discover our
Naš internetski kalkulator omogućuje vam procjenu svih troškova vezanih uz kupnju vaše nekretnine. Ovaj alat pomaže vam da se financijski pripremite za kupnju novog doma, osiguravajući da tijekom procesa ne bude iznenađenja. Procijenjeni troškovi uglavnom se temelje na izračunima poreza na prijenos nekretnine (ITP) ili PDV-a, notarskih naknada, naknada za zemljišne knjige, katastarskih naknada, naknada upravnih tijela i poreza na promet nekretnina (AJD), između ostalog.
public deed at the notary's office:
registration in the land registry: 0
solicitor's fees: 0
transfer tax or vat: 0
documented legal acts: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Pronašli ste nekretninu koja vam se sviđa i cijena odgovara vašem budžetu. Sljedeći korak djeluje jednostavno: koliko ste novca uštedjeli, koliko možete posuditi i koju ratu hipoteke možete priuštiti.
Ali postoji jedna brojka koju ne biste trebali ostaviti za kraj: troškovi kupnje kuće.
Jer kupnja nekretnine za 250.000 € ne znači da će ukupni trošak transakcije biti točno 250.000 €. Ovisno o tome kupujete li novogradnju ili postojeći objekt, regiji u kojoj se nalazi i specifičnostima transakcije, morat ćete platiti razne poreze i troškove povezane s prodajom.
I upravo tu mnogi kupci griješe: svoje proračune temelje isključivo na oglašenoj cijeni nekretnine.
Kako biste to izbjegli, u ovom vodiču objasnit ćemo koje troškove trebate uzeti u obzir, koji se razlikuju ovisno o vrsti nekretnine i zašto ne postoji jedinstveni postotak koji se primjenjuje na sve kupce.
A ako želite odmah prijeći s teorije na brojke, možete koristiti naš besplatni alat:
Izračunajte troškove kupnje kuće
Unesite cijenu nekretnine, navedite radi li se o novogradnji ili postojećoj nekretnini, odaberite autonomnu zajednicu i dobit ćete procjenu glavnih troškova povezanih s kupnjom.
Ovo je jedno od najčešće postavljanih pitanja prije kupnje nekretnine u Španjolskoj, a također i ono na koje je potrebno odgovoriti s najvećom pažnjom.
Često se nalaze procjene prema kojima troškovi kupnje i porezi iznose oko 10 posto ili čak više. To može poslužiti kao gruba smjernica, ali ne biste trebali koristiti opće pravilo kao konačni proračun za vašu kupnju.
Stvarni trošak ovisi o raznim čimbenicima.
Među najvažnijima su:
Stoga, ako uspoređujete dvije nekretnine s cijenom od 250.000 €, ne biste trebali automatski pretpostaviti da će obje zahtijevati potpuno iste dodatne troškove.
Kupovna cijena je samo polazna točka. Ključ organiziranja vaših financija je poznavanje približne ukupne cijene cijele transakcije.
Porezi obično čine najveći iznos, ali nisu jedini čimbenik koji biste trebali uzeti u obzir.
Kupnja nekretnine može uključivati poreze, notarske troškove, troškove upisa u zemljišne knjige, administrativne pristojbe agencija i, ako uzimate hipoteku, određene troškove povezane s njom.
Rasporedimo ih kako biste razumjeli za što i zašto plaćate.
Prva velika razlika leži ovdje: kupnja nekretnine novogradnje podliježe drugačijim poreznim pravilima od kupnje rabljene nekretnine.
Važno je ispravno utvrditi vrstu transakcije prije bilo kakvih izračuna.
Kod kupnje postojećeg doma, jedan od glavnih poreza koje kupac mora uzeti u obzir je porez na prijenos vlasništva (ITP).
I to je jedan od razloga zašto nema smisla navoditi jedinstvenu postotnu stopu za cijelu Španjolsku: primjenjiva stopa ovisi o autonomnoj zajednici, a u određenim okolnostima mogu postojati snižene stope ili porezne olakšice.
