Якою буде рентабельність моєї інвестиції, якщо я здаватиму своє житло в оренду?

Ви плануєте придбати житло для здачі в оренду або хочете дізнатися, яку прибутковість можна отримати від нерухомості, яка вже у вас є? За допомогою нашого калькулятора прибутковості оренди ви можете оцінити рентабельність своєї інвестиції, враховуючи не лише очікувані доходи, а й основні витрати, пов’язані з нерухомістю.

Введіть дані про нерухомість, оберіть між орендою для відпочинку або довгостроковою орендою та розрахуйте орієнтовну валову та чисту рентабельність ваших інвестицій.

Як розрахувати рентабельність оренди житла?

Щоб дізнатися, чи може житло стати вигідною інвестицією, недостатньо просто порівняти його ціну купівлі з щомісячною орендною платою, яку ви сподіваєтеся отримати.

Цей перший розрахунок дозволяє визначити валову рентабельність, але не обов’язково відображає, скільки грошей насправді приносить нерухомість.

Нерухомість також може мати витрати на обслуговування будинку, податок на нерухомість (IBI), страхування, комунальні послуги, технічне обслуговування, управління орендою та інші витрати, які зменшують кінцевий прибуток.

Тому перед тим, як придбати житло з метою інвестування, варто проаналізувати принаймні:

• Загальний обсяг необхідних інвестицій.
• Очікуваний дохід від оренди.
• Витрати, пов’язані з нерухомістю.
• Валову рентабельність.
• Чисту рентабельність.
• Оподаткування, що застосовується до вашої ситуації.

Чим більше фактичних витрат ви включите до розрахунку, тим кориснішою буде оцінка для порівняння різних інвестиційних можливостей.

У чому полягає різниця між валовою та чистою прибутковістю?

Це принципове розрізнення, якщо ви розглядаєте можливість придбання житла для здачі в оренду.

Валова рентабельність оренди

Валова рентабельність показує співвідношення доходу від оренди до зроблених інвестицій, до вирахування витрат, пов’язаних з нерухомістю.

Її головна користь полягає в тому, що вона дозволяє швидко провести первинне порівняння різних об’єктів нерухомості.

Наприклад, якщо дві нерухомості мають схожу ціну, але одна з них може приносити значно більший дохід від оренди, валова рентабельність дозволяє швидко виявити цю різницю.

Проблема полягає в тому, що ми ще не знаємо, скільки грошей насправді залишиться після покриття витрат.

Чиста рентабельність оренди

Чиста рентабельність намагається точніше відобразити реальну віддачу від інвестиції, оскільки враховує витрати, пов’язані з нерухомістю.

Дві нерухомості з однаковою валовою рентабельністю можуть у підсумку мати різну чисту рентабельність.

Уявіть дві квартири з однаковою ціною купівлі та однаковим річним доходом від оренди. В одній з них високі комунальні платежі та більші витрати на утримання, тоді як в іншій — значно менші поточні витрати.

Їхня валова рентабельність може бути схожою, але з економічної точки зору це не обов’язково однакові інвестиції.

Тому не варто приймати рішення про купівлю, спираючись виключно на валову рентабельність.

Які дані використовує наш калькулятор рентабельності оренди?

Калькулятор GestaliHome дозволяє враховувати різні змінні, щоб отримати оцінку, яка максимально відповідає характеристикам інвестиції.

Ціна житла

Це основа, з якої починається аналіз. Щоб порівняння було корисним, важливо оперувати вартістю придбання, що відповідає конкретній операції.

Меблі та ремонтні роботи

Житло може потребувати додаткових інвестицій, перш ніж почне приносити дохід.

Меблі, оздоблення, побутова техніка, дрібні поліпшення або повний ремонт можуть значно збільшити суму капіталу, яку потрібно вкласти.

Якщо вам доведеться витратити додаткові 20 000 євро на підготовку нерухомості до здачі в оренду, ігнорування цієї суми створить надто оптимістичну картину інвестиції.

Очікуваний дохід від оренди

Це один із найважливіших показників у розрахунку.

У разі довгострокової оренди вам слід виходити з реалістичної оцінки орендної плати, яку може приносити житло.

У разі оренди для відпочинку, крім середньої ціни за ніч, надзвичайно важливо обережно оцінити, скільки днів на рік нерухомість може бути зайнята.

Податок на нерухомість (IBI)

Податок на нерухомість — це періодичні витрати, пов’язані з володінням нерухомістю, і їх необхідно враховувати при розрахунку чистої рентабельності.

Спілка власників

Внески до спільноти власників можуть значно відрізнятися залежно від об’єкта нерухомості.

Житловий комплекс із басейном, садами, ліфтами та іншими спільними послугами може мати вищі витрати, ніж простіший будинок.

Це не обов’язково означає, що нерухомість із вищими внесками в співвласність є гіршою інвестицією: ці послуги також можуть підвищити її привабливість для орендарів. Головне — врахувати ці витрати в аналізі.

