discover our
Købsvejledning
Vores virtuelle regnemaskine giver dig mulighed for at beregne alle omkostninger i forbindelse med købet af din ejendom. Dette værktøj hjælper dig med at forberede dig økonomisk på købet af din nye bolig, så du undgår uventede udgifter undervejs. De anslåede udgifter er hovedsageligt baseret på beregningen af ITP eller moms, notaromkostninger, tinglysning, matrikelregistrering, administrationsgebyrer, AJD og andet.
public deed at the notary's office:
registration in the land registry: 0
solicitor's fees: 0
transfer tax or vat: 0
documented legal acts: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Du har fundet en bolig, du kan lide, og prisen passer til dit budget. Den næste beregning virker enkel: hvor mange penge har du sparet op, hvor meget kan du låne, og hvilken afdrag på boliglånet kan du klare.
Men der er et tal, du ikke bør vente med at tage højde for til sidst: omkostningerne ved at købe en bolig.
For at købe en bolig til 250.000 € betyder ikke, at de samlede omkostninger ved handlen er nøjagtigt 250.000 €. Afhængigt af, om du køber en nybygget eller en brugt bolig, hvilken region den ligger i, og hvilke forhold der gælder for handlen, skal du betale forskellige skatter og omkostninger i forbindelse med købet.
Og det er her, mange købere begår en fejl: De regner kun ud fra boligens annoncerede pris.
For at undgå dette vil vi i denne guide forklare, hvilke udgifter du skal tage højde for, hvilke der varierer afhængigt af boligtypen, og hvorfor der ikke findes én fast procentdel, der gælder for alle købere.
Og hvis du gerne vil gå direkte fra teorien til tallene, kan du bruge vores gratis værktøj:
Beregn udgifterne ved køb af en bolig
Indtast ejendommens pris, angiv, om der er tale om et nybyggeri eller en brugt bolig, vælg den autonome region, og du får et skøn over de vigtigste omkostninger forbundet med købet.
Det er et af de mest stillede spørgsmål, før man køber en bolig i Spanien, og også et af dem, der kræver størst omhu at besvare.
Det er almindeligt at støde på oplysninger, der angiver, at udgifterne og afgifterne ved køb ligger på omkring 10 % eller endda højere. Det kan tjene som en første vejledning, men du bør ikke bruge en sådan generel regel som det endelige budget for dit køb.
De faktiske omkostninger afhænger af forskellige faktorer.
Blandt de vigtigste er:
Derfor bør du, hvis du sammenligner to boliger til 250.000 €, ikke automatisk antage, at begge vil kræve nøjagtig de samme ekstra udgifter.
Købsprisen er udgangspunktet. Det vigtige for at få styr på din økonomi er at kende de omtrentlige omkostninger for hele transaktionen.
Skatter udgør som regel den største udgiftspost, men de er ikke det eneste, du skal tage højde for.
Ved et køb kan der være tale om skatter, notariatsomkostninger, tinglysning, administrationsomkostninger og, hvis der er tale om finansiering, visse omkostninger i forbindelse med realkreditlånet.
Lad os opdele dem, så du kan forstå, hvad du betaler, og hvorfor.
Den første store forskel viser sig her: Der er ikke samme beskatning ved køb af en ny bolig som ved køb af en brugt bolig.
Det er vigtigt at identificere transaktionstypen korrekt, inden du foretager nogen beregninger.
Ved køb af en brugt bolig er en af de vigtigste skatter, som køberen skal tage højde for, ejendomsoverførselsafgiften (ITP).
Og her kommer en af grundene til, at det ikke giver mening at angive en enkelt procentsats for hele Spanien: den gældende sats afhænger af den autonome region, og der kan være nedsatte satser eller skattefordele i visse tilfælde.
Derfor kan to købere, der køber boliger til samme pris i forskellige autonome regioner, ende med at betale forskellige beløb i skat.
