin kanssa.

Kustannukset ovat yleensä 300–500 euroa.

Monet kansainväliset ostajat käyttävät tätä palvelua myös ilman asuntolainaa yksinkertaistaakseen koko hallinnollista prosessia.

3.4. Asianajajan tai kiinteistökonsultin palkkiot

Asunnon ostaminen toisesta maasta tuo mukanaan merkittäviä oikeudellisia ja hallinnollisia eroja. Siksi on erittäin suositeltavaa käyttää:

kiinteistöoikeuteen erikoistunut asianajaja tai
kiinteistövälitystoimisto,
joka tarjoaa kattavat palvelut.

Palkkiot voivat vaihdella:

Asianajaja: 1–1,5 % ostohinnasta tai kiinteä palkkio.
Kattava kiinteistövälityspalvelu: mallista riippuen palkkio voi sisältyä hintaan tai se voidaan veloittaa osittain ostajalta.

GestaliHome tukee kansainvälistä ostajaa koko prosessin ajan: varaus, käsirahasopimus, oikeudellinen tarkastus, NIE-numero, pankkitilin avaaminen ja yhteydenpito notaarin kanssa.

3.5. Asunnon arviointi, jos asunnolla on asuntolaina

Jos haet asuntolainaa Espanjassa, pankki vaatii asunnon virallisen arvioinnin.

Kustannukset ovat yleensä 300–600 €.

Arvioinnin avulla pankki voi määrittää rahoituksen prosenttiosuuden. Ulkomailla asuville ostajille rahoitus on yleensä 60–70 % ostohinnasta tai arvioidusta arvosta.

3.6. Käännökset ja asiakirjat

Monet kansainväliset ostajat tarvitsevat:

Vannotut käännökset talous- tai verotustiedoista.
Notaarin vahvistamat valtakirjat, jos he eivät voi matkustaa paikan päälle.
NIE-numeron hankkiminen.
Viralliset todistukset.

Nämä kustannukset ovat yleensä suhteellisen pienet, mutta ne on syytä sisällyttää kokonaisbudjettiin.

4. Kuinka paljon ostokustannukset todellisuudessa ovat?

Tarkastellaan kahta tyypillistä esimerkkiä:

4.1. Asunto ilman asuntolainaa — 250 000 €

Verot

ITP 10 %: 25 000 €

Muut arvioidut kulut

Notaarin palkkio: 800 €
Kiinteistörekisterimaksu: 400 €
Asiointipalvelu tai neuvonta: 400–800 €
Asianajaja tai valinnainen kokonaispalvelu: 2 500 €

Arvioitu kokonaissumma

26 200 € – 26 500 €

Toisin sanoen noin 10,5 %–11 % lisää hinnasta.

4.2. Uusi asunto asuntolainalla — 250 000 €

Verot

ALV 10 %: 25 000 €
Kiinteistösiirtovero 1,5 %: 3 750 €

Muut arvioidut kulut

Notaarin palkkio: 800 €
Kiinteistörekisterimaksu: 400–600 €
Arviointi: 400 €
Asiointipalvelut: 400–500 €

Arvioitu kokonaissumma

31 000–32 000 €

Toisin sanoen noin 12–13 % lisää.

5. Asukkaiden ja ulkomaalaisten väliset erot

Tärkeimmät ostoverot eivät muutu sen perusteella, onko ostaja ulkomaalainen tai ulkomailla asuva.

Sen sijaan seuraavat seikat muuttuvat:

Asuntolainan rahoitus

Espanjalaiset pankit tarjoavat yleensä:

Jopa 80 % Espanjan verotuksellisille asukkaille.
60–70 % ei-asukkaille.

Myöhemmät verot

Myös jälkiverotusta sovelletaan seuraaviin seikkoihin:

Ulkomaalaisten vero.
Asunnon mahdolliset vuokratulot.
Varallisuusvero tietyissä tapauksissa.

6. Muut alkuvaiheen kulut, jotka usein unohtuvat

Verojen ja hallinnollisten kustannusten lisäksi on muita tärkeitä kuluja:

Uusien asuntojen sähkö-, vesi- ja kaasuliittymien avaaminen.
Liittymien omistajanvaihdos.
Kotivakuutus.
Kalusteet ja varusteet.
Pienet remontit tai sisustus.

7. Lyhyt yhteenveto: kuinka suuri lisäprosentti sinun tulee laskea

Käytetty asunto ilman asuntolainaa

Laske noin 10–12 % lisäkustannuksia.

Uusi asunto, jossa on asuntolaina

Laske noin 12–14 % lisäkustannuksia.

8. Miten GestaliHome voi auttaa sinua?

GestaliHomessa työskentelemme eri maista tulevien kansainvälisten ostajien kanssa, jotka haluavat ostaa asunnon Espanjasta, erityisesti Costa Blancalta ja Valencian alueelta.

Autamme sinua seuraavissa asioissa:

Kaikkien kustannusten yksityiskohtainen laskeminen.
NIE-numeron hankkiminen.
Pankkitilin avaaminen.
Kiinteistön juridinen tarkastus.
Kaupan kokonaisvaltainen koordinointi.
Tuki koko prosessin ajan.

9. Johtopäätös: laske todelliset kokonaiskustannukset ennen ostamista

Asunnon ostaminen Espanjasta voi olla erinomainen sijoitus, ihanteellinen kakkosasunto tai tuleva koti meren rannalla. On kuitenkin ehdottoman tärkeää:

Älä kiinnitä huomiota pelkästään ilmoitettuun hintaan.
Selvitä kaikki verot ja asiaan liittyvät kulut.
Suunnittele kokonaisbudjetti oikein.

Jos harkitset asunnon ostamista ja haluat tietää tarkalleen, kuinka paljon koko kauppa tulee maksamaan, GestaliHome auttaa sinua laskemaan kaikki kulut ja tukee sinua jokaisessa vaiheessa ostoprosessia Espanjassa.