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Guia para comprar
Calcula quanto irás pagar mensalmente pela tua hipoteca. Esta ferramenta ajuda-te a planear o teu orçamento e a tomar decisões informadas sobre a compra da tua casa, garantindo que consigas gerir confortavelmente os pagamentos da tua hipoteca.
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Encontraste uma casa que se adequa às tuas necessidades. Sabes quanto custa e tens uma ideia aproximada de quanto dinheiro precisarias de financiar. Agora surge uma das perguntas mais importantes antes de avançares:
quanto vou pagar de hipoteca todos os meses?
Não é um pormenor insignificante. O preço de uma casa determina quanto precisas para a comprar, mas a prestação da hipoteca determina como essa compra irá afetar a tua situação financeira nos próximos anos.
Uma diferença aparentemente pequena na taxa de juro, alongar ou encurtar o prazo ou solicitar um montante diferente pode alterar consideravelmente tanto a tua prestação mensal como o custo total do financiamento.
Por isso, antes de decidir que habitação pode comprar, vale a pena simular diferentes cenários.
Na GestaliHome, pode fazê-lo diretamente com a nossa ferramenta gratuita:
Calcular a minha prestação mensal da hipoteca
Basta indicar o montante que pretende financiar, a taxa de juro anual e o prazo do empréstimo hipotecário para obter uma estimativa do seu pagamento mensal.
A prestação da hipoteca é o montante que pagas periodicamente ao banco para reembolsar o dinheiro que te foi emprestado, juntamente com os juros correspondentes.
Para a calcular, intervêm principalmente três variáveis:
A relação entre estas variáveis é importante porque a alteração de qualquer uma delas modifica o resultado.
Se solicitar mais dinheiro, a prestação aumentará. Se a taxa de juro for mais elevada, também pagará mais. E se prolongar o prazo, normalmente conseguirá reduzir a prestação mensal, mas permanecerá endividado durante mais tempo e, mantendo-se as restantes condições, acabará por pagar mais juros no total.
Este último aspeto é especialmente importante.
A hipoteca com a prestação mensal mais baixa não tem de ser necessariamente a hipoteca mais barata.
Não precisa de fazer o cálculo manualmente sempre que quiser comparar uma opção.
A calculadora da prestação mensal da hipoteca da GestaliHome foi concebida para que possas fazer uma primeira simulação de forma rápida.
Tens de introduzir:
A ferramenta irá calcular, com base nesses dados, uma estimativa da prestação mensal.
Isto permite-lhe fazer algo especialmente útil antes de comprar uma casa: testar diferentes cenários.
Por exemplo, pode verificar o que acontece se financiar um montante inferior, comparar diferentes taxas de juro ou analisar como a prestação mensal varia ao aumentar ou reduzir o prazo.
→ Calcular agora a minha prestação mensal da hipoteca
Compreender as variáveis que determinam a prestação mensal é mais importante do que limitar-se a obter um valor.
Vamos ver o que acontece quando alteramos cada uma delas.
Não confundas o preço da habitação com o montante do empréstimo hipotecário.
Se uma habitação custar 300 000 € e precisar de financiar 220 000 €, o cálculo da prestação será feito com base nesses 220 000 €, e não no preço total do imóvel.
Por isso, uma maior contribuição de fundos próprios pode reduzir o montante que precisa de pedir ao banco e, em condições iguais, reduzir também a prestação mensal.
Antes de fazer uma simulação, é aconselhável ter uma ideia clara de quanto capital precisaria realmente de financiar.
A taxa de juro é outra das variáveis decisivas.
Duas hipotecas com exatamente o mesmo capital e prazo podem gerar prestações diferentes se tiverem taxas de juro distintas.
E uma diferença que parece pequena quando falamos de percentagens pode assumir grande importância quando aplicada ao longo de anos a montantes elevados.
Por isso, não deve limitar-se a perguntar:
«Concedem-me o empréstimo hipotecário?»
Também deves perguntar-te:
«Em que condições é que a concedem e quanto é que essas condições implicam mensalmente e ao longo de toda a duração do empréstimo?»
O prazo determina durante quanto tempo irá reembolsar o empréstimo hipotecário.
Aumentá-lo costuma reduzir a prestação mensal, porque distribui o reembolso do capital por um maior número de prestações.
Mas há uma contrapartida: se mantiveres as restantes condições, estarás a pagar juros durante mais tempo.
Reduzir o prazo produz o efeito contrário. A prestação mensal será normalmente mais elevada, mas o custo total dos juros será menor se as restantes condições se mantiverem iguais.
