discover our
Поради щодо купівлі
Наш віртуальний калькулятор дозволяє оцінити всі витрати, пов’язані з придбанням нерухомості. Цей інструмент допоможе вам фінансово підготуватися до купівлі нового житла, щоб уникнути несподіванок у процесі. Орієнтовні витрати в основному базуються на розрахунку податку на передачу нерухомості (ITP) або ПДВ, нотаріальних витрат, реєстраційних зборів, кадастрових зборів, послуг агентства з оформлення документів, адміністративного збору (AJD) та інших витрат.
public deed at the notary's office:
registration in the land registry: 0
solicitor's fees: 0
transfer tax or vat: 0
documented legal acts: 0
*simulation based on average costs, total cost may vary.
this information provided here is subject to errors and does not form part of any contract. offer may be changed or withdrawn without notice. prices do not include purchase costs
Ти знайшов житло, яке тобі подобається, і ціна відповідає твоєму бюджету. Наступний розрахунок здається простим: скільки грошей ти заощадив, яку суму можеш взяти в кредит і який розмір іпотечного платежу ти зможеш сплачувати.
Але є одна цифра, яку не варто залишати наостанок: витрати, пов’язані з купівлею житла.
Адже купівля житла за 250 000 євро не означає, що загальна вартість угоди становитиме саме 250 000 євро. Залежно від того, купуєте ви нове житло чи на вторинному ринку, від автономної області, де воно розташоване, та від особливостей угоди, вам доведеться сплатити різні податки та витрати, пов’язані з купівлею-продажем.
І саме тут багато покупців припускаються помилки: вони розраховують витрати, виходячи лише з оголошеної ціни житла.
Щоб уникнути цього, у цьому посібнику ми пояснимо, які витрати слід враховувати, які з них залежать від типу житла та чому не існує єдиного відсотка, що підходить для всіх покупців.
А якщо ви хочете одразу перейти від теорії до конкретних цифр, скористайтеся нашим безкоштовним інструментом:
Розрахувати витрати на купівлю житла
Введіть ціну нерухомості, вкажіть, чи це нове будівництво чи вторинне житло, виберіть автономну область — і ви отримаєте приблизну оцінку основних витрат, пов’язаних із купівлею.
Це одне з найпоширеніших запитань перед купівлею житла в Іспанії, а також одне з тих, на які слід відповідати з особливою обережністю.
Часто можна зустріти дані, згідно з якими витрати та податки при купівлі становлять близько 10 % або навіть перевищують цей відсоток. Це може слугувати орієнтиром, але не варто використовувати загальне правило як остаточний бюджет для вашої покупки.
Фактична вартість залежить від різних факторів.
Серед найважливіших —:
Тому, якщо ви порівнюєте дві нерухомості вартістю 250 000 €, не слід автоматично припускати, що обидві вимагатимуть однакових додаткових витрат.
Ціна купівлі — це лише відправна точка. Для планування своїх фінансів важливо знати приблизну вартість усієї операції.
Податки зазвичай становлять найбільшу статтю витрат, але це не єдиний аспект, який слід враховувати.
У процесі купівлі-продажу можуть бути задіяні податки, нотаріус, Реєстр нерухомості, консалтингова компанія та, у разі фінансування, певні витрати, пов’язані з іпотекою.
Розглянемо їх окремо, щоб ви могли зрозуміти, за що саме ви платите і чому.
Тут виявляється перша суттєва відмінність: купівля нового житла оподатковується інакше, ніж купівля житла на вторинному ринку.
Важливо правильно визначити тип операції, перш ніж проводити будь-які розрахунки.
При купівлі житла на вторинному ринку одним із основних податків, на який повинен зважати покупець, є податок на передачу майна (ITP).
І тут виявляється одна з причин, чому не має сенсу вказувати єдину ставку для всієї Іспанії: ставка, що застосовується, залежить від автономної спільноти, і в певних випадках можуть існувати знижені ставки або податкові пільги.
Отже, два покупці, які придбають житло за однаковою ціною в різних автономних спільнотах, можуть у підсумку сплатити різні суми податків.
Також можуть існувати відмінності між покупцями в межах однієї автономної спільноти, якщо хтось із них відповідає умовам, встановленим для отримання зниженої ставки.
Саме тому наш калькулятор запитує, де розташоване житло, перш ніж провести розрахунок.
У разі придбання нового житла у забудовника оподаткування змінюється.
Як правило, придбання нового житла оподатковується ПДВ, а також слід враховувати податок на юридичні документи (AJD), що стягується з угоди купівлі-продажу, якщо це передбачено законодавством.
Для нового житла, що підпадає під загальну ставку для житла, ПДВ наразі становить 10 % від ціни купівлі. Податок на юридичні документи (AJD), у свою чергу, залежить від автономної спільноти та обставин угоди.
Ця відмінність між новим житлом та житлом на вторинному ринку має вирішальне значення для правильного розрахунку необхідної суми коштів.
Не варто порівнювати лише так:
«Ця нерухомість коштує 280 000 євро, а ця — 290 000 євро».
