discover our
Průvodce koupí
Vypočítejte potenciální výnosnost své investice do nájemních nemovitostí pomocí naší online kalkulačky.
Chcete pouze získat návratnost své investice, pokrýt náklady, nebo dosáhnout maximální ziskovosti? Tento nástroj vám pomůže posoudit finanční proveditelnost investice do nemovitostí určených k pronájmu, usnadní strategické rozhodování a maximalizuje návratnost vaší investice.
rental management cost (€) vat included: 0
total annual expenses: 0
gross profitability (€): 0
gross profitability (%): 0
net profitability (€) excluding taxes: 0
net profitability (%) excluding taxes: 0
net profitability (€) after taxes: 0
net profitability (%) after taxes: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Uvažujete o koupi nemovitosti za účelem pronájmu, nebo chcete vědět, jaký výnos můžete získat z nemovitosti, kterou již vlastníte? S naší kalkulačkou výnosnosti pronájmu můžete odhadnout výnosnost své investice s přihlédnutím nejen k předpokládaným příjmům, ale také k hlavním výdajům spojeným s nemovitostí.
Zadejte údaje o nemovitosti, vyberte si mezi rekreačním pronájmem nebo dlouhodobým pronájmem a vypočítejte si orientační hrubou a čistou rentabilitu své investice.
Chcete-li zjistit, zda může být nemovitost dobrou investicí, nestačí pouze porovnat její pořizovací cenu s měsíčním nájemným, které očekáváte.
Tento první výpočet sice ukazuje hrubou rentabilitu, ale nemusí nutně odrážet, kolik peněz nemovitost ve skutečnosti vydělává.
Nemovitost může mít také náklady na správu společenství vlastníků, daň z nemovitosti (IBI), pojištění, energie, údržbu, správu pronájmu a další náklady, které snižují konečný zisk.
Proto je před koupí nemovitosti za účelem investice vhodné analyzovat alespoň:
Čím více skutečných nákladů do výpočtu zahrnete, tím užitečnější bude odhad pro porovnání různých investičních příležitostí.
Jedná se o zásadní rozdíl, pokud zvažujete koupi nemovitosti za účelem pronájmu.
Hrubá rentabilita porovnává příjmy z pronájmu s vynaloženou investicí před odečtením nákladů spojených s nemovitostí.
Jejím hlavním přínosem je, že umožňuje rychlé první srovnání různých nemovitostí.
Například pokud mají dvě nemovitosti podobnou cenu, ale jedna z nich může generovat podstatně vyšší příjmy z pronájmu, hrubá rentabilita umožňuje tento rozdíl rychle odhalit.
Problémem je, že zatím nevíme, kolik peněz skutečně zbude po uhrazení nákladů.
Čistá rentabilita se snaží lépe přiblížit skutečnému výnosu z investice, protože zohledňuje náklady spojené s nemovitostí.
Dvě nemovitosti se stejnou hrubou rentabilitou mohou nakonec vykazovat odlišnou čistou rentabilitu.
Představte si dva byty se stejnou pořizovací cenou a stejným ročním nájemným. Jeden má vysoké poplatky za správu a vyšší náklady na údržbu, zatímco druhý má mnohem nižší opakující se náklady.
Jejich hrubá rentabilita může být podobná, ale z ekonomického hlediska se nemusí nutně jednat o stejnou investici.
Proto byste se při rozhodování o koupi neměli řídit pouze hrubou rentabilitou.
Kalkulátor GestaliHome umožňuje zahrnout různé proměnné, aby se získal odhad, který co nejvíce odpovídá charakteristikám dané investice.
Toto je základ, od kterého analýza vychází. Aby bylo srovnání užitečné, je důležité vycházet z pořizovací ceny, která odpovídá dané transakci.
Než začne nemovitost generovat příjmy, může být nutné do ní investovat další prostředky.
Nábytek, dekorace, domácí spotřebiče, drobná vylepšení nebo kompletní rekonstrukce mohou výrazně zvýšit kapitál, který je třeba investovat.
Pokud musíte utratit dalších 20 000 € na přípravu nemovitosti k pronájmu, ignorování této částky by vedlo k příliš optimistickému pohledu na investici.
Jedná se o jeden z nejdůležitějších údajů ve výpočtu.
V případě dlouhodobého pronájmu byste měli vycházet z realistického odhadu nájemného, které může nemovitost vynést.