Der kan også være forskelle mellem købere inden for samme region, hvis nogle af dem opfylder betingelserne for at få en nedsat sats.
Derfor spørger vores beregner dig, hvor boligen ligger, inden den foretager beregningen.
Ved køb af en nybygget bolig direkte fra bygherren ændrer beskatningen sig.
Generelt er køb af en nybygget bolig momspligtig, og der skal også tages højde for stempelafgiften (AJD) i forbindelse med købet, når denne finder anvendelse.
For nye boliger, der er omfattet af den generelle boligskattesats, udgør momsen i øjeblikket 10 % af købsprisen. Skatten på dokumenterede retshandler (AJD) afhænger derimod af den autonome region og omstændighederne ved transaktionen.
Denne forskel mellem nybyggeri og brugte boliger er afgørende for at kunne beregne korrekt, hvor mange penge du har brug for.
Du bør ikke kun sammenligne:
»Denne bolig koster 280.000 €, og denne anden koster 290.000 €.«
Den mest nyttige sammenligning er:
»Hvor stort vil det samlede beløb, der skal afsættes, omtrent være for at gennemføre hver af de to transaktioner?«
Det andet spørgsmål giver dig et langt mere realistisk billede af dit budget.
Den offentlige skødeerklæring er en afgørende del af købsprocessen ved køb af en bolig.
Notargebyrerne er reguleret, og det endelige beløb afhænger blandt andet af transaktionens karakteristika og størrelse. Desuden kan fordelingen af visse udgifter i forbindelse med skødet afhænge af, hvad parterne har aftalt, og af de lovmæssige bestemmelser, hvis der ikke foreligger en aftale.
Af denne grund er det bedst at undgå den fejl at betragte notaromkostningerne som en fast og identisk procentdel ved ethvert køb.
Det vigtige set fra køberens synspunkt er at medtage dette beløb i den økonomiske planlægning og kontrollere, hvilke konkrete omkostninger der påhviler ham i forbindelse med transaktionen.
Efter at købet er formaliseret, kan skødet indføres i ejendomsregistret.
Registreringen sikrer, at ejerskiftet fremgår af registret, og medfører de tilhørende registreringsomkostninger, som ligeledes er afgiftspligtige.
Det kan virke som en lille udgift sammenlignet med skatterne, men det er en del af de samlede omkostninger, du skal tage højde for.
En af de hyppigste fejl, når man udarbejder et budget for et køb, er at beregne hovedskatten korrekt og glemme at lægge de øvrige udgifter sammen.
Hver for sig kan de virke ubetydelige. Men tilsammen er de ikke længere ubetydelige.
I visse transaktioner kan der også være et administrationsbureau involveret, der har til opgave at behandle dokumentation, varetage skatteafregningen eller udføre andre formaliteter i forbindelse med købet.
Administrationsfirmaet har ikke et fast takstniveau, som det er tilfældet med visse regulerede tjenester, hvorfor omkostningerne kan variere.
Desuden er det vigtigt at skelne mellem de administrationsomkostninger, der vedrører selve købet, og de omkostninger, der udelukkende stammer fra oprettelsen af et realkreditlån, da de ikke nødvendigvis vedrører den samme part.
Hvis du skal finansiere købet via et realkreditlån, er der et andet vigtigt punkt, du skal forstå.
At købe en bolig og optage et realkreditlån er to relaterede transaktioner, men det er ikke nøjagtig den samme transaktion.
Siden lov 5/2019 trådte i kraft, er fordelingen af omkostningerne i forbindelse med indgåelsen af realkreditlånet ændret. I dag dækker banken visse omkostninger i forbindelse med oprettelsen af realkreditlånet, såsom notariats-, tinglysnings- og skatteomkostninger samt administrationsomkostninger for lånet, mens kunden dækker ejendomsvurderingen og, hvis det er relevant, andre udgifter i henhold til de aftalte vilkår.
