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Guida all'acquisto
Il nostro calcolatore virtuale ti permette di stimare tutti i costi relativi all’acquisto del tuo immobile. Questo strumento ti aiuta a prepararti finanziariamente all’acquisto della tua nuova casa, assicurandoti che non ci siano sorprese durante il processo. Le spese stimate si basano principalmente sul calcolo dell’ITP o dell’IVA, delle spese notarili, di registrazione, catastali, di intermediazione e dell’AJD, tra le altre.
public deed at the notary's office:
registration in the land registry: 0
solicitor's fees: 0
transfer tax or vat: 0
documented legal acts: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Hai trovato una casa che ti piace e il prezzo rientra nel tuo budget. Il calcolo che segue sembra semplice: quanti soldi hai da parte, quanto puoi finanziare e quale rata del mutuo puoi sostenere.
Ma c’è una voce che non dovresti lasciare per ultima: le spese legate all’acquisto di una casa.
Perché acquistare un immobile per 250.000 € non significa che il costo totale dell’operazione sia esattamente di 250.000 €. A seconda che tu acquisti un immobile nuovo o di seconda mano, della regione in cui si trova e delle caratteristiche dell’operazione, dovrai sostenere diverse imposte e spese associate alla compravendita.
Ed è proprio qui che molti acquirenti commettono un errore: fanno i conti basandosi esclusivamente sul prezzo di vendita indicato per l’immobile.
Per evitarlo, in questa guida ti spiegheremo quali spese devi tenere in considerazione, quali variano a seconda del tipo di immobile e perché non esiste un’unica percentuale valida per tutti gli acquirenti.
E se vuoi passare direttamente dalla teoria ai numeri, puoi utilizzare il nostro strumento gratuito:
Calcola le spese per l’acquisto di una casa
Inserisci il prezzo dell’immobile, indica se si tratta di una nuova costruzione o di un immobile di seconda mano, seleziona la regione autonoma e otterrai una stima dei principali costi associati all’acquisto.
È una delle domande più frequenti prima di acquistare un immobile in Spagna e anche una di quelle a cui occorre prestare maggiore attenzione nel rispondere.
È comune trovare riferimenti che collocano le spese e le imposte di acquisto intorno al 10% o addirittura al di sopra di tale percentuale. Può servire come primo orientamento, ma non dovresti utilizzare una regola generale come budget definitivo per il tuo acquisto.
Il costo effettivo dipende da diverse variabili.
Tra le più importanti vi sono:
Pertanto, se stai confrontando due immobili da 250.000 €, non devi dare per scontato automaticamente che entrambi richiedano esattamente lo stesso esborso aggiuntivo.
Il prezzo di acquisto è il punto di partenza. L’importante, per organizzare le tue finanze, è conoscere il costo approssimativo dell’intera operazione.
Le imposte rappresentano solitamente la voce più consistente, ma non sono l’unica voce da considerare.
In una compravendita possono intervenire imposte, spese notarili, spese di iscrizione al Catasto, spese di agenzia e, in caso di finanziamento, determinati costi relativi al mutuo.
Analizziamoli separatamente, in modo che tu possa capire cosa stai pagando e perché.
La prima grande differenza emerge proprio qui: l’acquisto di un immobile nuovo non è soggetto alla stessa tassazione prevista per l’acquisto di un immobile di seconda mano.
È importante identificare correttamente il tipo di operazione prima di effettuare qualsiasi calcolo.
Nell’acquisto di un immobile di seconda mano, una delle principali imposte che l’acquirente deve tenere in considerazione è l’Imposta sulle Trasferenze Patrimoniali (ITP).
Ed è proprio qui che emerge uno dei motivi per cui non ha senso indicare un'unica percentuale valida per tutta la Spagna: l'aliquota applicabile dipende dalla comunità autonoma e, in determinati casi, possono esserci aliquote ridotte o agevolazioni fiscali.
