Náklady spojené s koupí nemovitosti ve Španělsku: daně a poplatky pro cizince

Přehledný a praktický průvodce

Koupě nemovitosti ve Španělsku jako cizinec nebo nerezident je stále běžnější. Podnebí, kvalita života a ceny, které jsou v mnoha oblastech stále atraktivnější než v jiných zemích, činí ze Španělska jednu z nejoblíbenějších destinací pro investice nebo pořízení druhého bydliště. Než se však zamilujete do vily na pobřeží Costa Blanca nebo do bytu u moře, je třeba si položit zásadní otázku:

Kolik ve skutečnosti zaplatíte kromě kupní ceny?

V tomto článku vám jasně a srozumitelně vysvětlíme všechny výdaje spojené s koupí nemovitosti ve Španělsku, jaké daně se uplatňují, jaké notářské a administrativní náklady musíte zohlednit a jak si sestavit realistický rozpočet, pokud kupujete ze zahraničí.

1. Cíl tohoto článku: zjistit, kolik ve skutečnosti zaplatíte

Pokud hledáte informace o:

• náklady spojené s koupí nemovitosti ve Španělsku

• daních při koupi domu ve Španělsku

• kolik stojí koupě nemovitosti ve Španělsku

• náklady na koupi nemovitosti pro cizince ve Španělsku

to, co ve skutečnosti chcete vědět, není daňová teorie, ale jasné odpovědi na otázky jako:

Jaké daně se ve vašem případě uplatňují.
Jaké procento z kupní ceny představují.
Jaké další povinné výdaje vás čekají: notář, katastr, správní agentura, právník atd.
Zda existují rozdíly mezi rezidenty a nerezidenty.
Kolik peněz si musíte kromě hodnoty nemovitosti ještě vyčlenit.

Ve společnosti GestaliHome denně spolupracujeme s mezinárodními kupujícími. Jedna z nejčastějších otázek zní:

„Pokud si koupím nemovitost za 250 000 €, kolik peněz ve skutečnosti celkem potřebuji?“

Právě to vám nyní vysvětlíme.

2. Jaký typ nemovitosti kupujete: klíč k výpočtu daní a nákladů

Prvním krokem při výpočtu nákladů na koupi nemovitosti ve Španělsku je zjistit, jaký typ nemovitosti hodláte pořídit:

Novostavbu přímo od developera.
Nebo byt z druhé ruky od soukromého majitele.

To je zásadní, protože daně se podle typu nemovitosti zcela liší.

2.1. Nákup nové nemovitosti: DPH + AJD

Pokud kupujete novou nemovitost ve Španělsku, obvykle zaplatíte dvě hlavní daně:

DPH z nemovitosti

DPH u nových bytů činí obvykle 10 % z kupní ceny.

Existují některé výjimečné případy se sníženou sazbou DPH na 4 %, jako jsou například určité sociální byty, avšak na zahraniční kupce v pobřežních oblastech se tato sazba obvykle nevztahuje.

AJD – daň z právních úkonů

AJD je regionální daň, která se vztahuje na notářskou listinu o převodu vlastnictví nových nemovitostí.

Obvykle se pohybuje mezi 0,5 % a 1,5 %, v závislosti na autonomní oblasti.

V oblastech, jako je Valencijské společenství, se obvyklá sazba pohybuje mezi 1 % a 1,5 %.

Orientační příklad pro novou nemovitost v hodnotě 250 000 €

DPH 10 %: 25 000 €
AJD 1,5 %: 3 750 €

Přibližná celková výše daní: 28 750 €

K tomu je třeba připočítat další náklady, kterým se budeme věnovat později.

2.2. Nákup bytu z druhé ruky: daň z převodu nemovitostí (ITP) namísto DPH

Pokud se nejedná o novou nemovitost, neplatíte DPH, ale jinou daň:

ITP — daň z převodu majetku

Tato daň se vztahuje na nákup použitých nemovitostí.

Každá autonomní oblast si stanovuje vlastní sazbu.

Obvykle se pohybuje mezi 6 % a 10 % z kupní ceny.

Například ve Valencijském společenství se obecná sazba obvykle pohybuje kolem 10 %, s výjimkou určitých slev nebo zvláštních snížení.

Orientační příklad pro použitou nemovitost v hodnotě 250 000 €

ITP 10 %: 25 000 €

V tomto případě nebudete platit DPH ani daň z převodu nemovitostí (AJD), s výjimkou velmi konkrétních situací.

3. Další výdaje při koupi nemovitosti ve Španělsku

Kromě daní existují i další významné výdaje, které je třeba vzít v úvahu. Některé jsou povinné, jiné se velmi doporučují. Celkově obvykle představují další 2 % až 4 % z kupní ceny.

3.1. Notářské poplatky

Notářské poplatky jsou ve Španělsku oficiálně regulovány a závisí na několika faktorech:

Cena nemovitosti.
Počet stran notářského zápisu.
Existence hypotéky.
Dodatečná dokumentace.

Orientační ceny:

Kupní smlouva bez hypotéky: mezi 600 € a 1 000 €.
Pokud existuje hypotéka, bude vyhotovena druhá smlouva s podobnými nebo o něco nižšími náklady.

Ačkoli v současné době banky hradí část nákladů spojených s hypotékou, kupující i nadále hradí hlavní kupní smlouvu a určité notářské kopie.

3.2. Katastr nemovitostí

Po podpisu kupní smlouvy musí být nemovitost zapsána do katastru nemovitostí.

I tento poplatek je regulován a u standardní nemovitosti se obvykle pohybuje mezi 300 € a 600 €.