Slijedom toga, dva kupca koji kupuju nekretnine po istoj cijeni u različitim autonomnim zajednicama mogu na kraju platiti različite iznose poreza.
Također mogu postojati razlike među kupcima unutar iste autonomne zajednice ako jedan od njih ispunjava uvjete za stjecanje prava na sniženu stopu.
Zato vas naš kalkulator prije izračuna pita gdje se nekretnina nalazi.
Kada kupujete nekretninu izravno od investitora, porezni režim se mijenja.
Općenito govoreći, kupnja novogradnje podliježe PDV-u, a gdje je primjenjivo, potrebno je uzeti u obzir i porez na promet nekretnina (AJD).
Za nekretnine novogradnje koje podliježu standardnoj stopi za stambene nekretnine, PDV je trenutno 10 posto od kupoprodajne cijene. Pristojba za prijenos vlasništva, s druge strane, ovisi o autonomnoj zajednici i okolnostima transakcije.
Ova razlika između novogradnje i nekretnina ruke druge ključna je za ispravno izračunavanje potrebnih sredstava.
Ne biste trebali jednostavno uspoređivati:
"Ova nekretnina košta 280.000 €, a ova druga 290.000 €."
Najkorisnija usporedba je:
"Koji će biti približan ukupan iznos potreban za dovršetak svake od te dvije transakcije?"
To drugo pitanje daje vam puno realističniju sliku vašeg proračuna.
Javna isprava je temeljni dio procesa kupnje ili prodaje nekretnine.
Notarske naknade su regulirane, a konačni iznos ovisi, između ostalog, o prirodi i vrijednosti transakcije. Nadalje, raspodjela određenih troškova povezanih s ispravom može ovisiti o tome što su stranke dogovorile i o onome što je zakonski propisano u nedostatku takvog sporazuma.
Iz tog razloga najbolje je izbjeći pogrešku da se notarske naknade tretiraju kao fiksni postotak koji je isti za svaku prodaju nekretnine.
S gledišta kupca, važno je ovaj trošak uključiti u financijsko planiranje i provjeriti koji se konkretni troškovi odnose na njegovu pojedinačnu transakciju.
Nakon što je prodaja formalizirana, isprava se može upisati u zemljišne knjige.
Registracija osigurava da se promjena vlasništva zabilježi u registru i podliježe odgovarajućim registracijskim pristojbama, koje su također podložne fiksnoj stopi.
Možda se čini kao sitnica u usporedbi s porezima, ali čini dio ukupnog troška koji morate uzeti u obzir.
Jedna od najčešćih pogrešaka pri sastavljanju proračuna za kupnju jest točno izračunati glavni porez, ali zaboraviti zbrojiti ostale troškove.
Pojedinačno se mogu činiti neznatnima. Međutim, zajedno više nisu beznačajni.
U određenim transakcijama može biti uključena i upravna agencija za obradu dokumentacije, rješavanje poreznih obveza ili provođenje drugih postupaka vezanih uz prodaju.
Administrativne agencije nemaju standardni cjenik naknada, kao što je slučaj s određenim reguliranim uslugama, pa se njihovi troškovi mogu razlikovati.
Nadalje, važno je razlikovati provizije agencije koje se odnose na samu prodaju od onih koje nastaju isključivo zbog podizanja hipoteke, jer se ne odnose nužno na istu stranu.
Ako kupnju namjeravate financirati hipotekarnim kreditom, postoji još jedna važna stvar koju morate razumjeti.
Kupnja nekretnine i uzimanje hipoteke dvije su povezane transakcije, ali to nije točno ista transakcija.
Od stupanja na snagu Zakona 5/2019, raspodjela troškova povezanih s podizanjem hipoteke se promijenila. Trenutno banka pokriva određene troškove povezane s finalizacijom hipoteke, kao što su oni vezani za javnog bilježnika, zemljišne knjige, poreze i administraciju kredita, dok je klijent odgovoran za procjenu nekretnine i, gdje je primjenjivo, sve druge troškove koji mogu nastati u skladu s dogovorenim uvjetima.
