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Leitfaden zum Kauf von
Mit unserem Online-Rechner können Sie alle Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf Ihrer Immobilie abschätzen. Dieses Tool hilft Ihnen dabei, sich finanziell auf den Kauf Ihres neuen Eigenheims vorzubereiten, sodass es dabei zu keinen Überraschungen kommt. Die geschätzten Kosten basieren hauptsächlich auf der Berechnung der Grunderwerbsteuer (ITP) oder der Mehrwertsteuer (IVA), der Notarkosten, der Registergebühren, der Katastergebühren, der Verwaltungsgebühren sowie der Stempelsteuer (AJD) und weiterer Kosten.
public deed at the notary's office:
registration in the land registry: 0
solicitor's fees: 0
transfer tax or vat: 0
documented legal acts: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Du hast eine Immobilie gefunden, die dir gefällt, und der Preis passt zu deinem Budget. Die nächste Rechnung scheint einfach zu sein: Wie viel Geld hast du angespart, wie viel kannst du finanzieren und welche Hypothekenrate kannst du dir leisten?
Aber es gibt eine Zahl, die du nicht bis zum Schluss aufschieben solltest: die Kosten beim Kauf eines Hauses.
Denn der Kauf einer Immobilie für 250.000 € bedeutet nicht, dass die Gesamtkosten der Transaktion genau 250.000 € betragen. Je nachdem, ob du eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie kaufst, in welcher autonomen Region sie sich befindet und wie die Transaktion gestaltet ist, fallen unterschiedliche Steuern und Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf an.
Und genau hier machen viele Käufer einen Fehler: Sie rechnen ausschließlich mit dem ausgeschriebenen Preis der Immobilie.
Um dies zu vermeiden, erklären wir dir in diesem Leitfaden, welche Kosten du berücksichtigen musst, welche sich je nach Art der Immobilie ändern und warum es keinen einheitlichen Prozentsatz gibt, der für alle Käufer gilt.
Und wenn du direkt von der Theorie zu den Zahlen übergehen möchtest, kannst du unser kostenloses Tool nutzen:
Kosten beim Hauskauf berechnen
Gib den Preis der Immobilie ein, gib an, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, wähle die autonome Region aus und du erhältst eine Schätzung der wichtigsten mit dem Kauf verbundenen Kosten.
Das ist eine der häufigsten Fragen vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien und auch eine, bei deren Beantwortung größte Sorgfalt geboten ist.
Häufig findet man Angaben, wonach die Kaufnebenkosten und Steuern bei etwa 10 % oder sogar darüber liegen. Das kann als erster Anhaltspunkt dienen, aber du solltest eine solche allgemeine Regel nicht als endgültiges Budget für deinen Kauf heranziehen.
Die tatsächlichen Kosten hängen von verschiedenen Faktoren ab.
Zu den wichtigsten gehören:
Wenn du also zwei Immobilien im Wert von jeweils 250.000 € vergleichst, solltest du nicht automatisch davon ausgehen, dass bei beiden genau die gleichen zusätzlichen Kosten anfallen.
Der Kaufpreis ist der Ausgangspunkt. Wichtig für die Planung Ihrer Finanzen ist es, die ungefähren Kosten der gesamten Transaktion zu kennen.
Steuern stellen in der Regel den größten Posten dar, sind jedoch nicht der einzige Punkt, den Sie berücksichtigen müssen.
Bei einem Kauf kommen Steuern, Notarkosten, Gebühren für das Grundbuchamt, Verwaltungsgebühren und, falls eine Finanzierung erfolgt, bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Hypothek hinzu.
Wir werden diese Posten einzeln aufschlüsseln, damit du verstehst, wofür du bezahlst und warum.
Hier zeigt sich der erste große Unterschied: Der Kauf einer neuen Immobilie unterliegt nicht derselben Besteuerung wie der Kauf einer Bestandsimmobilie.
Es ist wichtig, die Art des Geschäfts korrekt zu identifizieren, bevor du irgendwelche Berechnungen anstellst.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist eine der wichtigsten Steuern, die der Käufer berücksichtigen muss, die Grunderwerbsteuer (ITP).
Und hier zeigt sich einer der Gründe, warum es keinen Sinn macht, einen einheitlichen Prozentsatz für ganz Spanien anzugeben: Der anzuwendende Steuersatz hängt von der autonomen Region ab, und in bestimmten Fällen können ermäßigte Sätze oder Steuervergünstigungen gelten.
Daher können zwei Käufer, die Immobilien zum gleichen Preis in verschiedenen autonomen Regionen erwerben, am Ende unterschiedliche Steuerbeträge zahlen.