Pertanto, due acquirenti che acquistino immobili allo stesso prezzo in comunità autonome diverse potrebbero finire per pagare importi diversi in termini di imposte.
Possono esserci differenze anche tra acquirenti all’interno della stessa comunità autonoma, se uno di essi soddisfa le condizioni stabilite per beneficiare di un’aliquota ridotta.
Ecco perché il nostro calcolatore ti chiede dove si trova l’immobile prima di effettuare la stima.
Nel caso di un immobile di nuova costruzione acquistato dal costruttore, il regime fiscale cambia.
In linea generale, l’acquisto di un immobile di nuova costruzione è soggetto all’IVA e occorre tenere conto anche dell’imposta sugli atti giuridici documentati (AJD) relativa alla compravendita, laddove applicabile.
Per le nuove abitazioni soggette all’aliquota generale, l’IVA è attualmente pari al 10% del prezzo di acquisto. L’AJD, dal canto suo, dipende dalla comunità autonoma e dalle circostanze dell’operazione.
Questa differenza tra immobili di nuova costruzione e di seconda mano è fondamentale per calcolare correttamente di quanto denaro hai bisogno.
Non dovresti limitarti a confrontare:
«Questa casa costa 280.000 € e quest’altra 290.000 €.»
Il confronto più utile è:
«Quale sarà approssimativamente l’esborso totale necessario per portare a termine ciascuna delle due operazioni?»
Questa seconda domanda ti offre una visione molto più realistica del tuo budget.
L’atto pubblico è una parte fondamentale del processo di compravendita di un immobile.
Le tariffe notarili sono regolamentate e l’importo finale dipende dalle caratteristiche e dall’entità dell’operazione, tra gli altri fattori. Inoltre, la ripartizione di determinate spese relative all’atto può dipendere da quanto concordato tra le parti e da quanto stabilito dalla legge in assenza di accordo.
Per questo motivo, è meglio evitare l’errore di considerare le spese notarili come una percentuale fissa e identica in ogni compravendita.
Dal punto di vista dell’acquirente, è importante includere questa voce nella pianificazione finanziaria e verificare quali costi specifici gli spettino nella sua transazione.
Dopo aver formalizzato la compravendita, l’atto può essere iscritto nel Registro della proprietà.
L’iscrizione consente di rendere effettivo il passaggio di proprietà a livello registrale e comporta le relative spese di registrazione, anch’esse soggette a tariffa.
Può sembrare una voce di spesa modesta se paragonata alle imposte, ma fa parte del costo complessivo che devi prendere in considerazione.
Uno degli errori più frequenti nella preparazione del preventivo di un acquisto è calcolare correttamente l’imposta principale e dimenticare di sommare le altre spese.
Presi singolarmente possono sembrare irrisori. Sommati, però, non sono più trascurabili.
In determinate operazioni può intervenire anche uno studio di consulenza incaricato di sbrigare le pratiche burocratiche, gestire il pagamento delle imposte o espletare altre formalità relative alla compravendita.
Lo studio di consulenza non ha un tariffario unico come avviene per alcuni servizi regolamentati, pertanto il suo costo può variare.
Inoltre, è opportuno distinguere tra le spese di agenzia relative alla compravendita stessa e quelle derivanti esclusivamente dalla stipula di un mutuo, poiché non necessariamente riguardano la stessa parte.
Se intendi finanziare l’acquisto tramite un mutuo, c’è un altro punto importante che devi comprendere.
L’acquisto di un immobile e la stipula di un mutuo sono due operazioni correlate, ma non sono esattamente la stessa cosa.
A partire dall’entrata in vigore della Legge 5/2019, la ripartizione delle spese associate alla stipula del mutuo ipotecario è cambiata. Attualmente, la banca si fa carico di determinati costi di formalizzazione del mutuo, come quelli relativi al notaio, al catasto, alle imposte e alla gestione del prestito, mentre il cliente si fa carico della perizia dell’immobile e, se del caso, di altre voci previste dalle condizioni contrattuali.