Найкориснішим порівнянням є:
«Яка приблизно загальна сума витрат буде необхідна для завершення кожної з цих двох угод?»
Це друге запитання дає вам набагато реалістичніше уявлення про ваш бюджет.
Нотаріальний акт є фундаментальною частиною процесу купівлі-продажу житла.
Нотаріальні тарифи є регульованими, а остаточна сума залежить, серед іншого, від особливостей та обсягу угоди. Крім того, розподіл певних витрат, пов’язаних із нотаріальним посвідченням, може залежати від домовленостей між сторонами та від того, що передбачено законом у разі відсутності таких домовленостей.
Тому краще не робити помилки, вважаючи нотаріальні витрати фіксованим відсотком, однаковим для будь-якої угоди купівлі-продажу.
З точки зору покупця важливо врахувати цю статтю витрат у фінансовому плануванні та перевірити, які саме витрати йому доведеться понести в рамках даної операції.
Після оформлення угоди купівлі-продажу нотаріальний акт може бути зареєстрований у Реєстрі нерухомості.
Реєстрація дозволяє зафіксувати зміну права власності в реєстрі та передбачає відповідні реєстраційні витрати, які також підлягають оподаткуванню.
Це може здаватися незначною статтею витрат у порівнянні з податками, але є частиною загальної вартості, яку слід враховувати.
Однією з найпоширеніших помилок під час складання бюджету на купівлю є правильний розрахунок основного податку та забування про сумування решти витрат.
Окремо вони можуть здаватися незначними. Але разом вони вже не є несуттєвими.
У певних операціях також може брати участь консалтингова компанія, яка займається оформленням документів, розрахунком податків або іншими процедурами, пов’язаними з купівлею-продажем.
У бухгалтерської фірми немає єдиного тарифу, як це буває у випадку з певними регульованими послугами, тому її вартість може варіюватися.
Крім того, слід розрізняти витрати на послуги консалтингової компанії, пов’язані з самою купівлею-продажем, та витрати, що виникають виключно у зв’язку з оформленням іпотеки, оскільки вони не обов’язково стосуються однієї й тієї ж сторони.
Якщо ви плануєте фінансувати придбання за допомогою іпотеки, є ще один важливий момент, який вам слід зрозуміти.
Купівля житла та оформлення іпотеки — це дві пов’язані між собою операції, але це не одна й та сама операція.
З моменту набрання чинності Законом 5/2019 розподіл витрат, пов’язаних з оформленням іпотечного кредиту, змінився. Наразі банк бере на себе певні витрати на оформлення іпотеки, такі як нотаріальні, реєстраційні, податкові та адміністративні витрати, пов’язані з кредитом, тоді як клієнт оплачує оцінку нерухомості та, за необхідності, інші витрати, передбачені умовами договору.
Це не означає, що банк оплачує податки та витрати, пов’язані з купівлею-продажем житла.
Це важливе розрізнення, оскільки інакше можна подумати, що фінансування житла покриває значну частину витрат на його придбання, хоча це не так.
Якщо ви подаєте заявку на іпотечне фінансування, зазвичай необхідно надати оцінку нерухомості, виконану сертифікованою оціночною компанією.
Її мета — визначити вартість нерухомості, яка слугуватиме гарантією кредиту.
Це одна з витрат, пов’язаних з іпотекою, яку зазвичай покриває клієнт.
Це, ймовірно, більш корисне запитання, ніж просто запитати, скільки коштує житло.
Уявіть, що ви встановили максимальний бюджет у розмірі 300 000 євро.
Чи означає це, що ви можете шукати житло вартістю до 300 000 євро?
Не обов’язково.
Якщо ці 300 000 євро — це весь капітал, доступний для здійснення операції, то вам доведеться зарезервувати частину грошей на сплату податків та інших відповідних витрат.
А якщо вам потрібна іпотека, то слід також розрізняти три показники:
Ця різниця є особливо важливою для покупців, чий бюджет наближається до межі.
Житло може ідеально підходити за ціною, але перестати підходити, коли до неї додаються податки та витрати.
Краще з’ясувати це до укладення угоди, ніж коли процес уже наближається до завершення.
Припустимо, ви розглядаєте можливість придбання нерухомості вартістю 250 000 євро.
Помилкою було б думати:
«Я маю організувати купівлю на суму 250 000 євро».
Насправді вам слід думати так:
«Мені потрібно організувати покупку вартістю 250 000 євро, плюс податки та супутні витрати, що відповідають моїм обставинам».
Щоб зробити приблизний розрахунок, нам потрібно знати, як мінімум, чи стосуються ці 250 000 євро нового чи вживаного житла та в якій автономній області воно розташоване.
Якщо, крім того, передбачається фінансування, до аналізу слід включити умови іпотеки та витрати, які покладаються на покупця.
Саме для цього ми й створили калькулятор.
Вам не потрібно виконувати всі ці розрахунки вручну, щоб отримати попередню оцінку.
Введіть ціну житла та розрахуйте свої витрати на купівлю вже зараз.
Тому що значна частина оподаткування, пов’язаного з купівлею житла, стосується податків, регулювання яких відрізняється в різних автономних спільнотах.
