HVILKET AFKAST KAN JEG FORVENTE, HVIS JEG UDLEJER MIN BOLIG?

Overvejer du at købe en bolig for at udleje den, eller vil du gerne vide, hvilket afkast du kan få på en ejendom, du allerede ejer? Med vores udlejningsafkastberegner kan du estimere afkastet på din investering ved at tage højde for ikke kun de forventede indtægter, men også de vigtigste udgifter forbundet med boligen.

Indtast oplysningerne om ejendommen, vælg mellem ferieudlejning eller langtidsudlejning, og beregn et vejledende skøn over den brutto- og nettoafkast på din investering.

Hvordan beregner man afkastet på en udlejningsejendom?

For at finde ud af, om en bolig kan være en god investering, er det ikke nok blot at sammenligne købsprisen med den månedlige lejeindtægt, du forventer at opnå.

Denne første beregning giver et indblik i bruttoafkastet, men afspejler ikke nødvendigvis, hvor mange penge ejendommen rent faktisk genererer.

En bolig kan også medføre udgifter til ejerforening, ejendomsskat, forsikring, forsyninger, vedligeholdelse, udlejningsadministration og andre omkostninger, der reducerer det endelige overskud.

Derfor er det en god idé, inden du køber en bolig som investering, at analysere mindst:

• Den samlede nødvendige investering.
• De forventede lejeindtægter.
• Udgifterne forbundet med ejendommen.
• Bruttoafkastet.
• Nettoafkastet.
• Den gældende beskatning i din situation.

Jo flere faktiske omkostninger du medtager i beregningen, desto mere nyttigt vil skønnet være til at sammenligne forskellige investeringsmuligheder.

Hvad er forskellen mellem bruttoafkast og nettoafkast?

Det er en afgørende forskel, hvis du overvejer at købe en bolig med henblik på udlejning.

Bruttoafkast fra lejeindtægter

Bruttoafkastet sætter de indtægter, der opnås gennem udlejning, i forhold til den foretagne investering, før udgifterne forbundet med ejendommen trækkes fra.

Dens vigtigste formål er at give mulighed for en hurtig indledende sammenligning mellem forskellige boliger.

Hvis to ejendomme for eksempel har en lignende pris, men den ene kan generere betydeligt større lejeindtægter, gør bruttoafkastet det muligt hurtigt at se denne forskel.

Problemet er, at vi endnu ikke ved, hvor mange penge der reelt vil være tilbage, når udgifterne er betalt.

Nettoafkast fra udlejning

Nettoafkastet forsøger at give et bedre billede af investeringens reelle afkast, da det tager højde for udgifterne forbundet med boligen.

To ejendomme med samme bruttoafkast kan ende med at give forskellige nettoafkast.

Forestil dig to lejligheder med samme købspris og samme årlige lejeindtægt. Den ene har høje fællesudgifter og større vedligeholdelsesomkostninger, mens den anden har langt lavere løbende omkostninger.

Deres bruttoafkast kan være ens, men økonomisk set er de ikke nødvendigvis den samme investering.

Derfor bør du ikke træffe en købsbeslutning udelukkende på baggrund af bruttoafkastet.

Hvilke data bruger vores lejeafkastberegner?

GestaliHomes beregner giver mulighed for at indtaste forskellige variabler for at få et skøn, der ligger tættere på investeringens faktiske forhold.

Boligprisen

Dette er udgangspunktet for analysen. For at sammenligningen skal være brugbar, er det vigtigt at anvende den anskaffelsespris, der gælder for den pågældende transaktion.

Møbler og renoveringer

En bolig kan kræve en yderligere investering, før den begynder at generere indtægter.

Møbler, indretning, husholdningsapparater, mindre forbedringer eller en totalrenovering kan øge den kapital, du skal investere, betydeligt.

Hvis du skal bruge yderligere 20.000 € på at gøre en ejendom klar til udlejning, vil det give et alt for optimistisk billede af investeringen, hvis du ser bort fra dette beløb.

Forventede lejeindtægter

Det er et af de vigtigste tal i beregningen.

Ved langtidsudlejning skal du basere dig på et realistisk skøn over den lejeindtægt, boligen kan opnå.

Ved ferieudlejning er det ud over den gennemsnitlige pris pr. nat afgørende at foretage et forsigtigt skøn over, hvor mange dage boligen kan være udlejet i løbet af året.

Ejendomsskat

Ejendomsskatten er en tilbagevendende udgift for ejendommen og skal medregnes, når du vil beregne nettorentabiliteten.

Ejerforening

Bidragene til ejerforeningen kan variere betydeligt fra bolig til bolig.

Et boligkompleks med swimmingpool, haver, elevatorer og andre fællesfaciliteter kan have højere udgifter end en mere enkel bygning.

Dette betyder ikke nødvendigvis, at en ejendom med højere fællesudgifter er en dårligere investering: disse faciliteter kan også øge ejendommens tiltrækningskraft for lejere. Det vigtige er at medtage omkostningen i analysen.