Ciò non significa che la banca paghi le imposte e le spese relative alla compravendita dell’immobile.
La distinzione è importante perché, altrimenti, potresti pensare che il finanziamento di un immobile elimini gran parte dei costi di acquisto, mentre non è così.
Se richiedi un finanziamento ipotecario, di norma sarà necessario disporre di una perizia dell’immobile effettuata da una società di perizia autorizzata.
Il suo scopo è determinare il valore dell’immobile che fungerà da garanzia del finanziamento.
Si tratta di una delle spese associate al mutuo che di norma è a carico del cliente.
Questa è probabilmente una domanda più utile rispetto al semplice chiedersi quanto costa un immobile.
Immagina di aver fissato un budget massimo di 300.000 €.
Questo significa che puoi cercare case fino a 300.000 €?
Non necessariamente.
Se quei 300.000 € rappresentano l’intero capitale a disposizione per l’operazione, dovrai riservare una parte del denaro per far fronte alle tasse e alle altre spese relative.
E se hai bisogno di un mutuo, devi anche distinguere tre cifre:
Questa differenza è particolarmente importante per gli acquirenti che si trovano vicini al limite del proprio budget.
Un immobile può sembrare perfettamente adeguato in termini di prezzo, ma non lo è più una volta aggiunte le tasse e le spese.
È meglio scoprirlo prima di prenotare piuttosto che quando la transazione è già in fase avanzata.
Supponiamo che tu stia valutando l’acquisto di un immobile il cui prezzo è di 250.000 €.
L’errore sarebbe pensare:
«Devo organizzare l’acquisto di un immobile da 250.000 €».
In realtà, dovresti pensare:
«Devo organizzare un acquisto il cui prezzo è di 250.000 €, più le imposte e le spese associate che si applicano al mio caso.»
Per fare una stima, dovremmo sapere, come minimo, se quei 250.000 € si riferiscono a un immobile nuovo o di seconda mano e in quale comunità autonoma si trova.
Se inoltre è previsto un finanziamento, bisognerebbe includere nell’analisi le condizioni del mutuo e le spese a carico dell’acquirente.
Proprio per questo abbiamo creato un calcolatore.
Non è necessario effettuare tutti questi calcoli manualmente per ottenere una prima stima.
Inserisci il prezzo dell’immobile e calcola subito le tue spese di acquisto.
Perché una parte molto importante della fiscalità relativa all’acquisto di un immobile è legata a imposte la cui regolamentazione presenta differenze a livello regionale.
L’esempio più chiaro è l’ITP (imposta sul trasferimento di proprietà) per le abitazioni di seconda mano.
Non solo l’aliquota generale può variare da una regione all’altra, ma possono anche esserci aliquote ridotte, agevolazioni o condizioni specifiche in base a fattori quali la destinazione d’uso dell’immobile o determinate circostanze personali dell’acquirente.
Anche l’imposta di registro (AJD) relativa all’acquisto di immobili di nuova costruzione può presentare differenze tra le diverse comunità autonome.
Ecco perché un buon calcolatore di spese non dovrebbe limitarsi a chiedere solo quanto costa l’immobile.
Deve conoscere almeno alcuni dati aggiuntivi relativi all’operazione.
Acquistare un immobile in Spagna da straniero è perfettamente possibile, ma la situazione fiscale e amministrativa dell’acquirente può richiedere ulteriori verifiche.
Essere residente o non residente non significa automaticamente che tutte le spese di compravendita siano diverse. Tuttavia, la situazione personale dell’acquirente può influire su determinate pratiche, obblighi fiscali e circostanze dell’operazione.
Per questo motivo, se acquisti da un altro Paese, è consigliabile non basare una decisione che comporta centinaia di migliaia di euro esclusivamente su una stima online.