3.3. Zprostředkovatelská agentura a administrativní vyřízení

Pokud kupujete s využitím hypotečního úvěru, obvykle se do procesu zapojí správní agentura, která se postará o:

Vypořádání daní.
Zapsání kupní smlouvy.
Koordinaci dokumentace s bankou.

Obvyklé náklady se pohybují mezi 300 € a 500 €.

Mnoho zahraničních kupujících si tuto službu najímá i v případě, že nemají hypotéku, aby si zjednodušili celý administrativní proces.

3.4. Honoráře právníka nebo realitního poradce

Nákup nemovitosti v jiné zemi s sebou nese významné právní a administrativní rozdíly. Proto je velmi doporučeno obrátit se na:

Právníka specializovaného na nemovitostní právo,
nebo
Realitní kancelář poskytující komplexní služby.

Honoráře se mohou lišit:

Právník: mezi 1 % a 1,5 % z kupní ceny nebo pevná sazba.
Komplexní realitní služby: v závislosti na modelu mohou být zahrnuty v ceně nebo částečně přeneseny na kupujícího.

Ve společnosti GestaliHome doprovázíme zahraničního kupujícího během celého procesu: rezervace, předběžná smlouva, právní prověrka, NIE, otevření bankovního účtu a koordinace s notářem.

3.5. Ocenění nemovitosti v případě hypotéky

Pokud žádáte o hypotéku ve Španělsku, banka bude vyžadovat oficiální ocenění nemovitosti.

Náklady se obvykle pohybují mezi 300 € a 600 €.

Ocenění umožňuje bance stanovit procentní podíl financování. U kupujících bez trvalého pobytu se financování obvykle pohybuje mezi 60 % a 70 % z kupní ceny nebo oceněné hodnoty.

3.6. Překlady a dokumentace

Mnoho zahraničních kupujících potřebuje:

Úředně ověřené překlady finančních nebo daňových dokumentů.
Notářsky ověřené plné moci, pokud se nemohou dostavit osobně.
Získání čísla NIE.
Úřední potvrzení.

Tyto náklady jsou obvykle relativně nízké, ale je vhodné je zahrnout do celkového rozpočtu.

4. Kolik ve skutečnosti činí náklady na koupi?

Podívejme se na dva běžné příklady:

4.1. Byt z druhé ruky bez hypotéky — 250 000 €

Daně

Daň z převodu nemovitosti (ITP) 10 %: 25 000 €

Další přibližné náklady

Notář: 800 €
Katastr: 400 €
Zprostředkovatelská nebo poradenská služba: 400–800 €
Právník nebo volitelná komplexní služba: 2 500 €

Přibližná celková částka

Mezi 26 200 € a 26 500 €

To znamená přibližně 10,5 %–11 % navíc k ceně.

4.2. Nová nemovitost s hypotékou — 250 000 €

Daně

DPH 10 %: 25 000 €
Poplatek za převod nemovitosti (AJD) 1,5 %: 3 750 €

Další přibližné náklady

Notář: 800 €
Katastr: 400–600 €
Odhad nemovitosti: 400 €
Zprostředkovatelská agentura: 400–500 €

Přibližná celková částka

Mezi 31 000 € a 32 000 €

To znamená přibližně o 12 %–13 % více.

5. Rozdíly mezi rezidenty a nerezidenty

Hlavní daně spojené s koupí se nemění v závislosti na tom, zda jste cizinec nebo nerezident.

Liší se však například následující aspekty:

Hypoteční financování

Španělské banky obvykle nabízejí:

Až 80 % pro osoby s daňovým domicilem ve Španělsku.
Mezi 60 % a 70 % pro nerezidenty.

Následné zdanění

Existují také následné daně související s:

Daní pro nerezidenty.
Případným pronájmem nemovitosti.
Daní z majetku v určitých případech.

6. Další počáteční výdaje, na které se často zapomíná

Kromě daní a administrativních nákladů existují i další významné výdaje:

Zřízení dodávek energií v nových bytech.
Změna jména na smlouvách o dodávkách energií.
Pojištění domácnosti.
Nábytek a vybavení.
Drobné úpravy nebo výzdoba.

7. Stručný přehled: jaké dodatečné procento je třeba započítat

Byt z druhé ruky bez hypotéky

Počítejte přibližně s 10 % až 12 % navíc.

Nový byt s hypotékou

Počítejte přibližně s 12 % až 14 % navíc.

8. Jak vám může GestaliHome pomoci?

V GestaliHome spolupracujeme s mezinárodními kupci z různých zemí, kteří si chtějí pořídit nemovitost ve Španělsku, zejména na pobřeží Costa Blanca a ve Valencijském společenství.

Pomůžeme vám s:

Podrobným výpočtem všech nákladů.
Získáním čísla NIE.
Založením bankovního účtu.
Právní prověrkou nemovitosti.
Kompletní koordinací transakce.
Doprovodem během celého procesu.

9. Závěr: před koupí si spočítejte skutečné celkové náklady

Koupě nemovitosti ve Španělsku může být vynikající investicí, ideálním druhým domovem nebo budoucím domovem u moře. Je však zásadní:

Nezaměřovat se pouze na inzerovanou cenu.
Znát všechny související daně a náklady.
Správně naplánovat celkový rozpočet.

Pokud zvažujete koupi nemovitosti a chcete přesně vědět, kolik bude celá transakce stát, v GestaliHome vám pomůžeme spočítat všechny výdaje a budeme vás doprovázet při každém kroku procesu koupě nemovitosti ve Španělsku.