discover our
Průvodce koupí
Naše virtuální kalkulačka ti umožní odhadnout všechny náklady spojené s koupí nemovitosti. Tento nástroj ti pomůže finančně se připravit na koupi nového bydlení a zajistí, že tě v průběhu procesu nečekají žádná překvapení. Odhadované výdaje vycházejí především z výpočtu daně z převodu nemovitostí (ITP) nebo DPH, notářských poplatků, poplatků za zápis do katastru nemovitostí, poplatků za správní služby a daně z převodu nemovitostí (AJD) a dalších.
public deed at the notary's office:
registration in the land registry: 0
solicitor's fees: 0
transfer tax or vat: 0
documented legal acts: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Našel jsi byt, který se ti líbí, a cena odpovídá tvému rozpočtu. Následující výpočet se zdá být jednoduchý: kolik peněz máš naspořeno, kolik si můžeš půjčit a jakou splátku hypotéky si můžeš dovolit.
Je tu však jedna částka, kterou byste neměli nechávat na konec: náklady spojené s koupí domu.
Koupě nemovitosti za 250 000 € totiž neznamená, že celkové náklady na transakci budou přesně 250 000 €. V závislosti na tom, zda kupujete novostavbu nebo byt z druhé ruky, v jaké autonomní oblasti se nemovitost nachází a jaké jsou podmínky transakce, budete muset uhradit různé daně a náklady spojené s koupí.
A právě v tomto bodě mnoho kupujících dělá chybu: počítají pouze s inzerovanou cenou nemovitosti.
Abychom tomu předešli, vysvětlíme vám v tomto průvodci, jaké výdaje musíte zohlednit, které se liší podle typu nemovitosti a proč neexistuje jediná procentní sazba platná pro všechny kupující.
A pokud chcete přejít přímo od teorie k číslům, můžete využít náš bezplatný nástroj:
Výpočet nákladů při koupi domu
Zadejte cenu nemovitosti, uveďte, zda se jedná o novostavbu nebo byt z druhé ruky, vyberte autonomní oblast a získáte odhad hlavních nákladů spojených s koupí.
Je to jedna z nejčastějších otázek před koupí nemovitosti ve Španělsku a také jedna z těch, na kterou je třeba odpovídat s největší opatrností.
Často se setkáváme s odhady, podle nichž se náklady a daně spojené s koupí pohybují kolem 10 % nebo dokonce nad touto hranicí. To může sloužit jako první orientační údaj, neměli byste však toto obecné pravidlo používat jako konečný rozpočet pro vaši koupi.
Skutečné náklady závisí na různých proměnných.
Mezi nejdůležitější patří:
Proto pokud porovnáváš dvě nemovitosti za 250 000 €, neměl bys automaticky předpokládat, že u obou budeš muset vynaložit přesně stejné dodatečné výdaje.
Kupní cena je pouze výchozím bodem. Pro správné naplánování vašich financí je důležité znát přibližné náklady na celou transakci.
Daně obvykle představují nejvýznamnější položku, ale nejsou jedinou položkou, kterou byste měli zohlednit.
Při koupi nemovitosti mohou hrát roli daně, notářské poplatky, poplatky za zápis do katastru nemovitostí, poplatky za zprostředkování a, v případě financování, určité náklady spojené s hypotékou.
Rozdělíme si je, abyste pochopili, za co platíte a proč.
První velký rozdíl se objevuje právě zde: nákup nové nemovitosti podléhá jinému zdanění než nákup nemovitosti z druhé ruky.
Je důležité správně určit typ transakce ještě předtím, než začnete s jakýmikoli výpočty.
Při koupi bytu z druhé ruky je jednou z hlavních daní, kterou musí kupující zohlednit, daň z převodu nemovitostí (ITP).
A právě zde se objevuje jeden z důvodů, proč nemá smysl uvádět jednotnou sazbu pro celé Španělsko: platná sazba závisí na autonomní oblasti a v určitých případech mohou existovat snížené sazby nebo daňové úlevy.