U rekreačního pronájmu je kromě průměrné ceny za noc zásadní opatrně odhadnout, kolik dní by mohla být nemovitost během roku obsazena.
Daň z nemovitostí je pravidelným nákladem spojeným s vlastnictvím nemovitosti a je třeba ji zohlednit při výpočtu čisté rentability.
Poplatky společenství vlastníků se mohou mezi jednotlivými nemovitostmi značně lišit.
Bytový komplex s bazénem, zahradami, výtahy a dalšími společnými službami může mít vyšší náklady než jednodušší budova.
To nutně neznamená, že nemovitost s vyššími poplatky společenství vlastníků je horší investicí: tyto služby mohou také zvýšit její atraktivitu pro nájemníky. Důležité je zahrnout tyto náklady do analýzy.
Náklady na pojištění jsou další položkou, kterou je vhodné zahrnout do pravidelných výdajů spojených s nemovitostí.
V závislosti na modelu pronájmu mohou některé náklady na služby hradit majitelé, což má přímý vliv na ekonomický výsledek investice.
Pokud se rozhodnete pro rekreační pronájem a jeho správu svěříte jiné osobě, budete muset zohlednit příslušné náklady.
Správa může zahrnovat úkoly, jako je péče o hosty, koordinace příjezdů a odjezdů, správa rezervací nebo určité provozní činnosti, v závislosti na sjednaných službách.
Naše kalkulačka umožňuje zadat tuto procentuální sazbu a zahrnout ji do odhadu.
Neexistuje odpověď, která by platila pro všechny nemovitosti.
Cena za noc u rekreačního pronájmu může být vyšší než denní ekvivalent u tradičního pronájmu, ale to automaticky neznamená, že přinese vyšší čistý zisk.
Je třeba analyzovat také obsazenost.
Nemovitost, kterou lze v určitých měsících roku pronajmout za vysokou cenu, může mít období s nižší poptávkou. Navíc tento model může znamenat vyšší náklady na správu, energie, údržbu a obměnu nájemníků.
Dlouhodobý pronájem funguje jinak. Obvykle nabízí předvídatelnější příjmy po dobu trvání smlouvy a odlišný provoz, i když potenciální příjem bude záviset na trhu s pronájmy v dané oblasti a na vlastnostech nemovitosti.
Proto správná otázka nezní:
„Je lepší rekreační pronájem nebo dlouhodobý pronájem?“
ale:
„Která forma nabízí lepší výsledky pro tuto konkrétní nemovitost a která odpovídá mé strategii jako majitele?“
Než se rozhodnete, zkontrolujte také předpisy platné pro daný typ pronájmu, který hodláte provozovat, a pro konkrétní polohu nemovitosti.
U nemovitosti určené k rekreačnímu pronájmu jsou obzvláště důležité dvě proměnné:
Vynásobení vysoké denní sazby číslem 365 může vést k úchvatnému odhadu, který však postrádá praktický význam, pokud ubytování nedosáhne obsazenosti blížící se 100 %.
Je vhodné vycházet z realistického odhadu obsazenosti a zohlednit možné rozdíly mezi hlavní, střední a vedlejší sezónou.
Poté budete muset odečíst příslušné náklady, abyste se přiblížili k čistému výnosu.
Pomocí našeho nástroje můžete vybrat možnost „Rekreační pronájem“ a zadat počet pronajatých dnů za rok, průměrnou denní cenu a související náklady.
Pokud je vaší strategií dlouhodobý pronájem nemovitosti, výpočet vychází především z pravidelného nájemného, které očekáváte, a z nákladů spojených s údržbou nemovitosti.
Neměli byste však automaticky předpokládat, že nemovitost bude vždy generovat stejný příjem bez přerušení či neočekávaných nákladů.
Chcete-li investici pečlivě zvážit, doporučujeme zohlednit různé scénáře a počítat s rezervou na údržbu, opravy nebo případná období bez nájemníka.
Při rozhodování je obvykle užitečnější konzervativní odhad než založit celou analýzu na nejlepším možném scénáři.
Neexistuje žádné univerzální procento, které by automaticky určovalo, zda je nemovitost dobrou či špatnou investicí.
Určitá rentabilita může být v jedné lokalitě atraktivní a v jiné málo zajímavá, protože investor může zohlednit i další aspekty, jako jsou:
Proto se zdráháme věřit pravidlům typu „pokud překročí X %, je to vždy dobrá investice“.
