discover our
Ghid pentru cumpărarea
Calculatorul nostru virtual îți permite să estimezi toate costurile legate de achiziționarea proprietății tale. Acest instrument te ajută să te pregătești din punct de vedere financiar pentru achiziționarea noii tale locuințe, asigurându-te că nu vor apărea surprize pe parcurs. Cheltuielile estimate se bazează în principal pe calculul impozitului pe transferul de proprietate (ITP) sau al TVA-ului, al onorariilor notariale, al taxelor de înregistrare, al taxelor cadastrale, al serviciilor de administrare și al taxelor administrative (AJD), printre altele.
public deed at the notary's office:
registration in the land registry: 0
solicitor's fees: 0
transfer tax or vat: 0
documented legal acts: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Ai găsit o locuință care îți place, iar prețul se încadrează în bugetul tău. Următorul calcul pare simplu: câți bani ai economisit, cât poți finanța și ce rată ipotecară îți poți permite.
Dar există o sumă pe care nu ar trebui să o lași la final: cheltuielile legate de cumpărarea unei locuințe.
Pentru că achiziționarea unei locuințe cu 250.000 € nu înseamnă că costul total al tranzacției este exact de 250.000 €. În funcție de faptul dacă achiziționezi o locuință nouă sau una la mâna a doua, de regiunea autonomă în care se află și de caracteristicile tranzacției, va trebui să faci față diferitelor impozite și cheltuieli asociate cumpărării.
Și aici mulți cumpărători fac o greșeală: își calculează costurile doar pe baza prețului afișat al locuinței.
Pentru a evita acest lucru, în acest ghid îți vom explica ce cheltuieli trebuie să iei în considerare, care dintre ele variază în funcție de tipul locuinței și de ce nu există un singur procent valabil pentru toți cumpărătorii.
Iar dacă doriți să treceți direct de la teorie la cifre, puteți utiliza instrumentul nostru gratuit:
Calculați cheltuielile la cumpărarea unei case
Introduceți prețul proprietății, specificați dacă este vorba de o locuință nouă sau la mâna a doua, selectați regiunea autonomă și veți obține o estimare a principalelor costuri asociate achiziției.
Este una dintre cele mai frecvente întrebări înainte de a cumpăra o locuință în Spania și, de asemenea, una dintre cele care necesită cea mai mare atenție la răspuns.
Este obișnuit să găsești referințe care situează cheltuielile și impozitele de cumpărare în jurul valorii de 10 % sau chiar peste acest procent. Acestea pot servi ca o primă orientare, dar nu ar trebui să folosești o regulă generală ca buget definitiv pentru achiziția ta.
Costul real depinde de diferite variabile.
Printre cele mai importante se numără:
De aceea, dacă compari două locuințe de 250.000 €, nu trebuie să presupui automat că ambele vor necesita exact aceeași cheltuială suplimentară.
Prețul de achiziție este punctul de plecare. Pentru a-ți organiza finanțele, este important să cunoști costul aproximativ al întregii tranzacții.
Impozitele reprezintă de obicei cea mai importantă cheltuială, dar nu sunt singurul aspect pe care trebuie să-l iei în considerare.
Într-o tranzacție de cumpărare-vânzare pot interveni impozite, notariat, Registrul de proprietate, servicii de administrare și, dacă există finanțare, anumite costuri legate de ipotecă.
Să le analizăm pe rând, pentru a înțelege ce plătești și de ce.
Prima diferență majoră apare aici: achiziționarea unei locuințe noi nu este impozitată la fel ca achiziționarea unei locuințe la mâna a doua.
Este important să identifici corect tipul tranzacției înainte de a efectua orice calcul.
La achiziționarea unei locuințe la mâna a doua, una dintre principalele taxe pe care cumpărătorul trebuie să o ia în considerare este Impozitul pe transferul de proprietate (ITP).
Și aici apare unul dintre motivele pentru care nu are sens să se indice un singur procent pentru toată Spania: cota aplicabilă depinde de comunitatea autonomă și pot exista cote reduse sau beneficii fiscale în anumite cazuri.
Prin urmare, doi cumpărători care achiziționează locuințe la același preț în comunități autonome diferite pot ajunge să plătească sume diferite la impozite.