Auch innerhalb derselben autonomen Region kann es Unterschiede zwischen Käufern geben, wenn einer von ihnen die Voraussetzungen für einen ermäßigten Steuersatz erfüllt.
Deshalb fragt unser Rechner Sie vor der Berechnung, wo sich die Immobilie befindet.
Bei einer vom Bauträger erworbenen Neubauwohnung gelten andere steuerliche Bestimmungen.
Im Allgemeinen unterliegt der Erwerb einer neuen Immobilie der Mehrwertsteuer, und es muss auch die Stempelsteuer (AJD) für den Kaufvertrag berücksichtigt werden, sofern diese anwendbar ist.
Für Neubauwohnungen, die dem allgemeinen Steuersatz für Wohnimmobilien unterliegen, beträgt die Mehrwertsteuer derzeit 10 % des Kaufpreises. Die Stempelsteuer (AJD) hängt hingegen von der autonomen Region und den Umständen des Geschäfts ab.
Dieser Unterschied zwischen Neubau und Bestandsimmobilie ist entscheidend, um richtig zu berechnen, wie viel Geld du benötigst.
Du solltest nicht nur vergleichen:
„Diese Immobilie kostet 280.000 € und diese andere 290.000 €.“
Der sinnvollere Vergleich lautet:
„Wie hoch sind ungefähr die Gesamtkosten, die für den Abschluss der beiden Transaktionen jeweils erforderlich sind?“
Diese zweite Frage vermittelt dir ein viel realistischeres Bild deines Budgets.
Die notarielle Beurkundung ist ein wesentlicher Bestandteil des Kaufprozesses einer Immobilie.
Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt, und der endgültige Betrag hängt unter anderem von den Merkmalen und dem Umfang der Transaktion ab. Darüber hinaus kann die Aufteilung bestimmter Kosten der notariellen Urkunde von den Vereinbarungen zwischen den Parteien und – falls keine Vereinbarung vorliegt – von den gesetzlichen Bestimmungen abhängen.
Aus diesem Grund sollte man den Fehler vermeiden, die Notarkosten als festen Prozentsatz anzusehen, der bei jedem Kauf gleich ist.
Aus Sicht des Käufers ist es wichtig, diesen Posten in die finanzielle Planung einzubeziehen und zu prüfen, welche konkreten Kosten bei seinem Geschäft auf ihn entfallen.
Nach Abschluss des Kaufvertrags kann die notarielle Urkunde im Grundbuch eingetragen werden.
Durch die Eintragung wird der Eigentümerwechsel im Register festgehalten, wodurch entsprechende Registergebühren anfallen, die ebenfalls gebührenpflichtig sind.
Im Vergleich zu den Steuern mag dies wie ein kleiner Posten erscheinen, doch er ist Teil der Gesamtkosten, die Sie berücksichtigen müssen.
Einer der häufigsten Fehler bei der Erstellung eines Kostenvoranschlags für einen Kauf ist es, die Hauptsteuer zwar korrekt zu berechnen, dabei aber zu vergessen, die übrigen Kosten zusammenzurechnen.
Einzeln betrachtet mögen sie gering erscheinen. In ihrer Summe sind sie jedoch nicht mehr zu vernachlässigen.
Bei bestimmten Transaktionen kann auch ein Verwaltungsbüro hinzugezogen werden, das für die Bearbeitung der Unterlagen, die Abwicklung der Steuerabrechnung oder andere mit dem Kauf und Verkauf verbundene Formalitäten zuständig ist.
Für die Verwaltungsagentur gibt es keine einheitliche Gebührenordnung wie bei bestimmten regulierten Dienstleistungen, sodass die Kosten variieren können.
Zudem sollte man zwischen den Verwaltungsgebühren für den Kaufvorgang selbst und den Kosten unterscheiden, die ausschließlich durch den Abschluss einer Hypothek entstehen, da diese nicht unbedingt auf dieselbe Partei entfallen.
Wenn du den Erwerb über eine Hypothek finanzieren willst, gibt es noch einen weiteren wichtigen Punkt, den du verstehen solltest.
Der Kauf einer Immobilie und der Abschluss einer Hypothek sind zwei miteinander verbundene Vorgänge, aber nicht genau derselbe Vorgang.
Seit Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 hat sich die Aufteilung der mit dem Abschluss des Hypothekendarlehens verbundenen Kosten geändert. Derzeit übernimmt die Bank bestimmte Kosten für den Abschluss der Hypothek, wie z. B. die Notar-, Grundbuch-, Steuer- und Bearbeitungsgebühren für das Darlehen, während der Kunde die Kosten für die Wertermittlung der Immobilie und gegebenenfalls weitere Posten trägt, die gemäß den vertraglich vereinbarten Bedingungen anfallen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass die Bank die Steuern und Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie übernimmt.
