discover our
Leitfaden zum Kauf von
Berechnen Sie mit unserem Online-Rechner das Rentabilitätspotenzial Ihrer Investition in Mietwohnungen.
Möchten Sie lediglich eine Rendite erzielen, Ihre Kosten decken oder die maximale Rentabilität erreichen? Dieses Tool hilft Ihnen dabei, die finanzielle Tragfähigkeit einer Investition in Mietimmobilien zu bewerten, strategische Entscheidungen zu erleichtern und Ihre Kapitalrendite zu maximieren.
rental management cost (€) vat included: 0
total annual expenses: 0
gross profitability (€): 0
gross profitability (%): 0
net profitability (€) excluding taxes: 0
net profitability (%) excluding taxes: 0
net profitability (€) after taxes: 0
net profitability (%) after taxes: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Denken Sie darüber nach, eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten, oder möchten Sie wissen, welche Rendite Sie mit einer Immobilie erzielen können, die Sie bereits besitzen? Mit unserem Mietrendite-Rechner können Sie die Rentabilität Ihrer Investition abschätzen, wobei nicht nur die erwarteten Einnahmen, sondern auch die wichtigsten mit der Immobilie verbundenen Kosten berücksichtigt werden.
Geben Sie die Daten der Immobilie ein, wählen Sie zwischen Ferienvermietung und Langzeitvermietung und berechnen Sie die ungefähre Brutto- und Nettorentabilität Ihrer Investition.
Um herauszufinden, ob eine Immobilie eine gute Investition sein kann, reicht es nicht aus, den Kaufpreis mit der monatlichen Miete zu vergleichen, die Sie voraussichtlich erzielen werden.
Diese erste Berechnung gibt zwar Aufschluss über die Bruttorendite, spiegelt jedoch nicht unbedingt wider, wie viel Geld die Immobilie tatsächlich einbringt.
Eine Immobilie kann auch Kosten für die Eigentümergemeinschaft, Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten, Instandhaltung, Vermietungsverwaltung und andere Kosten verursachen, die den Endgewinn schmälern.
Deshalb sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage mindestens Folgendes analysieren:
Je mehr tatsächliche Kosten Sie in die Berechnung einbeziehen, desto aussagekräftiger ist die Schätzung für den Vergleich verschiedener Investitionsmöglichkeiten.
Dies ist ein wesentlicher Unterschied, wenn Sie den Kauf einer Immobilie zur Vermietung in Erwägung ziehen.
Die Bruttorendite setzt die durch die Vermietung erzielten Einnahmen ins Verhältnis zur getätigten Investition, bevor die mit der Immobilie verbundenen Kosten abgezogen werden.
Ihr Hauptnutzen besteht darin, einen ersten schnellen Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien zu ermöglichen.
Wenn beispielsweise zwei Immobilien einen ähnlichen Preis haben, eine davon jedoch deutlich höhere Mieteinnahmen erzielen kann, lässt sich dieser Unterschied anhand der Bruttorendite schnell erkennen.
Das Problem ist, dass wir noch nicht wissen, wie viel Geld nach Abzug der Kosten tatsächlich übrig bleibt.
Die Nettorendite versucht, die tatsächliche Rendite der Investition besser abzubilden, da sie die mit der Immobilie verbundenen Kosten berücksichtigt.
Zwei Immobilien mit derselben Bruttorendite können letztendlich unterschiedliche Nettorenditen erzielen.
Stellen Sie sich zwei Wohnungen mit demselben Kaufpreis und derselben Jahresmiete vor. Bei der einen fallen hohe Gemeinschaftsgebühren und höhere Instandhaltungskosten an, während die andere deutlich geringere laufende Kosten hat.
Ihre Bruttorendite mag ähnlich sein, aber wirtschaftlich gesehen sind sie nicht unbedingt die gleiche Investition.
Deshalb sollten Sie eine Kaufentscheidung nicht allein auf der Grundlage der Bruttorendite treffen.