De asemenea, pot exista diferențe între cumpărători din cadrul aceleiași comunități autonome, dacă unul dintre ei îndeplinește condițiile stabilite pentru a beneficia de o cotă redusă.
De aceea, calculatorul nostru te întreabă unde se află locuința înainte de a efectua estimarea.
În cazul unei locuințe noi achiziționate de la dezvoltator, regimul fiscal se modifică.
În general, achiziția unei locuințe noi este supusă TVA-ului și trebuie luată în considerare și Taxa pe Actele Juridice Documentate (AJD) corespunzătoare tranzacției de vânzare-cumpărare, atunci când este aplicabilă.
Pentru locuințele noi supuse cotei generale aplicabile locuințelor, TVA-ul este în prezent de 10 % din prețul de achiziție. Impozitul pe actele juridice documentate (AJD), la rândul său, depinde de comunitatea autonomă și de circumstanțele tranzacției.
Această diferență între locuințele noi și cele la mâna a doua este esențială pentru a calcula corect suma de bani de care ai nevoie.
Nu ar trebui să compari doar:
„Această locuință costă 280.000 € și aceasta 290.000 €.”
Cea mai utilă comparație este:
„Care va fi, aproximativ, suma totală necesară pentru finalizarea fiecăreia dintre cele două tranzacții?”
Această a doua întrebare îți oferă o imagine mult mai realistă asupra bugetului tău.
Actul notarial reprezintă o parte fundamentală a procesului de cumpărare-vânzare a unei locuințe.
Tarifele notariale sunt reglementate, iar suma finală depinde de caracteristicile și valoarea tranzacției, printre alți factori. În plus, repartizarea anumitor cheltuieli legate de actul notarial poate depinde de ceea ce s-a convenit între părți și de prevederile legale în absența unui acord.
Din acest motiv, este mai bine să eviți greșeala de a considera cheltuielile notariale ca fiind un procent fix și identic în orice tranzacție de cumpărare-vânzare.
Din punctul de vedere al cumpărătorului, este important să includă acest concept în planificarea financiară și să verifice care sunt costurile concrete care îi revin în cadrul tranzacției sale.
După formalizarea tranzacției de vânzare-cumpărare, actul notarial poate fi înscris în Registrul de proprietate.
Înregistrarea permite ca schimbarea titularității să fie reflectată în registru și generează cheltuielile de înregistrare corespunzătoare, supuse, de asemenea, taxei de înregistrare.
Poate părea o sumă mică în comparație cu impozitele, dar face parte din costul total pe care trebuie să îl iei în considerare.
Una dintre cele mai frecvente greșeli la întocmirea bugetului pentru o achiziție este calcularea corectă a impozitului principal și uitarea de a cumula restul cheltuielilor.
Luate individual, acestea pot părea minore. Însă, însumate, nu mai sunt deloc neglijabile.
În anumite tranzacții poate interveni și o firmă de consultanță însărcinată cu procesarea documentației, gestionarea plății impozitelor sau efectuarea altor formalități legate de cumpărare-vânzare.
Firma de consultanță fiscală nu are un tarif unic, așa cum se întâmplă în cazul anumitor servicii reglementate, prin urmare costul acesteia poate varia.
În plus, este recomandabil să se facă distincția între cheltuielile de administrare aferente tranzacției propriu-zise și cheltuielile care decurg exclusiv din formalizarea unui credit ipotecar, deoarece acestea nu se referă neapărat la aceeași parte.
Dacă intenționezi să finanțezi achiziția printr-un credit ipotecar, mai există un aspect important pe care trebuie să îl înțelegi.
Cumpărarea unei locuințe și contractarea unui credit ipotecar sunt două operațiuni legate între ele, dar nu sunt exact aceeași operațiune.
De la intrarea în vigoare a Legii 5/2019, repartizarea cheltuielilor asociate formalizării creditului ipotecar s-a modificat. În prezent, banca își asumă anumite costuri de formalizare a creditului ipotecar, cum ar fi cele aferente notarului, registrului, impozitelor și gestionării creditului, în timp ce clientul își asumă evaluarea locuinței și, după caz, alte cheltuieli care se aplică în conformitate cu condițiile contractuale.
