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Guia para comprar
Calcule o potencial de rentabilidade do seu investimento em imóveis para arrendamento com a nossa calculadora virtual.
Está a pensar simplesmente obter um retorno do seu investimento, cobrir as despesas ou obter a máxima rentabilidade? Esta ferramenta ajuda-o a avaliar a viabilidade financeira de investir em imóveis para arrendamento, facilitando decisões estratégicas e maximizando o seu retorno sobre o investimento.
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*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Está a pensar em comprar uma casa para a arrendar ou quer saber qual o rendimento que pode obter de um imóvel que já possui? Com a nossa calculadora de rentabilidade de arrendamento, pode estimar a rentabilidade do seu investimento, tendo em conta não só as receitas previstas, mas também as principais despesas associadas ao imóvel.
Introduza os dados do imóvel, escolha entre arrendamento para férias ou arrendamento de longa duração e calcule, a título indicativo, a rentabilidade bruta e líquida do seu investimento.
Para saber se um imóvel pode ser um bom investimento, não basta comparar o seu preço de compra com a renda mensal que espera obter.
Esse primeiro cálculo permite conhecer a rentabilidade bruta, mas não reflete necessariamente quanto dinheiro o imóvel realmente gera.
Um imóvel também pode ter despesas de condomínio, imposto predial (IBI), seguro, serviços públicos, manutenção, gestão do arrendamento e outros custos que reduzem o lucro final.
Por isso, antes de comprar um imóvel para investir, convém analisar, pelo menos:
Quanto mais custos reais incluir no cálculo, mais útil será a estimativa para comparar diferentes oportunidades de investimento.
É uma distinção fundamental se estiver a ponderar comprar uma habitação para arrendar.
A rentabilidade bruta relaciona as receitas obtidas com o arrendamento com o investimento realizado, antes de deduzir as despesas associadas ao imóvel.
A sua principal utilidade é permitir uma primeira comparação rápida entre diferentes imóveis.
Por exemplo, se dois imóveis tiverem um preço semelhante, mas um deles puder gerar receitas de arrendamento consideravelmente superiores, a rentabilidade bruta permite detetar rapidamente essa diferença.
O problema é que ainda não sabemos quanto dinheiro restará realmente depois de cobrir as despesas.
A rentabilidade líquida procura aproximar-se melhor do rendimento real do investimento, uma vez que tem em conta as despesas associadas ao imóvel.
Dois imóveis com a mesma rentabilidade bruta podem acabar por apresentar rentabilidades líquidas diferentes.
Imagine dois apartamentos com o mesmo preço de compra e a mesma renda anual. Um tem uma taxa de condomínio elevada e maiores despesas de manutenção, enquanto o outro tem custos recorrentes muito menores.
A sua rentabilidade bruta pode ser semelhante, mas, do ponto de vista económico, não são necessariamente o mesmo investimento.
É por isso que não deve tomar uma decisão de compra baseando-se apenas na rentabilidade bruta.
A calculadora da GestaliHome permite incorporar diferentes variáveis para obter uma estimativa mais próxima das características do investimento.
É a base a partir da qual se inicia a análise. Para que a comparação seja útil, é importante trabalhar com o custo de aquisição correspondente à transação.
Um imóvel pode necessitar de um investimento adicional antes de começar a gerar rendimentos.
Mobiliário, decoração, eletrodomésticos, pequenas melhorias ou uma remodelação completa podem aumentar consideravelmente o capital que precisas de investir.
Se precisar de gastar mais 20 000 € para preparar um imóvel para arrendamento, ignorar esse montante resultaria numa visão demasiado otimista do investimento.
É um dos dados mais importantes do cálculo.
No caso do arrendamento de longa duração, deverá basear-se numa estimativa realista do valor da renda que o imóvel pode atingir.
No caso do arrendamento para férias, além do preço médio por noite, é fundamental estimar de forma prudente quantos dias o imóvel poderá estar ocupado ao longo do ano.