To ne znači da banka plaća poreze i troškove povezane s prodajom nekretnine.
Ova je razlika važna jer biste inače mogli pomisliti da uzimanje hipoteke uklanja velik dio troškova kupnje, što nije slučaj.
Ako podnosite zahtjev za hipotekarni kredit, obično ćete morati dostaviti procjenu nekretnine koju je izradila akreditirana procjeniteljska tvrtka.
Svrha toga je utvrditi vrijednost nekretnine, koja će služiti kao osiguranje za zajam.
To je jedan od troškova vezanih uz hipoteku koji obično snosi klijent.
To je vjerojatno korisnije pitanje od pukog pitanja koliko nekretnina košta.
Zamislite da ste postavili maksimalni proračun od 300.000 €.
Znači li to da možete tražiti nekretnine čija cijena ne prelazi 300.000 €?
Ne nužno.
Ako tih 300.000 € predstavlja sav kapital dostupan za dovršetak kupnje, morat ćeš izdvojiti dio novca za pokrivanje poreza i ostalih relevantnih troškova.
A ako vam je potrebna hipoteka, morate razlikovati i tri iznosa:
Ova razlika je osobito važna za kupce koji su blizu granice svog proračuna.
Nekretnina se može činiti potpuno pristupačnom s obzirom na cijenu, ali to više ne mora biti slučaj kada se uzmu u obzir porezi i pristojbe.
Bolje je to saznati prije nego što uplatite polog nego kad je transakcija već uvelike u tijeku.
Recimo da razmišljate o kupnji nekretnine po cijeni od 250.000 €.
Bila bi pogreška misliti:
"Moram organizirati kupnju od 250.000 €."
U stvarnosti biste trebali razmišljati:
"Moram organizirati kupnju nekretnine vrijedne 250.000 €, plus sve primjenjive poreze i povezane troškove u mom konkretnom slučaju."
Da bismo napravili procjenu, trebali bismo znati, u najmanju ruku, odnosi li se tih 250.000 € na novogradnju ili nekretninu ruke i u kojoj se autonomnoj zajednici nalazi.
Ako je uključeno i financiranje, u analizu bi trebalo uključiti uvjete hipoteke i troškove koje plaća kupac.
Upravo zato smo izradili kalkulator.
Ne morate sve te izračune raditi ručno da biste dobili početnu procjenu.
Unesite cijenu nekretnine i izračunajte svoje troškove kupnje sada.
Zato što je vrlo značajan dio poreznog režima vezanog uz kupnju nekretnina povezan s porezima čije se propise razlikuju od regije do regije.
Najjasniji primjer je ITP (porez na prijenos vlasništva) za nekretnine iz druge ruke.
Ne samo da standardna stopa može varirati među regijama, već mogu postojati i snižene stope, porezne olakšice ili posebni uvjeti ovisno o čimbenicima kao što su namjena nekretnine ili određene osobne okolnosti kupca.
Pristojba za prijenos vlasništva (AJD) koja se odnosi na kupnju nekretnine novogradnje također se može razlikovati među autonomnim zajednicama.
Zato dobar kalkulator troškova ne bi trebao samo pitati koliko nekretnina košta.
Potrebno je znati barem neke dodatne detalje o transakciji.
Kupnja nekretnine u Španjolskoj kao strancu je sasvim moguća, ali porezni i administrativni status kupca mogu zahtijevati dodatne provjere.
Biti rezident ili nerezident ne znači automatski da će se svi troškovi povezani s prodajom razlikovati. Međutim, osobne okolnosti kupca mogu utjecati na određene postupke, porezne obveze i aspekte transakcije.
Stoga, ako kupujete iz druge zemlje, preporučljivo je da odluku koja uključuje stotine tisuća eura ne temeljite isključivo na internetskoj procjeni.
Kalkulator je vrlo koristan za planiranje i usporedbu scenarija. Nakon što ste odabrali određenu nekretninu i spremni ste nastaviti s transakcijom, preporučljivo je provjeriti iznose i obveze koje se odnose na vaš konkretan slučaj.