Forsikring

Forsikringsomkostningerne er en anden udgiftspost, som det er klogt at medregne i boligens løbende udgifter.

Forsyninger

Afhængigt af udlejningsmodellen kan visse forsyninger påhvile ejeren og dermed direkte påvirke investeringens økonomiske resultat.

Administration af ferieudlejning

Hvis du vælger ferieudlejning og uddelegerer forvaltningen, skal du tage højde for de dermed forbundne omkostninger.

Administrationen kan omfatte opgaver som gæstebetjening, koordinering af ind- og udtjekning, reservationshåndtering eller bestemte driftsopgaver, afhængigt af den aftalte service.

Vores beregner giver dig mulighed for at indtaste denne procentdel, så den indgår i estimatet.

Ferieudlejning eller langtidsudlejning: Hvad er mest rentabelt?

Der findes ikke ét svar, der gælder for alle boliger.

Ferieudlejning kan have en højere pris pr. nat end den daglige pris for en traditionel udlejning, men det betyder ikke automatisk, at den vil give en større nettorentabilitet.

Man skal også analysere belægningsgraden.

En bolig, der kan udlejes til en høj pris i bestemte måneder af året, kan have perioder med lavere efterspørgsel. Desuden kan denne model medføre højere omkostninger til administration, forsyninger, vedligeholdelse og udskiftning af gæster.

Langtidsudlejning fungerer anderledes. Den giver normalt mere forudsigelige indtægter i den aftalte periode og en anden driftsform, selvom den potentielle indtægt afhænger af udlejningsmarkedet i området og ejendommens egenskaber.

Derfor er det rigtige spørgsmål ikke:

»Er ferieudlejning eller langtidsudlejning bedst?«

Men:

»Hvilken model giver de bedste tal for netop denne bolig, og hvilken passer bedst til min strategi som ejer?«

Inden du træffer en beslutning, bør du desuden undersøge de gældende regler for den type udlejning, du ønsker at drive, og for boligens konkrete beliggenhed.

Hvordan beregner man rentabiliteten ved ferieudlejning?

I en bolig, der er beregnet til ferieudlejning, er der to særligt vigtige variabler:

• Den gennemsnitlige daglige pris.
• Antallet af dage, du forventer at udleje den i løbet af året.

At gange en høj dagspris med 365 dage kan give et spektakulært overslag, men det er ikke til nogen nytte, hvis boligen ikke når en belægningsgrad på tæt på 100 %.

Det er en god idé at bruge et realistisk skøn over belægningsgraden og tage højde for eventuelle forskelle mellem højsæson, mellemsæson og lavsæson.

Derefter skal du trække de tilhørende udgifter fra for at komme tættere på nettoafkastet.

Med vores værktøj kan du vælge »Ferieudlejning« og indtaste antallet af udlejningsdage om året, den gennemsnitlige daglige pris og de tilknyttede udgifter.

Hvordan beregner man rentabiliteten ved en langtidsudlejning?

Hvis din strategi er at udleje boligen på fast basis, bygger beregningen primært på den periodiske lejeindtægt, du forventer at opnå, og de omkostninger, der er forbundet med at vedligeholde ejendommen.

Men man bør heller ikke automatisk antage, at boligen altid vil generere den samme indtægt uden afbrydelser eller uforudsete omkostninger.

For at vurdere en investering med omtanke anbefales det at overveje forskellige scenarier og have en margen til vedligeholdelse, reparationer eller eventuelle perioder uden lejer.

Et konservativt skøn er ofte mere nyttigt, når man skal træffe en beslutning, end at basere hele analysen på det bedst mulige scenarie.

Hvilket afkast bør en bolig have for at kunne betragtes som en god investering?

Der findes ikke en universel procentdel, der automatisk gør en bolig til en god eller dårlig investering.

Et bestemt afkast kan være attraktivt på én beliggenhed og mindre interessant på en anden, fordi investoren også kan vægte aspekter som:

• Investeringsrisiko.
• Efterspørgslen efter lejemål i området.
• Hvor let det er at finde lejere.
• Ejendommens stand og alder.
• Løbende udgifter.
• Behov for administration.
• Ejendommens likviditet.
• Ejendommens og områdets mulige fremtidige udvikling.
• Investorens mål og tidshorisont.

Derfor er vi skeptiske over for regler som »hvis det overstiger X %, er det altid en god investering«.

Afkastprocenten er en afgørende indikator, men den skal fortolkes i sammenhæng med de øvrige karakteristika ved transaktionen.

Kan det være rentabelt at købe en bolig med henblik på udlejning?

Det kan det være, men resultatet afhænger i høj grad af den pris, du køber til, samt de indtægter og udgifter, ejendommen senere vil medføre.

Dette er især vigtigt, når du specifikt leder efter en bolig som investering.