Страхування

Вартість страхування — це ще одна стаття витрат, яку варто включити до регулярних витрат на утримання житла.

Комунальні послуги

Залежно від моделі оренди, витрати на деякі комунальні послуги можуть покриватися власником і безпосередньо впливати на економічний результат інвестиції.

Управління орендою для відпочинку

Якщо ви вирішите здавати житло в оренду для відпочинку та доручите його управління, вам доведеться врахувати відповідні витрати.

Управління може включати такі завдання, як обслуговування гостей, координація заїздів та виїздів, управління бронюваннями або певні оперативні роботи, залежно від замовленої послуги.

Наш калькулятор дозволяє ввести цей відсоток, щоб врахувати його в розрахунку.

Оренда для відпочинку чи довгострокова оренда: що вигідніше?

Не існує єдиної відповіді, яка б підходила для всіх об’єктів нерухомості.

Ціна за ніч у разі оренди для відпочинку може бути вищою, ніж щоденний еквівалент традиційної оренди, але це не означає, що вона автоматично принесе більший чистий прибуток.

Також слід проаналізувати рівень заповнюваності.

Житло, яке можна здавати за високою ціною протягом певних місяців року, може мати періоди зниженого попиту. Крім того, така модель може передбачати вищі витрати на управління, комунальні послуги, технічне обслуговування та зміну орендарів.

Довгострокова оренда працює інакше. Зазвичай вона забезпечує більш передбачуваний дохід протягом терміну дії договору та відрізняється за механізмом управління, хоча потенційний дохід залежатиме від ринку оренди в цьому районі та характеристик нерухомості.

Тому правильне запитання звучить не так:

«Що краще: оренда для відпочинку чи довгострокова оренда?»

А:

«Який варіант забезпечує кращі фінансові показники для саме цієї нерухомості та який відповідає моїй стратегії як власника?»

Перш ніж прийняти рішення, також перевірте законодавство, що застосовується до того виду оренди, яким ви плануєте займатися, та до конкретного місцезнаходження житла.

Як розрахувати рентабельність оренди для відпочинку?

У випадку житла, призначеного для оренди на час відпустки, є дві особливо важливі змінні:

• Середня добова вартість.
• Кількість днів, протягом яких ви плануєте здавати житло в оренду протягом року.

Якщо помножити високу добову ставку на 365 днів, можна отримати вражаючий прогноз, але він не матиме практичної цінності, якщо житло не буде заповнене майже на 100 %.

Варто використовувати реалістичну оцінку заповнюваності та враховувати можливі відмінності між високим, середнім і низьким сезонами.

Потім вам доведеться відняти відповідні витрати, щоб отримати приблизний чистий прибуток.

За допомогою нашого інструменту ви можете вибрати опцію «Відпусткова оренда» та ввести кількість днів оренди на рік, середню добову вартість та пов’язані з цим витрати.

Як розрахувати рентабельність довгострокової оренди?

Якщо ваша стратегія полягає у стабільному здаванні житла в оренду, розрахунок ґрунтується переважно на періодичному доході, який ви сподіваєтеся отримати, та витратах, пов’язаних з утриманням нерухомості.

Однак не варто автоматично припускати, що житло завжди приноситиме однаковий дохід без перерв та непередбачених витрат.

Щоб обережно оцінити інвестицію, рекомендується розглянути різні сценарії та передбачити резерв на утримання, ремонт або можливі періоди без орендарів.

Консервативна оцінка зазвичай є кориснішою для прийняття рішення, ніж побудова всього аналізу на основі найкращого можливого сценарію.

Яку прибутковість має мати житло, щоб його можна було вважати гарною інвестицією?

Не існує універсального відсотка, який автоматично перетворює житло на хорошу чи погану інвестицію.

Певна рентабельність може виявитися привабливою в одному місці й малоцікавою в іншому, оскільки інвестор також може враховувати такі аспекти, як:

• Ризик інвестиції.
• Попит на оренду в цьому районі.
• Легкість пошуку орендарів.
• Стан та вік нерухомості.
• Поточні витрати.
• Необхідність управління.
• Ліквідність нерухомості.
• Можливий майбутній розвиток нерухомості та району.
• Цілі та часові горизонти інвестора.

Саме тому ми ставимося скептично до таких правил, як «якщо показник перевищує X %, це завжди хороша інвестиція».

Відсоток прибутковості є фундаментальним показником, але його слід розглядати у поєднанні з іншими характеристиками угоди.

Чи може бути прибутковим придбання житла для здачі в оренду?

Може бути, але результат значною мірою залежить від ціни, за якою ви купуєте, а також від доходів і витрат, які згодом матиме ця нерухомість.

Це особливо важливо, коли ви шукаєте житло саме з метою інвестування.

