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Guida all'acquisto
Calcola il potenziale di redditività del tuo investimento in immobili in affitto con il nostro calcolatore virtuale.
Stai pensando semplicemente di ottenere un ritorno sul tuo investimento, coprire le spese o massimizzare la redditività? Questo strumento ti aiuta a valutare la fattibilità finanziaria di un investimento in immobili da affittare, facilitando le decisioni strategiche e massimizzando il ritorno sull'investimento.
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*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Stai pensando di acquistare un immobile da mettere in affitto o vuoi sapere quale rendimento puoi ottenere da un immobile che già possiedi? Con il nostro calcolatore di redditività degli affitti puoi stimare la redditività del tuo investimento tenendo conto non solo dei ricavi previsti, ma anche delle principali spese associate all’immobile.
Inserisci i dati dell’immobile, scegli tra affitto turistico o affitto a lungo termine e calcola in via indicativa la redditività lorda e netta del tuo investimento.
Per capire se un immobile può rappresentare un buon investimento non basta confrontare il suo prezzo di acquisto con l’affitto mensile che prevedi di ottenere.
Questo primo calcolo permette di conoscere la redditività lorda, ma non riflette necessariamente quanto denaro genera realmente l’immobile.
Un immobile può comportare anche spese condominiali, imposta fondiaria (IBI), assicurazione, utenze, manutenzione, gestione dell’affitto e altri costi che riducono il profitto finale.
Per questo motivo, prima di acquistare un immobile a scopo di investimento, è opportuno analizzare almeno:
Più costi effettivi includi nel calcolo, più utile sarà la stima per confrontare diverse opportunità di investimento.
Si tratta di una distinzione fondamentale se stai valutando l’acquisto di un immobile da mettere in affitto.
Il rendimento lordo mette in relazione i ricavi ottenuti dall’affitto con l’investimento effettuato, prima di dedurre le spese associate all’immobile.
La sua utilità principale è quella di consentire un primo rapido confronto tra diversi immobili.
Ad esempio, se due immobili hanno un prezzo simile ma uno dei due può generare ricavi da locazione notevolmente superiori, la redditività lorda permette di individuare rapidamente tale differenza.
Il problema è che non sappiamo ancora quanto denaro rimarrà effettivamente dopo aver sostenuto le spese.
La redditività netta cerca di fornire una stima più accurata del rendimento reale dell’investimento, poiché tiene conto delle spese associate all’immobile.
Due immobili con la stessa redditività lorda possono finire per offrire redditività nette diverse.
Immagina due appartamenti con lo stesso prezzo di acquisto e lo stesso canone di affitto annuale. Uno ha spese condominiali elevate e maggiori costi di manutenzione, mentre l’altro ha costi ricorrenti molto inferiori.
La loro redditività lorda potrebbe essere simile, ma dal punto di vista economico non rappresentano necessariamente lo stesso investimento.
Ecco perché non dovresti prendere una decisione di acquisto basandoti esclusivamente sulla redditività lorda.
Il calcolatore di GestaliHome consente di inserire diverse variabili per ottenere una stima più vicina alle caratteristiche dell’investimento.
È la base di partenza dell’analisi. Affinché il confronto sia utile, è importante utilizzare il costo di acquisto corrispondente all’operazione.
Un immobile può richiedere un investimento aggiuntivo prima di iniziare a generare reddito.
Mobili, arredamento, elettrodomestici, piccoli miglioramenti o una ristrutturazione completa possono aumentare notevolmente il capitale che devi investire.
Se devi spendere 20.000 € in più per preparare un immobile da affittare, ignorare tale importo darebbe un'immagine troppo ottimistica dell'investimento.
È uno dei dati più importanti del calcolo.
Nel caso di affitti a lungo termine, dovrai basarti su una stima realistica del canone che l’immobile può raggiungere.
Nel caso degli affitti turistici, oltre al prezzo medio a notte, è fondamentale stimare con prudenza per quanti giorni l’immobile potrebbe essere occupato durante l’anno.