O Imposto sobre Bens Imóveis é um custo periódico da propriedade e deve ser tido em conta quando se pretende calcular a rentabilidade líquida.
As quotas da comunidade podem variar consideravelmente de um imóvel para outro.
Um condomínio com piscina, jardins, elevadores e outros serviços comuns pode ter despesas superiores às de um edifício mais simples.
Isto não significa necessariamente que um imóvel com uma despesa de condomínio mais elevada seja um pior investimento: esses serviços também podem aumentar a sua atratividade para os inquilinos. O importante é incluir esse custo na análise.
O custo do seguro é outra rubrica que convém incluir nas despesas recorrentes da habitação.
Dependendo do modelo de arrendamento, alguns serviços públicos podem ser suportados pelo proprietário e afetar diretamente o resultado económico do investimento.
Se optar pelo aluguer para férias e delegar a sua gestão, terá de ter em conta o custo correspondente.
A gestão pode incluir tarefas como o atendimento aos hóspedes, a coordenação de entradas e saídas, a gestão de reservas ou determinadas tarefas operacionais, dependendo do serviço contratado.
A nossa calculadora permite introduzir esta percentagem para a incorporar na estimativa.
Não existe uma resposta válida para todos os imóveis.
O aluguer para férias pode ter um preço por noite superior ao equivalente diário de um aluguer tradicional, mas isso não significa automaticamente que vá gerar uma maior rentabilidade líquida.
É necessário analisar também a ocupação.
Um imóvel que pode ser alugado a um preço elevado durante determinados meses do ano pode ter períodos de menor procura. Além disso, este modelo pode implicar custos mais elevados de gestão, serviços públicos, manutenção e rotatividade.
O arrendamento de longa duração funciona de forma diferente. Normalmente, oferece rendimentos mais previsíveis durante o período contratado e um funcionamento distinto, embora o rendimento potencial dependa do mercado de arrendamento da zona e das características do imóvel.
Por isso, a pergunta correta não é:
«É melhor o arrendamento para férias ou o arrendamento de longa duração?»
Mas sim:
«Qual das modalidades oferece melhores resultados para esta habitação em particular e qual se enquadra na minha estratégia enquanto proprietário?»
Antes de decidir, verifique também a legislação aplicável ao tipo de arrendamento que pretende desenvolver e à localização específica do imóvel.
Num imóvel destinado ao arrendamento para férias, há duas variáveis especialmente importantes:
Multiplicar uma tarifa diária elevada por 365 dias pode resultar numa previsão espetacular, mas não tem utilidade se o imóvel não atingir uma ocupação próxima dos 100 %.
É aconselhável utilizar uma estimativa de ocupação realista e ter em conta possíveis diferenças entre a época alta, média e baixa.
Depois, terá de deduzir as despesas correspondentes para obter uma estimativa do rendimento líquido.
Com a nossa ferramenta, pode selecionar «Aluguer de férias» e introduzir os dias alugados por ano, o preço médio diário e as despesas associadas.
Se a sua estratégia for alugar a habitação de forma estável, o cálculo baseia-se principalmente na renda periódica que espera obter e nos custos associados à manutenção do imóvel.
Mas também não convém partir automaticamente do princípio de que o imóvel irá gerar sempre o mesmo rendimento, sem interrupções nem custos imprevistos.
Para analisar um investimento com prudência, é recomendável considerar diferentes cenários e dispor de uma margem para manutenção, reparações ou possíveis períodos sem inquilino.
Uma estimativa conservadora costuma ser mais útil para tomar uma decisão do que basear toda a análise no melhor cenário possível.
Não existe uma percentagem universal que transforme automaticamente um imóvel num bom ou mau investimento.
Uma determinada rentabilidade pode revelar-se atrativa numa localização e pouco interessante noutra, porque o investidor também pode avaliar aspetos como:
É por isso que desconfiamos de regras do tipo «se ultrapassar X %, é sempre um bom investimento».
