Витрати при купівлі житла в Іспанії: податки та витрати для іноземців

Зрозумілий і практичний посібник

Купівля нерухомості в Іспанії іноземцями або нерезидентами стає дедалі поширенішою. Клімат, якість життя та ціни, які в багатьох регіонах залишаються привабливішими, ніж в інших країнах, роблять Іспанію одним із найулюбленіших напрямків для інвестування або придбання другої оселі. Але перш ніж закохатися у віллу на Коста-Бланці чи квартиру біля моря, слід відповісти на одне важливе запитання:

Скільки ви насправді заплатите крім ціни покупки?

У цій статті ми чітко та просто пояснимо всі витрати, пов’язані з купівлею нерухомості в Іспанії, які податки застосовуються, які нотаріальні та адміністративні витрати слід врахувати та як розрахувати реалістичний бюджет, якщо ви купуєте нерухомість з-за кордону.

1. Мета цієї статті: дізнатися, скільки ви насправді заплатите

Якщо ви шукаєте інформацію про:

• витрат при купівлі житла в Іспанії

• податки при купівлі будинку в Іспанії

• скільки коштує придбання нерухомості в Іспанії

• витрати на купівлю нерухомості для іноземців в Іспанії

то насправді вам потрібні не теоретичні знання з податкового права, а чіткі відповіді на такі питання:

Які податки застосовуються у вашому випадку.
Який відсоток вони становлять від ціни купівлі.
Які ще обов’язкові витрати на вас чекають: нотаріус, реєстрація, послуги консалтингової компанії, адвокат тощо.
Чи існують відмінності між резидентами та нерезидентами.
Скільки грошей потрібно зарезервувати, крім вартості житла.

У GestaliHome ми щодня працюємо з міжнародними покупцями. Одне з найпоширеніших запитань:

«Якщо я куплю житло за 250 000 євро, скільки грошей мені насправді знадобиться загалом?»

Саме це ми й пояснимо.

2. Який тип нерухомості ви купуєте: ключовий фактор для розрахунку податків і витрат

Перший крок для розрахунку витрат на купівлю житла в Іспанії — це з’ясувати, який тип нерухомості ви збираєтеся придбати:

Нове житло безпосередньо від забудовника.
Або вживане житло від приватного власника.

Це має вирішальне значення, оскільки податки повністю залежать від типу житла.

2.1. Придбання нового житла: ПДВ + AJD

Якщо ви купуєте нове житло в Іспанії, зазвичай вам доведеться сплатити два основні податки:

ПДВ на житло

ПДВ на нове житло зазвичай становить 10 % від ціни купівлі.

Існують окремі випадки, коли ставка ПДВ знижується до 4 %, наприклад, для певних видів соціального житла, хоча зазвичай це не поширюється на іноземних покупців у прибережних районах.

AJD — податок на документально оформлені юридичні дії

AJD — це автономний податок, який стягується з нотаріального акту про купівлю-продаж нового житла.

Зазвичай він коливається від 0,5 % до 1,5 %, залежно від автономної області.

У таких регіонах, як Валенсійська автономна спільнота, звичайна ставка зазвичай становить від 1 % до 1,5 %.

Орієнтовний приклад для нового житла вартістю 250 000 євро

ПДВ 10 %: 25 000 €
AJD 1,5 %: 3 750 €

Приблизна загальна сума податків: 28 750 €

До цього слід додати інші додаткові витрати, про які ми поговоримо далі.

2.2. Придбання житла на вторинному ринку: податок на передачу власності (ITP) замість ПДВ

Якщо житло не є новим, ви не сплачуватимете ПДВ, а інший податок:

ITP — податок на передачу майна

Цей податок стягується з купівлі вживаного житла.

Кожна автономна спільнота встановлює власну ставку.

Зазвичай він коливається від 6 % до 10 % від ціни купівлі.

Наприклад, у Валенсійській автономній спільноті загальна ставка зазвичай становить близько 10 %, за винятком певних пільг або спеціальних знижок.

Орієнтовний приклад для вживаного житла вартістю 250 000 євро

ITP 10 %: 25 000 євро

У цьому випадку ви не сплачуватимете ПДВ та AJD, за винятком дуже конкретних випадків.

3. Інші витрати при купівлі житла в Іспанії

Окрім податків, існують інші важливі витрати, які слід врахувати. Деякі з них є обов’язковими, а інші — вкрай рекомендованими. У сукупності вони зазвичай становлять від 2 % до 4 % додатково до ціни купівлі.

3.1. Нотаріальні витрати

Нотаріальні гонорари в Іспанії офіційно регулюються і залежать від кількох факторів:

Вартість житла.
Кількість сторінок нотаріального акту.
Наявність іпотеки.
Додаткова документація.

Орієнтовні суми:

Договір купівлі-продажу без іпотеки: від 600 до 1 000 євро.
Якщо є іпотека, буде укладено другий договір з аналогічною або дещо нижчою вартістю.

Хоча наразі банки беруть на себе частину витрат, пов’язаних з іпотекою, покупець все одно оплачує основний договір купівлі-продажу та певні нотаріальні копії.

3.2. Реєстр нерухомості

Після підписання договору купівлі-продажу житло має бути зареєстровано в Реєстрі нерухомості.

Ця вартість також регулюється і зазвичай становить від 300 до 600 євро для стандартного житла.