L’imposta sui beni immobili è un costo periodico legato alla proprietà e deve essere preso in considerazione quando si vuole calcolare la redditività netta.
Le spese condominiali possono variare notevolmente da un immobile all’altro.
Un complesso residenziale dotato di piscina, giardini, ascensori e altri servizi comuni può comportare spese superiori rispetto a quelle di un edificio più semplice.
Ciò non significa necessariamente che un immobile con spese condominiali più elevate sia un investimento peggiore: tali servizi possono infatti aumentare il suo appeal per gli inquilini. L’importante è includere questo costo nell’analisi.
Il costo dell’assicurazione è un’altra voce che è opportuno includere nelle spese ricorrenti dell’abitazione.
A seconda del modello di locazione, alcune utenze possono essere a carico del proprietario e incidere direttamente sul risultato economico dell’investimento.
Se opti per l’affitto turistico e ne affidi la gestione a terzi, dovrai considerare il relativo costo.
La gestione può includere attività quali l’assistenza agli ospiti, il coordinamento degli arrivi e delle partenze, la gestione delle prenotazioni o determinate attività operative, a seconda del servizio stipulato.
Il nostro calcolatore ti permette di inserire questa percentuale per includerla nella stima.
Non esiste una risposta valida per tutti gli immobili.
L'affitto per le vacanze può avere un prezzo a notte superiore all'equivalente giornaliero di un affitto tradizionale, ma ciò non significa automaticamente che genererà una maggiore redditività netta.
Occorre analizzare anche il tasso di occupazione.
Un immobile che può essere affittato a un prezzo elevato in determinati mesi dell’anno può presentare periodi di minore domanda. Inoltre, questo modello può comportare maggiori costi di gestione, utenze, manutenzione e ricambio degli ospiti.
L'affitto a lungo termine funziona in modo diverso. Di solito offre entrate più prevedibili durante il periodo contrattuale e una gestione diversa, anche se il potenziale di guadagno dipenderà dal mercato degli affitti della zona e dalle caratteristiche dell'immobile.
Ecco perché la domanda giusta non è:
«È meglio l’affitto turistico o l’affitto a lungo termine?»
Ma:
“Quale modalità offre i risultati migliori per questo specifico immobile e quale si adatta alla mia strategia come proprietario?”
Prima di decidere, verifica inoltre la normativa applicabile al tipo di affitto che intendi proporre e alla posizione specifica dell’immobile.
In un immobile destinato all’affitto turistico ci sono due variabili particolarmente importanti:
Moltiplicare una tariffa giornaliera elevata per 365 giorni può portare a una previsione spettacolare, ma è inutile se l’alloggio non raggiungerà un tasso di occupazione vicino al 100%.
È opportuno utilizzare una stima realistica dell’occupazione e tenere conto delle possibili differenze tra alta, media e bassa stagione.
Successivamente dovrai detrarre le spese corrispondenti per ottenere una stima del rendimento netto.
Con il nostro strumento puoi selezionare “Affitto vacanze” e inserire i giorni affittati all’anno, il prezzo medio giornaliero e le spese associate.
Se la tua strategia è quella di affittare l’immobile in modo stabile, il calcolo si basa principalmente sul canone periodico che prevedi di ottenere e sui costi associati alla manutenzione dell’immobile.
Ma non è nemmeno opportuno dare per scontato che l’immobile generi sempre lo stesso reddito senza interruzioni né costi imprevisti.
Per valutare un investimento con prudenza, è consigliabile prendere in considerazione diversi scenari e prevedere un margine per la manutenzione, le riparazioni o eventuali periodi senza inquilini.
Una stima prudente è solitamente più utile per prendere una decisione rispetto a basare l’intera analisi sullo scenario migliore possibile.
Non esiste una percentuale universale che trasformi automaticamente un immobile in un buon o cattivo investimento.
Un determinato rendimento può risultare interessante in una determinata zona e poco interessante in un’altra, poiché l’investitore può valutare anche aspetti quali:
Ecco perché diffidiamo di regole del tipo «se supera l’X%, è sempre un buon investimento».
