ΠΟΙΑ ΘΑ ΕΙΝΑΙ Η ΑΠΟΔΟΣΗ ΤΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΜΟΥ ΑΝ ΝΟΙΚΙΑΣΩ ΤΟ ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ;

Σκέφτεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο για να το νοικιάσετε ή θέλετε να μάθετε ποια απόδοση μπορείτε να αποκομίσετε από ένα ακίνητο που ήδη διαθέτετε; Με τον υπολογιστή απόδοσης ενοικίου που διαθέτουμε, μπορείτε να υπολογίσετε την απόδοση της επένδυσής σας, λαμβάνοντας υπόψη όχι μόνο τα αναμενόμενα έσοδα, αλλά και τα κύρια έξοδα που σχετίζονται με το ακίνητο.

Εισάγετε τα στοιχεία του ακινήτου, επιλέξτε μεταξύ ενοικίασης για διακοπές ή μακροπρόθεσμης ενοικίασης και υπολογίστε ενδεικτικά τη μικτή και καθαρή απόδοση της επένδυσής σας.

Πώς υπολογίζεται η απόδοση ενός ακινήτου προς ενοικίαση;

Για να μάθετε αν ένα ακίνητο μπορεί να αποτελέσει καλή επένδυση, δεν αρκεί να συγκρίνετε την τιμή αγοράς του με το μηνιαίο μίσθωμα που αναμένετε να εισπράξετε.

Αυτός ο πρώτος υπολογισμός σας δίνει τη μικτή απόδοση, αλλά δεν αντανακλά απαραίτητα πόσα χρήματα αποφέρει πραγματικά το ακίνητο.

Μια κατοικία μπορεί επίσης να έχει έξοδα κοινοχρήστων, φόρο ακίνητης περιουσίας (IBI), ασφάλιση, παροχές, συντήρηση, διαχείριση του ενοικίου και άλλα κόστη που μειώνουν το τελικό κέρδος.

Γι' αυτό, πριν αγοράσετε ένα ακίνητο για επενδυτικούς σκοπούς, συνιστάται να αναλύσετε τουλάχιστον:

• Τη συνολική απαιτούμενη επένδυση.
• Τα αναμενόμενα έσοδα από το ενοίκιο.
• Τα έξοδα που συνδέονται με το ακίνητο.
• Την ακαθάριστη απόδοση.
• Την καθαρή απόδοση.
• Η φορολογία που ισχύει για την περίπτωσή σας.

Όσο περισσότερα πραγματικά έξοδα συμπεριλάβετε στον υπολογισμό, τόσο πιο χρήσιμη θα είναι η εκτίμηση για τη σύγκριση διαφορετικών επενδυτικών ευκαιριών.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ακαθάριστης και καθαρής απόδοσης;

Πρόκειται για μια θεμελιώδη διάκριση αν σκέφτεστε να αγοράσετε μια κατοικία για να την ενοικιάσετε.

Μικτή απόδοση από ενοίκια

Η ακαθάριστη απόδοση συσχετίζει τα έσοδα που προκύπτουν από την ενοικίαση με την πραγματοποιηθείσα επένδυση, πριν αφαιρεθούν τα έξοδα που σχετίζονται με το ακίνητο.

Η κύρια χρησιμότητά της είναι ότι επιτρέπει μια πρώτη γρήγορη σύγκριση μεταξύ διαφορετικών κατοικιών.

Για παράδειγμα, αν δύο ακίνητα έχουν παρόμοια τιμή, αλλά το ένα μπορεί να αποφέρει σημαντικά υψηλότερα έσοδα από ενοίκια, η ακαθάριστη απόδοση επιτρέπει να εντοπιστεί γρήγορα αυτή η διαφορά.

Το πρόβλημα είναι ότι δεν γνωρίζουμε ακόμα πόσα χρήματα θα απομείνουν πραγματικά μετά την κάλυψη των εξόδων.