Dva kupující, kteří pořídí nemovitosti za stejnou cenu v různých autonomních oblastech, proto mohou nakonec zaplatit odlišné částky na daních.
Rozdíly mohou existovat i mezi kupujícími v rámci jedné autonomní oblasti, pokud některý z nich splňuje podmínky pro uplatnění snížené sazby.
Proto se vás naše kalkulačka před provedením odhadu zeptá, kde se nemovitost nachází.
U nové nemovitosti zakoupené od developera se daňové podmínky liší.
Obecně platí, že pořízení nové nemovitosti podléhá DPH a je třeba zohlednit také daň z právních úkonů (AJD) vztahující se k kupní smlouvě, pokud je uplatnitelná.
U nové nemovitosti, na kterou se vztahuje obecná sazba pro nemovitosti, činí DPH v současné době 10 % z kupní ceny. Daň z právních úkonů (AJD) závisí na autonomní oblasti a okolnostech transakce.
Tento rozdíl mezi novostavbami a byty z druhé ruky je zásadní pro správný výpočet částky, kterou budete potřebovat.
Neměli byste porovnávat pouze:
„Tato nemovitost stojí 280 000 € a tato druhá 290 000 €.“
Nejužitečnější srovnání je:
„Jaká bude přibližně celková částka, kterou budete muset vynaložit na dokončení každé z těchto dvou transakcí?“
Tato druhá otázka vám poskytne mnohem realističtější představu o vašem rozpočtu.
Notářská listina je zásadní součástí procesu koupě a prodeje nemovitosti.
Notářské poplatky jsou regulovány a jejich konečná výše závisí mimo jiné na charakteru a objemu transakce. Kromě toho může rozdělení určitých nákladů spojených s notářskou listinou záviset na dohodě mezi stranami a v případě absence dohody na zákonných ustanoveních.
Z tohoto důvodu je lepší se vyvarovat omylu a nepovažovat notářské poplatky za pevné procento, které je při každém prodeji stejné.
Z pohledu kupujícího je důležité zahrnout tuto položku do finančního plánování a ověřit, jaké konkrétní náklady mu v rámci dané transakce náleží.
Po uzavření kupní smlouvy lze smlouvu zapsat do katastru nemovitostí.
Zápis umožňuje, aby změna vlastnictví byla zohledněna v rejstříku, a vznikají s ním odpovídající rejstříkové poplatky, které rovněž podléhají sazebníku.
Ve srovnání s daněmi se to může jevit jako malá položka, ale je to součást celkových nákladů, které musíte zohlednit.
Jednou z nejčastějších chyb při sestavování rozpočtu na koupi je správný výpočet hlavní daně a opomenutí sečíst ostatní výdaje.
Samostatně se mohou jevit jako zanedbatelné. V součtu však již zanedbatelné nejsou.
U některých transakcí může zasáhnout také realitní kancelář, která se stará o vyřízení dokumentace, správu vypořádání daní nebo provádění dalších úkonů souvisejících s koupí a prodejem.
Administrativní kancelář nemá jednotný ceník, jak je tomu u některých regulovaných služeb, a proto se její náklady mohou lišit.
Kromě toho je vhodné rozlišovat mezi náklady na správní agenturu souvisejícími s samotným prodejem a náklady vyplývajícími výlučně z uzavření hypotéky, protože se nemusí nutně týkat téže strany.
Pokud hodláte pořízení nemovitosti financovat hypotékou, je zde ještě jeden důležitý bod, který byste měli pochopit.
Koupě nemovitosti a sjednání hypotéky jsou dvě související operace, ale nejedná se o úplně stejnou operaci.
Od vstupu zákona č. 5/2019 v platnost se změnilo rozdělení nákladů spojených s uzavřením hypotečního úvěru. V současné době hradí banka určité náklady spojené s uzavřením hypotéky, jako jsou náklady na notáře, katastrální zápis, daně a správu úvěru, zatímco klient hradí ocenění nemovitosti a případně další položky, které vyplývají ze sjednaných podmínek.