Diese Unterscheidung ist wichtig, da man sonst meinen könnte, dass durch die Finanzierung einer Immobilie ein Großteil der Anschaffungskosten entfällt, was jedoch nicht der Fall ist.
Wenn Sie eine Hypothekenfinanzierung beantragen, ist in der Regel ein Gutachten über die Immobilie erforderlich, das von einem zugelassenen Gutachterunternehmen erstellt wurde.
Deren Zweck ist es, den Wert der Immobilie zu ermitteln, die als Sicherheit für die Finanzierung dient.
Dies ist eine der mit der Hypothek verbundenen Kosten, die normalerweise vom Kunden zu tragen sind.
Diese Frage ist wahrscheinlich sinnvoller, als sich einfach nur zu fragen, wie viel eine Immobilie kostet.
Stellen Sie sich vor, Sie haben sich ein maximales Budget von 300.000 € gesetzt.
Bedeutet das, dass du nach Immobilien bis zu 300.000 € suchen kannst?
Nicht unbedingt.
Wenn diese 300.000 € das gesamte für den Kauf verfügbare Kapital darstellen, musst du einen Teil des Geldes für Steuern und sonstige anfallende Kosten zurücklegen.
Und wenn du eine Hypothek benötigst, musst du außerdem drei Zahlen unterscheiden:
Dieser Unterschied ist besonders wichtig für Käufer, die sich nahe an der Grenze ihres Budgets befinden.
Eine Immobilie kann preislich perfekt passen, aber nicht mehr, wenn man Steuern und Kosten mit einbezieht.
Es ist besser, dies vor der Reservierung herauszufinden, als erst, wenn der Kauf bereits weit fortgeschritten ist.
Nehmen wir an, du erwägst den Kauf einer Immobilie zum Preis von 250.000 €.
Ein Fehler wäre zu denken:
„Ich muss einen Kauf in Höhe von 250.000 € organisieren.“
Tatsächlich solltest du jedoch denken:
„Ich muss einen Kauf organisieren, dessen Preis 250.000 € beträgt, zuzüglich der in meinem Fall anfallenden Steuern und Nebenkosten.“
Um eine Schätzung vornehmen zu können, müssten wir zumindest wissen, ob diese 250.000 € für eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie gelten und in welcher autonomen Region sie sich befindet.
Wenn zudem eine Finanzierung in Betracht kommt, müssten die Konditionen der Hypothek und die für den Käufer anfallenden Kosten in die Analyse einbezogen werden.
Genau aus diesem Grund haben wir einen Rechner entwickelt.
Du musst nicht alle diese Berechnungen manuell durchführen, um eine erste Schätzung zu erhalten.
Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein und berechnen Sie jetzt Ihre Kaufkosten.
Weil ein sehr wichtiger Teil der mit dem Immobilienkauf verbundenen Steuerlast auf Steuern zurückzuführen ist, deren Regelung je nach Autonome Region unterschiedlich ist.
Das deutlichste Beispiel ist die Grunderwerbsteuer (ITP) bei Gebrauchtimmobilien.
Nicht nur der allgemeine Steuersatz kann sich von Region zu Region unterscheiden. Es kann auch ermäßigte Sätze, Steuervergünstigungen oder spezifische Bedingungen geben, die von Faktoren wie der Nutzung der Immobilie oder bestimmten persönlichen Umständen des Käufers abhängen.
Auch die Stempelsteuer (AJD) im Zusammenhang mit dem Erwerb von Neubauimmobilien kann je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.
Deshalb sollte sich ein guter Kostenrechner nicht darauf beschränken, nur zu fragen, wie viel die Immobilie kostet.
Er muss zumindest einige zusätzliche Angaben zum Kaufgeschäft kennen.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Ausländer ist durchaus möglich, doch die steuerliche und administrative Situation des Käufers kann zusätzliche Überprüfungen erfordern.
Ob man ansässig oder nicht ansässig ist, bedeutet nicht automatisch, dass sich alle Kosten des Kaufs unterscheiden. Allerdings kann die persönliche Situation des Käufers bestimmte Formalitäten, steuerliche Verpflichtungen und die Rahmenbedingungen der Transaktion beeinflussen.
Wenn Sie also von einem anderen Land aus kaufen, ist es ratsam, eine Entscheidung über Hunderttausende Euro nicht allein auf eine Online-Schätzung zu stützen.
Der Rechner ist sehr nützlich, um Szenarien zu planen und zu vergleichen. Wenn du eine konkrete Immobilie im Auge hast und mit dem Kauf voranschreiten möchtest, solltest du die für deinen Fall geltenden Beträge und Verpflichtungen überprüfen.