Καθαρή απόδοση ενοικίου

Η καθαρή απόδοση προσπαθεί να προσεγγίσει καλύτερα την πραγματική απόδοση της επένδυσης, καθώς λαμβάνει υπόψη τα έξοδα που σχετίζονται με την κατοικία.

Δύο ακίνητα με την ίδια ακαθάριστη απόδοση μπορεί τελικά να προσφέρουν διαφορετικές καθαρές αποδόσεις.

Φανταστείτε δύο διαμερίσματα με την ίδια τιμή αγοράς και το ίδιο ετήσιο ενοίκιο. Το ένα έχει υψηλά κοινόχρηστα και μεγαλύτερα έξοδα συντήρησης, ενώ το άλλο έχει πολύ χαμηλότερα επαναλαμβανόμενα έξοδα.

Η ακαθάριστη απόδοσή τους μπορεί να είναι παρόμοια, αλλά από οικονομική άποψη δεν αποτελούν απαραίτητα την ίδια επένδυση.

Γι' αυτό δεν πρέπει να λαμβάνετε απόφαση αγοράς βασιζόμενοι αποκλειστικά στη μικτή απόδοση.

Ποια δεδομένα χρησιμοποιεί ο υπολογιστής απόδοσης ενοικίου μας;

Ο υπολογιστής της GestaliHome επιτρέπει την εισαγωγή διαφορετικών μεταβλητών για να ληφθεί μια εκτίμηση που ανταποκρίνεται καλύτερα στα χαρακτηριστικά της επένδυσης.

Τιμή της κατοικίας

Αποτελεί τη βάση από την οποία ξεκινά η ανάλυση. Για να είναι χρήσιμη η σύγκριση, είναι σημαντικό να λαμβάνεται υπόψη το κόστος απόκτησης που αντιστοιχεί στη συγκεκριμένη συναλλαγή.

Έπιπλα και ανακαινίσεις

Μια κατοικία μπορεί να χρειαστεί επιπλέον επένδυση πριν αρχίσει να αποφέρει έσοδα.

Έπιπλα, διακόσμηση, οικιακές συσκευές, μικρές βελτιώσεις ή μια πλήρης ανακαίνιση μπορούν να αυξήσουν σημαντικά το κεφάλαιο που πρέπει να επενδύσετε.

Εάν χρειαστεί να δαπανήσετε επιπλέον 20.000 € για να προετοιμάσετε ένα ακίνητο προς ενοικίαση, η παράβλεψη αυτού του ποσού θα οδηγούσε σε μια υπερβολικά αισιόδοξη εικόνα της επένδυσης.

Προβλεπόμενα έσοδα από ενοίκια

Αποτελεί ένα από τα πιο σημαντικά στοιχεία του υπολογισμού.

Στην περίπτωση της μακροπρόθεσμης ενοικίασης, θα πρέπει να βασιστείτε σε μια ρεαλιστική εκτίμηση του ενοικίου που μπορεί να αποφέρει η κατοικία.

Στην περίπτωση της ενοικίασης για διακοπές, εκτός από τη μέση τιμή ανά διανυκτέρευση, είναι απαραίτητο να εκτιμήσετε με σύνεση πόσες ημέρες θα μπορούσε να είναι κατειλημμένο το ακίνητο κατά τη διάρκεια του έτους.

Φόρος ακίνητης περιουσίας

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας (IBI) αποτελεί ένα περιοδικό κόστος της ιδιοκτησίας και πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όταν θέλετε να υπολογίσετε την καθαρή απόδοση.

Κοινότητα ιδιοκτητών

Τα κοινόχρηστα μπορεί να διαφέρουν σημαντικά από κατοικία σε κατοικία.

Ένα συγκρότημα με πισίνα, κήπους, ανελκυστήρες και άλλες κοινόχρηστες υπηρεσίες μπορεί να έχει υψηλότερα έξοδα από αυτά ενός απλού κτιρίου.

Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ένα ακίνητο με υψηλότερα κοινόχρηστα αποτελεί χειρότερη επένδυση: αυτές οι παροχές μπορούν επίσης να αυξήσουν την ελκυστικότητά του για τους ενοικιαστές. Το σημαντικό είναι να συμπεριλάβετε το κόστος αυτό στην ανάλυσή σας.