Dette betyder ikke, at banken betaler de skatter og omkostninger, der er forbundet med købet af boligen.
Denne skelnen er vigtig, for ellers kunne man tro, at finansieringen af en bolig fjerner en stor del af anskaffelsesomkostningerne, hvilket ikke er tilfældet.
Hvis du ansøger om et realkreditlån, vil det normalt være nødvendigt at forelægge en ejendomsvurdering udført af et godkendt vurderingsfirma.
Formålet er at fastsætte ejendommens værdi, som skal tjene som sikkerhed for finansieringen.
Dette er en af de udgifter, der er forbundet med realkreditlånet, og som normalt påhviler kunden.
Dette er sandsynligvis et mere nyttigt spørgsmål end blot at spørge, hvor meget en bolig koster.
Forestil dig, at du har fastsat et maksimalt budget på 300.000 €.
Betyder det, at du kan lede efter boliger op til 300.000 €?
Ikke nødvendigvis.
Hvis de 300.000 € udgør hele den disponible kapital til købet, skal du afsætte en del af pengene til at dække skatter og andre relevante udgifter.
Og hvis du har brug for et boliglån, skal du også skelne mellem tre tal:
Denne forskel er især vigtig for købere, der er tæt på grænsen for deres budget.
En bolig kan passe perfekt i pris, men ikke længere, når du medregner skatter og udgifter.
Det er bedre at finde ud af det, før du reserverer boligen, end når handlen allerede er langt fremme.
Lad os antage, at du overvejer at købe en bolig til en pris på 250.000 €.
Det ville være en fejl at tænke:
”Jeg skal arrangere et køb på 250.000 €.”
I virkeligheden bør du tænke:
»Jeg skal organisere et køb til en pris på 250.000 €, plus de skatter og omkostninger, der er relevante i mit tilfælde.«
For at kunne lave et overslag skal vi som minimum vide, om de 250.000 € gælder en nybygget eller en brugt bolig, og i hvilken region den ligger.
Hvis der desuden er tale om finansiering, skal vi i analysen medtage vilkårene for realkreditlånet og de omkostninger, der påhviler køberen.
Netop derfor har vi udviklet en beregner.
Du behøver ikke at foretage alle disse beregninger manuelt for at få et første overslag.
Indtast boligprisen, og beregn dine købsomkostninger nu.
Fordi en meget stor del af beskatningen i forbindelse med boligkøb er knyttet til skatter, hvor reglerne varierer fra region til region.
Det tydeligste eksempel er ITP-skatten på brugte boliger.
Ikke alene kan den generelle sats variere fra region til region. Der kan også være nedsatte satser, skattelettelser eller særlige betingelser afhængigt af faktorer som boligens anvendelse eller bestemte personlige omstændigheder hos køberen.
AJD-afgiften i forbindelse med køb af nybyggeri kan også variere mellem de forskellige autonome regioner.
Derfor bør en god udgiftsberegner ikke nøjes med at spørge, hvor meget boligen koster.
Den skal kende i det mindste nogle yderligere oplysninger om handlen.
Det er fuldt ud muligt at købe en bolig i Spanien som udlænding, men købers skattemæssige og administrative situation kan kræve yderligere kontrol.
At være bosiddende eller ikke-bosiddende betyder ikke automatisk, at alle udgifterne ved købet er forskellige. Køberens personlige situation kan dog have indflydelse på visse formaliteter, skatteforpligtelser og omstændighederne ved handlen.
Derfor anbefales det, hvis du køber fra et andet land, ikke at basere en beslutning på hundredtusindvis af euro udelukkende på et onlineoverslag.
Beregneren er meget nyttig til at planlægge og sammenligne forskellige scenarier. Når du har fundet en konkret bolig og er klar til at gå videre med handlen, er det en god idé at tjekke de beløb og forpligtelser, der gælder i netop dit tilfælde.