Не варто спочатку обирати нерухомість, а вже потім задаватися питанням, чи є вона прибутковою.

Більш логічна стратегія полягає в тому, щоб заздалегідь визначити, яких характеристик ви очікуєте від інвестиції, і використовувати цифри для порівняння об’єктів нерухомості.

Наприклад:

• Скільки капіталу ви хочете вкласти?
• Який дохід від оренди може приносити ця нерухомість?
• Які витрати будуть пов’язані з нею?
• Який вид оренди ви хочете розвивати?
• Як довго ви плануєте утримувати нерухомість?
• Який рівень управління ви готові взяти на себе?

Відповіді на ці запитання дозволять перейти від думки «мені подобається ця нерухомість» до «я розумію, як ця нерухомість може працювати як інвестиція».

Не плутайте дохід від оренди з прибутком

Це, мабуть, одна з найпоширеніших помилок, яку може припуститися початківець-інвестор.

Якщо житло приносить 1 200 євро орендного доходу щомісяця, це не обов’язково означає, що ви заробляєте 1 200 євро щомісяця.

Дохід і прибуток — це різні поняття.

З грошей, отриманих від нерухомості, можуть бути вирахувані різні витрати, пов’язані з її утриманням та експлуатацією, а також відповідні податкові зобов’язання.

Саме тому так важливо перейти від показника валового доходу до оцінки чистої рентабельності.

Скільки часу знадобиться, щоб окупити мою інвестицію?

Інший спосіб оцінити інвестицію в нерухомість — це розрахувати, скільки часу знадобиться, щоб отриманий дохід дорівнював вкладеному капіталу, виходячи з припущень, використаних у розрахунку.

Наш інструмент також показує приблизну кількість років, необхідних для окупності інвестиції.

Ця інформація може бути корисною для порівняння об’єктів нерухомості, але її не слід розглядати ізольовано.

Доходи та витрати можуть змінюватися з часом, можуть траплятися періоди без оренди, а оподаткування чи ринкові умови також можуть змінюватися.

Тому розглядайте це як орієнтовну оцінку, засновану на введеному вами сценарії, а не як гарантований прогноз.

Як користуватися калькулятором рентабельності оренди від GestaliHome

Цей інструмент розроблено для того, щоб ви могли проаналізувати конкретне житло та перевірити різні сценарії.

1. Введіть ціну нерухомості та передбачувані додаткові інвестиції в меблі або ремонт.
2. Виберіть тип оренди: для відпочинку або довгострокову.
3. Введіть очікувані доходи відповідно до обраного типу оренди.
4. Додайте витрати на житло, такі як податок на нерухомість (IBI), комунальні послуги, внески в житловий фонд та страхування.
5. Якщо ви плануєте скористатися послугами професійного управління для оренди для відпочинку, введіть відповідний відсоток.
6. Розрахуйте та проаналізуйте результати.

Ви отримаєте різні показники, які допоможуть вам оцінити інвестицію, зокрема прогнозовану валову та чисту рентабельність.

Але є щось ще корисніше, ніж просто один розрахунок: порівняння різних сценаріїв.

Перевірте, що станеться, якщо дохід від оренди буде трохи нижчим за очікуваний. Зменшіть кількість днів заселення, якщо ви розглядаєте варіант оренди для відпочинку. Введіть різні витрати на управління або врахуйте додаткові інвестиції в меблі.

Якщо операція виявляється привабливою лише за найоптимістичнішого сценарію, це також говорить про певну особливість інвестиції.

Проаналізуйте рентабельність перед тим, як купувати житло для інвестування

Нерухомість може мати чудове розташування, гарний краєвид, басейн або вражаючу терасу, але все одно не відповідати вашим цілям як інвестора.

Купуючи нерухомість для здачі в оренду, крім оцінки якості об’єкта, ви повинні проаналізувати його фінансові показники.

Скільки вам насправді доведеться інвестувати? Який дохід від оренди можна отримати? Які витрати доведеться понести? Яка рентабельність залишиться після цих витрат?

Відповіді на ці запитання перед купівлею дозволять порівняти можливості набагато обґрунтованіше.

Скористайтеся нашим калькулятором, щоб зробити попередню оцінку та перевірити різні сценарії, перш ніж прийняти рішення.

А якщо ви шукаєте нерухомість в Іспанії саме для інвестування та здачі в оренду, команда GestaliHome може допомогти вам проаналізувати різні варіанти житла, враховуючи як його характеристики, так і потенціал для вашої інвестиційної стратегії.

Результати калькулятора є орієнтовними оцінками, що базуються на введених даних та припущеннях, які використовує інструмент. Вони не є фінансовою, податковою чи інвестиційною консультацією та не гарантують певної майбутньої прибутковості. Доходи, витрати, оподаткування, рівень заповнюваності та ринкові умови можуть змінюватися. Перед здійсненням інвестиції перевірте конкретні умови операції та чинне законодавство.