Il calcolatore è molto utile per pianificare e confrontare diversi scenari. Quando avrai individuato un immobile specifico e sarai pronto a procedere con l’operazione, è opportuno verificare gli importi e gli obblighi applicabili al tuo caso.
C’è un altro errore comune: calcolare le spese necessarie per la firma e dimenticare che diventare proprietario comporta anche altre spese.
Non tutti rientrano strettamente nelle spese di compravendita, ma dovrebbero essere inclusi nella tua pianificazione finanziaria.
Ad esempio:
Una cosa è disporre del denaro necessario per l’acquisto, un’altra è riuscire a mantenere comodamente l’abitazione dopo l’acquisto.
Una pianificazione responsabile dovrebbe tenere conto di entrambi gli aspetti.
Non è opportuno rispondere a questa domanda con un semplice «l’una» o «l’altra», perché dipenderà dalla regione autonoma, dal prezzo, dalla normativa fiscale applicabile e dalle circostanze concrete dell’acquirente.
Quello che possiamo affermare con certezza è che il regime fiscale è diverso.
In termini generali:
Per questo motivo, quando si confrontano un immobile nuovo e uno di seconda mano, non si dovrebbe basarsi esclusivamente sul prezzo pubblicizzato.
Calcola il costo stimato di acquisto di entrambe e poi confronta.
La differenza può aiutarti a prendere una decisione molto più ponderata.
Abbiamo creato il calcolatore di GestaliHome proprio per semplificare questa prima fase di pianificazione.
Lo strumento richiede alcuni dei dati che influenzano maggiormente il calcolo:
Sulla base di questi dati, lo strumento genera una stima delle diverse voci associate all’acquisto, comprese le imposte e altre spese abituali.
L'obiettivo non è quello di sostituire una dichiarazione dei redditi definitiva né la consulenza professionale quando necessaria.
L’obiettivo è molto più pratico in questa fase:
permetterti di sapere, prima di procedere, quale budget approssimativo ti serve per acquistare l’immobile che stai valutando.
Calcola ora le spese di acquisto della mia casa
Dire “metti da parte il 10%” può servire come riferimento veloce, ma non sostituisce un calcolo su misura per l’operazione.
Se l’imposta varia a seconda della regione autonoma e del tipo di immobile, utilizzare sempre la stessa percentuale può generare scostamenti significativi.
Il fatto che la banca si faccia carico di determinate spese relative alla stipula del mutuo non significa che si faccia carico delle spese e delle imposte derivanti dall’acquisto dell’immobile.
Distinguete questi due concetti fin dall’inizio.
Se disponi di un budget fisso, lascia un margine per i costi aggiuntivi.
Non ha senso trovare l’immobile perfetto a 300.000 € se 300.000 € sono esattamente tutto il capitale che puoi destinare all’operazione e non hai ancora tenuto conto delle tasse e delle spese.
La ricerca di un immobile di solito inizia guardando foto, ubicazioni, metratura, terrazze, vista o numero di camere da letto.
Ma un buon acquisto inizia anche con una domanda molto meno emozionante e ben più importante:
quanto mi costerà realmente acquistarla?
Saperlo fin dall’inizio ti permette di cercare entro un budget più realistico, confrontare meglio le diverse proprietà ed evitare che emergano costi che non avevi previsto quando sei già emotivamente legato a un immobile.
Noi di GestaliHome abbiamo creato uno strumento per aiutarti proprio in quel momento decisionale.
Inserisci il prezzo dell’immobile, seleziona le sue caratteristiche di base e ottieni una stima delle principali spese associate all’operazione.
→ Calcola le mie spese per l’acquisto di una casa
Il calcolatore fornisce una stima basata sui dati inseriti e sui costi di riferimento. Gli importi finali possono variare a seconda delle caratteristiche dell’operazione, della normativa applicabile e delle circostanze dell’acquirente. Prima di formalizzare un contratto di compravendita, verifica gli importi definitivi relativi al tuo caso specifico.
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