Despesas na compra de uma habitação em Espanha: impostos e custos para estrangeiros

Guia claro e prático

Comprar uma casa em Espanha, seja como estrangeiro ou não residente, é cada vez mais comum. O clima, a qualidade de vida e os preços, que em muitas zonas continuam a ser mais atrativos do que noutros países, fazem da Espanha um dos destinos preferidos para investir ou adquirir uma segunda residência. Mas antes de se apaixonar por uma moradia na Costa Blanca ou por um apartamento à beira-mar, há uma questão fundamental:

Quanto vai realmente pagar para além do preço de compra?

Neste artigo, explicamos-lhe de forma clara e simples todas as despesas associadas à compra de uma habitação em Espanha, quais os impostos aplicáveis, quais os custos notariais e administrativos que deve ter em conta e como calcular um orçamento realista se estiver a comprar a partir do estrangeiro.

1. Objetivo deste artigo: saber quanto vai realmente pagar

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o que realmente queres saber não é teoria fiscal, mas respostas claras a perguntas como:

Que impostos se aplicam no seu caso.
Que percentagem representam sobre o preço de compra.
Que outras despesas obrigatórias terá: notário, registo, agência de gestão, advogado, etc.
Se existem diferenças entre residentes e não residentes.
Quanto dinheiro precisa de reservar para além do valor da habitação.

Na GestaliHome, trabalhamos diariamente com compradores internacionais. Uma das perguntas mais frequentes é:

«Se comprar uma habitação por 250 000 €, de quanto dinheiro vou realmente precisar no total?»

É exatamente isso que vamos explicar.

2. Que tipo de habitação vai comprar: fundamental para calcular impostos e despesas

O primeiro passo para calcular os custos de compra de uma habitação em Espanha é saber que tipo de imóvel vai adquirir:

Uma habitação nova, comprada diretamente ao promotor imobiliário.
Ou uma habitação usada, de um proprietário particular.

Isto é fundamental porque os impostos variam completamente consoante o tipo de habitação.

2.1. Compra de habitação nova: IVA + AJD

Se comprar uma habitação nova em Espanha, normalmente pagará dois impostos principais:

IVA sobre a habitação

O IVA aplicável a habitações novas é, geralmente, de 10 % sobre o preço de compra.

Existem alguns casos especiais com IVA reduzido para 4 %, como certas habitações sociais, embora isso não se aplique normalmente a compradores internacionais em zonas costeiras.

AJD — Imposto sobre Atos Jurídicos Documentados

O AJD é um imposto regional que incide sobre a escritura notarial de habitações novas.

Normalmente, oscila entre 0,5 % e 1,5 %, dependendo da comunidade autónoma.

Em zonas como a Comunidade Valenciana, a percentagem habitual situa-se normalmente entre 1 % e 1,5 %.

Exemplo orientativo para uma habitação nova de 250 000 €

IVA 10 %: 25 000 €
AJD 1,5 %: 3 750 €

Total aproximado de impostos: 28 750 €

A isto terão de ser acrescentadas outras despesas adicionais que veremos mais adiante.

2.2. Compra de habitação usada: ITP em vez de IVA

Se a habitação não for nova, não pagará IVA, mas sim outro imposto:

ITP — Imposto sobre Transmissões Patrimoniais

Este imposto incide sobre a compra de habitações usadas.

Cada comunidade autónoma estabelece a sua própria percentagem.

Normalmente, oscila entre 6 % e 10 % do preço de compra.

Na Comunidade Valenciana, por exemplo, a taxa geral ronda normalmente os 10 %, salvo em caso de determinados abatimentos ou reduções especiais.

Exemplo orientativo para uma habitação usada no valor de 250 000 €

ITP 10 %: 25 000 €

Neste caso, não pagará IVA nem AJD, salvo em situações muito específicas.

3. Outras despesas na compra de uma habitação em Espanha

Para além dos impostos, existem outras despesas importantes que deve ter em conta. Algumas são obrigatórias e outras altamente recomendadas. No total, representam normalmente entre 2 % e 4 % adicionais sobre o preço de compra.

3.1. Despesas notariais

Os honorários notariais em Espanha são regulados oficialmente e dependem de vários fatores:

Preço da habitação.
Número de páginas da escritura.
Existência de hipoteca.
Documentação adicional.

A título indicativo:

Escritura de compra e venda sem hipoteca: entre 600 € e 1 000 €.
Se houver hipoteca, haverá uma segunda escritura com um custo semelhante ou ligeiramente inferior.

Embora atualmente os bancos assumam parte dos custos hipotecários, o comprador continua a pagar a escritura principal de compra e venda e determinadas cópias notariais.

3.2. Registo Predial

Depois de assinada a escritura, o imóvel deve ser registado no Registo Predial.

Este custo também é regulamentado e situa-se normalmente entre 300 € e 600 € para uma habitação padrão.