Por isso, escolher o prazo não consiste simplesmente em procurar a prestação mensal mais baixa possível.
Trata-se de encontrar um equilíbrio entre uma prestação que possa suportar confortavelmente e um custo total de financiamento razoável.
Em Espanha, o sistema de amortização francês é o habitualmente utilizado para calcular as prestações dos empréstimos hipotecários.
Numa hipoteca de taxa fixa calculada através deste sistema, a prestação mantém-se constante enquanto as condições do empréstimo não se alterarem.
No entanto, o facto de pagar o mesmo montante todos os meses não significa que essa prestação mensal seja sempre distribuída da mesma forma.
Cada prestação é composta por duas partes:
No início do empréstimo hipotecário, o peso dos juros é maior e amortiza-se menos capital. À medida que o empréstimo avança, essa relação altera-se: paga-se progressivamente menos juros e uma parte maior da prestação destina-se ao reembolso do capital.
Compreender isto ajuda a perceber por que razão não basta multiplicar a prestação mensal por doze para analisar corretamente a evolução de um empréstimo hipotecário.
Suponhamos que está a pensar comprar uma casa e precisa de solicitar uma hipoteca de 200 000 €.
Para saber qual seria a prestação mensal, ainda precisamos de dois dados fundamentais:
Não existe uma resposta única para a pergunta «Quanto pago por mês por uma hipoteca de 200 000 €?».
Um empréstimo hipotecário de 200 000 € a 20 anos não terá a mesma prestação mensal que um de 200 000 € a 30 anos. E um empréstimo hipotecário a 2,5 % também não terá a mesma prestação que outro a 4 %, mesmo que o capital e o prazo sejam idênticos.
Por isso, é muito mais útil utilizar os teus próprios dados do que consultar exemplos genéricos.
Introduza o montante que precisa de financiar e calcule a sua prestação hipotecária mensal
É uma das simulações mais interessantes que pode fazer.
Imagina que o banco te permite escolher entre reembolsar o empréstimo em 20, 25 ou 30 anos.
Se mantiver o mesmo capital e a mesma taxa de juro, prolongar o prazo reduzirá normalmente a prestação mensal.
Isto pode ajudar-te a ter mais margem financeira todos os meses.
Mas isso tem um custo.
Quanto mais tempo mantiveres o capital emprestado, maior será, normalmente, o montante total de juros que acabarás por pagar.
Por isso, ao comparar prazos, analisa dois aspetos:
Uma prestação mais baixa pode dar-lhe tranquilidade mensal, mas assumir um prazo excessivamente longo apenas para ter acesso a uma habitação que está no limite das suas possibilidades merece uma reflexão adicional.
Se mantiver o mesmo capital e prazo, uma taxa de juro mais baixa reduz o custo financeiro do empréstimo e a prestação correspondente.
Por isso, faz sentido comparar diferentes ofertas hipotecárias e não se fixar exclusivamente no facto de uma instituição estar disposta a financiar a operação.
Para além da taxa de juro, deve analisar o conjunto de condições do empréstimo, as eventuais comissões e os produtos ou serviços associados ou combinados que possam influenciar o custo efetivo do financiamento.
Uma boa decisão hipotecária não deve basear-se apenas num valor promocional.
Não necessariamente.
Numa hipoteca de taxa fixa, a taxa de juro acordada mantém-se durante toda a vigência do empréstimo, de acordo com as condições contratadas.
Isto proporciona previsibilidade: sabe desde o início qual será a prestação resultante do empréstimo, caso não ocorram outras alterações contratuais.
Numa hipoteca de taxa variável, a taxa de juro é revista periodicamente de acordo com o índice de referência e o diferencial estabelecidos no contrato.
Em Espanha, é comum encontrar empréstimos variáveis indexados ao Euríbor.
Quando chega o momento da revisão, se a taxa aplicável mudar, a prestação também pode mudar.
Por isso, se estiver a ponderar uma hipoteca de taxa variável, é especialmente útil realizar diferentes simulações.
Não te limites a calcular o que pagarias com a taxa atual.
Experimenta também um cenário com uma taxa de juro mais elevada e pergunta-te:
«Se a minha prestação chegasse a este valor, continuaria a poder pagá-la confortavelmente?»
Essa simulação não prevê o que irá acontecer com o Euríbor. Permite-te simplesmente avaliar melhor a tua margem financeira.
