Udgifter ved køb af bolig i Spanien: skatter og omkostninger for udlændinge

En overskuelig og praktisk guide

Det bliver stadig mere almindeligt at købe en bolig i Spanien som udlænding eller ikke-bosiddende. Klimaet, livskvaliteten og priserne, som i mange områder stadig er mere attraktive end i andre lande, gør Spanien til et af de foretrukne rejsemål, når man vil investere eller købe en sommerbolig. Men inden du forelsker dig i en villa på Costa Blanca eller en lejlighed ved havet, er der et afgørende spørgsmål:

Hvor meget kommer du reelt til at betale ud over købsprisen?

I denne artikel forklarer vi på en klar og enkel måde alle udgifterne ved køb af en bolig i Spanien, hvilke skatter der gælder, hvilke notarial- og administrationsomkostninger du skal tage højde for, og hvordan du beregner et realistisk budget, hvis du køber fra udlandet.

1. Formålet med denne artikel: at finde ud af, hvor meget du reelt kommer til at betale

Hvis du leder efter oplysninger om:

• udgifterne ved køb af en bolig i Spanien

• skatter ved køb af en bolig i Spanien

• hvor meget det koster at købe en ejendom i Spanien

• købsomkostninger for udlændinge i Spanien

så er det ikke skatteori, du egentlig vil vide noget om, men klare svar på spørgsmål som:

Hvilke skatter der gælder i dit tilfælde.
Hvilken procentdel de udgør af købsprisen.
Hvilke andre obligatoriske udgifter du vil have: notarius, tinglysning, administrativ bistand, advokat osv.
Om der er forskel på fastboende og ikke-fastboende.
Hvor mange penge du skal afsætte ud over boligens værdi.

Hos GestaliHome arbejder vi dagligt med internationale købere. Et af de mest almindelige spørgsmål er:

»Hvis jeg køber en bolig til 250.000 €, hvor mange penge skal jeg så reelt have i alt?«

Det er præcis det, vi vil forklare.

2. Hvilken type bolig køber du: nøglen til at beregne skatter og udgifter

Det første skridt til at beregne omkostningerne ved køb af en bolig i Spanien er at vide, hvilken type ejendom du skal købe:

En nybygget bolig købt direkte fra bygherren.
Eller en brugt bolig fra en privat sælger.

Dette er afgørende, fordi skatterne varierer fuldstændigt afhængigt af boligtypen.

2.1. Køb af nybygget bolig: moms + AJD

Hvis du køber en nybygget bolig i Spanien, skal du normalt betale to hovedskatter:

Moms på boligen

Moms på nye boliger er normalt 10 % af købsprisen.

Der findes nogle særlige tilfælde med nedsat moms på 4 %, såsom visse socialboliger, men dette gælder normalt ikke for internationale købere i kystområder.

AJD — Afgift på dokumenterede retshandler

AJD er en regional skat, der opkræves på skødet for nye boliger.

Den ligger normalt mellem 0,5 % og 1,5 %, afhængigt af den pågældende region.

I områder som Valencia ligger den sædvanlige sats normalt mellem 1 % og 1,5 %.

Vejledende eksempel for en ny bolig til 250.000 €

Moms 10 %: 25.000 €
AJD 1,5 %: 3.750 €

Samlet skattebeløb (ca.): 28.750 €

Hertil kommer yderligere udgifter, som vi vil se nærmere på senere.

2.2. Køb af brugt bolig: ITP i stedet for moms

Hvis boligen ikke er ny, skal du ikke betale moms, men en anden afgift:

ITP — Ejendomsoverførselsafgift

Denne skat pålægges ved køb af brugte boliger.

Hver selvstyrende region fastsætter sin egen sats.

Normalt ligger den mellem 6 % og 10 % af købsprisen.

I Valencia-regionen ligger den generelle sats for eksempel typisk på omkring 10 %, medmindre der er tale om bestemte lempelser eller særlige nedsættelser.

Vejledende eksempel for en brugt bolig til 250.000 €

ITP 10 %: 25.000 €

I dette tilfælde skal du hverken betale moms eller AJD, medmindre der foreligger helt specifikke omstændigheder.

3. Andre udgifter ved køb af en bolig i Spanien

Ud over skatterne er der andre vigtige udgifter, du skal tage højde for. Nogle er obligatoriske, mens andre stærkt anbefales. Samlet set udgør de typisk mellem 2 % og 4 % ekstra i forhold til købsprisen.

3.1. Notaromkostninger

Notarhonorarerne i Spanien er officielt reguleret og afhænger af flere faktorer:

Boligens pris.
Antallet af sider i skødet.
Eventuelt pant.
Yderligere dokumentation.

Som vejledende retningslinje:

Købsskøde uden pant: mellem 600 € og 1.000 €.
Hvis der er et pant, vil der være et andet skøde med en tilsvarende eller lidt lavere pris.

Selvom bankerne i dag dækker en del af omkostningerne ved realkreditlånet, betaler køberen stadig for den primære købs- og salgskontrakt samt visse notarielle kopier.

3.2. Ejendomsregisteret

Når skødet er underskrevet, skal boligen registreres i ejendomsregistret.

Denne omkostning er også fastsat og ligger normalt mellem 300 € og 600 € for en standardbolig.