To však neznamená, že banka hradí daně a náklady související s koupí nemovitosti.
Toto rozlišení je důležité, protože jinak byste si mohli myslet, že financování nemovitosti eliminuje značnou část nákladů na její pořízení, což však není pravda.
Pokud žádáte o hypoteční úvěr, bude obvykle nutné předložit ocenění nemovitosti provedené schválenou oceňovací společností.
Jeho účelem je stanovit hodnotu nemovitosti, která bude sloužit jako záruka financování.
Jedná se o jeden z nákladů spojených s hypotékou, který obvykle hradí klient.
Toto je pravděpodobně užitečnější otázka než pouhé tázání se, kolik dům stojí.
Představte si, že jste si stanovili maximální rozpočet 300 000 €.
Znamená to, že můžete hledat nemovitosti v ceně až 300 000 €?
Ne nutně.
Pokud těchto 300 000 € představuje veškerý kapitál, který máte k dispozici pro tuto transakci, budete muset část peněz vyčlenit na zaplacení daní a dalších souvisejících výdajů.
A pokud potřebujete hypotéku, musíte také rozlišovat mezi třemi částkami:
Tento rozdíl je obzvláště důležitý pro kupující, kteří se pohybují na hranici svého rozpočtu.
Nemovitost může cenově dokonale vyhovovat, ale po započítání daní a nákladů už tomu tak nemusí být.
Je lepší to zjistit před rezervací než až v pokročilé fázi transakce.
Předpokládejme, že uvažujete o koupi nemovitosti v ceně 250 000 €.
Chybou by bylo myslet si:
„Musím zorganizovat koupi nemovitosti za 250 000 €.“
Ve skutečnosti byste měli uvažovat takto:
„Musím zorganizovat nákup, jehož cena činí 250 000 €, plus daně a související náklady, které se v mém případě vztahují.“
Abychom mohli provést odhad, potřebovali bychom vědět alespoň to, zda se těch 250 000 € týká nové nebo použité nemovitosti a v jaké autonomní oblasti se nachází.
Pokud navíc dochází k financování, bylo by třeba do analýzy zahrnout podmínky hypotéky a náklady, které hradí kupující.
Právě proto jsme vytvořili kalkulačku.
K získání prvního odhadu nemusíte všechny tyto výpočty provádět ručně.
Zadejte cenu nemovitosti a vypočítejte si hned své náklady na koupi.
Protože velmi významná část daňového zatížení souvisejícího s koupí nemovitosti je spojena s daněmi, jejichž regulace se v jednotlivých autonomních oblastech liší.
Nejjasnějším příkladem je daň z převodu nemovitostí (ITP) u nemovitostí z druhé ruky.
Nejenže se může lišit obecná sazba v jednotlivých regionech, ale mohou existovat i snížené sazby, slevy nebo specifické podmínky v závislosti na faktorech, jako je účel nemovitosti nebo určité osobní okolnosti kupujícího.
Daň z převodu nemovitostí (AJD) související s pořízením nové nemovitosti se rovněž může v jednotlivých autonomních oblastech lišit.
Proto by se dobrá kalkulačka nákladů neměla omezovat pouze na dotaz, kolik nemovitost stojí.
Musí znát alespoň některé další údaje o dané transakci.
Koupě nemovitosti ve Španělsku jako cizinec je zcela možná, ale daňová a administrativní situace kupujícího může vyžadovat dodatečná ověření.
To, zda jste rezidentem či nerezidentem, automaticky neznamená, že se liší všechny náklady spojené s koupí. Osobní situace kupujícího však může mít vliv na určité administrativní postupy, daňové povinnosti a okolnosti transakce.
Proto, pokud kupujete z jiné země, doporučujeme nezakládat rozhodnutí o stovkách tisíc eur pouze na online odhadu.
Kalkulačka je velmi užitečná pro plánování a porovnávání různých scénářů. Až si vyberete konkrétní nemovitost a budete chtít pokračovat v transakci, je vhodné ověřit částky a povinnosti, které se na váš případ vztahují.