Es gibt noch einen weiteren häufigen Fehler: Man berechnet die für den Vertragsabschluss erforderlichen Kosten und vergisst dabei, dass der Erwerb von Wohneigentum auch weitere Ausgaben mit sich bringt.
Nicht alle davon gehören streng genommen zu den Kaufkosten, sollten aber in Ihrer Finanzplanung berücksichtigt werden.
Zum Beispiel:
Es ist eine Sache, über das nötige Geld für den Kauf zu verfügen, und eine ganz andere, die Wohnung nach dem Kauf problemlos unterhalten zu können.
Eine verantwortungsvolle Planung sollte beides berücksichtigen.
Diese Frage lässt sich nicht einfach mit „das eine“ oder „das andere“ beantworten, da dies von der autonomen Region, dem Preis, den geltenden Steuerbestimmungen und den konkreten Umständen des Käufers abhängt.
Was wir jedoch mit Sicherheit sagen können, ist, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen unterscheiden.
Allgemein gesagt:
Wenn du also eine Neubauwohnung mit einer Gebrauchtimmobilie vergleichst, solltest du dich nicht ausschließlich am angegebenen Preis orientieren.
Berechnen Sie die geschätzten Anschaffungskosten für beide und vergleichen Sie diese anschließend.
Der Unterschied kann dir helfen, eine viel fundiertere Entscheidung zu treffen.
Wir haben den GestaliHome-Rechner entwickelt, um genau diese erste Planungsphase zu vereinfachen.
Das Tool fragt einige der Daten ab, die den größten Einfluss auf die Berechnung haben:
Anhand dieser Angaben erstellt das Tool eine Schätzung verschiedener mit dem Kauf verbundener Posten, einschließlich Steuern und anderer üblicher Kosten.
Das Ziel besteht nicht darin, eine endgültige Steuerfestsetzung oder eine professionelle Beratung zu ersetzen, sofern diese erforderlich ist.
Das Ziel ist in dieser Phase ein viel praktischerer Ansatz:
dass Sie, bevor Sie weitermachen, wissen, welches ungefähre Budget Sie benötigen, um die Immobilie zu kaufen, die Sie in Betracht ziehen.
Jetzt die Kaufkosten für meine Immobilie berechnen
Die Aussage „Rechne 10 % ein“ kann als schneller Anhaltspunkt dienen, ersetzt jedoch keine auf das jeweilige Geschäft zugeschnittene Berechnung.
Da sich die Steuer je nach Bundesland und Art der Immobilie unterscheidet, kann die Verwendung eines immer gleichen Prozentsatzes zu erheblichen Abweichungen führen.
Dass die Bank bestimmte Kosten im Zusammenhang mit dem Abschluss der Hypothek übernimmt, bedeutet nicht, dass sie auch die Kosten und Steuern übernimmt, die durch den Kauf der Immobilie entstehen.
Trenne diese beiden Konzepte von Anfang an.
Wenn du über ein festes Budget verfügst, plane einen Spielraum für zusätzliche Kosten ein.
Es macht keinen Sinn, die perfekte Immobilie für 300.000 € zu finden, wenn 300.000 € genau das gesamte Kapital ist, das du für den Kauf aufbringen kannst, und du Steuern und Kosten noch nicht berücksichtigt hast.
Die Suche nach einer Immobilie beginnt meist damit, dass man sich Fotos, Lagen, Quadratmeterzahlen, Terrassen, Ausblicke oder die Anzahl der Schlafzimmer ansieht.
Aber ein guter Kauf beginnt auch mit einer viel weniger spannenden, aber umso wichtigeren Frage:
Wie viel wird mich der Kauf tatsächlich kosten?
Wenn du das von Anfang an weißt, kannst du innerhalb eines realistischeren Budgets suchen, verschiedene Immobilien besser vergleichen und vermeiden, dass Kosten auftauchen, die du nicht eingeplant hast, wenn du dich bereits emotional auf eine Immobilie festgelegt hast.
Bei GestaliHome haben wir ein Tool entwickelt, das dir genau in diesem Moment der Entscheidung helfen soll.
Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein, wählen Sie die grundlegenden Merkmale aus und erhalten Sie eine Schätzung der wichtigsten mit dem Kauf verbundenen Kosten.
→ Meine Kosten beim Hauskauf berechnen
Der Rechner liefert eine Schätzung auf der Grundlage der eingegebenen Daten und Referenzkosten. Die endgültigen Beträge können je nach den Merkmalen des Kaufs, den geltenden Vorschriften und den Umständen des Käufers variieren. Bevor du einen Kaufvertrag abschließt, überprüfe die für deinen Fall geltenden endgültigen Beträge.
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