3.3. Ejendomsmægler og administrativ håndtering

Hvis du køber med realkreditfinansiering, vil der normalt være et administrationsbureau involveret, der har til opgave at:

Afregne skatter.
Registrere skødet.
Koordinere dokumentationen med banken.

Omkostningerne ligger normalt mellem 300 € og 500 €.

Mange internationale købere benytter sig også af denne service, selvom de ikke har et realkreditlån, for at forenkle hele den administrative proces.

3.4. Honorarer til advokat eller ejendomsrådgiver

At købe en bolig i et andet land indebærer væsentlige juridiske og administrative forskelle. Derfor anbefales det stærkt at benytte sig af:

En advokat med speciale i ejendomsret eller
et ejendomsmæglerbureau,
der tilbyder en samlet service.

Honorarerne kan variere:

Advokat: mellem 1 % og 1,5 % af købsprisen eller et fast honorar.
Komplet ejendomsmæglerydelse: afhængigt af modellen kan det være inkluderet eller delvist viderefaktureres til køberen.

Hos GestaliHome ledsager vi den internationale køber gennem hele processen: reservation, forhåndsaftale, juridisk gennemgang, NIE, oprettelse af bankkonto og koordinering med notaren.

3.5. Vurdering af boligen, hvis der er et realkreditlån

Hvis du ansøger om et realkreditlån i Spanien, vil banken kræve en officiel vurdering af boligen.

Omkostningerne ligger normalt mellem 300 € og 600 €.

Vurderingen giver banken mulighed for at fastsætte finansieringsprocenten. For ikke-hjemmehørende købere udgør finansieringen normalt mellem 60 % og 70 % af købs- eller vurderingsværdien.

3.6. Oversættelser og dokumentation

Mange internationale købere har brug for:

Notariserede oversættelser af finansielle eller skattemæssige dokumenter.
Notariserede fuldmægtigheder, hvis de ikke kan rejse til Spanien.
Ansøgning om NIE-nummer.
Administrative attester.

Disse udgifter er som regel relativt beskedne, men det er en god idé at medregne dem i det samlede budget.

4. Hvor meget koster købsomkostningerne egentlig?

Lad os se på to typiske eksempler:

4.1. Brugt bolig uden pant — 250.000 €

Skatter

ITP 10 %: 25.000 €

Andre omkostninger (ca.)

Notar: 800 €
Tinglysning: 400 €
Administrations- eller rådgivningsbureau: 400–800 €
Advokat eller valgfri samlet service: 2.500 €

Anslået samlet beløb

Mellem 26.200 € og 26.500 €

Det vil sige ca. 10,5 %–11 % ekstra i forhold til prisen.

4.2. Ny bolig med realkreditlån — 250.000 €

Skatter

Moms 10 %: 25.000 €
Stempelafgift 1,5 %: 3.750 €

Andre omtrentlige udgifter

Notar: 800 €
Tinglysning: 400–600 €
Vurdering: 400 €
Administrationsgebyr: 400–500 €

Anslået samlet beløb

Mellem 31.000 € og 32.000 €

Det vil sige ca. 12 %–13 % ekstra.

5. Forskelle mellem fastboende og ikke-fastboende

De vigtigste købsafgifter ændrer sig ikke, uanset om man er udlænding eller ikke-bosiddende.

Der er dog forskelle på områder som:

Boliglån

Spanske banker tilbyder normalt:

Op til 80 % til skattepligtige bosiddende i Spanien.
Mellem 60 % og 70 % til ikke-bosiddende.

Efterfølgende beskatning

Der er også efterfølgende skatter i forbindelse med:

Skat for ikke-skattepligtige.
Eventuel udlejning af boligen.
Formueskat i visse tilfælde.

6. Andre startomkostninger, som ofte overses

Ud over skatter og administrative omkostninger er der andre vigtige udgifter:

Tilslutning af forsyninger i nye boliger.
Ændring af navn på forsyningsaftaler.
Boligforsikring.
Møbler og udstyr.
Mindre renoveringer eller indretning.

7. Kort oversigt: hvilken ekstra procentdel skal du regne med

Brugt bolig uden pant

Regn med ca. 10 % til 12 % ekstra.

Nybygget bolig med pant

Regn med ca. 12 % til 14 % ekstra.

8. Hvordan kan GestaliHome hjælpe dig?

Hos GestaliHome arbejder vi med internationale købere fra forskellige lande, der ønsker at købe en bolig i Spanien, især på Costa Blanca og i Valencia-regionen.

Vi hjælper dig med:

En detaljeret beregning af alle udgifter.
Ansøgning om NIE.
Åbning af bankkonto.
Juridisk gennemgang af ejendommen.
Fuldstændig koordinering af handlen.
Ledsagelse gennem hele processen.

9. Konklusion: Beregn de reelle samlede omkostninger, inden du køber

At købe en bolig i Spanien kan være en fremragende investering, en ideel sommerbolig eller et fremtidigt hjem ved havet. Men det er afgørende:

Ikke kun at se på den annoncerede pris.
At kende alle skatter og tilknyttede udgifter.
At planlægge det samlede budget korrekt.

Hvis du overvejer at købe en bolig og gerne vil vide præcis, hvor meget hele transaktionen vil koste, kan vi hos GestaliHome hjælpe dig med at beregne alle udgifterne og ledsage dig gennem hvert trin i købsprocessen i Spanien.