3.3. Послуги агентства та адміністративне оформлення

Якщо ви купуєте житло за допомогою іпотечного кредиту, зазвичай залучається консалтингова компанія, яка відповідає за:

Сплату податків.
Реєстрацію договору купівлі-продажу.
Координацію документації з банком.

Звичайна вартість таких послуг зазвичай становить від 300 до 500 євро.

Багато іноземних покупців також користуються цією послугою, навіть якщо вони не беруть іпотеку, щоб спростити весь адміністративний процес.

3.4. Гонорари адвоката або консультанта з питань нерухомості

Купівля житла в іншій країні пов’язана зі значними юридичними та адміністративними відмінностями. Тому настійно рекомендується скористатися послугами:

адвоката, що спеціалізується на нерухомості,
або
агентства нерухомості, яке надає комплексні послуги.

Гонорари можуть варіюватися:

Адвокат: від 1 % до 1,5 % від ціни покупки або фіксована ставка.
Комплексні послуги з нерухомості: залежно від моделі, вони можуть бути включені у вартість або частково перекладатися на покупця.

У GestaliHome ми супроводжуємо міжнародного покупця протягом усього процесу: бронювання, укладення договору про заставну суму, юридична перевірка, отримання NIE, відкриття банківського рахунку та координація дій з нотаріусом.

3.5. Оцінка нерухомості у разі іпотеки

Якщо ви подаєте заявку на іпотеку в Іспанії, банк вимагатиме офіційної оцінки нерухомості.

Вартість зазвичай коливається від 300 до 600 євро.

Оцінка дозволяє банку визначити відсоток фінансування. Для покупців-нерезидентів фінансування зазвичай становить від 60 % до 70 % від вартості покупки або оціночної вартості.

3.6. Переклади та документація

Багатьом іноземним покупцям потрібні:

Завірені переклади фінансових або податкових документів.
Нотаріальні довіреності, якщо вони не можуть приїхати особисто.
Отримання NIE.
Адміністративні довідки.

Ці витрати зазвичай є відносно невеликими, але їх варто включити до загального бюджету.

4. Скільки насправді коштують витрати на купівлю?

Розглянемо два типові приклади:

4.1. Вживана нерухомість без іпотеки — 250 000 євро

Податки

Податок на передачу нерухомості (ITP) 10 %: 25 000 €

Інші приблизні витрати

Нотаріус: 800 €
Реєстрація: 400 €
Послуги контори або консультанта: 400–800 €
Адвокат або комплексні послуги (за бажанням): 2 500 €

Приблизна загальна сума

Від 26 200 € до 26 500 €

Тобто приблизно 10,5 %–11 % додатково до ціни.

4.2. Нове житло з іпотекою — 250 000 €

Податки

ПДВ 10 %: 25 000 €
Податок на оформлення угоди (AJD) 1,5 %: 3 750 €

Інші приблизні витрати

Нотаріус: 800 €
Реєстрація: 400–600 €
Оцінка: 400 €
Послуги агентства: 400–500 €

Приблизна загальна сума

Від 31 000 € до 32 000 €

Тобто приблизно на 12–13 % більше.

5. Відмінності між резидентами та нерезидентами

Основні податки при купівлі не змінюються залежно від того, чи є особа іноземцем або нерезидентом.

Однак змінюються такі аспекти, як:

Іпотечне фінансування

Іспанські банки зазвичай пропонують:

До 80 % для осіб, які є податковими резидентами Іспанії.
Від 60 % до 70 % для нерезидентів.

Подальше оподаткування

Також існують подальші податки, пов’язані з:

Податком для нерезидентів.
Можливими доходами від оренди житла.
Податком на майно в окремих випадках.

6. Інші початкові витрати, про які часто забувають

Окрім податків та адміністративних витрат, існують й інші важливі витрати:

Підключення комунальних послуг у новому житлі.
Зміна власника у договорах на комунальні послуги.
Страхування житла.
Меблі та обладнання.
Невеликі ремонтні роботи або оздоблення.

7. Короткий підсумок: який додатковий відсоток слід врахувати

Вже вживане житло без іпотеки

Розраховуйте приблизно від 10 % до 12 % додаткових витрат.

Нове житло з іпотекою

Розраховуйте приблизно від 12 % до 14 % додаткових витрат.

8. Як GestaliHome може вам допомогти?

У GestaliHome ми працюємо з міжнародними покупцями з різних країн, які бажають придбати житло в Іспанії, особливо на Коста-Бланці та у Валенсійському автономному співтоваристві.

Ми допоможемо вам із:

Детальному розрахунку всіх витрат.
Отриманні NIE.
Відкритті банківського рахунку.
Юридичній перевірці нерухомості.
Повній координації угоди.
Супроводі протягом усього процесу.

9. Висновок: перш ніж купувати, розрахуйте реальну загальну вартість

Купівля житла в Іспанії може стати чудовою інвестицією, ідеальним другим помешканням або майбутнім домом біля моря. Але надзвичайно важливо:

Не орієнтуватися виключно на опубліковану ціну.
З’ясувати всі пов’язані податки та витрати.
Правильно спланувати загальний бюджет.

Якщо ви розглядаєте можливість придбання нерухомості та хочете точно знати, скільки коштуватиме вся операція, у GestaliHome ми можемо допомогти вам розрахувати всі витрати та супроводжувати вас на кожному етапі процесу купівлі в Іспанії.