Der Rechner von GestaliHome ermöglicht es, verschiedene Variablen einzubeziehen, um eine Schätzung zu erhalten, die den Merkmalen der Investition besser entspricht.
Er bildet die Grundlage der Analyse. Damit der Vergleich aussagekräftig ist, ist es wichtig, mit den für das jeweilige Geschäft geltenden Anschaffungskosten zu arbeiten.
Eine Immobilie erfordert möglicherweise zusätzliche Investitionen, bevor sie Einnahmen generiert.
Möbel, Dekoration, Haushaltsgeräte, kleinere Verbesserungen oder eine komplette Renovierung können das erforderliche Investitionskapital erheblich erhöhen.
Wenn Sie zusätzlich 20.000 € ausgeben müssen, um eine Immobilie für die Vermietung herzurichten, würde das Ignorieren dieses Betrags ein zu optimistisches Bild der Investition vermitteln.
Dies ist eine der wichtigsten Angaben in der Berechnung.
Bei einer Langzeitvermietung sollten Sie von einer realistischen Schätzung der Miete ausgehen, die die Immobilie erzielen kann.
Bei der Ferienvermietung ist es neben dem Durchschnittspreis pro Nacht unerlässlich, vorsichtig zu schätzen, an wie vielen Tagen die Immobilie im Jahr belegt sein könnte.
Die Grundsteuer ist eine regelmäßig anfallende Kostenposition für die Immobilie und muss berücksichtigt werden, wenn Sie die Nettorentabilität ermitteln möchten.
Die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft können je nach Wohnung erheblich variieren.
Eine Wohnanlage mit Swimmingpool, Gärten, Aufzügen und anderen Gemeinschaftseinrichtungen kann höhere Kosten verursachen als ein einfacheres Gebäude.
Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Immobilie mit höheren Gemeinschaftsgebühren eine schlechtere Investition ist: Diese Einrichtungen können auch die Attraktivität für Mieter steigern. Wichtig ist, diese Kosten in die Analyse einzubeziehen.
Die Versicherungskosten sind ein weiterer Posten, der in die laufenden Kosten der Immobilie einbezogen werden sollte.
Je nach Vermietungsmodell können bestimmte Nebenkosten vom Eigentümer übernommen werden und sich direkt auf das wirtschaftliche Ergebnis der Investition auswirken.
Wenn du dich für eine Ferienvermietung entscheidest und die Verwaltung daran vermittelst, musst du die entsprechenden Kosten berücksichtigen.
Die Verwaltung kann je nach gebuchtem Service Aufgaben wie die Betreuung der Gäste, die Koordination von An- und Abreisen, die Verwaltung von Buchungen oder bestimmte operative Tätigkeiten umfassen.
Mit unserem Rechner können Sie diesen Prozentsatz eingeben, um ihn in die Schätzung einzubeziehen.
Es gibt keine allgemeingültige Antwort für alle Immobilien.
Die Ferienvermietung kann zwar einen höheren Preis pro Nacht haben als der Tagespreis einer herkömmlichen Vermietung, doch das bedeutet nicht automatisch, dass sie eine höhere Nettorentabilität erzielt.
Man muss auch die Auslastung analysieren.
Eine Immobilie, die in bestimmten Monaten des Jahres zu einem hohen Preis vermietet werden kann, kann auch Zeiten mit geringerer Nachfrage haben. Zudem kann dieses Modell höhere Kosten für Verwaltung, Nebenkosten, Instandhaltung und Mieterwechsel mit sich bringen.
Die Langzeitvermietung funktioniert anders. Sie bietet in der Regel vorhersehbarere Einnahmen während der Vertragslaufzeit und einen anderen Betriebsablauf, wobei die potenziellen Einnahmen vom Mietmarkt der Region und den Eigenschaften der Immobilie abhängen.