Du bør ikke først vælge ejendommen og først bagefter spørge dig selv, om den er rentabel.

En mere logisk strategi er at definere på forhånd, hvilke egenskaber du søger i investeringen, og bruge tallene til at sammenligne ejendomme.

For eksempel:

• Hvor meget kapital vil du investere?
• Hvilke lejeindtægter kan ejendommen generere?
• Hvilke udgifter vil der være?
• Hvilken type udlejning ønsker du at drive?
• Hvor længe vil du beholde ejendommen?
• Hvor meget vil du selv stå for driften?

Ved at besvare disse spørgsmål kan du gå fra at tænke »jeg kan godt lide denne bolig« til »jeg forstår, hvordan denne bolig kan fungere som en investering«.

Forveks ikke lejeindtægter med overskud

Dette er sandsynligvis en af de største fejl, en ny investor kan begå.

Hvis en bolig genererer 1.200 € i lejeindtægter om måneden, betyder det ikke nødvendigvis, at du tjener 1.200 € hver måned.

Indtægter og overskud er to forskellige begreber.

Af de penge, som ejendommen genererer, skal der muligvis dækkes forskellige udgifter i forbindelse med vedligeholdelse og drift samt de relevante skatteforpligtelser.

Derfor er det så vigtigt at gå fra bruttoindtægterne til et skøn over nettorentabiliteten.

Hvor lang tid vil det tage at tjene min investering hjem?

En anden måde at vurdere en ejendomsinvestering på er at estimere, hvor lang tid det vil tage, før det genererede afkast svarer til den investerede kapital, ud fra de antagelser, der er anvendt i beregningen.

Vores værktøj viser også et skøn over, hvor mange år det vil tage at tjene investeringen hjem.

Denne oplysning kan være nyttig til at sammenligne ejendomme, men bør ikke fortolkes isoleret.

Indtægter og udgifter kan ændre sig over tid, der kan opstå perioder uden lejeindtægter, og skattereglerne eller markedsforholdene kan også variere.

Betragt det derfor som en reference baseret på det scenarie, du har indtastet, og ikke som en garanteret forudsigelse.

Sådan bruger du GestaliHomes lejeafkastberegner

Værktøjet er designet til, at du kan analysere en bestemt bolig og afprøve forskellige scenarier.

1. Indtast boligprisen og den forventede ekstra investering i møbler eller renovering.
2. Vælg lejetype: ferieudlejning eller langtidsleje.
3. Indtast de forventede indtægter i henhold til den valgte type.
4. Tilføj boligudgifterne, såsom ejendomsskat, forsyninger, fællesudgifter og forsikring.
5. Hvis du vil benytte professionel administration til ferieudlejning, skal du indtaste den relevante procentdel.
6. Beregn og analyser resultaterne.

Du får forskellige nøgletal, der hjælper dig med at vurdere investeringen, herunder det anslåede brutto- og nettoafkast.

Men der er noget, der er endnu mere nyttigt end blot at foretage en enkelt beregning: at sammenligne forskellige scenarier.

Prøv at se, hvad der sker, hvis lejeindtægterne er lidt lavere end forventet. Reducer antallet af udlejningsdage, hvis du overvejer en ferieudlejning. Indtast forskellige administrationsomkostninger, eller overvej en ekstra investering i møbler.

Hvis en investering kun er attraktiv, når du bruger det mest optimistiske scenarie, siger det også noget om investeringen.

Analyser afkastet, før du køber en bolig som investering

En bolig kan have en fremragende beliggenhed, en smuk udsigt, en swimmingpool eller en spektakulær terrasse og alligevel ikke passe til dine mål som investor.

Når du køber med henblik på udlejning, skal du ikke blot vurdere ejendommens kvalitet, men også analysere tallene.

Hvor meget skal du reelt investere? Hvilken lejeindtægt kan den generere? Hvilke udgifter skal du afholde? Hvilket afkast vil der være tilbage efter disse omkostninger?

Ved at besvare disse spørgsmål inden købet kan du sammenligne mulighederne på et langt mere velovervejet grundlag.

Brug vores regnemaskine til at lave et første overslag, og afprøv forskellige scenarier, før du træffer en beslutning.

Og hvis du specifikt leder efter en ejendom i Spanien med henblik på investering og udlejning, kan teamet hos GestaliHome hjælpe dig med at analysere forskellige boligmuligheder under hensyntagen til både ejendommens egenskaber og dens potentiale i forhold til din investeringsstrategi.

Resultaterne fra beregneren er vejledende skøn baseret på de indtastede data og de antagelser, som værktøjet anvender. De udgør ikke finansiel, skattemæssig eller investeringsmæssig rådgivning og garanterer ikke et bestemt fremtidigt afkast. Indtægter, udgifter, beskatning, udlejningsgrad og markedsforhold kan variere. Inden du foretager en investering, bør du kontrollere de konkrete betingelser for transaktionen og den gældende lovgivning.