La percentuale di rendimento è un parametro fondamentale, ma va interpretata insieme alle altre caratteristiche dell’operazione.
Può esserlo, ma il risultato dipende in gran parte dal prezzo di acquisto e dai ricavi e dalle spese che l’immobile comporterà in seguito.
Questo è particolarmente importante quando si cerca un immobile specificatamente come investimento.
Non dovresti scegliere prima l’immobile e poi chiederti se è redditizio.
Una strategia più logica consiste nel definire in anticipo quali caratteristiche si cercano nell’investimento e utilizzare i dati per confrontare gli immobili.
Ad esempio:
Rispondere a queste domande ti permette di passare da “mi piace questo immobile” a “capisco come questo immobile possa funzionare come investimento”.
Questo è probabilmente uno degli errori più gravi che un investitore alle prime armi possa commettere.
Se un immobile genera 1.200 € al mese di affitto, ciò non significa necessariamente che tu stia guadagnando 1.200 € ogni mese.
Il reddito e l’utile sono concetti diversi.
Dal denaro generato dall’immobile potrebbero dover essere detratte diverse spese relative alla sua manutenzione e gestione, oltre agli obblighi fiscali del caso.
Ecco perché è così importante passare dalla cifra dei ricavi lordi a una stima della redditività netta.
Un altro modo di interpretare un investimento immobiliare consiste nel stimare quanto tempo occorrerebbe affinché i rendimenti generati eguaglino il capitale investito, in base alle ipotesi utilizzate nel calcolo.
Il nostro strumento mostra anche una stima degli anni necessari per recuperare l’investimento.
Questo dato può risultare utile per confrontare gli immobili, ma non dovrebbe essere interpretato isolatamente.
Le entrate e le spese possono variare nel tempo, possono verificarsi periodi senza affitto e anche la fiscalità o le condizioni di mercato possono cambiare.
Pertanto, consideralo un riferimento basato sullo scenario che hai inserito, non una previsione garantita.
Lo strumento è progettato per consentirti di analizzare un immobile specifico e testare diversi scenari.
Otterrai diversi indicatori che ti aiuteranno a valutare l’investimento, tra cui la redditività lorda e netta stimata.
Ma c'è qualcosa di ancora più utile che effettuare un unico calcolo: confrontare diversi scenari.
Prova a vedere cosa succede se l’affitto è leggermente inferiore al previsto. Riduci i giorni di occupazione se stai valutando un affitto per le vacanze. Inserisci costi di gestione diversi o prendi in considerazione un investimento aggiuntivo nell’arredamento.
Se un'operazione risulta interessante solo quando si utilizza lo scenario più ottimistico possibile, anche questo dato ti sta dicendo qualcosa sull'investimento.
Un immobile può avere una posizione eccellente, una bella vista, una piscina o una terrazza spettacolare e, nonostante ciò, non essere in linea con i tuoi obiettivi di investitore.
Quando acquisti per affittare, oltre a valutare la qualità dell’immobile, devi analizzarne i numeri.
Quanto dovrai investire effettivamente? Quale canone di affitto può generare? Quali spese dovrai sostenere? Quale redditività rimarrebbe al netto di tali costi?
Rispondere a queste domande prima dell’acquisto ti permette di confrontare le opportunità con maggiore lucidità.
Utilizza il nostro calcolatore per effettuare una prima stima e prova diversi scenari prima di prendere una decisione.
E se stai cercando un immobile in Spagna specificatamente per investire e affittare, il team di GestaliHome può aiutarti ad analizzare diverse opzioni abitative tenendo conto sia delle caratteristiche immobiliari che del potenziale per la tua strategia di investimento.
I risultati del calcolatore sono stime indicative basate sui dati inseriti e sulle ipotesi utilizzate dallo strumento. Non costituiscono una consulenza finanziaria, fiscale o di investimento né garantiscono una determinata redditività futura. I ricavi, le spese, la fiscalità, l’occupazione e le condizioni di mercato possono variare. Prima di effettuare un investimento, verifica le condizioni concrete dell’operazione e la normativa applicabile.
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