Ασφάλιση

Το κόστος της ασφάλισης είναι ένα άλλο στοιχείο που πρέπει να συμπεριληφθεί στα επαναλαμβανόμενα έξοδα της κατοικίας.

Παροχές

Ανάλογα με το μοντέλο ενοικίασης, ορισμένα έξοδα παροχών μπορεί να βαρύνουν τον ιδιοκτήτη και να επηρεάζουν άμεσα το οικονομικό αποτέλεσμα της επένδυσης.

Διαχείριση της ενοικίασης για διακοπές

Εάν επιλέξετε την ενοικίαση για διακοπές και αναθέσετε τη διαχείρισή της σε τρίτους, θα πρέπει να λάβετε υπόψη το αντίστοιχο κόστος.

Η διαχείριση μπορεί να περιλαμβάνει εργασίες όπως την εξυπηρέτηση των επισκεπτών, τον συντονισμό των αφίξεων και αναχωρήσεων, τη διαχείριση των κρατήσεων ή συγκεκριμένες λειτουργικές εργασίες, ανάλογα με την υπηρεσία που έχετε αναθέσει.

Ο υπολογιστής μας σας επιτρέπει να εισάγετε αυτό το ποσοστό για να το ενσωματώσετε στην εκτίμηση.

Ενοικίαση για διακοπές ή μακροχρόνια ενοικίαση: ποια είναι πιο κερδοφόρα;

Δεν υπάρχει μια απάντηση που να ισχύει για όλες τις κατοικίες.

Η ενοικίαση για διακοπές μπορεί να έχει υψηλότερη τιμή ανά διανυκτέρευση από την ημερήσια τιμή μιας παραδοσιακής ενοικίασης, αλλά αυτό δεν σημαίνει αυτόματα ότι θα αποφέρει μεγαλύτερη καθαρή κερδοφορία.

Πρέπει επίσης να αναλυθεί η πληρότητα.

Μια κατοικία που μπορεί να ενοικιαστεί σε υψηλή τιμή κατά τη διάρκεια συγκεκριμένων μηνών του έτους μπορεί να έχει περιόδους μειωμένης ζήτησης. Επιπλέον, αυτό το μοντέλο μπορεί να συνεπάγεται υψηλότερα έξοδα διαχείρισης, παροχών, συντήρησης και εναλλαγής ενοικιαστών.

Η μακροπρόθεσμη ενοικίαση λειτουργεί διαφορετικά. Συνήθως προσφέρει πιο προβλέψιμα έσοδα κατά τη διάρκεια της περιόδου της σύμβασης και διαφορετική λειτουργία, αν και τα πιθανά έσοδα θα εξαρτηθούν από την αγορά ενοικίασης της περιοχής και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Γι’ αυτό το σωστό ερώτημα δεν είναι:

«Ποια είναι καλύτερη επιλογή: η ενοικίαση για διακοπές ή η μακροπρόθεσμη ενοικίαση;»

Αλλά:

«Ποια μορφή ενοικίασης προσφέρει καλύτερα οικονομικά αποτελέσματα για αυτό το συγκεκριμένο ακίνητο και ποια ταιριάζει στη στρατηγική μου ως ιδιοκτήτη;»

Πριν αποφασίσετε, ελέγξτε επίσης τη νομοθεσία που ισχύει για τον τύπο ενοικίασης που σκοπεύετε να αναπτύξετε και για τη συγκεκριμένη τοποθεσία της κατοικίας.

Πώς υπολογίζεται η αποδοτικότητα μιας ενοικίασης διακοπών;

Σε μια κατοικία που προορίζεται για ενοικίαση διακοπών υπάρχουν δύο ιδιαίτερα σημαντικές μεταβλητές:

• Η μέση ημερήσια τιμή.
• Ο αριθμός των ημερών που αναμένετε να την ενοικιάσετε κατά τη διάρκεια του έτους.