Der er en anden almindelig fejl: at beregne de nødvendige udgifter til underskrivelsen og glemme, at det at blive boligejer også medfører andre udgifter.
Ikke alle er strengt taget en del af købsomkostningerne, men de bør indgå i din økonomiske planlægning.
For eksempel:
Det er én ting at have de nødvendige midler til at købe, men noget helt andet at kunne vedligeholde boligen på en komfortabel måde efter købet.
En ansvarlig planlægning bør tage højde for begge dele.
Det er ikke hensigtsmæssigt at besvare dette spørgsmål med et simpelt »det ene« eller »det andet«, da det afhænger af den autonome region, prisen, den gældende beskatning og køberens konkrete omstændigheder.
Det, vi dog kan sige med sikkerhed, er, at skattestrukturen er forskellig.
Generelt set:
Derfor bør du, når du sammenligner en nybygget bolig med en brugt bolig, ikke kun basere dig på den annoncerede pris.
Beregn de anslåede købsomkostninger for begge boliger, og sammenlign dem derefter.
Forskellen kan hjælpe dig med at træffe en langt mere velovervejet beslutning.
Vi har udviklet GestaliHome-beregneren netop for at forenkle denne første planlægningsfase.
Værktøjet beder dig om nogle af de oplysninger, der har størst indflydelse på beregningen:
Ud fra disse oplysninger genererer værktøjet et skøn over forskellige udgifter forbundet med købet, herunder skatter og andre almindelige udgifter.
Formålet er ikke at erstatte en endelig skatteopgørelse eller professionel rådgivning, når det er nødvendigt.
Formålet er noget langt mere praktisk i denne fase:
at du, inden du går videre, kan få et overblik over, hvilket omtrentligt budget du har brug for til at købe den bolig, du overvejer.
Beregn nu udgifterne til køb af min bolig
At sige »sæt 10 % til side« kan fungere som en hurtig rettesnor, men erstatter ikke en beregning, der er tilpasset den konkrete handel.
Da skatten varierer alt efter den autonome region og boligtypen, kan det medføre betydelige afvigelser at bruge den samme procentdel hver gang.
At banken dækker visse udgifter i forbindelse med indgåelsen af realkreditlånet betyder ikke, at den dækker de udgifter og skatter, der følger af købet af boligen.
Hold de to begreber adskilt fra starten.
Hvis du har et fast budget, skal du sørge for at have en margen til ekstraomkostninger.
Det giver ingen mening at finde den perfekte bolig til 300.000 €, hvis 300.000 € er præcis alt det, du kan afsætte til købet, og du endnu ikke har taget højde for skatter og omkostninger.
Boligsøgningen starter ofte med at kigge på billeder, beliggenhed, kvadratmeter, terrasser, udsigt eller antal soveværelser.
Men et godt køb starter også med et langt mindre spændende, men betydeligt vigtigere spørgsmål:
Hvor meget kommer det egentlig til at koste mig at købe den?
Når du ved det fra starten, kan du søge inden for et mere realistisk budget, bedre sammenligne forskellige ejendomme og undgå, at der dukker omkostninger op, som du ikke havde forudset, når du allerede er følelsesmæssigt knyttet til en bolig.
Hos GestaliHome har vi udviklet et værktøj, der netop skal hjælpe dig i netop dette beslutningsøjeblik.
Indtast boligens pris, vælg de grundlæggende egenskaber, og få et overslag over de vigtigste udgifter forbundet med købet.
→ Beregn mine udgifter ved køb af en bolig
Regnemaskinen giver et skøn baseret på de indtastede oplysninger og referenceomkostninger. De endelige beløb kan variere afhængigt af transaktionens karakteristika, gældende lovgivning og køberens omstændigheder. Inden du indgår en købsaftale, bør du kontrollere de endelige beløb, der gælder for netop din situation.
feel free to contact us any time you want. on business hours we respond within 30 minutes.
+34 604 225 709