Найяскравішим прикладом є податок на передачу нерухомості (ITP) при купівлі житла з вторинного ринку.
Не тільки загальна ставка може відрізнятися в різних регіонах. Також можуть існувати знижені ставки, пільги або особливі умови залежно від таких факторів, як призначення житла або певні особисті обставини покупця.
Адміністративний збір (AJD), пов’язаний із придбанням нового житла, також може відрізнятися в різних автономних спільнотах.
Тому хороший калькулятор витрат не повинен обмежуватися лише питанням про те, скільки коштує житло.
Їй потрібно знати принаймні деякі додаткові дані щодо угоди.
Придбати житло в Іспанії, будучи іноземцем, цілком можливо, але податкове та адміністративне становище покупця може вимагати додаткових перевірок.
Статус резидента чи нерезидента не означає автоматично, що всі витрати, пов’язані з купівлею-продажем, будуть іншими. Проте особисте становище покупця може впливати на певні процедури, податкові зобов’язання та обставини угоди.
Тому, якщо ви купуєте нерухомість з іншої країни, не варто приймати рішення на сотні тисяч євро, спираючись лише на онлайн-калькулятор.
Калькулятор дуже корисний для планування та порівняння різних сценаріїв. Коли ви вже обрали конкретне житло і збираєтеся продовжувати операцію, варто перевірити суми та зобов’язання, що застосовуються саме до вашого випадку.
Є ще одна поширена помилка: розраховувати витрати, необхідні для підписання угоди, і забувати, що становлення власником також передбачає й інші витрати.
Не всі вони є суто частиною витрат на купівлю-продаж, але їх слід врахувати у вашому фінансовому плануванні.
Наприклад:
Одна справа — мати необхідні кошти для купівлі, а інша — мати можливість комфортно утримувати житло після купівлі.
Відповідальне планування повинно враховувати обидва ці аспекти.
Не варто відповідати на це запитання простим «те» чи «інше», оскільки це залежатиме від автономної області, ціни, чинного оподаткування та конкретних обставин покупця.
Що ми можемо стверджувати напевно, так це те, що податкова система відрізняється.
У загальних рисах:
Тому, порівнюючи нове житло та житло на вторинному ринку, не варто орієнтуватися виключно на заявлену ціну.
Розрахуйте орієнтовну вартість придбання обох варіантів, а потім порівняйте їх.
Різниця може допомогти вам прийняти набагато обґрунтованіше рішення.
Ми створили калькулятор GestaliHome саме для того, щоб спростити цей перший етап планування.
Цей інструмент запитує у вас деякі дані, які найбільше впливають на розрахунок:
На основі цих даних інструмент формує приблизну оцінку різних витрат, пов’язаних із купівлею, включаючи податки та інші типові витрати.
Мета полягає не в тому, щоб замінити остаточний податковий розрахунок або професійну консультацію, коли це необхідно.
Мета на цьому етапі набагато практичніша:
щоб ви могли дізнатися, перш ніж рухатися далі, який приблизний бюджет вам знадобиться для придбання житла, яке ви розглядаєте.
Розрахувати витрати на купівлю житла зараз
Фраза «зарезервуйте 10 %» може слугувати швидким орієнтиром, але не замінює розрахунку, адаптованого до конкретної угоди.
Оскільки розмір податку залежить від автономної області та типу житла, використання одного й того самого відсотка може призвести до значних відхилень.
Те, що банк бере на себе певні витрати, пов’язані з оформленням іпотеки, не означає, що він бере на себе витрати та податки, пов’язані з купівлею житла.
З самого початку розмежуйте ці два поняття.
Якщо у вас є фіксований бюджет, залиште запас на додаткові витрати.
Немає сенсу знаходити ідеальне житло за 300 000 €, якщо 300 000 € — це саме весь капітал, який ви можете виділити на цю операцію, і ви ще не врахували податки та витрати.
Пошук житла зазвичай починається з перегляду фотографій, розташування, площі, терас, краєвидів або кількості спалень.
Але вдала покупка також починається з набагато менш захоплюючого, але набагато важливішого запитання:
скільки насправді коштуватиме її придбання?
Знаючи це з самого початку, ви зможете шукати в межах більш реалістичного бюджету, краще порівнювати різні об’єкти нерухомості та уникнути непередбачених витрат, коли ви вже емоційно прив’язалися до певного житла.
У GestaliHome ми створили інструмент, який допоможе вам саме на цьому етапі прийняття рішення.
Вкажіть вартість житла, виберіть його основні характеристики та отримайте приблизну оцінку основних витрат, пов’язаних із цією операцією.
→ Розрахувати мої витрати при купівлі будинку
Калькулятор надає приблизну оцінку на основі введених даних та орієнтовних витрат. Остаточні суми можуть відрізнятися залежно від особливостей угоди, чинного законодавства та обставин покупця. Перед укладенням договору купівлі-продажу перевірте остаточні суми, що відповідають вашому випадку.
feel free to contact us any time you want. on business hours we respond within 30 minutes.
+34 604 225 709