Deshalb lautet die richtige Frage nicht:
„Ist die Ferienvermietung oder die Langzeitvermietung besser?“
sondern:
„Welche Variante bietet für diese konkrete Immobilie die besseren Ertragszahlen und welche passt zu meiner Strategie als Eigentümer?“
Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie außerdem die geltenden Vorschriften für die von Ihnen angestrebte Vermietungsart und den konkreten Standort der Immobilie prüfen.
Bei einer als Ferienwohnung genutzten Immobilie gibt es zwei besonders wichtige Variablen:
Die Multiplikation eines hohen Tagespreises mit 365 Tagen kann zu einer spektakulären Prognose führen, ist jedoch nutzlos, wenn die Auslastung der Unterkunft nicht nahe bei 100 % liegt.
Es empfiehlt sich, eine realistische Auslastungsschätzung zu verwenden und mögliche Unterschiede zwischen Hoch-, Mittel- und Nebensaison zu berücksichtigen.
Anschließend müssen Sie die entsprechenden Kosten abziehen, um die Nettorendite zu ermitteln.
Mit unserem Tool kannst du „Ferienvermietung“ auswählen und die vermieteten Tage pro Jahr, den durchschnittlichen Tagespreis sowie die damit verbundenen Kosten eingeben.
Wenn Ihre Strategie darin besteht, die Immobilie dauerhaft zu vermieten, basiert die Berechnung hauptsächlich auf der regelmäßigen Miete, die Sie erwarten, sowie auf den Kosten für den Unterhalt der Immobilie.
Man sollte jedoch nicht automatisch davon ausgehen, dass die Immobilie stets die gleichen Einnahmen ohne Unterbrechungen oder unvorhergesehene Kosten generiert.
Um eine Investition umsichtig zu prüfen, empfiehlt es sich, verschiedene Szenarien zu berücksichtigen und einen Spielraum für Instandhaltung, Reparaturen oder mögliche Zeiten ohne Mieter einzuplanen.
Eine konservative Schätzung ist für die Entscheidungsfindung in der Regel hilfreicher, als die gesamte Analyse auf das bestmögliche Szenario aufzubauen.
Es gibt keinen allgemeingültigen Prozentsatz, der eine Immobilie automatisch zu einer guten oder schlechten Investition macht.
Eine bestimmte Rendite kann an einem Standort attraktiv sein und an einem anderen wenig interessant, da der Investor auch Aspekte wie die folgenden berücksichtigen kann:
Deshalb stehen wir Regeln wie „Wenn sie X % übersteigt, ist es immer eine gute Investition“ skeptisch gegenüber.
Die Rendite ist zwar eine grundlegende Kennzahl, muss aber im Zusammenhang mit den übrigen Merkmalen des Geschäfts betrachtet werden.
Das kann der Fall sein, aber das Ergebnis hängt in hohem Maße vom Kaufpreis sowie von den späteren Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ab.
Dies ist besonders wichtig, wenn Sie gezielt nach einer Immobilie als Kapitalanlage suchen.
Sie sollten nicht zuerst die Immobilie auswählen und sich erst danach fragen, ob sie rentabel ist.
Eine logischere Strategie besteht darin, im Voraus zu definieren, welche Merkmale du bei der Investition suchst, und die Zahlen zu nutzen, um Immobilien miteinander zu vergleichen.
Zum Beispiel:
Die Beantwortung dieser Fragen hilft dir dabei, den Schritt von „Diese Immobilie gefällt mir“ zu „Ich verstehe, wie diese Immobilie als Kapitalanlage funktionieren kann“ zu machen.
Dies ist wahrscheinlich einer der größten Fehler, den ein neuer Investor begehen kann.
Wenn eine Immobilie monatlich 1.200 € Mieteinnahmen generiert, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass Sie jeden Monat 1.200 € Gewinn erzielen.
Einnahmen und Gewinn sind unterschiedliche Konzepte.