Existuje ještě jedna častá chyba: spočítat náklady nutné k podpisu smlouvy a zapomenout, že stát se vlastníkem s sebou nese i další výdaje.
Ne všechny jsou striktně součástí nákladů na koupi, ale měly by být zahrnuty ve vašem finančním plánu.
Například:
Jedna věc je mít k dispozici peníze potřebné na koupi a druhá věc je být schopen po koupi byt pohodlně udržovat.
Odpovědné plánování by mělo zohlednit obojí.
Na tuto otázku nelze odpovědět pouhým „jedno“ nebo „druhé“, protože to závisí na autonomní oblasti, ceně, platných daňových předpisech a konkrétních okolnostech kupujícího.
Co však můžeme s jistotou říci, je to, že daňová struktura se liší.
Obecně řečeno:
Proto byste při srovnávání nové a použité nemovitosti neměli vycházet pouze z inzerované ceny.
Spočítejte si odhadované náklady na pořízení obou nemovitostí a teprve poté je porovnejte.
Rozdíl vám může pomoci učinit mnohem lépe podložené rozhodnutí.
Kalkulačku GestaliHome jsme vytvořili právě proto, abychom vám tuto první fázi plánování zjednodušili.
Nástroj vás požádá o zadání některých údajů, které mají na výpočet největší vliv:
Na základě těchto údajů nástroj vygeneruje odhad různých položek souvisejících s koupí, včetně daní a dalších obvyklých výdajů.
Cílem není nahradit konečné daňové vyúčtování ani odborné poradenství, je-li to nutné.
Cíl je v této fázi mnohem praktičtější:
abyste ještě předtím, než se pustíte do dalšího kroku, věděli, jaký přibližný rozpočet budete potřebovat na koupi nemovitosti, o které uvažujete.
Vypočítat nyní náklady na koupi mého bydlení
Říct „vyčleňte si 10 %“ může posloužit jako rychlý orientační údaj, ale nenahrazuje výpočet přizpůsobený konkrétní transakci.
Pokud se daň liší podle autonomní oblasti a typu nemovitosti, může použití vždy stejného procenta vést k významným odchylkám.
To, že banka hradí určité náklady spojené s uzavřením hypotéky, neznamená, že hradí i náklady a daně vyplývající z koupě nemovitosti.
Od samého začátku tyto dva pojmy oddělujte.
Pokud máte pevně stanovený rozpočet, nechte si rezervu na dodatečné náklady.
Nemá smysl najít si ideální nemovitost za 300 000 €, pokud je 300 000 € přesně celý kapitál, který můžete na tuto transakci vynaložit, a ještě jste nezohlednili daně a náklady.
Hledání nemovitosti obvykle začíná prohlížením fotografií, lokalit, metrových čtverečních, teras, výhledů nebo počtu ložnic.
Dobrý nákup však začíná také otázkou, která je mnohem méně vzrušující, ale o to důležitější:
kolik mě to ve skutečnosti bude stát?
Pokud to víte od samého začátku, můžete hledat v rámci realističtějšího rozpočtu, lépe porovnávat různé nemovitosti a předejít tomu, aby se objevily náklady, s nimiž jste nepočítali, až když už jste se k dané nemovitosti emocionálně zavázali.
V GestaliHome jsme vytvořili nástroj, který vám pomůže právě v tomto rozhodujícím okamžiku.
Zadejte cenu nemovitosti, vyberte její základní vlastnosti a získejte odhad hlavních výdajů spojených s touto transakcí.
→ Vypočítat mé výdaje při koupi domu
Kalkulačka nabízí odhad založený na zadaných údajích a referenčních nákladech. Konečné částky se mohou lišit v závislosti na charakteru transakce, platných předpisech a okolnostech kupujícího. Před uzavřením kupní smlouvy si ověřte definitivní částky platné pro váš konkrétní případ.
feel free to contact us any time you want. on business hours we respond within 30 minutes.
+34 604 225 709