Acest lucru nu înseamnă că banca plătește impozitele și cheltuielile aferente cumpărării locuinței.
Distincția este importantă, deoarece, în caz contrar, ai putea crede că finanțarea unei locuințe elimină o bună parte din costurile de achiziție, când de fapt nu este așa.
Dacă solicitați o finanțare ipotecară, de obicei va fi necesară o evaluare a locuinței realizată de o societate de evaluare autorizată.
Scopul acesteia este de a stabili valoarea imobilului care va servi drept garanție pentru finanțare.
Aceasta este una dintre cheltuielile asociate ipotecii, care revine, de obicei, clientului.
Aceasta este probabil o întrebare mai utilă decât a te întreba pur și simplu cât costă o locuință.
Imaginează-ți că ți-ai stabilit un buget maxim de 300.000 €.
Înseamnă asta că poți căuta locuințe de până la 300.000 €?
Nu neapărat.
Dacă acei 300.000 € reprezintă tot capitalul disponibil pentru a realiza tranzacția, va trebui să rezervi o parte din bani pentru a acoperi impozitele și alte cheltuieli aferente.
Iar dacă ai nevoie de un credit ipotecar, trebuie să faci distincția între trei cifre:
Această diferență este deosebit de importantă pentru cumpărătorii care se află aproape de limita bugetului lor.
O locuință poate părea perfectă din punct de vedere al prețului, dar poate deveni inaccesibilă odată ce se adaugă taxele și cheltuielile.
Este mai bine să afli acest lucru înainte de a face rezervarea decât atunci când tranzacția este deja în stadiu avansat.
Să presupunem că te gândești să cumperi o proprietate cu un preț de 250.000 €.
Ar fi o greșeală să te gândești:
„Trebuie să organizez o achiziție de 250.000 €.”
De fapt, ar trebui să te gândești:
„Trebuie să organizez o achiziție al cărei preț este de 250.000 €, plus taxele și cheltuielile asociate care se aplică în cazul meu.”
Pentru a face o estimare, ar trebui să știm, cel puțin, dacă acei 250.000 € se referă la o locuință nouă sau la una la mâna a doua și în ce comunitate autonomă se află aceasta.
Dacă, în plus, există o finanțare, ar trebui să includem în analiză condițiile ipotecii și cheltuielile care îi revin cumpărătorului.
Tocmai de aceea am creat un calculator.
Nu este nevoie să efectuați manual toate aceste calcule pentru a obține o primă estimare.
Introduceți prețul locuinței și calculați acum cheltuielile de achiziție.
Deoarece o parte foarte importantă a impozitelor legate de achiziționarea unei locuințe este legată de impozite a căror reglementare prezintă diferențe de la o regiune autonomă la alta.
Cel mai clar exemplu este impozitul pe transferul de proprietate (ITP) în cazul locuințelor la mâna a doua.
Nu numai că rata generală poate varia de la o regiune la alta, dar pot exista și rate reduse, reduceri sau condiții specifice în funcție de factori precum destinația locuinței sau anumite circumstanțe personale ale cumpărătorului.
Taxa AJD (taxa de înregistrare) legată de achiziționarea unei locuințe noi poate prezenta, de asemenea, diferențe între comunitățile autonome.
De aceea, un calculator de cheltuieli eficient nu ar trebui să se limiteze doar la a întreba cât costă locuința.
Trebuie să cunoască cel puțin câteva date suplimentare despre tranzacție.
Achiziționarea unei locuințe în Spania ca străin este perfect posibilă, dar situația fiscală și administrativă a cumpărătorului poate necesita verificări suplimentare.
Faptul de a fi rezident sau nerezident nu înseamnă automat că toate cheltuielile legate de cumpărare și vânzare sunt diferite. Cu toate acestea, situația personală a cumpărătorului poate influența anumite formalități, obligații fiscale și circumstanțele tranzacției.
De aceea, dacă achiziționezi dintr-o altă țară, este recomandabil să nu-ți bazezi o decizie de sute de mii de euro doar pe o estimare online.
Calculatorul este foarte util pentru planificarea și compararea scenariilor. Când ai în vedere o locuință concretă și urmează să avansezi cu tranzacția, este indicat să verifici sumele și obligațiile aplicabile în cazul tău.