Postoji još jedna česta pogreška: izračunavanje troškova potrebnih za dovršetak prodaje i zaboravljanje da stjecanje vlasništva nad nekretninom uključuje i druge izdatke.
Nisu svi ti troškovi strogo dio troškova kupnje, ali trebali bi biti uključeni u vaše financijsko planiranje.
Na primjer:
Jedno je imati novac potreban za kupnju nekretnine, a sasvim drugo moći je udobno održavati nakon kupnje.
Odgovorno planiranje trebalo bi uzeti u obzir oboje.
Nije preporučljivo odgovoriti na ovo pitanje jednostavnim "jedno" ili "drugo", jer to ovisi o autonomnoj zajednici, cijeni, primjenjivom poreznom režimu i specifičnim okolnostima kupca.
Ono što možemo reći sa sigurnošću jest da se porezna struktura razlikuje.
Općenito:
Stoga, pri usporedbi nekretnine novogradnje i rabljene nekretnine, svoju odluku ne biste trebali temeljiti isključivo na oglašenoj cijeni.
Izračunajte procijenjeni trošak kupnje za oba i zatim ih usporedite.
Razlika vam može pomoći da donesete puno informiraniju odluku.
Kreirali smo GestaliHome kalkulator upravo kako bismo pojednostavili ovu početnu fazu planiranja.
Alat od vas traži neke od detalja koji najviše utječu na izračun:
Na temelju tih informacija alat generira procjenu raznih troškova povezanih s kupnjom, uključujući poreze i druge uobičajene troškove.
Cilj nije zamijeniti konačnu poreznu procjenu ili stručni savjet kada je to potrebno.
Cilj je u ovoj fazi nešto mnogo praktičnije:
da vam omogući da saznate, prije nego što nastavite, približan proračun koji će vam trebati za kupnju nekretnine koju razmatrate.
Izračunajte troškove kupnje mog doma sada
Izjava "odvojite 10 posto" može poslužiti kao brzi vodič, ali nije zamjena za izračun prilagođen konkretnoj transakciji.
Budući da se porezne stope razlikuju ovisno o autonomnoj zajednici i vrsti nekretnine, korištenje istog postotka za sve može dovesti do značajnih razlika.
Samo zato što banka pokriva određene troškove povezane s podizanjem hipoteke ne znači da pokriva troškove i poreze koji nastaju pri kupnji nekretnine.
Držite ove dvije koncepcije odvojene od samog početka.
Ako imate fiksni proračun, ostavite mjesta za dodatne troškove.
Nema smisla tražiti savršenu nekretninu za 300.000 € ako je točno taj iznos sav kapital koji možete izdvojiti za kupnju, a da pri tome niste uzeli u obzir poreze i pristojbe.
Potražnja za nekretninom obično započinje pregledavanjem fotografija, lokacija, kvadrature, terasa, pogleda ili broja spavaćih soba.
Ali dobra kupnja također započinje s puno manje uzbudljivim – i daleko važnijim – pitanjem:
koliko će me to zapravo koštati?
Znati to od samog početka omogućuje vam da pretražujete unutar realnijeg budžeta, učinkovitije uspoređujete različite nekretnine i izbjegnete neočekivane troškove koji se pojave nakon što ste se već emocionalno vezali za nekretninu.
U GestaliHomeu smo stvorili alat koji vam pomaže upravo u toj fazi procesa donošenja odluke.
Unesite cijenu nekretnine, odaberite njezine osnovne značajke i dobit ćete procjenu glavnih troškova povezanih s transakcijom.
→ Izračunajte moje troškove pri kupnji kuće
Kalkulator pruža procjenu na temelju unesenih podataka i standardnih troškova. Konačni iznosi mogu varirati ovisno o specifičnostima transakcije, važećim propisima i okolnostima kupca. Prije zaključenja prodaje provjerite točne iznose koji se primjenjuju na vašu situaciju.
feel free to contact us any time you want. on business hours we respond within 30 minutes.
+34 604 225 709