Расходы при покупке жилья в Испании: налоги и издержки для иностранцев

Понятное и практичное руководство

Покупка недвижимости в Испании иностранцами или нерезидентами становится все более распространенным явлением. Климат, качество жизни и цены, которые во многих регионах по-прежнему остаются более привлекательными, чем в других странах, делают Испанию одним из самых популярных направлений для инвестиций или приобретения второго жилья. Но прежде чем влюбиться в виллу на Коста-Бланке или квартиру у моря, необходимо задать себе один важный вопрос:

сколько на самом деле придется заплатить помимо покупной цены?

В этой статье мы чётко и просто объясним вам все расходы, связанные с покупкой жилья в Испании, какие налоги применяются, какие нотариальные и административные расходы необходимо учитывать и как рассчитать реалистичный бюджет, если вы покупаете недвижимость из-за границы.

1. Цель этой статьи: узнать, сколько вам придется заплатить на самом деле

Если вы ищете информацию о:

• расходах при покупке недвижимости в Испании

• налоги при покупке дома в Испании

• сколько стоит покупка недвижимости в Испании

• затраты на покупку недвижимости для иностранцев в Испании

то, что вам на самом деле нужно, — это не теория налогообложения, а четкие ответы на такие вопросы, как:

Какие налоги применимы в вашем случае.
Какую долю от покупной цены они составляют.
Какие еще обязательные расходы вам предстоят: нотариус, регистрация, услуги консалтинговой компании, адвокат и т. д.
Существуют ли различия между резидентами и нерезидентами.
Какую сумму денег вам необходимо зарезервировать помимо стоимости жилья.

В GestaliHome мы ежедневно работаем с иностранными покупателями. Один из самых частых вопросов:

«Если я куплю жилье за 250 000 €, сколько денег мне на самом деле понадобится в общей сложности?»

Именно это мы и собираемся объяснить.

2. Какой тип недвижимости вы покупаете: ключ к расчету налогов и расходов

Первый шаг в расчете затрат на покупку жилья в Испании — определить, какой тип недвижимости вы собираетесь приобрести:

Новое жилье напрямую от застройщика.
Или жилье на вторичном рынке от частного владельца.

Это очень важно, поскольку налоги полностью зависят от типа жилья.

2.1. Покупка нового жилья: НДС + AJD

Если вы покупаете новое жилье в Испании, вам, как правило, придётся уплатить два основных налога:

НДС на жилье

НДС, применяемый к новому жилью, обычно составляет 10 % от покупной цены.

Существуют некоторые особые случаи с пониженной ставкой НДС в 4 %, например, в отношении определённого жилья социального назначения, хотя к иностранным покупателям в прибрежных районах она, как правило, не применяется.

AJD — налог на документально оформленные юридические действия

AJD — это автономный налог, взимаемый с нотариального акта купли-продажи нового жилья.

Обычно он колеблется от 0,5 % до 1,5 % в зависимости от автономного сообщества.

В таких регионах, как Валенсийское сообщество, обычная ставка составляет от 1 % до 1,5 %.

Примерный расчет для нового жилья стоимостью 250 000 €

НДС 10 %: 25 000 €
AJD 1,5 %: 3 750 €

Приблизительная общая сумма налогов: 28 750 €

К этой сумме необходимо добавить другие дополнительные расходы, о которых мы поговорим далее.

2.2. Покупка жилья на вторичном рынке: налог на передачу собственности (ITP) вместо НДС

Если жилье не является новым, вы не будете платить НДС, а другой налог:

ITP — налог на передачу имущества

Этот налог взимается при покупке жилья, бывшего в употреблении.

Каждая автономная область устанавливает свою собственную ставку.

Обычно он колеблется от 6 % до 10 % от покупной цены.

Например, в Валенсийском автономном сообществе общая ставка обычно составляет около 10 %, за исключением определённых льгот или специальных скидок.

Примерный расчет для подержанного жилья стоимостью 250 000 €

Налог на передачу собственности (ITP) 10 %: 25 000 €

В данном случае вы не будете платить НДС и пошлину за оформление сделок (AJD), за исключением очень конкретных ситуаций.

3. Прочие расходы при покупке жилья в Испании

Помимо налогов существуют и другие важные расходы, которые необходимо учитывать. Некоторые из них являются обязательными, а другие — крайне рекомендуемыми. В совокупности они, как правило, составляют от 2 % до 4 % от покупной цены.

3.1. Нотариальные расходы

Нотариальные сборы в Испании официально регламентированы и зависят от нескольких факторов:

Стоимость жилья.
Количество страниц нотариального акта.
Наличие ипотеки.
Дополнительная документация.

Ориентировочные цифры:

Договор купли-продажи без ипотеки: от 600 до 1 000 евро.
При наличии ипотеки потребуется второй договор купли-продажи со схожей или несколько меньшей стоимостью.

Хотя в настоящее время банки берут на себя часть расходов по ипотеке, покупатель по-прежнему оплачивает основной договор купли-продажи и определенные нотариальные копии.

3.2. Реестр недвижимости

После подписания договора купли-продажи жилье должно быть зарегистрировано в Реестре недвижимости.

Эта стоимость также регулируется и обычно составляет от 300 до 600 евро для стандартного жилья.