Există o altă greșeală frecventă: calcularea cheltuielilor necesare pentru semnarea contractului și uitarea faptului că a deveni proprietar implică și alte cheltuieli.
Nu toate fac parte strict din cheltuielile de cumpărare-vânzare, dar ar trebui să fie incluse în planificarea ta financiară.
De exemplu:
Una este să dispui de banii necesari pentru cumpărare și cu totul altceva este să poți întreține confortabil locuința după achiziție.
O planificare responsabilă ar trebui să țină cont de ambele aspecte.
Nu este indicat să răspundem la această întrebare cu un simplu „una” sau „cealaltă”, deoarece depinde de regiunea autonomă, de preț, de regimul fiscal aplicabil și de circumstanțele concrete ale cumpărătorului.
Ceea ce putem afirma cu certitudine este că structura fiscală este diferită.
În termeni generali:
De aceea, atunci când comparați o locuință nouă cu una de pe piața imobiliară second-hand, nu ar trebui să vă bazați doar pe prețul afișat.
Calculați costul estimat de achiziție pentru ambele variante și apoi comparați-le.
Diferența te poate ajuta să iei o decizie mult mai bine fundamentată.
Am creat calculatorul GestaliHome tocmai pentru a simplifica această primă etapă de planificare.
Instrumentul îți solicită câteva dintre datele care influențează cel mai mult calculul:
Pe baza acestor date, instrumentul generează o estimare a diferitelor elemente asociate achiziției, inclusiv impozitele și alte cheltuieli obișnuite.
Scopul nu este acela de a înlocui o decontare fiscală definitivă sau consultanța profesională atunci când este necesară.
Obiectivul este unul mult mai practic în această etapă:
să poți afla, înainte de a merge mai departe, de ce buget aproximativ ai nevoie pentru a cumpăra locuința pe care o ai în vedere.
Calculează acum cheltuielile legate de achiziționarea locuinței mele
A spune „rezervă 10 %” poate servi ca referință rapidă, dar nu înlocuiește un calcul adaptat tranzacției.
Dacă impozitul variază în funcție de regiunea autonomă și de tipul de locuință, utilizarea aceluiași procent în toate cazurile poate genera abateri semnificative.
Faptul că banca își asumă anumite cheltuieli legate de formalizarea ipotecii nu înseamnă că își asumă și cheltuielile și impozitele rezultate din achiziționarea locuinței.
Separați cele două concepte încă de la început.
Dacă dispuneți de un buget fix, lăsați o marjă pentru costurile suplimentare.
Nu are sens să găsești locuința perfectă la 300.000 €, dacă 300.000 € reprezintă exact tot capitalul pe care îl poți aloca tranzacției și încă nu ai luat în calcul taxele și cheltuielile.
Căutarea unei locuințe începe de obicei prin analizarea fotografiilor, a locației, a suprafeței, a teraselor, a priveliștilor sau a numărului de dormitoare.
Dar o achiziție bună începe, de asemenea, cu o întrebare mult mai puțin captivantă, dar cu mult mai importantă:
cât mă va costa de fapt achiziționarea acesteia?
Dacă știi acest lucru de la început, poți căuta în cadrul unui buget mai realist, poți compara mai bine diferite proprietăți și poți evita apariția unor costuri pe care nu le-ai prevăzut atunci când ești deja atașat emoțional de o locuință.
La GestaliHome am creat un instrument care să te ajute tocmai în acel moment al deciziei.
Introdu prețul locuinței, selectează caracteristicile sale de bază și obține o estimare a principalelor cheltuieli asociate tranzacției.
→ Calculează-mi cheltuielile la cumpărarea unei case
Calculatorul oferă o estimare bazată pe datele introduse și pe costurile de referință. Sumele finale pot varia în funcție de caracteristicile tranzacției, de legislația aplicabilă și de circumstanțele cumpărătorului. Înainte de a formaliza o tranzacție de cumpărare-vânzare, verifică sumele definitive corespunzătoare cazului tău.
feel free to contact us any time you want. on business hours we respond within 30 minutes.
+34 604 225 709