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Guia para comprar
A nossa calculadora virtual permite-lhe estimar todos os custos relacionados com a compra do seu imóvel. Esta ferramenta ajuda-o a preparar-se financeiramente para a compra da sua nova casa, garantindo que não haja surpresas ao longo do processo. As despesas estimadas baseiam-se principalmente no cálculo do ITP ou IVA, do notário, do registo, do cadastro, dos serviços de gestão e do AJD, entre outros.
public deed at the notary's office:
registration in the land registry: 0
solicitor's fees: 0
transfer tax or vat: 0
documented legal acts: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Encontraste uma casa de que gostas e o preço encaixa no teu orçamento. O cálculo seguinte parece simples: quanto dinheiro tens poupado, quanto podes financiar e qual a prestação da hipoteca que consegues suportar.
Mas há um valor que não deves deixar para o fim: as despesas associadas à compra de uma casa.
Porque comprar uma casa por 250 000 € não significa que o custo total da transação seja exatamente de 250 000 €. Dependendo de estares a comprar uma casa nova ou usada, da região autónoma onde se situa e das características da transação, terás de arcar com diferentes impostos e despesas associadas à compra e venda.
E é aqui que muitos compradores cometem um erro: fazem as contas apenas com base no preço anunciado da habitação.
Para evitar isso, neste guia vamos explicar-lhe quais as despesas que deve ter em conta, quais variam consoante o tipo de habitação e por que razão não existe uma percentagem única válida para todos os compradores.
E se o que queres é passar diretamente da teoria para os números, podes utilizar a nossa ferramenta gratuita:
Calcular as despesas na compra de uma casa
Introduza o preço do imóvel, indique se se trata de um imóvel novo ou usado, selecione a região autónoma e obterá uma estimativa dos principais custos associados à compra.
É uma das perguntas mais frequentes antes de comprar uma habitação em Espanha e também uma das que requer mais cuidado ao responder.
É comum encontrar referências que situam as despesas e os impostos de compra em cerca de 10 % ou mesmo acima dessa percentagem. Pode servir como orientação inicial, mas não deve utilizar uma regra geral como orçamento definitivo para a sua compra.
O custo real depende de diferentes variáveis.
Entre as mais importantes estão:
Por isso, se estiveres a comparar duas habitações de 250 000 €, não deves partir automaticamente do princípio de que ambas exigirão exatamente o mesmo desembolso adicional.
O preço de compra é o ponto de partida. O importante para organizar as tuas finanças é conhecer o custo aproximado de toda a transação.
Os impostos representam normalmente a rubrica mais importante, mas não são o único aspeto que deve ter em conta.
Numa compra e venda podem estar envolvidos impostos, notário, Registo Predial, serviços de gestão e, caso haja financiamento, determinados custos relacionados com a hipoteca.
Vamos separá-los para que possas compreender o que estás a pagar e porquê.
A primeira grande diferença surge aqui: a compra de uma habitação nova não está sujeita à mesma tributação que a compra de uma habitação usada.
É importante identificar corretamente o tipo de transação antes de efetuar qualquer cálculo.
Na compra de uma habitação usada, um dos principais impostos que o comprador deve ter em conta é o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP).
E é aqui que surge uma das razões pelas quais não faz sentido indicar uma percentagem única para toda a Espanha: a taxa aplicável depende da comunidade autónoma e podem existir taxas reduzidas ou benefícios fiscais em determinados casos.
Por conseguinte, dois compradores que adquiram habitações pelo mesmo preço em comunidades autónomas diferentes podem acabar por pagar montantes distintos em impostos.
Também podem existir diferenças entre compradores dentro da mesma comunidade autónoma, caso algum deles cumpra as condições estabelecidas para beneficiar de uma taxa reduzida.
É por isso que a nossa calculadora lhe pergunta onde se situa a habitação antes de efetuar a estimativa.
No caso de uma habitação nova adquirida ao promotor, a tributação varia.
De um modo geral, a aquisição de uma habitação nova está sujeita ao IVA e também deve ter-se em conta o Imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (AJD) correspondente à compra e venda, quando aplicável.
No caso de habitações novas sujeitas à taxa geral aplicável a habitações, o IVA é atualmente de 10 % do preço de compra. O AJD, por sua vez, depende da comunidade autónoma e das circunstâncias da transação.
Esta diferença entre imóveis novos e de segunda mão é fundamental para calcular corretamente quanto dinheiro precisas.
Não deve comparar apenas:
«Esta habitação custa 280 000 € e esta outra 290 000 €.»
A comparação mais útil é:
«Qual será, aproximadamente, o desembolso total necessário para concluir cada uma das duas transações?»
Essa segunda pergunta dá-lhe uma visão muito mais realista do seu orçamento.
A escritura pública é uma parte fundamental do processo de compra e venda de uma habitação.