3.3. Услуги агентства по оформлению документов и административное сопровождение

Если вы приобретаете недвижимость с помощью ипотечного кредита, обычно в процесс вмешивается агентство по оформлению документов, которое занимается:

Уплату налогов.
Регистрацию договора купли-продажи.
Согласование документации с банком.

Обычная стоимость таких услуг составляет от 300 до 500 евро.

Многие иностранные покупатели также прибегают к этой услуге, даже если у них нет ипотеки, чтобы упростить весь административный процесс.

3.4. Гонорары адвоката или консультанта по недвижимости

Покупка жилья в другой стране сопряжена со значительными юридическими и административными особенностями. Поэтому настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами:

юриста, специализирующегося на недвижимости,
или
агентства недвижимости, предоставляющего комплексные услуги.

Гонорары могут варьироваться:

Юрист: от 1 % до 1,5 % от покупной цены или фиксированная ставка.
Комплексные услуги по недвижимости: в зависимости от модели они могут быть включены в стоимость или частично переложиться на покупателя.

В GestaliHome мы сопровождаем иностранного покупателя на протяжении всего процесса: бронирование, договор о залоге, юридическая экспертиза, получение номера NIE, открытие банковского счета и координация действий с нотариусом.

3.5. Оценка стоимости жилья при наличии ипотеки

Если вы подаете заявку на ипотеку в Испании, банк потребует официальную оценку недвижимости.

Стоимость обычно колеблется от 300 до 600 евро.

Оценка позволяет банку определить процент финансирования. Для нерезидентов финансирование обычно составляет от 60 % до 70 % от покупной цены или оценочной стоимости.

3.6. Переводы и документация

Многим иностранным покупателям требуются:

Заверенные переводчиком финансовые или налоговые документы.
Нотариально заверенные доверенности, если они не могут прибыть лично.
Получение номера NIE.
Административные справки.

Эти расходы, как правило, относительно невелики, но их следует включить в общий бюджет.

4. Сколько на самом деле составляют расходы на покупку?

Рассмотрим два типичных примера:

4.1. Жилье на вторичном рынке без ипотеки — 250 000 €

Налоги

Налог на приобретение недвижимости (ITP) 10 %: 25 000 €

Прочие примерные расходы

Нотариус: 800 €
Регистрация: 400 €
Услуги агентства или консультанта: 400–800 €
Юрист или комплексные услуги (по желанию): 2 500 €

Приблизительная общая сумма

От 26 200 € до 26 500 €

То есть примерно 10,5 %–11 % сверх стоимости.

4.2. Новое жилье с ипотекой — 250 000 €

Налоги

НДС 10 %: 25 000 €
Пошлина на оформление сделки (AJD) 1,5 %: 3 750 €

Прочие примерные расходы

Нотариус: 800 €
Регистрация: 400–600 €
Оценка: 400 €
Услуги агентства: 400–500 €

Приблизительная общая сумма

От 31 000 € до 32 000 €

То есть примерно на 12–13 % больше.

5. Различия между резидентами и нерезидентами

Основные налоги при покупке не зависят от того, являетесь ли вы иностранцем или нерезидентом.

Однако меняются такие аспекты, как:

Ипотечное кредитование

Испанские банки обычно предлагают:

До 80 % для лиц, имеющих налоговое резидентство в Испании.
От 60 % до 70 % для нерезидентов.

Последующее налогообложение

Также существуют последующие налоги, связанные с:

Налогом для нерезидентов.
Возможной сдачей жилья в аренду.
Налогом на имущество в определенных случаях.

6. Другие первоначальные расходы, о которых часто забывают

Помимо налогов и административных расходов, существуют и другие значительные затраты:

Подключение коммунальных услуг в новых домах.
Переоформление коммунальных услуг на нового владельца.
Страхование жилья.
Мебель и оборудование.
Небольшой ремонт или отделка.

7. Краткое резюме: какой дополнительный процент следует рассчитать

Подержанная недвижимость без ипотеки

Рассчитайте примерно от 10 % до 12 % дополнительных расходов.

Новое жилье с ипотекой

Рассчитайте примерно от 12 % до 14 % дополнительных расходов.

8. Как GestaliHome может вам помочь?

В GestaliHome мы работаем с иностранными покупателями из разных стран, желающими приобрести жилье в Испании, особенно на побережье Коста-Бланка и в Валенсийском сообществе.

Мы поможем вам с:

Подробном расчете всех расходов.
Получении номера NIE.
Открытии банковского счета.
Юридической проверке объекта недвижимости.
Полной координации сделки.
Сопровождении на протяжении всего процесса.

9. Вывод: прежде чем покупать, рассчитайте реальную общую стоимость

Покупка жилья в Испании может стать отличной инвестицией, идеальным вторым домом или будущим жилищем у моря. Но очень важно:

Не ориентироваться исключительно на объявленную цену.
Узнать обо всех налогах и сопутствующих расходах.
Правильно спланировать общий бюджет.

Если вы рассматриваете возможность покупки жилья и хотите точно знать, во сколько обойдется вся сделка, в GestaliHome мы поможем вам рассчитать все расходы и будем сопровождать вас на каждом этапе процесса покупки в Испании.