Ο πολλαπλασιασμός μιας υψηλής ημερήσιας τιμής επί 365 ημέρες μπορεί να οδηγήσει σε μια εντυπωσιακή πρόβλεψη, αλλά δεν έχει καμία χρησιμότητα αν η κατοικία δεν πρόκειται να φτάσει σε ποσοστό πληρότητας κοντά στο 100%.

Συνιστάται να χρησιμοποιήσετε μια ρεαλιστική εκτίμηση πληρότητας και να λάβετε υπόψη πιθανές διαφορές μεταξύ υψηλής, μέσης και χαμηλής περιόδου.

Στη συνέχεια, θα πρέπει να αφαιρέσετε τα αντίστοιχα έξοδα για να υπολογίσετε κατά προσέγγιση την καθαρή απόδοση.

Με το εργαλείο μας μπορείτε να επιλέξετε «Ενοικίαση διακοπών» και να εισαγάγετε τις ημέρες ενοικίασης ανά έτος, τη μέση ημερήσια τιμή και τα σχετικά έξοδα.

Πώς υπολογίζεται η αποδοτικότητα μιας μακροπρόθεσμης μίσθωσης;

Εάν η στρατηγική σας είναι να ενοικιάζετε το ακίνητο σε σταθερή βάση, ο υπολογισμός βασίζεται κυρίως στο περιοδικό εισόδημα που αναμένετε να αποκομίσετε και στα έξοδα που σχετίζονται με τη συντήρηση του ακινήτου.

Ωστόσο, δεν πρέπει να θεωρείτε αυτόματα ότι το ακίνητο θα αποφέρει πάντα το ίδιο εισόδημα χωρίς διακοπές ή απρόβλεπτα έξοδα.

Για να εξετάσετε μια επένδυση με σύνεση, συνιστάται να λάβετε υπόψη διαφορετικά σενάρια και να διαθέτετε περιθώριο για συντήρηση, επισκευές ή πιθανές περιόδους χωρίς ενοικιαστή.

Μια συντηρητική εκτίμηση είναι συνήθως πιο χρήσιμη για τη λήψη μιας απόφασης από το να βασίζεται ολόκληρη η ανάλυση στο καλύτερο δυνατό σενάριο.

Ποια απόδοση θα πρέπει να έχει ένα ακίνητο για να θεωρηθεί καλή επένδυση;

Δεν υπάρχει ένα καθολικό ποσοστό που να μετατρέπει αυτόματα μια κατοικία σε καλή ή κακή επένδυση.

Μια συγκεκριμένη απόδοση μπορεί να είναι ελκυστική σε μια τοποθεσία και ελάχιστα ενδιαφέρουσα σε μια άλλη, καθώς ο επενδυτής μπορεί επίσης να αξιολογήσει παράγοντες όπως:

• Τον κίνδυνο της επένδυσης.
• Ζήτηση ενοικίασης στην περιοχή.
• Ευκολία στην εύρεση ενοικιαστών.
• Κατάσταση και ηλικία του ακινήτου.
• Τα επαναλαμβανόμενα έξοδα.
• Ανάγκη διαχείρισης.
• Ρευστότητα του ακινήτου.
• Πιθανή μελλοντική εξέλιξη του ακινήτου και της περιοχής.
• Στόχοι και χρονικός ορίζοντας του επενδυτή.

Γι' αυτό και δεν εμπιστευόμαστε κανόνες όπως «αν ξεπερνά το X %, είναι πάντα μια καλή επένδυση».

Το ποσοστό απόδοσης είναι ένας θεμελιώδης δείκτης, αλλά πρέπει να ερμηνεύεται σε συνδυασμό με τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά της συναλλαγής.

Μπορεί η αγορά κατοικίας με σκοπό την ενοικίαση να είναι κερδοφόρα;

Μπορεί να είναι, αλλά το αποτέλεσμα εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την τιμή αγοράς και από τα έσοδα και τα έξοδα που θα έχει στη συνέχεια το ακίνητο.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό όταν αναζητάτε ένα ακίνητο ειδικά ως επένδυση.