Os emolumentos notariais são regulamentados e o montante final depende das características e do valor da transação, entre outros fatores. Além disso, a repartição de determinadas despesas da escritura pode depender do acordado entre as partes e do disposto legalmente na ausência de acordo.
Por este motivo, é melhor evitar o erro de considerar os custos notariais como uma percentagem fixa e idêntica em qualquer compra e venda.
O importante, do ponto de vista do comprador, é incluir este conceito no planeamento financeiro e verificar quais os custos concretos que lhe correspondem na sua transação.
Após a formalização da compra e venda, a escritura pode ser inscrita no Registo Predial.
O registo permite que a mudança de titularidade fique registada e gera as respetivas despesas de registo, igualmente sujeitas a taxas.
Pode parecer uma despesa pequena quando comparada com os impostos, mas faz parte do custo global que deve ter em conta.
Um dos erros mais frequentes ao preparar o orçamento de uma compra é calcular corretamente o imposto principal e esquecer-se de somar as restantes despesas.
Individualmente, podem parecer insignificantes. Somados, deixam de ser irrelevantes.
Em determinadas operações, pode também intervir uma agência de serviços administrativos encarregada de tratar da documentação, gerir a liquidação de impostos ou realizar outros trâmites relacionados com a compra e venda.
A empresa de gestão não tem uma tabela de preços única, como acontece com determinados serviços regulamentados, pelo que o seu custo pode variar.
Além disso, convém distinguir entre as despesas da agência de gestão correspondentes à própria compra e venda e as despesas decorrentes exclusivamente da formalização de uma hipoteca, pois nem sempre dizem respeito à mesma parte.
Se pretender financiar a aquisição através de uma hipoteca, há outro ponto importante que deve compreender.
Comprar uma habitação e contratar uma hipoteca são duas operações relacionadas, mas não são exatamente a mesma operação.
Desde a entrada em vigor da Lei n.º 5/2019, a repartição das despesas associadas à formalização do empréstimo hipotecário sofreu alterações. Atualmente, o banco assume determinados custos de formalização da hipoteca, como os relativos ao notário, ao registo, aos impostos e à gestão do empréstimo, enquanto o cliente assume a avaliação do imóvel e, se for o caso, outros encargos que se apliquem de acordo com as condições contratadas.
Isto não significa que o banco pague os impostos e despesas correspondentes à compra e venda do imóvel.
A distinção é importante porque, caso contrário, poderia pensar que o financiamento de uma habitação elimina grande parte dos custos de aquisição, quando na realidade não é assim.
Se solicitar um financiamento hipotecário, normalmente será necessário dispor de uma avaliação do imóvel realizada por uma empresa de avaliação homologada.
O seu objetivo é determinar o valor do imóvel que servirá de garantia do financiamento.
Esta é uma das despesas associadas à hipoteca que, normalmente, fica a cargo do cliente.
Esta é provavelmente uma pergunta mais útil do que simplesmente perguntar quanto custa uma casa.
Imagina que definiste um orçamento máximo de 300 000 €.
Isso significa que pode procurar casas até 300 000 €?
Não necessariamente.
Se esses 300 000 € representarem todo o capital disponível para realizar a transação, terás de reservar parte do dinheiro para fazer face aos impostos e outras despesas correspondentes.
E se precisares de um empréstimo hipotecário, também deves distinguir três valores:
Esta diferença é especialmente importante para compradores que se encontram perto do limite do seu orçamento.
Uma habitação pode encaixar-se perfeitamente em termos de preço, mas deixar de o fazer quando se incluem impostos e despesas.
É melhor descobrir isso antes de fazer a reserva do que quando o processo já estiver avançado.
Suponhamos que está a ponderar comprar um imóvel cujo preço é de 250 000 €.
O erro seria pensar:
«Tenho de organizar uma compra de 250 000 €.»
Na realidade, devias pensar:
«Tenho de organizar uma compra cujo preço é de 250 000 €, mais os impostos e despesas associadas que se apliquem ao meu caso.»
Para fazer uma estimativa, precisaríamos de saber, no mínimo, se esses 250 000 € correspondem a uma habitação nova ou usada e em que comunidade autónoma se situa.
Se, além disso, houver financiamento, seria necessário incluir na análise as condições do crédito hipotecário e as despesas a cargo do comprador.
Foi precisamente por isso que criámos uma calculadora.
Não precisa de fazer todos estes cálculos manualmente para obter uma primeira estimativa.
Introduza o preço da habitação e calcule agora as suas despesas de compra.
Porque uma parte muito importante da tributação relacionada com a compra de habitação está ligada a impostos cuja regulamentação apresenta diferenças entre as comunidades autónomas.
O exemplo mais claro é o ITP (Imposto sobre Transações Imobiliárias) em habitações de segunda mão.