A percentagem de rentabilidade é um indicador fundamental, mas deve ser interpretada em conjunto com as restantes características da operação.
Pode ser, mas o resultado depende em grande medida do preço a que se compra e das receitas e despesas que o imóvel terá posteriormente.
Isto é especialmente importante quando se procura um imóvel especificamente como investimento.
Não deve escolher primeiro o imóvel e só depois perguntar-se se é rentável.
Uma estratégia mais lógica consiste em definir previamente quais as características que procura no investimento e utilizar os números para comparar imóveis.
Por exemplo:
Responder a estas perguntas permite passar de «gosto deste imóvel» para «compreendo como este imóvel pode funcionar como investimento».
Este é provavelmente um dos erros mais graves que um investidor iniciante pode cometer.
Se uma casa gerar 1 200 € mensais de renda, isso não significa necessariamente que esteja a ganhar 1 200 € todos os meses.
Receitas e lucro são conceitos diferentes.
Do dinheiro gerado pelo imóvel podem ter de ser deduzidas várias despesas relacionadas com a sua manutenção e exploração, para além das obrigações fiscais correspondentes.
É por isso que é tão importante passar do valor da receita bruta para uma estimativa da rentabilidade líquida.
Outra forma de interpretar um investimento imobiliário é estimar quanto tempo seria necessário para que os rendimentos gerados equivalessem ao capital investido, com base nos pressupostos utilizados no cálculo.
A nossa ferramenta apresenta também uma estimativa do número de anos necessários para recuperar o investimento.
Este dado pode revelar-se útil para comparar imóveis, mas não deve ser interpretado isoladamente.
As receitas e as despesas podem alterar-se ao longo do tempo, podem ocorrer períodos sem arrendamento e a tributação ou as condições do mercado também podem variar.
Por isso, considere-o uma referência baseada no cenário que introduziu, e não uma previsão garantida.
A ferramenta foi concebida para que possa analisar um imóvel específico e testar diferentes cenários.
Obterá diferentes indicadores para o ajudar a interpretar o investimento, entre os quais a rentabilidade bruta e líquida estimadas.
Mas há algo ainda mais útil do que fazer um único cálculo: comparar cenários.
Experimenta ver o que acontece se a renda for ligeiramente inferior ao previsto. Reduz os dias de ocupação se estiveres a analisar um aluguer de férias. Introduz diferentes custos de gestão ou considera um investimento adicional em mobiliário.
Se uma operação só se revelar atraente quando utilizas o cenário mais otimista possível, esse dado também te está a dizer algo sobre o investimento.
Um imóvel pode ter uma localização excelente, boas vistas, piscina ou um terraço espetacular e, mesmo assim, não corresponder aos teus objetivos como investidor.
Quando compras para arrendar, além de avaliar a qualidade do imóvel, deves analisar os números.
Quanto terá realmente de investir? Que renda poderá gerar? Que despesas terá de assumir? Que rentabilidade restaria após esses custos?
Responder a estas perguntas antes de comprar permite comparar oportunidades com muito mais critério.
Utilize a nossa calculadora para fazer uma primeira estimativa e testar diferentes cenários antes de tomar uma decisão.
E se estiver à procura de um imóvel em Espanha especificamente para investir e arrendar, a equipa da GestaliHome pode ajudá-lo a analisar diferentes opções de habitação, tendo em conta tanto as suas características imobiliárias como o seu potencial para a sua estratégia de investimento.
Os resultados da calculadora são estimativas orientativas baseadas nos dados introduzidos e nos pressupostos utilizados pela ferramenta. Não constituem aconselhamento financeiro, fiscal ou de investimento, nem garantem uma determinada rentabilidade futura. As receitas, despesas, tributação, ocupação e condições de mercado podem variar. Antes de realizar um investimento, verifique as condições específicas da operação e a legislação aplicável.
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