Von den durch die Immobilie erzielten Einnahmen müssen möglicherweise verschiedene Kosten für deren Instandhaltung und Betrieb sowie die entsprechenden steuerlichen Verpflichtungen abgezogen werden.
Deshalb ist es so wichtig, vom Bruttoeinkommen zu einer Schätzung der Nettorentabilität überzugehen.
Eine weitere Möglichkeit, eine Immobilieninvestition zu bewerten, besteht darin, zu schätzen, wie lange es dauern würde, bis die erzielten Erträge unter den für die Berechnung zugrunde gelegten Annahmen dem investierten Kapital entsprechen.
Unser Tool zeigt auch eine Schätzung der Jahre an, die erforderlich sind, um die Investition wieder hereinzuholen.
Diese Angabe kann beim Vergleich von Immobilien hilfreich sein, sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden.
Einnahmen und Ausgaben können sich im Laufe der Zeit ändern, es kann zu mietfreien Zeiträumen kommen, und auch die steuerlichen Rahmenbedingungen oder die Marktbedingungen können sich ändern.
Betrachten Sie diese Angabe daher als einen Anhaltspunkt, der auf dem von Ihnen eingegebenen Szenario basiert, und nicht als garantierte Prognose.
Das Tool ist so konzipiert, dass Sie eine bestimmte Immobilie analysieren und verschiedene Szenarien durchspielen können.
Sie erhalten verschiedene Kennzahlen, die Ihnen bei der Bewertung der Investition helfen, darunter die geschätzte Brutto- und Nettorendite.
Es ist jedoch noch hilfreicher, verschiedene Szenarien zu vergleichen, als nur eine einzige Berechnung durchzuführen.
Testen Sie, was passiert, wenn die Miete etwas niedriger ausfällt als erwartet. Reduzieren Sie die Belegungstage, wenn Sie eine Ferienvermietung in Betracht ziehen. Geben Sie unterschiedliche Verwaltungskosten ein oder berücksichtigen Sie zusätzliche Investitionen in die Einrichtung.
Wenn ein Geschäft nur dann attraktiv ist, wenn du das optimistischste Szenario zugrunde legst, sagt dir diese Tatsache ebenfalls etwas über die Investition aus.
Eine Immobilie kann eine hervorragende Lage, eine schöne Aussicht, einen Pool oder eine spektakuläre Terrasse haben und dennoch nicht zu deinen Zielen als Investor passen.
Wenn du eine Immobilie zum Vermieten kaufst, musst du nicht nur die Qualität der Immobilie bewerten, sondern auch die Zahlen analysieren.
Wie viel musst du tatsächlich investieren? Welche Mieteinnahmen kannst du erzielen? Welche Kosten musst du tragen? Welche Rendite bliebe nach Abzug dieser Kosten übrig?
Wenn du diese Fragen vor dem Kauf beantwortest, kannst du die verschiedenen Angebote viel fundierter vergleichen.
Nutzen Sie unseren Rechner für eine erste Schätzung und probieren Sie verschiedene Szenarien aus, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Und wenn Sie speziell nach einer Immobilie in Spanien suchen, um zu investieren und zu vermieten, kann Ihnen das Team von GestaliHome dabei helfen, verschiedene Wohnmöglichkeiten zu analysieren, wobei sowohl die immobilienbezogenen Merkmale als auch das Potenzial für Ihre Anlagestrategie berücksichtigt werden.
Die Ergebnisse des Rechners sind vorläufige Schätzungen, die auf den eingegebenen Daten und den vom Tool verwendeten Annahmen basieren. Sie stellen keine Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung dar und garantieren keine bestimmte zukünftige Rendite. Einnahmen, Ausgaben, steuerliche Bedingungen, Auslastung und Marktbedingungen können variieren. Bevor Sie eine Investition tätigen, prüfen Sie bitte die konkreten Bedingungen der Transaktion und die geltenden Vorschriften.
feel free to contact us any time you want. on business hours we respond within 30 minutes.
+34 604 225 709