Aqui, convém distinguir entre o que, matematicamente, podes pagar e o que, financeiramente, podes assumir com facilidade.
Uma calculadora de hipotecas pode indicar-lhe a prestação correspondente a um determinado capital, prazo e taxa de juro.
Mas, por si só, não conhece toda a sua situação financeira.
Antes de decidir qual a prestação que pode suportar, analise em conjunto:
Não planeies o teu orçamento pensando apenas se consegues pagar a prestação deste mês.
Uma hipoteca pode acompanhá-lo durante décadas.
A pergunta certa é se essa prestação mensal permite manter uma economia doméstica saudável, sem depender de que absolutamente tudo corra conforme o previsto.
Não.
Este ponto é fundamental para evitar cálculos demasiado otimistas.
A prestação da hipoteca representa o pagamento correspondente ao empréstimo, mas ser proprietário de uma casa pode implicar outros custos.
Por exemplo:
Além disso, ao comprar a habitação, terá de ter em conta os impostos e despesas inerentes à aquisição.
Por conseguinte, uma prestação hipotecária de 900 € por mês não significa necessariamente que o custo mensal total de manutenção dessa habitação seja exatamente de 900 €.
É aconselhável fazer ambos os cálculos separadamente.
A hipoteca é apenas uma parte da equação.
Para saber se realmente consegues arcar com uma compra, deves analisar, pelo menos:
É precisamente por isso que separámos as nossas ferramentas.
Se quiseres saber a prestação mensal estimada do empréstimo, utiliza a nossa calculadora de prestações hipotecárias.
E se ainda precisares de saber quanto dinheiro adicional deves prever para formalizar a compra, também podes utilizar a nossa calculadora de despesas na compra de uma casa.
Utilizar ambas dar-lhe-á uma visão muito mais completa: quanto precisa para comprar e quanto poderá pagar mensalmente a partir daí.
A ferramenta foi concebida para obter uma primeira estimativa sem complicações.
Indica o capital que estimas que precisarás de solicitar ao banco.
Utilize a taxa correspondente ao cenário ou à oferta hipotecária que pretende analisar.
Indique durante quantos anos pretende simular o reembolso do empréstimo.
A ferramenta irá apresentar a prestação mensal estimada com base nos dados introduzidos.
Depois vem a parte realmente interessante: não faças apenas uma simulação.
Altere o prazo. Experimente outra taxa de juro. Reduza o montante financiado se estiver a pensar em contribuir com mais poupanças.
Comparar cenários irá ajudá-lo a compreender qual a variável que tem maior impacto na sua futura prestação mensal.
→ Calcular a minha prestação mensal da hipoteca
Uma prestação mensal mais baixa é atraente, mas verifica por que razão é mais baixa. Se a redução resultar simplesmente de um prolongamento considerável do prazo, deves também avaliar o custo de manter a dívida durante mais tempo.
O valor relevante é o montante que realmente precisa de financiar, não necessariamente o preço total do imóvel.
Uma simulação de uma hipoteca variável representa um cenário baseado numa determinada taxa de juro. As futuras revisões podem alterar a prestação mensal.
A prestação mensal do empréstimo não inclui automaticamente todos os impostos, despesas de aquisição e custos posteriores decorrentes da propriedade.
O facto de uma prestação ser matematicamente viável não significa necessariamente que seja confortável para a sua situação financeira.
Deixar margem para poupar e fazer face a imprevistos costuma ser muito mais prudente do que planear uma compra em que, todos os meses, dependa de chegar exatamente ao limite.
Quando procuramos uma casa, é fácil começar pela parte emocional: localização, terraço, vistas, metros quadrados, piscina, número de quartos ou proximidade do mar.
Tudo isso é importante.
Mas antes de te comprometeres com uma habitação, há um valor que deves conhecer:
a prestação mensal aproximada que implicaria o financiamento da mesma.
Saber esse valor permite-lhe estabelecer um orçamento mais realista, comparar habitações com maior critério e avaliar diferentes cenários de financiamento antes de tomar uma decisão.
Na GestaliHome, pode fazer uma primeira simulação em poucos segundos.
Introduza o montante que precisa de financiar, a taxa de juro e o prazo, e verifique qual seria a sua prestação mensal estimada.
→ Calcular agora a prestação mensal da minha hipoteca
O resultado da calculadora é uma estimativa orientativa e não constitui uma oferta nem uma aprovação de financiamento. A prestação e as condições definitivas dependerão da instituição financeira, do produto contratado, do perfil do requerente e das condições da operação.
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