Δεν πρέπει να επιλέγετε πρώτα το ακίνητο και μετά να αναρωτιέστε αν είναι κερδοφόρο.

Μια πιο λογική στρατηγική συνίσταται στο να καθορίσετε εκ των προτέρων ποια χαρακτηριστικά αναζητάτε στην επένδυση και να χρησιμοποιήσετε τα αριθμητικά στοιχεία για να συγκρίνετε τα ακίνητα.

Για παράδειγμα:

• Πόσο κεφάλαιο θέλετε να επενδύσετε;
• Ποια έσοδα από ενοίκια μπορεί να αποφέρει το ακίνητο;
• Ποια έξοδα θα έχει;
• Τι είδους ενοικίαση θέλετε να αναπτύξετε;
• Για πόσο καιρό θέλετε να διατηρήσετε το ακίνητο;
• Πόσο ενεργό ρόλο είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε στη διαχείριση;

Απαντώντας σε αυτές τις ερωτήσεις, μπορείτε να περάσετε από το «μου αρέσει αυτό το ακίνητο» στο «καταλαβαίνω πώς μπορεί να λειτουργήσει αυτό το ακίνητο ως επένδυση».

Μην συγχέετε τα έσοδα από ενοίκια με το κέρδος

Αυτό είναι πιθανώς ένα από τα σημαντικότερα λάθη που μπορεί να κάνει ένας νέος επενδυτής.

Αν ένα ακίνητο αποφέρει 1.200 € μηνιαία από ενοίκια, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι κερδίζετε 1.200 € κάθε μήνα.

Τα έσοδα και το κέρδος είναι διαφορετικές έννοιες.

Από τα χρήματα που αποφέρει το ακίνητο ενδέχεται να πρέπει να αφαιρεθούν διάφορα έξοδα που σχετίζονται με τη συντήρηση και τη λειτουργία του, καθώς και οι αντίστοιχες φορολογικές υποχρεώσεις.

Γι' αυτό είναι τόσο σημαντικό να περάσετε από το ποσό των ακαθάριστων εσόδων σε μια εκτίμηση της καθαρής απόδοσης.

Πόσος χρόνος θα χρειαστεί για να ανακτήσω την επένδυσή μου;

Ένας άλλος τρόπος να ερμηνεύσετε μια επένδυση σε ακίνητα είναι να υπολογίσετε πόσο χρόνο θα χρειαστούν οι αποδόσεις που δημιουργούνται για να ισοδυναμήσουν με το επενδυμένο κεφάλαιο, με βάση τις παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν στον υπολογισμό.

Το εργαλείο μας παρουσιάζει επίσης μια εκτίμηση των ετών που απαιτούνται για την απόσβεση της επένδυσης.

Αυτό το στοιχείο μπορεί να είναι χρήσιμο για τη σύγκριση ακινήτων, αλλά δεν πρέπει να ερμηνεύεται μεμονωμένα.

Τα έσοδα και τα έξοδα μπορεί να μεταβληθούν με την πάροδο του χρόνου, ενδέχεται να υπάρξουν περίοδοι χωρίς ενοίκια, ενώ η φορολογία ή οι συνθήκες της αγοράς μπορεί επίσης να διαφέρουν.

Επομένως, θεωρήστε το ως ένα σημείο αναφοράς που βασίζεται στο σενάριο που έχετε εισάγει, και όχι ως μια εγγυημένη πρόβλεψη.

Πώς να χρησιμοποιήσετε τον υπολογιστή απόδοσης ενοικίου της GestaliHome

Το εργαλείο έχει σχεδιαστεί ώστε να μπορείτε να αναλύσετε ένα συγκεκριμένο ακίνητο και να δοκιμάσετε διαφορετικά σενάρια.