Procentní výnos je sice zásadním ukazatelem, ale je třeba jej vyhodnocovat společně s ostatními charakteristikami dané transakce.
Může být, ale výsledek do značné míry závisí na ceně, za kterou nemovitost koupíte, a na příjmech a výdajích, které s ní budou později spojeny.
To je obzvláště důležité, pokud hledáte nemovitost výhradně jako investici.
Neměli byste si nejprve vybrat nemovitost a teprve poté se ptát, zda je zisková.
Logičtější strategií je nejprve definovat, jaké vlastnosti od investice očekáváte, a na základě čísel pak porovnávat jednotlivé nemovitosti.
Například:
Odpovědi na tyto otázky vám pomohou přejít od „tato nemovitost se mi líbí“ k „chápu, jak může tato nemovitost fungovat jako investice“.
Toto je pravděpodobně jedna z nejzávažnějších chyb, které může začínající investor udělat.
Pokud byt generuje měsíční příjmy z pronájmu ve výši 1 200 €, neznamená to nutně, že každý měsíc vyděláváte 1 200 €.
Příjmy a zisk jsou odlišné pojmy.
Z peněz, které nemovitost generuje, je třeba uhradit různé výdaje spojené s její údržbou a provozem, a to kromě příslušných daňových povinností.
Proto je tak důležité přejít od hrubých příjmů k odhadu čisté ziskovosti.
Dalším způsobem, jak interpretovat investici do nemovitosti, je odhadnout, za jak dlouho by výnosy generované touto investicí musely dosáhnout výše investovaného kapitálu, a to na základě předpokladů použitých při výpočtu.
Náš nástroj také zobrazuje odhad počtu let potřebných k návratnosti investice.
Tento údaj může být užitečný pro srovnání nemovitostí, neměl by se však interpretovat izolovaně.
Příjmy a výdaje se mohou v průběhu času měnit, mohou nastat období bez nájemného a měnit se mohou také daňové podmínky či tržní podmínky.
Považujte jej proto za orientační údaj vycházející ze scénáře, který jste zadali, nikoli za zaručenou předpověď.
Nástroj je navržen tak, abyste mohli analyzovat konkrétní nemovitost a vyzkoušet různé scénáře.
Získáte různé ukazatele, které vám pomohou vyhodnotit investici, včetně odhadované hrubé a čisté rentability.
Je však ještě užitečnější než provést jediný výpočet: porovnat různé scénáře.
Vyzkoušejte, co se stane, pokud bude výnos z pronájmu o něco nižší, než jste předpokládali. Pokud zvažujete rekreační pronájem, snižte počet dní obsazenosti. Zadejte různé náklady na správu nebo zvažte dodatečnou investici do vybavení.
Pokud se transakce jeví jako atraktivní pouze při použití nejoptimističtějšího možného scénáře, i tato skutečnost vám o dané investici něco napovídá.
Nemovitost může mít vynikající polohu, krásný výhled, bazén nebo úchvatnou terasu, a přesto nemusí odpovídat vašim cílům jako investora.
Při nákupu za účelem pronájmu musíte kromě posouzení kvality nemovitosti analyzovat také její finanční údaje.
Kolik budete muset skutečně investovat? Jaký nájemní výnos může nemovitost generovat? Jaké výdaje budete muset nést? Jaká ziskovost by po odečtení těchto nákladů zůstala?
Odpovědi na tyto otázky před koupí vám umožní porovnávat příležitosti mnohem fundovaněji.
Využijte naši kalkulačku k provedení prvního odhadu a vyzkoušejte různé scénáře, než se rozhodnete.
A pokud hledáte nemovitost ve Španělsku konkrétně za účelem investice a pronájmu, tým GestaliHome vám může pomoci analyzovat různé možnosti bydlení s ohledem jak na jejich nemovitostní charakteristiky, tak na jejich potenciál pro vaši investiční strategii.
Výsledky kalkulačky jsou orientační odhady založené na zadaných údajích a předpokladech použitých v nástroji. Nepředstavují finanční, daňové ani investiční poradenství a nezaručují určitou budoucí výnosnost. Příjmy, výdaje, zdanění, obsazenost a tržní podmínky se mohou lišit. Před provedením investice si ověřte konkrétní podmínky transakce a platné předpisy.
feel free to contact us any time you want. on business hours we respond within 30 minutes.
+34 604 225 709