3.3. Serviços de gestão e administração

Se comprar através de um financiamento hipotecário, normalmente intervirá uma agência de gestão encarregada de:

Liquidar os impostos.
Registar a escritura.
Coordenar a documentação com o banco.

O custo habitual situa-se normalmente entre 300 € e 500 €.

Muitos compradores internacionais também contratam este serviço, mesmo que não tenham hipoteca, para simplificar todo o processo administrativo.

3.4. Honorários de advogado ou consultor imobiliário

A compra de uma habitação noutro país implica diferenças legais e administrativas significativas. Por isso, é altamente recomendável recorrer a:

Um advogado especializado em direito imobiliário,
ou
Uma agência imobiliária com serviço integral.

Os honorários podem variar:

Advogado: entre 1 % e 1,5 % do preço de compra ou uma tarifa fixa.
Serviço imobiliário integral: dependendo do modelo, pode estar incluído ou ser parcialmente repercutido no comprador.

Na GestaliHome, acompanhamos o comprador internacional ao longo de todo o processo: reserva, contrato de sinal, revisão jurídica, NIE, abertura de conta bancária e coordenação com o notário.

3.5. Avaliação do imóvel em caso de hipoteca

Se solicitar uma hipoteca em Espanha, o banco exigirá uma avaliação oficial do imóvel.

O custo varia normalmente entre 300 € e 600 €.

A avaliação permite ao banco determinar a percentagem de financiamento. Para compradores não residentes, normalmente o financiamento atinge entre 60 % e 70 % do valor de compra ou da avaliação.

3.6. Traduções e documentação

Muitos compradores internacionais necessitam de:

Traduções juramentadas de documentação financeira ou fiscal.
Procurações notariais, caso não possam deslocar-se pessoalmente.
Obtenção do NIE.
Certidões administrativas.

Estas despesas costumam ser relativamente reduzidas, mas convém incluí-las no orçamento total.

4. Quanto custam realmente as despesas de compra?

Vejamos dois exemplos comuns:

4.1. Habitação em segunda mão sem hipoteca — 250 000 €

Impostos

ITP 10 %: 25 000 €

Outras despesas aproximadas

Notário: 800 €
Registo: 400 €
Agência ou consultoria: 400–800 €
Advogado ou serviço integral opcional: 2 500 €

Total aproximado

Entre 26 200 € e 26 500 €

Ou seja, cerca de 10,5 %–11 % adicionais sobre o preço.

4.2. Habitação nova com hipoteca — 250 000 €

Impostos

IVA 10 %: 25 000 €
Imposto de Transmissão de Imóveis (AJD) 1,5 %: 3 750 €

Outras despesas aproximadas

Notário: 800 €
Registo: 400–600 €
Avaliação: 400 €
Serviços administrativos: 400–500 €

Total aproximado

Entre 31 000 € e 32 000 €

Ou seja, aproximadamente mais 12 %–13 %.

5. Diferenças entre residentes e não residentes

Os principais impostos sobre a compra não variam consoante se trate de um estrangeiro ou de um não residente.

No entanto, há aspetos que variam, tais como:

Financiamento hipotecário

Os bancos espanhóis costumam oferecer:

Até 80 % para residentes fiscais em Espanha.
Entre 60 % e 70 % para não residentes.

Tributação posterior

Existem também impostos posteriores relacionados com:

Imposto para não residentes.
Eventuais rendas da habitação.
Imposto sobre o património em determinados casos.

6. Outras despesas iniciais que muitas vezes são esquecidas

Para além dos impostos e custos administrativos, existem outras despesas importantes:

Ativação dos serviços públicos em habitações novas.
Mudança de titularidade dos serviços públicos.
Seguro de habitação.
Mobiliário e equipamento.
Pequenas remodelações ou decoração.

7. Resumo rápido: que percentagem adicional deve calcular

Habitação em segunda mão sem hipoteca

Calcule aproximadamente entre 10 % e 12 % adicionais.

Habitação nova com hipoteca

Calcule aproximadamente entre 12 % e 14 % adicionais.

8. Como é que a GestaliHome o pode ajudar?

Na GestaliHome, trabalhamos com compradores internacionais de vários países que pretendem adquirir uma habitação em Espanha, especialmente na Costa Blanca e na Comunidade Valenciana.

Ajudamo-lo com:

Cálculo detalhado de todas as despesas.
Obtenção do NIE.
Abertura de conta bancária.
Análise jurídica do imóvel.
Coordenação completa da transação.
Acompanhamento ao longo de todo o processo.

9. Conclusão: antes de comprar, calcule o custo total real

Comprar uma habitação em Espanha pode ser um excelente investimento, uma segunda residência ideal ou um futuro lar à beira-mar. Mas é fundamental:

Não se fixar apenas no preço anunciado.
Conhecer todos os impostos e despesas associados.
Planear corretamente o orçamento total.

Se está a ponderar comprar uma habitação e quer saber exatamente quanto custará toda a operação, na GestaliHome podemos ajudá-lo a calcular todas as despesas e acompanhá-lo em cada etapa do processo de compra em Espanha.