1. Εισάγετε την τιμή του ακινήτου και την προβλεπόμενη πρόσθετη επένδυση σε έπιπλα ή ανακαινίσεις.
2. Επιλέξτε τον τύπο ενοικίασης: διακοπές ή μακροπρόθεσμη ενοικίαση.
3. Εισάγετε τα προβλεπόμενα έσοδα ανάλογα με τον επιλεγμένο τύπο ενοικίασης.
4. Προσθέστε τα έξοδα του ακινήτου, όπως φόρος ακίνητης περιουσίας (IBI), λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, έξοδα κοινοχρήστων και ασφάλιση.
5. Εάν πρόκειται να χρησιμοποιήσετε επαγγελματική διαχείριση για ενοικίαση διακοπών, εισάγετε το αντίστοιχο ποσοστό.
6. Υπολογίστε και αναλύστε τα αποτελέσματα.

Θα λάβετε διάφορους δείκτες που θα σας βοηθήσουν να αξιολογήσετε την επένδυση, μεταξύ των οποίων η εκτιμώμενη μικτή και καθαρή απόδοση.

Ωστόσο, υπάρχει κάτι ακόμα πιο χρήσιμο από τον απλό υπολογισμό: η σύγκριση διαφορετικών σεναρίων.

Δοκιμάστε τι συμβαίνει αν το ενοίκιο είναι ελαφρώς χαμηλότερο από το αναμενόμενο. Μειώστε τις ημέρες πληρότητας αν εξετάζετε μια ενοικίαση για διακοπές. Εισάγετε διαφορετικά έξοδα διαχείρισης ή εξετάστε το ενδεχόμενο μιας επιπλέον επένδυσης σε έπιπλα.

Εάν μια συναλλαγή αποδεικνύεται ελκυστική μόνο όταν χρησιμοποιείτε το πιο αισιόδοξο δυνατό σενάριο, αυτό το στοιχείο σας λέει επίσης κάτι για την επένδυση.

Αναλύστε την αποδοτικότητα πριν αγοράσετε ένα ακίνητο για επένδυση

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει εξαιρετική τοποθεσία, ωραία θέα, πισίνα ή μια καταπληκτική βεράντα και, παρόλα αυτά, να μην ταιριάζει με τους στόχους σας ως επενδυτή.

Όταν αγοράζετε με σκοπό την ενοικίαση, εκτός από την αξιολόγηση της ποιότητας του ακινήτου, πρέπει να αναλύσετε και τα οικονομικά του στοιχεία.

Πόσα θα πρέπει να επενδύσετε πραγματικά; Τι ενοίκιο μπορεί να αποφέρει; Ποιες δαπάνες θα πρέπει να αναλάβετε; Ποια απόδοση θα απομείνει μετά από αυτά τα έξοδα;

Απαντώντας σε αυτές τις ερωτήσεις πριν από την αγορά, μπορείτε να συγκρίνετε τις ευκαιρίες με πολύ μεγαλύτερη κριτική ικανότητα.

Χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή μας για να κάνετε μια πρώτη εκτίμηση και δοκιμάστε διαφορετικά σενάρια πριν λάβετε μια απόφαση.

Και αν αναζητάτε ακίνητο στην Ισπανία ειδικά για επενδυτικούς σκοπούς και προς ενοικίαση, η ομάδα της GestaliHome μπορεί να σας βοηθήσει να αναλύσετε διάφορες επιλογές κατοικιών, λαμβάνοντας υπόψη τόσο τα χαρακτηριστικά τους όσο και το δυναμικό τους για την επενδυτική σας στρατηγική.

Τα αποτελέσματα του υπολογιστή είναι ενδεικτικές εκτιμήσεις που βασίζονται στα δεδομένα που εισάγετε και στις παραδοχές που χρησιμοποιεί το εργαλείο. Δεν αποτελούν χρηματοοικονομική, φορολογική ή επενδυτική συμβουλή, ούτε εγγυώνται συγκεκριμένη μελλοντική απόδοση. Τα έσοδα, τα έξοδα, η φορολογία, η πληρότητα και οι συνθήκες της αγοράς ενδέχεται να διαφέρουν. Πριν πραγματοποιήσετε μια επένδυση, επαληθεύστε τους συγκεκριμένους όρους της συναλλαγής και την ισχύουσα νομοθεσία.