Não só a taxa geral pode variar entre territórios, como também podem existir taxas reduzidas, bonificações ou condições específicas em função de fatores como a finalidade da habitação ou determinadas circunstâncias pessoais do comprador.
O Imposto de Transmissão de Imóveis (AJD) relacionado com a aquisição de imóveis novos também pode apresentar diferenças entre as comunidades autónomas.
Por isso, uma boa calculadora de despesas não se deve limitar a perguntar apenas quanto custa a habitação.
É necessário conhecer, pelo menos, alguns dados adicionais sobre a transação.
Comprar uma habitação em Espanha sendo estrangeiro é perfeitamente possível, mas a situação fiscal e administrativa do comprador pode exigir verificações adicionais.
Ser residente ou não residente não significa automaticamente que todas as despesas de compra e venda sejam diferentes. No entanto, a situação pessoal do comprador pode influenciar determinados trâmites, obrigações fiscais e circunstâncias da transação.
Por isso, se estiver a comprar a partir de outro país, é aconselhável não basear uma decisão de centenas de milhares de euros apenas numa estimativa online.
A calculadora é muito útil para planear e comparar cenários. Quando tiveres um imóvel específico e estiveres prestes a avançar com a transação, convém verificar os montantes e as obrigações aplicáveis ao teu caso.
Há outro erro comum: calcular as despesas necessárias para a assinatura do contrato e esquecer que tornar-se proprietário também implica outros gastos.
Nem todos fazem parte estritamente das despesas de compra e venda, mas devem estar incluídos no seu planeamento financeiro.
Por exemplo:
Uma coisa é dispor do dinheiro necessário para comprar e outra bem diferente é poder manter confortavelmente a habitação após a compra.
Um planeamento responsável deve ter em conta ambos os aspetos.
Não convém responder a esta pergunta com um simples «uma» ou «a outra», porque isso dependerá da região autónoma, do preço, da tributação aplicável e das circunstâncias concretas do comprador.
O que podemos afirmar é que a estrutura fiscal é diferente.
Em termos gerais:
Por isso, quando estiver a comparar uma habitação nova com uma de segunda mão, não deve fazê-lo apenas com base no preço anunciado.
Calcule o custo estimado de aquisição de ambas e, depois, compare.
A diferença pode ajudá-lo a tomar uma decisão muito mais fundamentada.
Criámos a calculadora da GestaliHome precisamente para simplificar esta primeira fase de planeamento.
A ferramenta solicita-lhe alguns dos dados que mais influenciam o cálculo:
A partir destes dados, a ferramenta gera uma estimativa dos diferentes custos associados à compra, incluindo impostos e outras despesas habituais.
O objetivo não é substituir uma liquidação fiscal definitiva nem o aconselhamento profissional, quando necessário.
O objetivo é algo muito mais prático nesta fase:
que possa saber, antes de avançar, qual o orçamento aproximado de que necessita para comprar a habitação que está a considerar.
Calcular agora as despesas de compra da minha casa
Dizer «reserve 10 %» pode servir como referência rápida, mas não substitui um cálculo adaptado à transação.
Se o imposto variar consoante a região autónoma e o tipo de habitação, utilizar sempre a mesma percentagem pode gerar desvios significativos.
O facto de o banco assumir determinadas despesas relacionadas com a formalização da hipoteca não significa que assuma as despesas e impostos decorrentes da compra do imóvel.
Separe ambos os conceitos desde o início.
Se tiver um orçamento fixo, deixe margem para custos adicionais.
Não faz sentido encontrar a casa perfeita por 300 000 €, se 300 000 € for exatamente todo o capital que pode destinar à transação e ainda não tiver tido em conta os impostos e despesas.
A procura de uma casa começa normalmente por analisar fotografias, localizações, metros quadrados, terraços, vistas ou número de quartos.
Mas uma boa compra também começa com uma pergunta muito menos emocionante e bastante mais importante:
quanto é que me vai custar realmente comprá-la?
Saber isso desde o início permite-lhe procurar dentro de um orçamento mais realista, comparar melhor diferentes imóveis e evitar que surjam custos que não tinha previsto quando já estiver emocionalmente comprometido com um imóvel.
Na GestaliHome, criámos uma ferramenta para o ajudar precisamente nesse momento da decisão.
Indique quanto custa a habitação, selecione as suas características básicas e obtenha uma estimativa das principais despesas associadas à transação.
→ Calcular as minhas despesas na compra de uma casa
A calculadora apresenta uma estimativa com base nos dados introduzidos e nos custos de referência. Os montantes finais podem variar consoante as características da transação, a legislação aplicável e as circunstâncias do comprador. Antes de formalizar uma compra e venda, verifica os montantes definitivos correspondentes ao teu caso.
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